① 企業兼並是指什麼影響.好處
企業兼並
兩個或兩個以上的企業根據契約關系進行權合並，以實現生產要素的優化組合。企業兼並不同於行政性的企業合並，它是具有法人資格的經濟組織，通過以現金方式購買被兼並企業或以承擔被兼並企業的全部債權債務等為前提，取得被兼並企業全部產權，剝奪被兼並企業的法人資格。企業兼並的核心問題是要確定產權價格，這是轉移被兼並企業產權的法律依據。企業兼並的主要形式有；購買兼並，即兼並方通過對被兼並方所有債權債務的清理和清產核資，協商作價，支付產權轉讓費，取得被兼並方的產權；接收兼並，這種兼並方式是以兼並方承擔被兼並方的所有債權、債務、人員安排以及退休人員的工資等為代價，全面接收被兼並企業，取得對被兼並方資產的產權；控股兼並，即兩個或兩上以上的企業在共同的生產經營過程中，某一企業以其在股份比例上的優勢，吸收其他企業的股份份額形成事實上的控制關系，從而達到兼並的目的；行政合並，即通過國家行政干預將經營不善、虧損嚴重的企業，劃歸為本系統內或行政地域管轄內最有經營優勢的企業，不過這種兼並形式不具備嚴格法律意義上的企業兼並。企業兼並，是企業經營管理體制改革的重大進展，對促進企業加強經營管理，提高經濟效益，有效配置社會資源具有重要意義。
② 兼並什麼意思
土地兼並是中國古代非常普遍的現象。它的根源在於封建土地私有制的發展。在封建社會，由於土地佔有關系不固定，加之土地買賣盛行，必然導致土地兼並現象的出現。土地兼並往往在一個朝代的後期表現突出，它是封建經濟發展的結果，是地主土地私有制和地主階級力量增強的表現。如：西漢末年、唐朝中後期、北宋中期、明朝中後期時，土地兼並現象十分嚴重。當土地兼並嚴重時，兩種矛盾突出起來。一是農民與地主的矛盾，二是封建國家同地主的矛盾。這些矛盾的發展將出現兩種結果，一是封建政府採取抑制兼並的措施，使兼並現象得到一定程度的緩解，二是直接導致農民戰爭的爆發。
綜觀中國古代社會發展歷程，似乎有一個規律性的現象，那就是自耕農產生和消失的周期與廣義上的王朝更迭周期大致吻合。通過王朝末年的農民戰爭的打擊，使大量的貴族、地主死亡或逃亡，農民佔有了土地，從而造就了大量的新的自耕農。農民戰爭後建立的新王朝為了鞏固統治，恢復發展生產，增加政府收入，於是承認農民佔有土地的合法性，並採取輕徭薄賦的措施，使農民的生產積極性大大提高。但隨著時間的推移，統治階級開始橫征暴斂，地主、官僚、貴族大肆兼並土地，又使大批自耕農逐步淪為佃農。農民再次起義，被兼並的土地再次被奪回，再次造就出大量新的自耕農。
因為自耕農是國家各種賦稅徭役的主要承擔者，土地兼並導致自耕農大量破產，使國家喪失收入來源；土地兼並的膨脹導致地方豪強勢力壯大，影響到中央集權的加強；土地兼並的膨脹導致階級矛盾的激化，從而引發農民起義，危機王朝的統治。為了保證所謂的「國太民安」、 「長治久安」，歷代王朝都曾實行過一系列抑制兼並的政策。例如西漢末年王莽實行王田制、北魏隋唐實行均田制、王安石變法實行方田均稅法等，這些措施對於抑制土地兼並和促進社會經濟發展起過一定的作用，但是王莽的王田制違背社會發展規律，均田制是建立在國家掌握大量荒田的基礎上的，王安石的方田均稅法損害了大官僚和大地主的利益，遭到他們的反對，最後也走向失敗。土地兼並之所以貫穿於封建社會的始終，國家的任何抵抗政策都不可使之逆轉，其根本原因在於土地私有制和土地自由買賣制度的存在。在這種制度下，人們可以自由購買土地，而人們之所以熱衷於購買土地，又是由於在封建時代只有土地才是「不憂水火，不憂盜賊」的財富之本，只有土地才是各種形態財富的最後歸宿。而封建國家往往是在不觸動地主土地所有權的條件下，去爭取延緩土地兼並的形勢，因此它只能緩和這種形勢，是無法從根本上解決這一問題的。
被統治階級農民在起義過程中提出過「均田免糧」，觸及了封建土地所有制。近代太平天國農民起義頒布的《天朝田畝制度》是農民階級廢除封建土地所有制的革命綱領，但由於農民階級不是先進生產力的代表者，這種階級的局限性，使他們也不能解決土地兼並問題，完成廢除封建制度的任務，實現勞動人民的解放。
③ 企業兼並的意義
企業兼並的作用
1、降低國企交易費用，提高資源配置效率。
推進兼並能夠有效降低優勢國企的交易費用，最終達到提高國有企業系統資源的宏觀配置效率，主要體現在：
(1)「爭取時間和資本」，降低進入市場的交易費用。
在激烈的市場競爭中，企業要獲得規模效益，分散市場風險，必須實行跨行業多方位經營，而買方市場下的現有結構性商品市場基本「瓜分」完畢，因而形成相對的市場壁壘。要建立一個新企業進入市場，所需的資本、時間及需求轉向等因素的成本比較大。而兼並企業，以其低成本、快速、便捷的優勢，大大降低了進入市場的成本，同時又能強化自我保護屏障。
