如何證明房地產的收益性

『壹』 請問房地產行業的基準收益率如何確定

房地產業目前應該沒有基準收率，和區位、取地成本、市政配套、房屋性質（住、商、辦等）關系極大。一般來看，投資年收益率在10---15左右。

『貳』 收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，該價值高低主要取決於哪幾個因素

由於國內目前數據的測算指標不同，很難得到具體的房產數據。對於股票來說，市盈率是最重要的評價指標之一，而對於房產而言，也同樣有．．．．．．大家都知道股票有收益率，房地產有租金收益，房產「市盈率」也就是房子總成本與租金年收益比。2009年4月24日上海證券交易所數據－－－上證指數２４４８．６０點，平均市盈率１９．９８倍，多數個股在沒有業績改善的前提下已經高高在上了。那麼人有問房產市盈率是多少倍呢？獨立經濟學家謝國忠老師目前在在深圳進行了一場小范圍講座說:目前樓市出現的小陽春，是因為積累了一些剛性需求，但中國房價太高，很多購房者大多是舉全家之力買房，一對夫妻後面站了四位老人，這樣的價格能持續多久？從供需來看，目前全國房地產總面積達26億平方米，折算成住房為3000萬套，而中國住房需求才1600萬套左右。「判斷房價是否合適，要看房價和房租之比。一般來說，房價如果是房租20倍的水平，也就是說房價的市盈率為20倍，是老百姓可以承受的范圍。」對。那又如何具體的測算呢？租金是租房人的一種消費性支出，一般不存在炒作的因素。例：一套2房2廳60平米，購買總價42萬，費用2萬，租金2500/月房產市盈率＝４４萬（42萬+２萬）÷2500×11(一年以一個月的空置期計算)＝ 44萬÷２７５００＝１６倍中小戶型的房產就類似於股市中的績優股，１００平米以下的為主選戶型，主要有租金收益高，轉手買賣活躍，成交率高等特點。特別提醒1：市盈率只適合相對成熟社區的房產，不適合新開發的樓盤轉特別提醒2：市盈率要用動態市盈率分析成長性，比如市政，交通，規劃等內容

『叄』 如何判別投資性房產及其收益價值

如何判別投資性房產及收益價值呢？要綜合分析投資性房產應權衡各種因素。

地段與功能優劣

首要的判斷標准應該是功能服務地段或者說地段優先。因為任何房產品的附加值或附加功能都儲存於地段當中。但有些特殊功能的產品由於設計規劃及市場中的先進性可能會有較長期的投資價值隱含於內。還有一類投資性物業屬改造產品，一些以前歸屬企業建設既自用又可供出售的綜合物業，藉助地方政策，取得銷售許可後都是優良的投資品種，其投資價值一部分來自於地段，另一部分來自於功能。

軟性服務和

環境影響價值

一個小區的不同管理、不同的服務水平會影響到你的投資對象將來的出處與去處，前者指的是成本及利潤回收途徑，後者則直接表現為是否順利完成你的一樁投資交易。這里有一個間接的衡量指標，我把它稱之為"社會性口碑"。由於物業服務最終要走市場化路子，投資時不妨作為附加的一個考慮。

與房產品的投資價值高度相關的環境應該指住區景觀環境、住區配套環境、住區所轄功能區環境三個方面。一般來講，社區景觀環境中，有天然自然景觀的社區比人造景觀的社區投資價值大。

置業提醒

如何計算購房盈虧？

按國際專業理財公司的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：

如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。

如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。

『肆』 如何確定房地產的客觀收益；市場法、收益法和成本法應該考慮的因素有哪些，最好有案例，謝謝！

房地產估價規范中有一條：有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。市場比較法在房地產估價方法中有相當的重要性，同時，也是運用最多的估價方法之一。

『伍』 房地產企業如何確認銷售收入

地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。房子沒完工內可以確認收入容，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。

