什麼是影響房地產難以變現的因素

㈠ 什麼是不動產

你好。
不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的財產，如土地、房屋、探礦權、采礦權等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。
它包括兩性。
自然特性：不動產作為自然物的特性有：
1、不可移動性：又稱位置固定性，即地理位置固定。
2、個別性：也稱獨特性、異質性、獨一無二，包括位置差異、利用程度差異、權利差異 。
3、耐久性：又稱壽命長久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值。我國土地有使用年限。
4、數量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限 ，經濟供給有彈性。
社會經濟特性：體現人們之間的社會關系和
不動產景氣循環
經濟關系的特性。
1、價值量大：與一般物品相比，不動產不僅單價高，而且總價大。
2、用途多樣性：也稱用途的競爭、轉化及並存的可能性，主要指空地所具有的特性。從經濟角度土地利用的優先順序：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。
3、涉及廣泛性：又稱相互影響，不動產涉及社會多方面，容易對外界產生影響。在經濟學中稱為外部性，分為正的外部性、負的外部性。
4、權益受限性：由涉及廣泛性引起。政府主要通過設置管制權、徵收權、征稅權和充公權四種特權進行管理。
5、難以變現性：也稱為變現力弱、流動性差，主要由價值高、不可移動、易受限制性等造成。影響變現的因素主要有不動產的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發程度、區位市場狀況等。
6、保值增值性：增值指不動產由於面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值隨著時間推移而增加。保值是指不動產能抵禦通貨膨脹。

㈡ 不動產是什麼意思

概念定義：不動產是指實物形態的土地和附著於土地上的改良物，包括附著於地面或位於地上和地下的附屬物。不動產不一定是實物形態的，如探礦權和采礦權。如建築物及土地上生長的植物。依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。包括物質實體和依託於物質實體上的權益。
自然特性：不動產作為自然物的特性有：
1、不可移動性：又稱位置固定性，即地理位置固定。
2、個別性：也稱獨特性、異質性、獨一無二，包括位置差異、利用程度差異、權利差異 。
3、耐久性：又稱壽命長久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值。我國土地有使用年限。
4、數量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限 ，經濟供給有彈性。
5、保值增值性：相對於其他財產所具有的特性。
社會經濟特性：體現人們之間的社會關系和經濟關系的特性。
1、價值量大：與一般物品相比，不動產不僅單價高，而且總價大。
2、用途多樣性：也稱用途的競爭、轉化及並存的可能性，主要指空地所具有的特性。從經濟角度土地利用的優先順序：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。
3、涉及廣泛性：又稱相互影響，不動產涉及社會多方面，容易對外界產生影響。在經濟學中稱為外部性，分為正的外部性、負的外部性。
4、權益受限性：由涉及廣泛性引起。政府主要通過設置管制權、徵收權、征稅權和充公權四種特權進行管理。
5、難以變現性：也稱為變現力弱、流動性差，主要由價值高、不可移動、易受限制性等造成。影響變現的因素主要有不動產的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發程度、區位市場狀況等。
6、保值增值性：增值指不動產由於面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值隨著時間推移而增加。保值是指不動產能抵禦通貨膨脹。