(2)實行兼並使企業大大提高組織集中化程度，使市場交易功能實現於企業內部化，強化了企業集團一級管理的決策職能及企業內部組織管理職能，達到減員節支、提高效益、減少企業協調投入要素的組織管理費用。
(3)通過兼並，使優劣企業同時合並了目標企業的某些資源優勢，如網路渠道、信息、技術、地理位置等優勢條件，從而強化了國有企業自身資源優勢，大大降低了自己開發有利擴大市場佔有份額的上述資源要付出的成本代價。
基於上述，在市場機制的作用下，通過兼並方式，使劣勢資源流向效益高的優勢資源，商品市場的集中和凈化度得到提高，國有經濟資產得到重新組合，企業組織結構得到優化，進而降低了交易費用，使經濟資源處於高效率狀態，達到提高國有經濟資源配置效益，提高微觀和宏觀經濟效益。對解決我國經濟建設所遺留下來的國企「大而全」、「小而全」的格局問題和解決存量資本的結構優化有著重大作用。
2、促進國企的低成本擴張，實現規模化大集團戰略、強化主導作用和宏觀調控手段。
在市場經濟條件下，形成規模經濟對我國國企尤為重要。在當今國際經濟一體化日益明顯，外國企業集團加快進軍我國商品市場的嚴峻形勢下，我國十分需要培養一批規模化、集團化、國際化的大企業，以適應國際經濟競爭及適應市場變化的需要。而目前我國國企卻處於「小、散、亂、差」的態勢，因此，國企實現規模經濟極為迫切。走兼並之路能夠有效地使大型國企達到滾動式迅速積聚資本，短期內以低成本向集團化發展，實現規模經濟。正如美國經濟學家、諾貝爾經濟學獎獲得者喬治斯蒂格靳所說，「一個企業通過兼並其競爭對手而成為巨型企業，是現代經濟史上的一個突出現象。」，「沒有一家美國大公司不是通過某種程度、某種方式的兼並而成長起來的，幾乎沒有一家大公司是通過主要靠內部擴張而成長起來的。」。基於上述，通過兼並途徑形成規模經濟，可以使優勢國有企業獲取更充分的市場發展機遇和更強的抗風險能力。獲得穩定的規模效益，增強競爭實力，由此強化市場主導作用，充分發揮宏觀調整的作用。
近年來，伴隨著世界市場一體化進程的加快，大型跨國企業並購之爪已經觸及我國市場，甚至包括效益良好、具有一定實力的大型國企。面對國際壟斷資本的挑戰，迫切要求國有企業系統推進兼並，加快實現規模化大集團戰略，抵禦國際跨國公司的進犯。由此可見，走兼並之路，發展大規模集團，是國企的根本出路，也是新的經濟增長點。
④ 兼並是什麼意思
兼並的概念有廣義和狹義之分。
廣義的兼並是指一個企業獲得另個企業的控制專權，從而使若干個企業結合屬成一個整體來經營。
狹義的兼並概念是指兩個規模大致相當的企業結合起來將其資源整合成一個實體。兼並前企業的股東或所有者在兼並企業中擁有股份，同時原來企業的高級管理人員繼續在兼並後的企業中擔任高級管理職位。相反，收購是指一個企業取得另一個企業的所有權和管理控制權。是否取得控制權是區分兼並與收購的關鍵。
為了清楚地和收購相區別，狹義的兼並概念也有所擴展。兼並發生時：
·沒有明顯的收購企業或被收購企業；
·雙方共同參與兼並企業管理結構的建立；
·兼並時兩個企業在規模上十分接近，兼並時任何一方不支配另一方；
·全部或絕大部分的對價都是股份互換而不是現金支付等其他方式。在兼並中，極少出現現金轉手的情況。
⑤ 什麼叫做企業兼並
企業兼並，指的是由經濟效益好的優勢企業，吞並那些長期虧損甚至資不抵債的劣勢企業的經濟現象。
這是市場經濟發展的必然結果，也是市場競爭的必然產物。兼並本身作為一種市場競爭行為，就是在市場經濟條件下以優勝劣汰的原則實現社會資源的重新優化配置。而這種兼並的競爭性又與市場環境分不開。兼並需要市場為其提供各種信息，提供眾多的選擇機會，提供產權交易的場所。離開了市場環境，兼並可供選擇的范圍必然十分狹小，其競爭性將受到抑制，重新配置社會資源的合理程度將十分有限。
「麥道」之前在航空製造業排行世界第三，地位僅次於「波音」和歐洲的「空中客車」。但在1996年，「麥道」卻被「波音」以130億美元的巨資兼並了，「這樣世界航空製造業由原來「波音」、「空中客車」、「麥道」三足鼎立的壟斷局面，變為了「波音」和「空中客車」兩家鼎立的局面。而新的波音公司因為兼並了「麥道」之後，在資源、研究與開發等方面有了突飛猛進的發展，整個公司呈現急劇膨脹的勢頭，在短短的一段時間內，其資產總額就達到了500多億美元，員工總人數達到了20萬人。由此，波音也當之無愧地成為了世界上最大的民用和軍用飛機製造企業。
