A. 房地產項目策劃運作中如何規避法律風險
房地產項抄目策劃運作中
（1）通過合作開發取得的土地
（2）通過收購、兼並取得的土地
（3）與原國有土地使用人協議取得的土地
（4）以農村集體土地流轉方式取得的土地
二、施工營造階段法律風險防範
（1）工程質量保證金
（2）施工逾期的同業擔保
（3)
工程價款的最低成本價
（4）建設工程的黑白合同
（5）建設工程的勞務分包
（6）建設工程的合理使用壽命
三、預、銷售階段的法律風險防範
（1）商品房廣告宣傳
（2）商品房預售、認購
（3）預、銷售的反錄音技巧
（4）商鋪返租、回購
（5）商業運作的客戶鎖定
（6）商業樓盤的小戶型運作
（7）按揭首付比例的法律運作
（8）商品房權證辦理期限要求
（9）附屬房屋的權屬認定
四、物業管理階段的法律風險防範
（1）、物業招投標
（2）、物業收益范圍、
（3）、物業自身廣告宣傳（4）、物業業主公約的權利義務
B. 在公司、產品宣傳中如何規避法律風險
經過簡單搜集整理,我給你提以下三點意見,僅供參考:
1、企業應通過科學規范的人群專研究為企業屬的產品宣傳提供最直接的證據，規避產品宣傳的法律風險。如海南椰島集團、南京中脈集團都將人體試驗報告直接發給消費者，更直觀的將產品的功效宣傳給消費者，增加了消費者的購買信心，銷售額有大幅增漲，以上兩家企業在完成評價後，當年銷售額均增加數億元。
2、注意企業行為,以及企業、企業家和企業產品宣傳的適度性,規避輿論、道德風險。
3、可以參考跨國公司規避法律風險的做法，他們一般採用代理制來規避法律風險,把風險轉嫁到代理商頭上。如衛生器械方面的國際大公司給代理商提供技術支持,對醫院進行產品宣傳。但是如果有私底下的活動,都是代理商自己進行,這樣如果有問題就是代理商自己的問題。
另外，我認為最重要的是要守法經營，認真學習法律，絕對不能觸電！
C. 房地產開發過程中若干法律問題的風險防範與規避
房地產開發過程中若干法律問題的風險防範與規避
——馬江濤
主持人：
大家上午好，今天上午為我們主講「房地產開發過程中若干法律問題的風險防範與規避」這門課程，是北京大成律師事務所高級合夥人之一的馬江濤先生，北京大成律師事務所是京城十大律師事務所之一，非常享有盛名，現在請馬律師為我們大家講課！
馬江濤：
我先介紹一下自己，我來自北京市大成律師事務所，我本人叫馬江濤，關於我本人的介紹學員筆記上已經有了，對於我本人就不再多作介紹了，主要對我這個所多說兩句，我這個所主要是以房地產和公司，特別是公司的改制、重組，包括目前正在盛行的國企改制為主要業務的大型的綜合性的律師事務所，成立大概有13年，也是當時全國，主要是北京最先開始的第一批合夥制律師事務所之一。剛才王嶸說是北京十大律師事務所，現在幾大不敢輕易的說，但是有一個硬性的指標可以作為一個旁證，曾經在1998年司法部在全國范圍內律師事務所進行一次評比，當時評出司法部的20強，就是20家部級文明所，其中北京有6家，全國有20家律師事務所，大成所是北京這6家律師事務所中間的一家律師事務所，這是所里的情況。
在正式開始講演之前，先做幾點說明。第一點，關於今天的題目，事先主辦單位給我的邀請函上訂了兩個題目，第一個題目是房地產開發用地取得過程中一些法律風險防範與規避（新舊土地政策比較，典型案例分析）；第二個題目，房地產開發與經營過程中法律風險防範與規避的要點（典型案例分析），根據這個題目原來准備主要分幾大部分，等於分上下兩部分。前面的部分主要想談一下關於取得土地的這一塊，特別是現在我國土地政策的改變，產生一些變化，但是來了以後組織單位跟我說，前面有一個老師對於這塊講的比較多了，而且理論性也比較強，所以今天在下面的演講過程當中，把這部分稍微做一個調整，原來准備理論上的東西可能會剪掉一部分。
第二點，大家也看到學員筆記里原來我的提綱，關於新的土地政策的講解問題。首先改變我原來的初衷，對於這塊不再做過多純理論上的講解，另外即便如此在演講過程當中可能還涉及到一些政策的理解問題，由於我本人是律師，我也不是法律的制定者，同時我自己也不是法官，我自己講的東西只是我本人，以及我的律師事務所，以及我們經常在一起探討土地問題的學者，我們的一些個人觀點，僅供大家參考，不做任何決定性和決策性意見。