㈢ 房地產的發展對人們的生活有什麼影響

一、我國房地產市場現狀
目前，中國房地產業受經濟環境、政治法律、社會文化和技術環境等方面的影響產生了巨大變化，從20多年的房地產業發展歷程來看，房地產行業逐漸進入了規范化、制度化的道路。國家的宏觀調控和相關政府部門的監管力度也日益有章可循，全國范圍內已基本建立起了較為完善的行業規范。另外，盡管我國經濟已出現全面的復甦和走穩跡象。但從中央到地方的高層和業內人士仍然明白。在地方政府的考核機制和就業困境未得到根本改觀以前。房地產業的支柱性地位仍不可動搖。環論是城市化建設和國民經濟持續發展的需要，還是解決低收入人群的居住保障，都還離不開房地產。可以確信，當前及今後相當長的一段時期內，房地產業仍將是我國國民經濟發展中的重要支柱性產業．是我國人民居住生活水平不斷提高和財富增長的最重要的途徑之一。
二、房地產行業的外部環境分析
1、經濟環境對房地產的影響
 經濟周期：經濟周期情況決定了房地產的有效需求，房地產市場
的有效需求受到消費者的實際購買力的限制，房屋的銷售情況取決於消費者的購買能力。從需求和成交看，預計2010年部分一二線城市交易量受房價預期上漲和供應不足影響會下降，但多數城市特別是三四線城市，由於房價絕對水平和漲幅較低，交易量仍可能增長。若政策引導得當，商品房消費將回歸理性，全國總的銷售量會比較平穩
 國民收入水平和趨勢：國民的收入水平決定了房地產需求的檔次，
收入的趨勢決定了未來房地產發展的方向和速度。2010年全年城鎮居民家庭人均總收入18858元。其中，城鎮居民人均可支配收入17175元，比上年增長8.8%，扣除價格因素，實際增長9.8%。農村居民人均純收入5153元，比上年增長8.2%，扣除價格因素，實際增長8.5%。這意味著人們有更多的錢投入到房地產市場。
 通貨膨脹率：在經濟發展過程中，通貨膨脹與通貨緊縮交替變化，
必然會周期性地影響房地產投資的預期回報率，從而影響房地產市場的周期波動。例如，人民幣升值和通貨膨脹的預期也強化了人們對住房保值增值的預期。
 成本：成本決定了房地產商的底價，雖然成交價格受供求關系的
影響，但行業的成本決定了長期可接受的價格。雖然受國家政策影響，目前房價價格下降，但房地產開發商出於自身的利益考慮和對未來的發展預期，不希望房價下降。
 城市化進程：城市化進程的影響因素包括人口增長，城市基礎設
施建設和交通運輸業的發展。城市化進程對地價上漲和房地產業的發展具有強烈持久的作用，也影響到各類房地產業長期趨勢。我國目前階段加速城市化進程仍是拉動我國經濟增長、保民生和維護社會穩定的重要支撐．而房地產業仍是支撐我國城市化進程持續推進的最重要也是最為顯著的產業。
 家庭收入和支出結構：家庭收入是影響住房消費的最重要的因素。
沒有一定的家庭積累和家庭收入，根本無法進行住宅消費；家庭支出結構對家庭住房消費能力和意願有很大的影響。
2、政策法律環境對房地產的影響
 住房政策：住房制度的改革主要指國家和政府在住房方面的投資
政策和住房分配政策的變化，這將對房地產企業產生巨大的影響。例如2011年1月26日，國務院常務會議研究部署了進一步調控房地產市場的各項工作，出台了新的八條政策，主要內容有加大保障性安居工程建設，調整供給結構，限制高檔房，增加中低型住房。  財政政策：財政政策包括財政收入政策和財政支出政策。前者主
要通過調節與房地產有關的稅種與稅率來控制房地產市場的運行，後者作為房地產市場的參與者，以自身的支出總量和結構影響房地產市場的總量和結構。例如，新的八條政策中的降低地價，徵收物業稅，從源頭控制房價，
 貨幣政策：貨幣政策對房地產市場的調節主要是通過利率工具，
以控制銀行對房地產業的信貸投向和信貸規模。利率對房地產市場的影響分為供給和需求兩個方面。供應方面是影響房地產開發商的財務費用，需求方面主要是影響按揭利率和按揭比例。例如，國家調整完善相關稅收．強化住房信貸等等。
 產業政策：政府調節房地產業的產業政策工具包括：建設項目結
構控制，政策性資金控制。上市政策，外資投向引導等。
 土地政策：土地資源短缺成為房價上漲的主要因素。同時，促使
城市發展向城郊擴展。所以國家頒布相關政策，土地政策對房地產開發的影響主要從以下三個方面來分析：土地供給政策，補地價和土地補償費的規定，土地出讓方式。
3、社會文化環境
 人口統計：與房地產有關的人口統計主要包括：人口總量與人口
增長，人口的年齡結構，人口的地理遷移，家庭規模與結構。現如今，城市居民每個家庭只有一個孩子，必然影響房子數量和賣房結構。
 生活方式：生活方式的變化將直接導致對房地產產品需求的變化。
工作和休閑的方式：工作與休閑方式的變化，改變了傳統的辦公與生活的區分，由於信息的快速發展，使得在家辦公成為可能，並因此對住宅的通信設施提出了更高的要求。所以，隨著人們的健康意識逐漸增強，人們花錢是希望得到綠色、環保、節能、智能化等適合人居的住所。
 教育水平：由於我國在高等教育上取得的長足發展，我國的高知
階層迅速擴大。這一群體與普通居民相比，對住宅有著特殊的要求。一個人要實現自我價值，教育是實現他的最好方式。對於廣大的房地產商來說，把學校教育納入小區樓盤規劃，提供相當多的學位，不僅可以解決業主的教育需求，而且可以提高小區的文化品味。從全國各地情況下，業主挑選精品樓盤，除了滿足正常的居住需求，如追求高尚生活外，大部分人是為了給子女挑選就學的學校。
 消費習慣：不同種族，地區，國家人們的消費習慣差異很大，也
會對住宅的需求產生影響。