隨著「波音」公司越來越快的發展，「空中客車」面臨的威脅也越來越嚴重，為此，這兩家航空公司的老大和老二曾還鬧過幾次的不愉快。但在經過艱苦的協商、談判後，波音公司最終被迫放棄了已經和美國幾十家航空公司簽訂的壟斷性供貨合同，以換取歐洲人對這一超級兼並的認可。但是不管怎樣，前無古人的空中「巨無霸」由此誕生，並對世界航空業產生了巨大影響。
「麥道」之所以被「波音」兼並，肯定是經營或生產出了問題，而一家在經營或生產方面有問題的公司只會浪費國家的資源，因為它不能從這種困境中解脫出來，那麼，兼並對於它來說是一種較好的出路。因為效益好的優勢企業兼並了效益不好的的企業，那麼這家效益不好的企業就不要再讓國家提供資助了，能為國家節省大部分的資金，同時，對於整個市場經濟來說，劣勢企業被優勢企業兼並，那麼資源就能得到更充分地利用。
⑥ 促進房地產兼並重組是什麼意思
就是大的開發商並購小的開發商
原因是一些小的開發商融資渠道和開發能力有限，經常造成爛尾樓什麼的，被大的開發商收購可以保證市場規范性
⑦ 企業兼並都有哪些模式
2005年是中國房地產市場極不平靜的一年，在2004年國家對房地產業進行宏觀調控的基礎上，2005年上半年以來，國家對房地產業出台了一系列宏觀調控政策，涉及行政法規、金融信貸、土地政策，頻率之高、力度之大前所未有。陝西遠離調控核心區域北京、上海、杭州、深圳等地，但在市場反應上也有所波及；但是，長期平穩有序的樓市，依然被省內外開發商所看好。
下半年以來，西安房地產市場風雲變幻，外埠資本強勢進入，對土地的激烈爭奪已近白熱化。對於本地房地產開發企業如休在競爭中立於不敗之地？如何實現本地的快速成長和發展、面對這樣的形勢，我們的想法是：整合資源優勢，升華品牌價值，共同迎接地產新時代。
一、宏觀經濟形勢分析
今年以來，基於房價上漲過快、市場需求偏大，供求矛盾突出、部分地區房地產勢將增長仍然偏快、市場供應結構不合理等原因，下發了一系列的調控政策：3月下旬國務院下發《關於切實穩定住房價格的通知》（老「國八條」）；4月底國務院再次提出加強房地產市場引導和調控的8條措施（新「國八條」）；5月11日建設部等七部委聯合發布《關於做好穩定信訪價格工作的意見》，這些新政及舊有政策的影響使得中國房地產市場更顯「冷峻」，對市場各方而言，越來越多政策規范下的房地產市場也因此出現了短期的「不適」症狀；5月27日國家稅務總局、財政部、建設部發文《關於加強房地產稅收管理的通知》，理順房產交易中營業稅的徵收體制，確定了營業稅的徵收細則；爭監會10月出台《加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》（212號文），進一步規范了房地產開發投資以信託方式融資標准。
（一）房地產新政實質背景是
1、 關乎國家經濟安全，即：樓市、股市、匯市；
2、 和諧社會的問題，即住房結構問題，這與中低收入家庭、下崗工人和三無農民有關系；
3、 關於科學發展觀的問題，將房地產業從資源消耗型轉變為資源節約型。
（二）2005宏觀調控的效果
宏觀調控實際上是冷卻樓，加溫股市，跳高匯市。根據發改委和國家統計局出的最新數據充分說明宏觀調控的效應初步顯露，從房價、供給、需求這三個方面都可以看出是有成效的。
1、 地產投資增幅繼續回落；
2、 部分地區需求偏大的狀況有所緩解；
3、 居民住房消費結構發生積極變化；
4、 商品住房平均價格漲幅繼續回落；
5、 房地產信貸增幅放緩。
（三）2006年宏觀房地產發展趨勢
1、明年宏觀經濟總體上好，GDP可增8.5%，宏觀經濟政策一方面要適度控制投資增長，另一方面要努力挖掘消費增長的巨大潛力，使內需增長後勁充足。
2、繼續適度投資增長速度、控制投資過快增長仍是明年宏觀調控的主要任務，房地產行業實現「軟著陸」。重點是促進房地產業發展實現三個「根本轉變」，即：重新確立住宅消費和投資理念；加快完善房地產發展制度和政策，建立房地產可持續發展的長效機制；改變和完善住宅生產銷售方式。同時，在保證在建重大項目投資的同時，要加強對電力、原材料等重化工業投資的調控，防止未年幾年出現較明顯的產能過剩和通貨緊縮。
因此，在總體上預計2006年將會是政策的消化年。
1、價格調控仍將是主旋律：財政、金融、稅收、土地供應乖方面的全面調控；強調中低價房的供給和需求；加大對市場違規行為的打擊；
2、緊縮性的信貸政策仍會持續；
3、建設有地供應仍會嚴、緊。
二、陝西房地產業的發展回顧