第三點，關於今天我講解的這些案例，這些案例大部分在實踐經驗當中所遇到的，關於房地產開發過程中所遇到的一些真實案例，在講解過程當中處於商業秘密的角度，我不會把當事人的名稱報道出來，我看今天有全國各地的開發商，有的確實曾經是我們的客戶，我今天只是就事論事，首先希望大家不要對號入座，在我講案例的過程當中，有的案例還沒有形成定論，有的案例形成了定論，這個定論比如說可能有生效仲裁的結果，或者生效的法律的判決，但是，我還是重復剛才那句話，我本人也不是法官，我只是律師，在這個案例分析當中，我也只談我們律師，我個人的一些觀點，並不是作為本案最終的一定是什麼樣正確的結論，所以到時候也請大家理解。今天來我主要也本著一個共同和大家探討學習的態度，我來之前看到咱們有一個學員出了一個對聯，我覺得今天在座的都是豪傑，所以我也希望跟大家跟這么多豪傑探討和交流的機會，下面我開始演講整個的題目。
首先，我的演講大概是分四節。第一節，我主要是想探討一下我國管理制度大概的過程；第二，關於新舊土地政策的界限劃分以及新舊土地政策的分析；第三部分是土地管理頒布新的政策以後相關的內容，我打算把前三節作為我今天演講的第一部分。第四部分，在房地產開發過程中我們律師遇到的一些問題，以及關於風險防範的若干問題，包括相對的案例，主要是集中在這里，我打算把第四節作為今天演講的第二部分來談。
第一節，我國現行土地管理制度的歷史進程。從國家現在土地管理的制度和法律的順序來看，首先，第一個是1986年《中華人民共和國土地管理法》，這個法主要是強調對於耕地保護發揮了一定的作用，但是隨著改革開放以後，特別是92年當時鄧大人南巡講話以後，各地招商引資的風一浪高過一浪，後來感覺到法律在好多地方，已經根本不適應國家經濟體制改革和經濟發展的需要，所以我們相應的過渡，一直到了98年出台新的《土地管理法》，這個法是99年1月1日正式實施的，新的《土地管理法》首先把基本國策確定，十分珍惜合理利用土地和切實保護耕地。另外也確認了一個原則，協議出讓，這是關於新的土地管理法的有關條例。
98年法律出台以後，在地方發展經濟招商引資，以及國家一些資源大量流失，主要是土地資源流失了，這時候發現關於土地管理法里確立的協議方式有許多弊端，這種情況下在2002年的5月9號頒布了第十一號令，11號令大家都知道了，明確規定了招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權的規定，這里我想內容不用再說了。招牌掛以後出現的一些現實情況，制度公布以後執行情況不很理想，僅拿2003年為例，2003年全國出讓土地是17868萬公頃，大約摺合280萬畝，其中通過招標方式的只有9.3萬，拍賣方式出讓的只有13.3萬畝，掛牌方式的只有55.25萬畝，以招標、拍賣、掛牌等市場方式供地的比例，僅從2002年的15%提高到2003年的28%，所以，提高的幅度並不大。根據這種形勢的變化也頒布過一些其他的文件，包括2003年11月份針對耕地保護和基本農田保護、非農建設出台了「五不準」和「六不報批」，具體內容不再重復了，大家可以查一些相關的法律。
再往下發展，到了2004年3月31號出台了71號令，這是國土資源部和建設部聯合下發的，《關於繼續開展經營性土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，這個就是針對我剛才說的在招牌掛規定出台以後，實際在執行上並不是很理想，根據這個現狀，國土資源部和建設部出台了一個規范性文件，根據這個規范性文件主要內容大家都知道關於「8.31」大限的問題，因為這個文件里要求各地要在2004年8月31號之前，將遺留問題處理完畢，否則國家有權收回土地，實際上關於全額繳納土地出讓金的問題，文件出台之前像我們自己接觸的好多客戶來講，或者在實際操作當中比如說我自己繳納一定比例的土地出讓金，我就可以取得臨時土地證，我拿到臨時土地證我就可以跟銀行或者金融機構聯系，取得資金的支持和貸款，由於有了這個規定，有了「8.31」大限，所以開發商在土地承租的成本要比以前大大增長，並不是說交了40%，就能完全拿到這個證，就能取得後期的建築資金，他需要把整個土地全部的出讓金交齊以後，才可以拿到這個證。