㈣ 什麼是不動產

定義
不動產是指不能移動或者如果移動就會改變性質、損害其價值的有形財產，包括土地及其定著物，包括物質實體及其相關權益。如建築物及土地上生長的植物。 不動產
依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。包括物質實體和依託於物質實體上的權益。 房地產估價規范：房地產（real estate，real property），土地、建築物及其他地上定著物，包括物質實體和依託於物質實體上的權益。 房地產估價師資格考試用書：房地產是指土地、建築物及其他土地定著物，是實物、權益和區位三者的結合體 。
編輯本段特性
自然特性
不動產作為自然物的特性。 1、不可移動性：又稱位置固定性，即地理位置固定。 2、個別性：也稱獨特性、異質性、非同質性、獨一無二，包括位置差異、利用程度差異、權利差異 。 3、耐久性：又稱壽命長久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值；建築物使用年限長。我國土地有使用年限。 4、數量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限 ，經濟供給有彈性。
社會經濟特性
體現人們之間的社會關系和經濟關系的特性。 1、價值量大：與一般物品相比，不動產不僅單價高，而且總價大。 2、用途多樣性：也稱用途的競爭、轉化及並存的可能性，主要指空地所具有的特性。從經濟角度土地利用的優先順序：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。 3、涉及廣泛性：又稱相互影響，不動產涉及社會多方面，容易對外界產生影響。在經濟學中稱為外部性，分為正的外部性、負的外部性。 4、權益受限性：由涉及廣泛性引起。政府主要通過設置管制權、徵收權、征稅權和充公權四種特權進行管理。 5、難以變現性：也稱為變現力弱、流動性差，主要由價值高、不可移動、易受限制性等造成。影響變現的因素主要有不動產的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發程度、區位市場狀況等。 6、保值增值性：增值指不動產由於面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值隨著時間推移而增加。保值是指不動產能抵禦通貨膨脹。
編輯本段性質
財產劃分的一種形態。因不動產對人們生活影響重大，且具有耐久性 、稀缺性 、不可隱匿性和不可移動性等特點，故許多國家法律對其均有特殊規定。在民事實體法上，不動產權利的變化，如以不動產為買賣或設立抵押權的標的物時，必須經一定登記的公示手續，否則不發生效力；在民事程序法上，因不動產所引起的糾紛，一般應由不動產所在地法院管轄，如《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國民事訴訟法》，就有類似的法律規定。 不動產景氣循環

編輯本段動產與不動產的界定
各國對動產與不動產的界定
各國對動產與不動產的界定也是不同的。現在，國際上並不是單純地把是否能移動及如移動是否造成價值的貶損作為界定動產與不動產的唯一標准，而是綜合考慮物的價值大小、物權變動的法定要件等因素。例如，飛機、船隻等，國際上通行將其界定為不動產。因為其價值較大、辦理物權變動時要到行政機關進行登記等。 民法學上的物，是指存在於人身之外，能夠滿足人們的社會需要而又能為人所實際控制或支配的物質客體。按照不同的標准，物可分為動產與不動產、流通物與限制流通物、特定物與種類物、主物與從物、可分物與不可分物、原物與孳生物、有主物與無 不動產
主物等。
動產與不動產的劃分
其中，動產與不動產的劃分，是以物是否能夠移動並且是否因移動而損壞其價值作為劃分標準的。動產是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。不動產是指不能移動或者若移動則損害其價值或用途的物。 電腦、電視、書桌這樣子的東西平時是不動的，但這並不是不動產。因為這些東西都是可以移動並且不會因移動而造成價值上的貶損。這些東西在現實中不移動，是因為你不想移動，而不是不能移動。所以，你的電腦電視書桌等都是動產。 動產和不動產有時是可以互變的。例如，果園中果樹上的果實，掛在果樹上時是不動產，但是如果採摘了下來，那就變成了動產。鋼材水泥等是動產，但是用其做成了房屋，就變成了不動產。 不動產