陝西房地產業起步較晚，整體發展水平在國內相對落後。而且省內總體發不均衡，西安市房地產發展相對突出，在省內房地產開發中占據重要地位。2004年，全省完成房地產開發投資231.2億元，比上年增長22.8%，同比回落29.8個百分點；其中，西安市房地產業完成投資163.4億元，佔全省的84%，增長30.9%。我想以大家熟悉的西安市場為例，回顧陝西省房地產市場的發展過程：
（一）史前時代
關鍵詞：福利房、分房
時間區段：80年代中期－90年代初期
隨著國家住房制度改革的推進，房地產市場從結合舊城改造進行綜合開發，由企事業單位集資統建逐步進入到商品房開發建設階段，住房分配製度由實物形式的福利分配進入到商品形式的貨幣分配。這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發商銷售的全產權房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產市場處於改革和探索的史前時代。
（二）萌芽時代
關鍵詞：房改房、商品房
時間區段：90年代初期－90年代中期
當住房成為市場上自由買賣的商品之後，伴隨著沿海地區房地產市場的大起大落，西安樓市躁動起來，特別是在產品上體現尤其強烈和明顯，較有規模的樓盤相繼誕生，西安的房地產開發處於探索階段。
代表樓盤：雅荷花園
（三）青銅時代
關鍵詞：概念、品牌、戶型、綠地
時間區段：90年代中期－90年代後期
時代特徵：隨著西安高新開發區改善園區投資環境、推動產業結構調整的配套建設，推動西安市場一大批房地產企業開始市場化運作。廣州、深圳等外地地開發模式和先進理念被逐漸引入，西安房地產走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產開發競爭加劇，開始注重市場定位、規劃設計，注重功能與環境質量，探索創新，憶經迅速從單純建造房屋發展到對建築、對環境的開發利用；而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環境、管理等質量全面提高。這期間，紫薇地產在成功開發紫薇花園之後，紫薇城市花園被建設部評為西北首家「國家康居示範工程」，標志著西北最高科技含量小區的建成。
代表樓盤：紫薇花園、紫薇城市花園我、錦園小區
（四）黃金時代
關鍵詞：大盤、景觀、政策調控、外來房企
時間區段：2000年－2004年
時代描述：房地產開發已經深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產文化、質量標准、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和，市民購房多目標選擇，對細節要求越來越高。
代表樓盤：紫薇田園都市、綠地世紀城、中海華庭、楓林綠洲
這一時期，房地產開發已經深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產文化、質量標准、居住方式的解讀和營造。大社區開始在西安出現。投資市場活躍，市民購房多目標選擇，對細節要求越來越高。期間，宏觀政策調控使市場得以規范化發展，2003年以來，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產商的進入，市場越發活躍與理性。這期間的產品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業管理文明，充分反映了超前性、導向性、舒適性、經濟性和耐久性等綜合特點。
（五）白銀朝代
關鍵詞：新政、新產品主義、產品附加值、雙節住宅
時間區段：現在起到未來3－5年時間
時代描述：進入2005年，西安市場風雲變幻，經過房地產新政洗禮後，市場得以振盪和調整，留下的企業會有更好的機會，市場也將更加規范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費者將更加理智，對產品的要求會更高，要求房地產商更加重視產品質量和產品個性的研發，增加產品附加值，創造多元化的經營模式。臨近年底，大量外部資本進入市場，更多的國內強勢房地產企業開始搶占市場，未來房地產市場的激烈廝殺已經初見端倪。經過房地產新政洗禮後，市場得以振盪和調整，競爭加劇，市場的成熟和行業的成熟，讓房地產利潤空間越來越小而趨於合理。專業化公司將依據自身實力降低開發成本，獲取利潤。
代表樓盤：紫薇臻品、融僑、紫薇馨苑
這是一組商品房開發情況表（2005年10－12月數據為預測指標）：
2000－2005年西安市商品房開發情況