就北京來講當時確實給北京開發商造成了資金的相當緊張。包括原來在實際操作當中，曾經交納完土地出讓金以後還有發證函的政策，當我沒有拿到正式土地證之前，房屋和國土管理局會給我們有一個函件，這個證在辦理過程當中，拿到這個證我們也可以起到臨時土地證的作用，證明這塊地權力已經具備了，可以去向銀行或者金融機構去談融資的問題。但是，由於有了文件之後，發證函也相對取消，所以這個就給開發商的資金產生很大的不便利。
D. 房地產企業如何規避政策風險
1、不可盲目做大 提起家電業,以彩電、空調為代表,大家都知道,其競爭十分激烈,重復投資,產品過剩,生產力過剩。就空調來說,那些大大小小的品牌不管它們願意與否,在3到5年內會逐漸減少一大部分。競爭的過程實際上也就是一個企業、資源、項目整合的過程。房地產現在也面臨著整合的問題。有人一提迴避風險,就想到做大,做大是迴避風險的有效途徑,可是,如果大家都盲目做大,勢必造成整個行業的巨大泡沫,供過於求,競爭加劇,平均利潤下降,最後是你死我活,並且全面走進低谷。
因此說,房地產企業想做大是對的,但勢必要通過對現有房地產企業、資源、項目進行整合,集團化、集約化經營,以求保證供需基本平衡和相對利潤的穩定。房地產企業、資源、項目整合過程中央和地方政府要有清醒的認識,必要時介入,出台政策進行引導。
2、學習買方市場的運營模式 房地產企業目前進入買方市場階段,可運營模式大多還停留在賣方市場階段:先建好一個或幾個大樓或小區,然後去打廣告,吸引(其實是等待)買主上門。很多房地產企業陷入困境都是由於其經營模式所造成的。最近中國住宅聯合會牽頭搞了一個所謂的整體廚衛一次性裝修到位,並稱之為一場革命。但有部分業界人士認為,這是賣方市場幽靈在做怪。
需求決定供給,把握買方市場的關鍵,就是要把握需求的差異性及多樣性。如果整體廚衛一次性裝修在一兩個項目上成功,那也只不過是迎合了市場需求的階段性,全面鋪開就違背了「人本主義」精神。那些盲目搞大型、超大型社區的房地產企業老總們,切不要給自己挖一個大坑,斷送多年的心血。
3、不要所有問題都自己扛 大家都知道,萬科物業做得好,萬科正是通過其物業的努力打開了市場。可代價也是沉重的,萬科物業需要大量的資金補貼,在快速發展階段,這種補貼沒問題,如果地產項目或行業出現低谷,補貼的錢從哪裡出?物業不像地產開發那樣是一次性經營,物業管理是要持續下去的,萬科地產好比是巨無霸的火車頭,萬科物業則是車廂,車廂越來越多,發展的速度越來越快,如此下去,萬科地產這個巨無霸帶動的車隊勢必越走越慢。
因此,地產公司一定要適時把物業管理推向市場,讓其自負盈虧。從某種意義上說,物業管理行業能否成長壯大,是地產行業能否持續昌盛的一個瓶頸。物業管理行業必須盡快地得到中央和地方及地產行業的大力扶持,扶持的目標是走市場化、專業化經營之路。
4、多元化投資仍有意義 房地產運行得好,利潤是可觀的,一般房地產企業家正是看到了其利潤的快捷性,積累的資本會毫不猶豫地全部甚至更大規模融資地投入進去,很少考慮投資其他行業。世界上任何一種行業,任何一種產品都不可能是經久不衰的,經濟學家歸結為「瘋狂野貓、明日之星、搖錢樹和落水狗」四步循環。
當你的地產項目或企業正處於「搖錢樹」階段的時候,很可能離「落水狗」已經不遠。因此,有眼光的企業家,在完成積累後就要積極考慮投入新的行業及新興產業,以尋求更大的發展。俗話說,東方不亮西方亮,只有東、南、西、北都有亮點,您投資的任何一個項目風險就減少了,主營房地產企業對此應多加思考。
E. 我想發布商品評測內容，如何規避其中的法律風險
只針對商品本身的優點缺點，實用不實用，質量性能走行評價，不涉及其它方面，不涉及生產企業，不涉及個人，不採用過激語言，客觀評價是沒有法律風險的。
F. 房地產需要注意哪些法律風險
您好！不確定您是想要了解房產公司的風險還是購房風險，下文為您介紹下購房風險，希望對您有所幫助！