編輯本段善意取得
不動產善意取得研究
摘要：本目錄從權利外觀理論出發，對不動產善意取得的否定說與肯定說進行評介，認為在現代社會，不動產適用善意取得較動產有更多的依據。並通過考察先進國家的立法，認為法國、日本等未承認不動產的善意取得，實與其不動產登記的形式審查主義有關。中國乃實行實質審查主義，因此不動產善意取得在中國有其制度基礎。 善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對於保護善意取得財產的第三人的合法權益，維護交易活動的動態安全，具有重要的意義。保護由所謂無權利 不動產
者善意取得動產的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大，因應流通安全的經濟要求，而生成和發展起來的。由經濟生活塑造而成的善意取得制度，源起於古代日耳曼法中的手護手原則，歷經了由古代，中世紀而近代乃至現代的漫長歲月，其制度創造、判例、學說屢經變遷，在諸多市場經濟國家確立起來，發揮著保障流通安全的功能。然而，善意取得制度是否亦適用於不動產領域，各國立法規定不一，並且在理論研究方面，學者亦存不同見解。
不動產善意取得的理論爭鳴及評析
⒈否定說。目前中國學者一般認為善意取得制度僅適用於動產領域，認為所謂善意取得，即指「無權處分他人動產的讓與人，於不法將其佔有的他人交付於買受人後，若買受人於取得該動產時系出於善意，即取得該動產所有權，原動產所有人不得要求買受人返還。」 至於不動產，「因以登記為其公示方法，交易中不致誤認佔有人為所有人」，「因為不動產登記制度的建立，第三人若再以不知不動產之權利狀態為理由予以抗辯已不可能。」 故在建立不動產登記制度後，「善意取得的原理以及規則在不動產法領域已經無法適用。」 即使存在「不動產准用動產善意取得的必要，也僅在違章建築等極少數未進行保存登記的不動產之上。」 對於「已登記的不動產發生登記錯誤，應通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。」 ⒉肯定說。持肯定觀點的學者認為，應承認不動產善意取得。他們認為中國《最高法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關於共同共有財產善意取得的規定，就包括了共同共有不動產的善意取得。認為「如果買受人在買受該不動產時為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護交易秩序和交易規則的立場，確認買賣關系有效。並且，在現代社會中，「無論現代不動產登記制度多麼獨立、完善，仍不能完全避免登記權利內容與實際權利狀態不一致的情況發生」， 不動產 因而存在不動產無權處分的可能。所以，僅以「交易方不會誤信不動產佔有人為有權處分人而與之交易」為理由，一概排斥不動產善意取得制度之適用是缺乏根據的，對於相信登記公示力而自無權處分人處取得不動產的善意第三人而言，也有失公允。 否定說雖然都反對不動產的善意取得，但其各自反對的理由並不 不動產
相同。否定說中有兩種代表觀點，第一種觀點以梁慧星先生為代表，他們認為，「基於物權登記的公信力，即使登記錯誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。」依此觀點，善意第三人因信賴不動產的登記而與登記名義人為不動產交易，即使登記名義人非為真實權利人，亦取得不動產所有權。但是他們卻否認不動產善意取得，這顯然是不符合邏輯的。在善意取得制度的理論基礎問題上，梁慧星先生曾言：「鄭玉波先生將善意取得制度存在的理論根據解為法律的特別規定，不啻為正確之解釋」，但同時又認為「謂善意取得制度是一項基於佔有的公信效力而產生的制度，並無不妥。」 佔有的公信效力，即依物權變動的公示效力，凡佔有動產的人即應推定為該動產的所有人。由此看來，梁慧星先生贊同法律賦權說，亦贊同權利外觀說。從權利外觀理論出發，往往容易得出不動產亦可適用善意取得的結論，而法律賦權說卻極可能得出相反的結論。如此似可解釋否定說的第一種觀點在理論上實際已承認不動產善意取得的同時又否認不動產的善意取得的自相矛盾。但是在不動產善意取得的問題上，他們卻又堅決堅持法律賦權說的觀點，對此持否定的觀點。然而，倘若簡單的說善意取得制度僅適用於動產，而不適用於不動產，是出於法律的特別規定，這顯然有違法律制度內部的邏輯，無益於中國物權法的應然研究。 否定說的第二種觀點以孫憲忠先生為代表，他們認為不動產登記制度的存在，又因為不動產登記簿具有對一切人公開的性質，因而任何人無法在不動產領域內提出自己不知或不應知交易瑕疵的善意抗辯。這種觀點將物權的公示公信原則與不動產善意取得完全對立起來。他們認為，依公示公信原則，即使公示與權利關系不一致，標的物出讓人無處分權時，善意信賴公示的受讓人仍能取得物權。事實上公示的推定力已經具有了確定當事人主觀心理狀態的意義，登記名義人或佔有人推定為真正權利人，那麼信賴該登記或佔有的第三人便被推定為善意無過失。 公示公信原則的標准為客觀標准，而善意取得的標准為主觀標准，因而在不動產領域，由於不動產以登記作為公示方法，第三人以其不知或不應知權利的真實狀態予以抗辯已為不可能。因此公示公信原則可以適用於不動產，而善意取得制度則不適用於不動產。 然而，在現實生活中，發生不動產登記權利內容與真實權利狀態不一致的情況非常復雜，概括起來，導致這種不一致的情況發生的原因主要有： （1）因登記機關的過錯而造成錯誤登記或錯誤塗銷； 不動產