新開工（萬平方米） 施工面積（萬平方米） 竣工面積（萬平方米） 銷售面積（萬平方米）2000年 126.24 144.89 121.8 150.752001年 164.82 183.51 187.88 205.772002年 195.73 212.34 236.97 227.912003年 302.97 320.6 286.64 329.162004年 541.41 537.04 524.67 488.162005年 524.02 498.78 500.61 460.62
可以看出，國家宏觀調控已見成效。2005年的開發量比2004年已有所回落。
三、2006陝西房地產業發展趨勢
房地產屬於資金密集產業，任何金融政策的變化將直接影響房地產的發展。同時，包含金融政策變化、土地政策變化在內地樓市新政，都將對房地產發生難以忽視的作用。政策規范下的房地產市場也出現了短期的「不適」症狀，對於西安的房市而言，從四月份開始，西安的房地產市場便出現了明顯的觀望態勢，市場銷售量也明顯放緩，一直到九月份，伴隨著政策的明朗化及對政策的進一步適應，市場才開始有所恢復，銷售開始上升，同時對於開發商而言，新盤的推出也無疑會促使房地產市場健康、平穩運作，由於西安商品房消費地以「自住型」占絕對比重，有著實際的購買支撐，因此樓市的平穩恢復也將是必然。我們預測：2006年，西安房市將有以下發展趨勢：
1、受國家宏觀政策的影響，2006年西安房地產將謹慎前行。主要表現為行業淘汰加劇和企業兼並加快。前一段時間的政策，主要是針對開發商，如控制土地供應量、公開招標拍賣土地、提高開發商項目自有資金比例、對開發商貸款實行浮動利率等。這樣一來，意味著那些實力較弱的企業將被斷糧，一些企業將被淘汰，如：銀色拒絕一些小型企業的貸款請求，導致這些企業的一些土地交易無法進行，項目進度受到影響。行業展開淘汰賽的時候，也將出來一些副產品，那就是爛尾樓；一些實力較弱但擁有實物資產、土地資產的企業，由於缺乏現金流，經營開始變得困難，但由於其資產優勢，將可能受到本身有擴張沖動地大型企業的青睞，兼並和被兼並將開始成為房地產行業的熱門現象。房地產業內少有的兼並和被兼並，這種情況可能因為新政的未來影響而發生變化。
2、群雄逐鹿、兵臨城下、西安地產界進入春秋戰國時代。房地產企業的「征討」和「殺伐」才剛剛開始。房地產行業的發展，使一批公司積累了相當的資本，一些區域的市場在某一階段相對或即將飽和而導致資本利益下降，這使具備了異地開發的條件和動力。區域市場之間的不平衡和陝西房地產行業發展的相對滯後，為一線城市房地產商的資本提供了流向，同樣也為他們異地開發創造了條件。
隨著綠地、和黃、中海外，珠投、深鴻基等巨頭陸續進入西安市場，片用大幅土地進行開發；上海大華、福建融僑、上海復地、深圳金地、首創置業、順馳中國等國內知名公司也把目光瞄準了西安市場，最近，富力集團又在長安區徵用了大幅土地，市場面臨本地企業之間、本地企業與外地企業之間的激烈競爭。近期，一宗土地的持牌吸引了近百家企業的關注。
3、資源供應緊張：
土地資源：在政府與開發商、開發商與開發商之商已經開了博弈的大幕。
2006年國地資源部仍舊會整頓土地市場，從嚴從緊控制建設用地總量。2006年陝西省和西安市的土地政策的核心思想是嚴格保護耕地，陝西省在2005年計劃使用的建設用地指示為3萬畝，預計陝西省2006年的建設用地指標不會有大的突破，西安市的建設用地需要仍然緊張。（加上圖標）
開發資金：顯然外來企業通過房地產信託投資基金、股票、債券、甚至外資引入行裝 渠道很好的解決資金問題，並且有效地降低了成本。這方面比我們更具優勢。
人力資源：開發項目的地域性使得外來企業對人才的需求極為旺盛，而其良好的企業背景、豐厚的待遇也令本地專業人士趨之若鶩。作為立足之本的土地資源成大家的焦點；本地開發商面臨缺乏資金優勢、面臨人力資源的爭奪。
4、 隨著項目的逐步開發，西安的區域板塊將各顯風采。
西高新板塊成熟氣質、曲江板塊文化魅力、經開發區發展潛力、產灞渭的獨具生態等都彰顯各自價值。
5、競爭將帶來開發水平整體提升，加之土地稀缺，價格會穩中有升。購房者對於商品房的重視也將回歸到它原有的本質，即適於安身居住、功能配套、設施齊全、高性價比。
6、經濟適用房兩極分化：現有的經濟適用房政策是讓中低收入者買房，使中低收入者的負擔增加；也存在對土地資源的浪費。因此，優質的土地資源會逐步向商品房轉化，而售中部分土地以廉租房的形式解決中低收入者的住房問題。政府一旦有利用土地利益的驅動，就有悖於解決中低收入住房的初衷。解決中低收入住房嚴格來說應以出租為主要的手段。