購買這5種房子要注意的一些法律風險
住房是人們最基本的物質生活條件，隨著人民生活水平的提高，人們嚮往、追求舒適的居住環境，房屋買賣成為生活當中比較常見的交易，也由此帶來許多糾紛，小編今天就講下購買下列房子的法律風險進行闡述。
一、產權共有的房產。
1、夫妻共有的房屋。夫妻在婚姻存續期間購買的房子一般是共同財產。那麼房產證上體現的是夫或妻一個人的名字，也是屬於他們的共同的產權。購買這類房屋，一定要落實他們的婚姻狀況，如果是婚姻關系存續期間，最好要夫妻作為共同出賣人簽字。如果是屬於離婚狀態，要叫出賣人出示相關的離婚判決書或民政部門備案的離婚證及離婚協議書，因為這些法律文書上會有對房產歸屬的判決及協議約定。如果已經判決或約定屬於夫或妻一方所有，那麼，夫或妻一方簽字就可以。那也有一種情況，夫妻雖然離婚了，但相關的法律文書上沒有體現雙方對房產的處理，也就是說夫妻雖然離婚了，但對房產還沒有分割，那麼這種情況下，雖然體現是夫或妻一方名字的房屋產權，且在婚姻存續期間購買的，依然是屬於夫妻共同財產，購買這類房屋，最好是出賣方的原夫妻一起簽字。
2、配偶一方去世。雖然房屋產權體現的是在世配偶一方的名字且房屋當時是婚姻存續期間購買的，由於該房屋是夫妻共同財產，配偶一方去世，在世配偶只能享有該房屋的部分產權，部分產權屬於去世配偶的繼承人(配偶、父母、子女)，因此在世配偶不能完全處分該類房產，要有相關繼承人同意並簽字才能出賣整個產權。
3、其他產權共有的房屋。如父子共有、兄弟姐妹共有等共有房產。房產證雖然體現的是共有人的名字，但不能忽視共有人的配偶對產權也有份額，購買此類房產，最好要有共有人配偶的同意並簽名。
二、集資房產
集資房是一般是由單位、個人共同通過籌集資金，進行住房建設的一種房產。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門在用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資房產權有多種形式：有的是職工全額集資，將來可以辦理百分百的產權。有的是部分集資，職工只有部分產權，另部分產權屬於單位。全額由職工集資的集資房，職工擁有全部產權，可以自由交易。如果是部分集資，職工想要轉讓部分產權的集資房，首先要取得合法的房屋所有權證書，其次，要經過產權共有人的單位的同意。
三、違章建築的房產。
違章建築房產是指未經相關部門許可而擅自動工新建的房產，一般有兩種：一是建造人未合法取得土地使用權即擅自建造房屋;二是在已經取得使用權的土地上，但尚未取得建設規劃許可證等相關批准文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下建設人均不能取得房屋的合法所有權，還可能被規劃部門認定為違章建築後而令其拆除或強行拆除，因此購房者要購買此類房屋沒有任何權利保障。
四、依法被司法和行政機關查封
因經濟糾紛等各類糾紛被法院查封的房產，由於法院查封的房產以後可能成為被執行後償還債權人，購買這類房產風險極大，因此，購買房屋時，一定要去房產等相關部門查詢該房產的狀態，如果是被查封的房產，不要購買。但是還有一種情況，查詢後，房產狀態屬於清白，不存在查封等情況，但當事人雙方在磋商、交易的過程中，此時房產被查封，那麼買方交了部分或全額錢款，風險極大。因此，購買房產時，也要調查落實出賣人的經濟狀況，或者在購買過程中，約定交易過程中的每個節點的風險防範。
五、小產權房。
現在農村和城市，出現很多小產權房，小產權房由於價格低，受到一部分人的青睞。小產權房由於沒產權，對外交易不受法律保護。這類房子再次售賣是很難的，即使想售出也不會增值，而且購買這類房子不能申請銀行貸款。小產權房一般只有一本總證，分套出售給購買人的話，只有協議約定，每套房屋無法辦證。萬一總證所有人經濟危機，該房產被司法機關查封、拍賣，購房人將會受到極大的損失。
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