（2）登記以外的法律變動，如表見繼承人取得遺產或繼承人取得應繼份額以外的不動產並為繼承登記； （3）買賣合同無效或被撤銷，但登記尚未塗銷； （4）依法律規定取得不動產物權，如徵收土地，但尚未辦理登記； （5）不動產共同共有關系中，不動產物權僅登記在一個或部分共有人名義下的。在上述情形，第三人往往難以知道真實的權利狀態。第三人如不知或不應知真實權利狀態，信賴不動產的登記而與登記名義人為不動產交易，應為善意。此時如否定不動產的善意取得，顯然不利於善意第三人的利益的保護。由此看來，此種觀點的缺陷乃在於其對現實生活中已經存在並將繼續發生的錯誤登記等情況視而不見。持肯定說的學者雖然都肯認不動產的善意取得，但其對不動產善意取得的依據存在分歧。有學者認為，「由於不動產的物權變動的公示方式是登記，因而，在不動產交易中，雙方當事人必須依照規定，變更所有權登記，因而不存在物所有權人或者無處分權人人處分不動產所有權的可能性，也就不存在適用善意取得制度的必要前提。」 由此可見，其肯認共同共有不動產的善意取得，乃屬善意取得適用的例外。有學者則認為，不動產善意取得的前提，即不動產權利登記記載與真實權利狀態不符，是「因為現今世界各國的登記審查都僅須為形式審查」。 筆者雖亦持肯定的觀點，但對上述觀點大不以為然。本文認為在對不動產登記實行實質審查的中國，不動產善意取得不僅適用於共同共有的不動產，而應適用於所有已登記的不動產。
編輯本段理論基礎
不動產善意取得的理論基礎 善意取得制度淵源於古日耳曼法的「以手護手」原則。依據該原則，佔有是物權的外形，佔有動產者，即推定其為動產佔有人，而對動產有權利者，也須通過佔有標的物而加以表現。因此，有權利者未佔有其物時，其權利之效力便因此而減弱。任意將自己的動產交付與他人者，僅能向相對人請求返還，若該相對人將動產讓與第三人時，則僅可向相對人請求損害賠償，而不得向第三人請求返還其動產。「以手護手」原則注重權利的外觀，並以權利的外觀視為權利的表徵。這雖然是與古日耳曼法時觀念的所有權並未生成發展起來具有密切的關系，但它卻適應了商品經濟的發展和保護交易安全的客觀需要，因而顯示了其極強的生命力。後世的德國民法、瑞士民法等基本上採用於「以手護手」原則的權利的外觀標准，把不動產登記和動產的佔有作為物權的法定公示形式，以蓋然性的推定方式來判斷物權的正確性，而不是從客觀真實的角度來界定的正確性。 「以手護手」原則雖然並未蘊含交易安全的理念，但權利外觀理論在吸收其佔有為權利之「外衣」的觀念的基礎上，並吸納羅馬法的「善意」要件，逐漸生成發展起來，並成為佔主流地位的學說。 不動產 日耳曼法的物追及制度及其限制基礎深深地根植於日耳曼固有的公示思想里，這個思想的現代表現就是善意取得制度。按照物權的公示原則，物權正確性的實質通過法律認可的形式反映出來，即不動產登記簿上記載的不動產物權和動產佔有的事實表徵的物權是正確的物權，這就是物權公示所具有的權利正確性推定效力。根據該推定效力，善意第三人信賴不動產的登記或動產佔有的表徵，而與不動產登記名義人或動產佔有人為交易時，縱使其表徵與實質的權利不符，對於信賴此表徵的善意第三人亦不生任何影響，該善意第三人取得的物權受法律保護。權利外觀理論是為了因應近代資本主義經濟的發展對交易安全之保護要求而誕生的，它將當事人內部諸要素切斷，是當事人之間的內部情勢不致外溢，而影響、害及第三人，把權利及法律關系的外相形態作為相對人利益的保護標准。 不動產
善意取得制度的前提是觀念的所有權的產生。由於佔有與本權分離現象的存在，始有善意取得制度存在的現實根據和意義。若佔有人與所有人合而為一，則根本無善意取得制度適用的餘地。觀念所有權的發展，使得佔有與本權分離的現象增多，從而為保護善意第三人之正當利益以保護交易安全，而發展出善意取得制度。近代各國物權公示方法的統一為善意取得制度的適用提供了基礎。德國民法理由書曾言「在動產交易里，對善意取得者確保取得的安全甚為重要。在不動產，對登記簿公正之信賴予以法的保護。在動產，代替登記簿者乃讓與人的所持與佔有，它們構成了應受保護的善意的基礎。」由此可見，佔有與登記都具有表徵本權的功能。佔有之所以具有表徵本權的功能，乃在於佔有「外觀之狀態與實際之情形，一般而言系八九不離十。」因此，「基於此項概然性，佔有即具有事實支配標的物之外觀，自應具有本權。」然而，隨著現代社會和市場經濟的發展，觀念的所有權得到了進一步的發展，從而致使佔有與本權分離的現象經常發生，使得近代以來佔有通常表徵本權的命題受到挑戰。佔有與本權的時常分離，使得佔有作為動產的公示方法就不再充分，不能當然地推定對動產實行實際支配的佔有人即為該動產的所有人，尤其在所有權保留和讓與擔保的場合，以佔有人的佔有這樣的權利外觀認定其為動產的所有人，更顯得可疑。 不動產 這就使得善意取得制度賴以存在的基礎發生了動搖。觀念的所有權通過一定外形加以明示的公示原則，在動產物權於事實上被放棄，從而外形再也無法肩任表明物權存在的機能。這樣由公示原則導出的公信原則便失卻了其前提。 在不動產領域，則不存在上述情形。由於不動產登記制度的建立和完備，不動產的登記由官方統一進行，使不動產登記簿上記載的權利與真實權利狀態保持一致有著較高的保障，因而社會公眾可以信賴登記簿上所記載的權利即為真實的權利。既然動產佔有因其概然性可生公信力，以登記為公示方法的不動產發生登記與實際權利不符的情形遠較動產為少，因而具有更高的概然性，從而更具有公信力。因此，善意第三人因信賴不動產登記簿的記載而與登記名義人為交易時，即使存在登記與本權分離的情形，善意第三人亦可獲其利益，除非有他人向登記機關提出異議並已記載於登記簿上的情形。
編輯本段制度基礎