7、質量、品牌和資本競爭將成為房地產企業競爭的基礎，企業的洗牌重組將大量出現：一些缺少土地或者資金支撐的中小開發商或者走聯合開發的道路，或者為大公司所兼並；一些高負債公司有可能在這一輪競爭中出局；本地將形成一批實力雄厚、競爭優勢明顯的龍頭企業和外來房地產商抗衡，並在3－5年後的又一輪洗牌中繼續壯大。
8、房地產金融正走向融資模式多元化之路。傳統的房地產金融格局被打破，以銀行貸款為主、階段性組合融資模式、融資渠道多元化的創新新格局必將使房地產企業的競爭力得到全面提高。房地產逐漸進入資本時代，越來越多的資金將來源於國內外的資本市場。
首創置業與新加坡RZP合資成立「萬科星地產投資公司」；復地集團與荷蘭國際上海舉行了合作開發簽約儀式，金地集團操作的第一個房地產項目信託融資計劃 「平安信託·武漢金地格林小城信託計劃」也已完成銷售。（其中：外資在中國房地產活動的規模，佔到中國房地產規模的資金供給比例是12%－15%）
9、市場將越發理性，消費者更加審慎，土地開發定位更加嚴謹。土地放量有限導致地價持續升高，為提高利潤空間，均衡樓面地價，樓盤容稷率會有所提高，房地產的項目定位將從市場角度尋求差異化。
10、產品創新成為競爭亮點。政府會地建築節能方面加強管理，對未來的房屋建設，在深入分析資源環境可承受條件和合理居住需要的基礎上，必須走產品創新之路，既要節能節地，也要開創產品新賣點。當前的情況是：外來地產巨頭占據高端產品市場、本土國企割據天下，一些企業開始以產品創新贏得市場（東尚）、「景觀先行」逐漸成為趨勢（豪盛時代華城），另外，大眾精品也為大家所接受（世家星城、楓韻藍灣等），對此，本地企業需要認真而審慎的面對。
四、2006年，本地企業應對和發展的主題是「穩健中發展」
隨著今年美光集團等一批國際著名企業相繼投資西安，世界古跡遺址大會等國際性會議在西安召開，說明西安具備了著名跨國公司投資的環境，市政府已明確提出西安要大建設、大發展和大招商，這對正在經歷嚴峻考驗的房地產行業也是一個發展契機。發展仍然是今年西安地產的主旋律。房地產企業任重道遠，需要從多方面完善自己，以增強自身的競爭能力：
1、通過多種渠道拓展土地資源。沒有土地，房地產開發商就成為無源之水、無本之末。隨著國家政策的規范，土地獲得的渠道越來越少。土地資源不足的房地產企業，可以通過尋求合作、轉讓、收購等方式、整合資源、發展壯大。
2、加強融資創新能力。在當前宏觀調節形勢下，緊縮性的信貸政策不會放鬆，有可能會進一步收緊。這就要求我們面對新政的要求，調整企業融資策略，由原來的單純依賴銀行貸款，向以銀行貸款為主、私募和創新融資為輔，建立階段性組合融資安排，實現低成本融資、確保項資金鏈安全的策略轉變，走多元化融資模式之路。
3、對目前實力較強的企業，一方面可以趁外來開發企業尚未立穩之時，壯大自己，通過收購、兼並等方式，發揮優勢資源，將積累多年的品牌輸出，擴大市場佔有率和影響力；另一方面應充分發揮自身優勢，在資源或者資金上尋求合作、聯合開發，借鑒外來企業在理念、產品、管理等方面的經驗，擴大實力，以求更快更大的發展。
4、加快內部管理，形成行之有效的管理機制；向成本要利潤、向管理要效益、向細節要品質。新政實施以來，一些開發企業放慢建設進度，開始自覺注重加強品質和環境建設。包括：一是自律、避免社會對開發商的負面聲音；二是加緊內功修整，節約成本，提高產品品質；三是提高信譽度，在社會上樹立良好形象；四是端正企業心態，調整發展戰略；五是規范自身行為，改善服務水平，甚至延伸到物業管理企業。
5、針對要，開發多種適銷產品的研究和應用。商品住宅市場趨於成熟，層次供慶、層次消費的需求日益突出。這種市場需求要求我們對住宅開發的目標定位和最終產品的質量提出更嚴格的要求。我們將通過發揮項目自身優勢，尋找市場空白點，尋求項目差異化和獨特性，以此減少競爭，降低風險；同時，根據市場情況，適當開發多元化物業類型的產品，擴大公司的市場佔有率。
6、順應政府倡導節約型社會的潮流，建議建設節能型住宅，引入最新的節能建築設計，使得居住成本降低，節約電費、節約物業費等，同時，可以創造出「節能、節水、節約居住」，「節能建築」，「環保建築」等新概念。
新政以來，紫薇地產積極應對。一方面，苦練內功，充分發揮產品策劃、成本控制及客戶服務三個中心的作用，加強在產品設計研究、建築質量保障、成本控制體制以及物業服務等方面的工作，倡導品質成就生活；另一方面，面對激烈的競爭，紫薇在進一步謀求品牌的戰略擴張和再度升級。