房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。

(5)如何證明房地產的收益性擴展閱讀

從收入確認的大環境———整個會計准則乃至會計標准體系看，我國會計准則與其他國家會計准則及國際會計准則之間還存在著不同程度的差異，這些差異的產生，有些是由於各個國家不同的社會經濟特徵所決定的，有些是由於各國不同的文化法律傳統所決定的。

也有些是由於各國或國際會計准則本身存在的一些技術性缺陷所造成。而隨著境外公司在中國資本市場上市，必然也會面臨會計准則的選擇問題。

『陸』 房產評估的收益法都需要什麼

需要了解訪房產同類復房制屋的收益性，房地產獲得收益的方式，主要有兩種：
(1)出租；
(2)營業。
因此，凈收益測算的途徑也可以分為兩種：
(1)基於租賃收入來測算凈收益，它適用於可租賃的房地產。例如：住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標准廠房、倉庫等；
(2)基於營業收入來測算凈收益，它適用於有經營行為的房地產。例如，旅館、影劇院、娛樂場所，加油站、餐館等。當然有些房地產既可以租賃又可能存在經營行為，但無論如何分類，只要能夠測算凈收益就行。

『柒』 房地產企業如何確認收入

地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。

房子沒完工可以確認收入，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。

房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。

其實現在房地產公司也可以把銷售收入提前確認，只要把項目公司賣給其他公司就可以了。一個銷售額10億元的項目已經銷售完畢，只需要繼續建設就可以了。後續建設成本是很容易估計的，比如說合同2億元，那麼我給其他企業2.5億元。這樣就可以了，後續這個就由企業自己負責。

(7)如何證明房地產的收益性擴展閱讀：

關於收入確認的原則：

銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：

(一)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;

(二)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制;

(三)收入的金額能夠可靠地計量;

(四)相關的經濟利益很可能流入企業;

(五)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

第一點，商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，房屋價格漲跌都由買房人承擔。符合第一點

第二點，其實只是在建房子，但是沒有享有管理權，最終管理權還是在業主。

第三點，收入的金額能夠可靠地計量，第四點相關的經濟利益很可能流入企業。已經全款收到錢了，收入金額可以靠確認，經濟利益已經流入。

第五點，相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。一般房地產公司都簽的總包合同，在項目施工的初期可以預算出一個成本。工程施工企業也是根據成本預算確認收入和成本的，那麼房地產企業更可以了。

網路-確認收入

『捌』 收益性房地產相關概念

收益性房地產復（也成制為營業性或商業房地產），是典型的投資項目，即通過房地產的經營來獲取收益的經營活動，因此其融資過程、特點、風險控制等都有著自己的特性，與一般的房地產開發或居住融資有明顯的差異，在計算方面也有許多獨特之處。收益性房地產包括：未出租的餐館、旅店、加油站、農地。
收益性房地產融資如果是以銀行信貸為方向就變成了貸款融資，即收益性房地產貸款。

『玖』 房地產企業如何確定營業收入

交了訂金是預收賬款，不是營業收入，簽訂了購房合同，並且交了首付，申請了銀行貸款，但未到賬，此種類型是營業收入。

地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。房子沒完工可以確認收入，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。

房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。

(9)如何證明房地產的收益性擴展閱讀：

營業收入包括主營業務收入和其他業務收入。主營業務收入是指企業經常性的、主要業務所產生的收入。如製造業的銷售產品、半成品和提供工業性勞務作業的收入；

商品流通企業的銷售商品收入；旅遊服務業的門票收入、客戶收入、餐飲收入等。主營業務收入在企業收入中所佔的比重較大，它對企業的經濟效益有著舉足輕重的影響。

其他業務收入，是指除上述各項主營業務收入之外的其他業務收入。包括材料銷售、外購商品銷售、廢舊物資銷售、下腳料銷售，提供勞務性作業收入，房地產開發收入，咨詢收入，擔保收入等其他業務收入。其他業務收入在企業收入中所佔的比重較小。