不動產善意取得的制度基礎 考察先進國家的立法，各國對不動產善意取得規定不一。《法國民法典》第2279條規定：「涉及動產物品時，佔有即等於所有權證書。」由此條可知，法國法的善意取得僅適用於動產，這是因為，唯有動產適用於佔有和根據佔有對之作權利歸屬。 《德國民法典》第932條規定：「物即使不屬於出讓人，受讓人也可以因第929條規定的讓與成為所有權人，但在其根據上述規定取得所有權的當時非出於善意的除外。」第929條規定：「轉讓動產所有權需有所有權人將物交付於受讓人，並就所有權的轉移由雙方成立合意。受讓人以佔有該物的，僅需轉移所有權的合意即可。」《德國民法典》第932條雖然未明確指出善意取得只適用動產，但其所指向的第929條則明確將物限定為動產，而且第932條規定與「動產所有權的去的和喪失」之下。《日本民法典》第192條第192條，《瑞士民法典》第708條，中國台灣民法第801條，1952年《美國統一商法典》第2403條均有類似規定，將善意取得之適用限定為動產。因此，中國有學者斷言：「各國民事立法都規定只對動產交易依善意取得制度予以保護，而對不動產交易不適用善意取得制度。」 但是，《德國民法典》第892條又規定了可以基於相信土地登記公信力而取得土地上的權利，事實上突破了善意取得僅限於動產的限制，將善意取得的適用范圍擴大至不動產。瑞士則將善意取得制度適用於所有已登記的不動產。《瑞士民法典》第973條第1款規定：「出於善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護。」台灣《土地法》第43條亦規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」登記有絕對效力，系為保護第三人，將登記事項賦予絕對真實之公信力，俾第三人因信賴登記而取得土地權利時，縱令其登記原因無效或得撤銷，真正權利人亦不得以之對抗該第三人。 並且，台灣地區經多年全面的檢討，於1999年3月完成《民法物權編部分修文草案》，與原有條文210條，增訂75條，刪除15條，修正127條，變動幅度甚大。在物權變 不動產
動方面，為確保善意第三人的權益，以維護交易安全，明定不動產善意取得，於第759條第二項規定：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響。」可見，各國關於不動產善意取得的立法規定，並非如有的學者所斷言。然為何各國立法對善意取得是否適用於不動產存有如是差異？ 究其原因，主要在於各國的不動產登記制度不同。法國、日本以及美國的大多數州對不動產實行契據登記制度，該登記制度具有如下特點： （1）形式審查主義。登記官吏對於登記的申請，只進行形式上的審查，至於契據上所載權利事項有無瑕疵，則不予過問。 （2）登記無公信力。已登記的權利事項，公眾不可信賴其為真實的權利狀況。 德國、瑞士等國的不動產登記，實行權利登記制度，該登記制度的特點有： （1）實質審查主義。(2)登記具有公信力。 中國台灣民法規定，不動產物權之變動，非經登記不生效力或不得為處分。至於登記，對於第三取得人之關系如何，以之讓與登記法，未為明文規定。 依台灣「土地登記規則」第49條、50條之規定，登記機關接受申請案件後，應即依法審查，如有瑕疵，應通知補正。由此可見，中國台灣的土地登記制度亦實行實質審查主義。德國雖實行形式審查主義，但其采「窗口的審查」的同時，採取了公證制度。這樣，公證人便首先對內容進行審查。由於有此審查，登記管理縱只作形式的審查，也可保障登記的正確性。 因而德國的形式審查實可起到實質審查同樣的效果。只有正確的公示，公眾才有理由相信不動產登記有正確的權利歸屬，才能賦予不動產登記以公信力。在實行形式審查主義的國家，由於登記機關對登記事項有無瑕疵不予過問，因此經常會出現登記外觀狀態與實際情形不相一致。因不動產的登記缺乏公信力，善意取得制度也無法獲得其存在的基礎。並且，此時如將善意取得制度適用於不動產，則顯然不利於保護不動產所有權人的正當利益。善意取得制度的目的雖然在於保護交易安全，但從其產生發展的歷史背景來看，其意亦在於在當時片面強調靜的安全的社會現實中，保護動的安全，以適應社會經濟發展和財富增長的需要，平衡善意第三人與權利人之間的利益。因此，在設計善意取得制度時，不能片面的追求動的安全，而忽視了善意第三人與權利人之間的平衡。對不動產登記實行形式審查主義的國家未將善意取得制度適用於不動產，皆因如此將可能摧毀近百年來精心構建起來的所有權的法秩序。 中國對不動產登記實行實質審查主義，賦予不動產登記以公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權利與真實的權利狀態不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。中國雖然在《民法通則》中沒有確定不動產善意取得制度，但《最高法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條明確規定了共同共有財產的善意取得。此條解釋中的「共有財產」顯然既包括動產也包括不動產，而且就此司法解釋演變生成的歷程而言，其「實質是指共同共有的不動產，而且主要是指共同共有的房屋。」由此可見，中國實際上已經承認了不動產的善意取得。 中國有學者反對目前在中國建立不動產善意取得制度，理由在於「中國因國情所限，尚未建立起健全的不動產登記體系。」 上述理由是缺乏依據的。中國目前「尚未建立起健全的不動產登記體系」，確屬真實，但這並不影響中國建立不動產善意取得制度。不動產公示登記的方法，為各國通例。不動產善意取得系藉助登記的公信力原則來達到維護交易安全的目的。善意第三人因信賴登記而與登記名義人進行交易，縱使存在登記與本權分離的現象，善意第三人亦因其信賴登記的公信力而獲其利益。如不動產未予登記，即因缺乏登記的公信力，而第三人仍與無權處分人進行交易，則可推定第三人存在過失，不能適用善意取得。中國尚未建立起健全的不動產登記體系，主要指存在大量應登記而未登記的不動產的現象。但因未登記的不動產不能依公示公信原則而適用不動產善意取得，那麼中國尚未健全的不動產登記體系對不動產善意取得制度並無實質影響。況且，中國《城市房地產管理法》第37條第6項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。此規定排除了未登記的房地產適用不動產善意取得的可能。因此，筆者認為，中國尚未健全的不動產登記體系並不影響不動產善意取得制度存在的根基。
編輯本段對立動產
動產是指能夠移動而不損害其經濟用途和經濟價值的物，一般指金錢、器物等。與不動產相對。 在法律上區分動產與不動產的意義在於： 一、得失變更上，動產是交付主義，不動產需登記 二、訴訟管轄及涉外法律適用上，動產是屬人主義，不動產是屬物主義。詞條圖冊更多圖冊 詞條圖片(9張)