紫薇是一個土生土長的本地品牌，對西安的房地產市場、消費需求、文化內涵都非常熟悉，依照現有實力完全可以在承擔城市發展任務的同時，繼續其自身良性發展；然而，面對今天的市場格局以及大量外埠資本的攻城略地，對於選擇單打獨斗還是強強聯手、快速發展的戰略問題，紫薇更願意在西安整體發展模式的變局中，為市場指出一條新的模式和思路，為西安打造更高水準的住宅產品，實現有社會責任感的開發商的作為。
其實，在多年的品牌發展過程中，紫薇地產一直在尋求一種品牌發展的新模式，即通過強強聯手，實現項目品牌、土地和資金的雙向合作。基於這一思想，2004 年8月，紫薇並購了龍騰房地產公司、聯手開發紫薇龍騰新世界以及紫薇·臻品項目。紫薇·臻品是造一座富含建築與文化雙重價值的全新作品，完美詮釋了「現代中國、人文院落」的思想理念。項目推出以來，好評如潮，在高出同區域20%的價格基礎上，受到消費者的熱烈追捧，這些很大程度利益於企業自身的品牌影響力。
前不久，11月2日，「理念決勝千里、共啟樓市偉業」，紫薇地產和來自福建的融僑增達成簽約，共同開發融·紫薇馨苑項目，這除了品牌發展的相互選擇和市場戰略的機遇外，也基於雙方共同的經營理念和價值取向。站在行業的角度講，此次合作對於資金和資源的合作模式帶來了新的啟示，同時，也是一次觀念突破和思維方式的創新。
2005年的硝煙還未散去，我們已經聽到了2006年的戰鼓聲，競爭讓市場規范、消費者收益；競爭讓產品創新、價值提升；競爭將帶來優勢互補、資源整合；競爭也將帶來強者更強、品牌提升；競爭更將帶來精彩世界、魅力生活……總之，2005年是房地產發展階段性的轉折點，在經歷了新政洗禮之後，市場在成長，行業在成長，城市在成長，紫薇地產願意和大家一起開創西安乃至陝西地產的新時代，去迎接充滿挑戰和希望的未來！我們期待著在歷史與現代、古老與時尚、傳統與文明、民族與世界之間、在陝西廣袤的土地上篆刻出最美麗訴畫卷，抒寫出最詩意的生活！
⑧ 境外公司兼並房地產
我來回答，2008年房地產市場政策及走勢分析
文/求石
從六部委出台「國八條」開始，國家正式拉開房地產調控序幕，從土地、金融、稅收以及社會保障體系結構、產品供應結構等施頻繁出台，兩年多時間，調控政策出台之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲，在我國房地產發展史上實屬罕見。但是，在這樣的力度下，中國樓市仍是一路走高，高房價比起政策來，明顯要強硬得多。據國家統計局數據表明，2007年前三個季度，七十個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6.7%，其中第一季度上漲5.6%，第二季度上漲6.3%，第三季度上漲8.2%，房價仍是一路飆升。然而，自11月以來，中國房地產市場迅速走向冷靜，成都房地產市場也爆出市場趨冷，寧舍定金也爭相退房等消息。即將邁入2008的中國房地產市場，這是否是一個值關注的拐點信號， 2008中國房地產市場又有哪些政策方向值得關注？明年的房價將何去何從？
宏觀調控三劍齊發
在近二年相繼出台的國家房地產調控措施中，除去70/90政策屬於硬性規定以外，其餘所有政策的控制權全部集中在地方政府手中，基層政府由於利益或者政績等問題等影響，在執行上並非嚴格落實，所以收效並不明顯。種種跡象表明，2008年，房地產宏觀調控將從土地、金融、稅收這三方面進一步深化，並著力貫徹執行。
首先，土地是房地產開發的根本。國土資源部最近出台的有關開發商不付清全部土地出讓金不得分期取得土地證的「39號令」，以及國土部門已經制定了包括實行「凈地」出讓、合理控制單宗土地出讓規模、規定每宗土地的開發建設時間等詳細方法，對房地產市場而言將會起到不小的沖擊作用。尤其是在防範信貸風險、抑制開發商圈地、囤地等方面起到積極作用，將加快商品房入市，平衡市場供需。因此，以上措施一旦有力執行，將在土地出讓規模、開發周期等方面對開發商產生約束與強製作用。
從2007年11月1日開始生效的土地新政如果真能嚴格執行，土地利用將強化向適度密度、空中發展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。地塊規模的縮小將成為今後土地出讓的一大趨勢，單宗住房地塊面積一般會在100—200畝之間。出現「地王」的比例相對要減少。項目開發和上市速度將加快，一般較難再現大規模、大面積的捂盤、囤房、惜售現象。
其次，物業稅一旦實轉運行，將成為稅收方面的殺手鐧對樓市產生影響。物業稅主要是針對土地、房屋等不動產實施征稅，將加大不動產的保有成本。一旦實施，將有效抑制投機性購房行為。