㈤ 房價和哪些宏觀因素或微觀因素有關系，是什麼關系

房地產價格上漲，本來並不足為奇，處於經濟振興期的發展中國家，在經濟高速增長時期概莫例外，我國房地產價格同樣每年都呈梯度上漲，只是在不同階段上漲幅度不同，漲跌波動有別
。之所以當前引起人們關注，有兩方面的起因：

第一，我國曾在20世紀90年代出現過由於房地產投資過熱而引起了整個經濟的全面過熱和泡沫經濟發生，進而引致了通貨膨脹，為此，中國用了相當長的時間進行宏觀經濟治理，其結果是出現了宏觀通縮，不得不又採取積極的財政政策和穩健的貨幣政策來拉動投資和刺激消費。這種付出巨大代價的陰影促使政府和社會各界對房地產價格變化極其關注，所有的人都不希望20世紀90年代的現象重演。(上班族如何修煉為股神)

第二，2003年尤其是2004年以來，我國房地產價格上漲迅猛，與此前的有漲有跌明顯不同。表現為：價格持續上漲；價格上漲從個別城市擴展到了全國；土地價格上漲明顯。

價格是市場供求關系的直接反映，但價格上漲有長期上漲和短期上漲之分，有合理上漲和不合理上漲之別，引起價格上漲有表面原因，也有深層根源，有市場化因素，也有非市場化的因素。市場化因素引起的上漲是一種正常現象，非市場因素引起的上漲則就是不合理的了。因此，重要的是不僅要分清是短期上漲還是長期上漲，而且要分析是表象原因還是深層的原因，這樣，才能找出解決矛盾的正確方法和對策。

房地產價格上漲的直接表象原因

居民住房需求強勁；土地出讓量減少；土地出讓方式轉變，從過去主要以協議出讓為主轉向全部實行招標、拍賣方式，使土地出讓價格平均水平提升；土地價格上漲；本次宏觀調控政策尤其是信貸政策主要對象是針對房地產和相關產業投資者，對於住房消費者信貸來說，沒有限制，這樣投資者與消費者之間就會在短期內產生需求與供給間資金的不平衡缺口，推動了價格趨漲；房地產市場供求結構尤其是經濟適用住房供應比例下降；建材價格上漲；對房地產市場預期看漲。

房地產價格上漲是上述因素共同作用的結果。以上原因之所以為直接的表象原因，因為無論是土地價格的上漲，還是建築材料價格上漲、甚至土地供應量的減少，從房地產價格成本構成因素和項目獨立核算及投資建設周期較長看，價格因素並不會在當前就能表現出來。

房地產價格上漲的深層根源

影響房地產價格因素很多，推動價格上漲有短期因素，也有長期因素。既有宏觀環境因素如政策調整、制度變革作用，也有微觀因素如市場發育變化的影響；但要從房地產價格上漲的深層根源分析，就會不難發現，直接的表象原因只是一種直接的因素，短期的因素，關鍵的因素還在於我國房地產市場價格體系不完善，新舊價格體系並存和土地制度、房地產制度不健全帶來的結果。

其一，長期需求潛力巨大與短期供給因素受到制約的信息偏差，引致消費者對未來預期發生變化，遠期購買力超前化導致了短期供求失衡偏差是表象原因，而根本原因還是土地及房地產供給制度不健全。

固然，城鎮居民消費需求的空間和潛力依然巨大，且房地產高速發展的最大源泉和動力來自於城鎮居民的最終需求。按照當前我國的城市化率在36％～38％之間計，中國城鎮人口已達5億，按全國城鎮人均住宅建築面積22．8平米計算，全國5億人口的城鎮共有住宅114億平米，但現每年新建住宅5億多平米，僅占總量的5％左右。說明了城鎮居民消費需求的空間和潛力依然巨大。但需求的增長並不是在短期內就完全釋放出來，是一種長期的需求，潛在的需求，完全可以通過市場供求實現與需求的平衡。

之所以在當前情況下出現了供給斷鏈，是制度與政策的調整引起的，是由於國家在採取宏觀調整時將土地政策也作為一種宏觀的手段和工具來實施和運用，在市場經濟條件下，這是不適合的。因為在市場經濟體制下，國家宏觀調控的手段無外乎是財稅和金融信貸中的利率工具，即使土地政策也應該是土地市場化辦法，諸如土地出讓的市場化價格政策，而絕非暫停土地出讓這種帶有濃厚行政色彩的辦法。

實行這種辦法，只能給人們加深政府運用行政手段的負面印象。從而，將本來潛在的需求預期超前化。這才是房地產價格上漲的根本性原因之一。這說明我國在土地、房地產的供給制度上如何能提高市場化程度是一個根本性任務，否則，不合理的、非理性的、扭曲的房地產價格大漲大跌將難以避免。

其二，原有房地產價格體系受到沖擊，新的價格體系尚未建立，新舊價格體系同時並存帶來連鎖反應。

與其他要素市場有很大區別的房地產市場有其特殊復雜性。表現在：其他要素的公有制可以有多種實現方式時，土地的公有制仍然未打破，土地價格是使用權的價格，是在一定期限內的價格，而不是土地所有權的價格；土地市場分為一級出讓市場和二級轉讓市場。在一級市場中，國家是唯一的供給者；中國土地出讓方式有協議出讓、拍賣、招標和掛牌多種形式，價格差異很大，這就導致了土地市場乃至房地產市場價格的差異性巨大，並引致了土地市場持續混亂、不平等交易甚至尋租行為。中國富豪和官員腐敗在房地產界居多，就是這個原因；農村土地雖然說是集體所有，但農民只有30年土地承包權，而沒有真正意義上的土地使用權，就更不用談土地所有權了。

上述情況造成土地市場混亂和土地價格體系的嚴重扭曲。表現在：農村土地非農化中，土地徵用價格嚴重偏低，改革開放以來城市土地價格上漲了好多倍，而農民土地徵用價格增長微乎其微，農村土地市場及其價格非常混亂；城市土地出讓市場中的多種價格造成嚴重的不公平，土地一級市場價格和市場秩序混亂；一級市場的混亂進而導致了土地二級轉讓市場的混亂；價格體系的扭曲加上房地產開發中的非規范化行為，最終形成了房地產價格體系的混亂。

打破原有的土地市場和價格形成體系，比如實行完全市場化的土地拍賣、招標和掛牌形式，雖說是一個正確的改革方向，也是糾正原有不合理的土地價格體系的必然選擇，但在原有的價格體系還在運行，新的價格體系剛剛推行時，新舊價格體系並存，必然導致價格體系的混亂。這樣，房地產價格上漲也就是必然的結果了。

這並不是說，房地產價格上漲是由於土地制度改革造成的，恰恰相反，正是由於原有土地制度不完善才導致房地產價格體系不規范。因此，改革土地制度是必然選擇。

㈥ 在抵押財產難以變現的情況下,能否先處理其它財產不能先處理其它財產法律依據是什麼

因為抵押的是特定財產的所有權而不是任何財產的所有權,因此即使抵押財產難以變現,也不可以首先處理其他財產.