再次，提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率也正式實施。提高第二套住房首付比例以及利率晚霞提高至現有水平1.1倍，100萬元20年房貸，需要增加10萬元左右的利息，投資利潤空間縮小，對投資性住房需求會產生一定的沖擊作用。不久國家發改委也公開表示，未來的調控措施中將包括明確只鼓勵家庭擁有一套住房等住房基本政策，而對投資性住房採取較嚴厲的抑制政策，同時限制外藉人員購房。
保障性住房比例加大
國土資源部相關負責人在解讀「39號令」時強調，2008年要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低於申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批准用地。
由於「39號令」等相關土地政策的落實，2008年，住房保障政策將進一步推進，廉租房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。隨著保障性住房及「90/ 70」政策的落實、低總價房屋產品市場供應將增加。
市場競爭更趨白熱化
近年來，大大小小的房地產公司，甚至其他行業的集團公司，都紛紛加入到房地產開發大軍中，爭分市場杯羹。然而，任何行業和市場都不會是一帆風順，隨著市場競爭激烈化，外資開發商、境外投資者的加速擴張，在2008年的關鍵節點上，房地產開發企業將更重視以品牌、品質和服務決勝。房地產市場品牌化、企業集團化、項目開發規模化將成為趨勢。
房地產市場洗牌加劇的現象將不斷增加，房地產企業將加快房地產證券化通過上市、信託、基金出售股份、收購、兼並乃至與外資企業合作等途徑進入資本市場。
房地產市場的消費者將會越來越聰明，選擇會更趨於理性，傳統的銷售手法將會不再馳騁於市場。市場越來越細分，精細化發展成為趨勢，包括企業定位細分、產品定位細分、目標消費群細分，以及項目開發與企業經營的專業化，追求設計的獨特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等。繼而給企業提出了品牌優化和整合營銷的新要求。
房價走勢或將顯現拐點
近日在福建舉辦的「房地產走勢及房地產金融創新論壇」上，中國社會科學院金融研究所研究員尹中立博士發表演講稱，2008年後，當1978年出生的人口年齡超過30歲以上時，我國的人口高峰期出生的人口將結束他們的買房、結婚的高峰期。2008年之後的結婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然下降。這樣的人口變化對房地產的影響可能是巨大的，因為影響房價的最重要原因是邊際需求因素，並預言2008年將是中國房地產市場的真正拐點！
2008年，是國人心裡的一個坎，同時也是世界聚焦的一個點，奧運會盛大舉辦後，是否會帶給中國房地產市場一個沖擊，是一直懸在人們心裡的一個秘。從近二年投資性購房來看，不少先入為主的投資客確實收益明顯。但隨著增加交易所得稅和第二套房等政策的實施，在擠掉投資購房水分後，不少投資者紛紛撤票。而市場規律是，往往30%的炒房者就可把整個城市市場的房價拉高，帶動其他70%的非炒房購房者追漲房價。同樣，一旦30%的炒房者退出市場，甚至只要10%—20%的異地投資客撤走，就可把整個城市市場的房價拉低，帶動其他非炒房購房者追跌房價。買漲不買跌的心理影響也在人們的心中根深蒂固，而且，大部分消費者看跌時，房價下跌的速度遠要比上漲的速度快、幅度大、面要廣，更具有傳染性。
在成都房地產市場上，在一路上揚的幾年時間里，自住性和投資性購房大多已完成購買需求，如今房價也呈現相對高位，由於預期改變，投資需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。從11月出現的市場趨冷現象，將會加速購房者的進一步觀望，進而出現持幣待購、慎購等現象。
如果市場持續冷靜，絕對賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。明年房價整體可能在一定程度上逐漸回落。相比而言，保障性住房和小戶型的房價變化幅度要相對較小些，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業地產及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價下降幅度會相對較大。
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