Ⅰ 房地產開發商在建設過程中要簽哪些合同，即合約規劃清單，謝謝！
一、建設工程結算糾紛的法律適用及審判參考
建設工程領域的法律法規比較繁雜，其中重要的基本法律有三部，即建築法、招標投標法及合同法。若將建設工程領域的法律法規視作一部法典，那麼這三部基本法律可稱作「總則」及二部「分則」。其中，建築法雖因制訂時間較早內容較為原則，但已確立建築業的基本法律制度；招標投標法主要從市場管理的角度規定具體的招投標規則及法律責任，排除不正當競爭，違反招標投標法將導致建設工程施工合同無效，同時備案合同與實際簽訂的合同矛盾的以備案合同為准；合同法將建築工程合同作為有名合同單列一章予以規定，確立了建築工程價款優先受償權。最高人民法院《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（下稱司法解釋）對「黑白合同」、「墊資」等問題做出了規定，亦是審判此類案件的重要依據。
此外，需要關注的是《建設工程施工發包和承包計價管理辦法》、《建設工程工程量清單計價規范》、《建設工程價款結算暫行辦法》，這三部規定確立了採用工程量清單計價的模式。在我國，建設工程的傳統計價方法是概預算定額加增減賬，國際上通行的工程計價方式則是工程量清單，前者的特點是：定額具有法令性，經發布執行的預算定額，各地區、各部門都不得因自己的特點對預算定額進行任意修改和換算，各企業均須遵循。但在市場實踐中，發承包人往往離開定額定價進行議價，議價最典型的方式就是工程量清單方式。司法實踐中工程量清單作為招投標文件的核心內容，是建設工程施工合同不可分割的部分，即使工程結算時對工程量進行變更調整，也是在清單原有工程量的基礎上進行增減。
二、建設工程施工合同的法律效力
根據司法解釋的規定，即使施工合同無效，但工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。施工合同是否有效直接關系違約責任約定等合同條款的效力，因此，審理建設工程結算糾紛必須首先確定建設工程施工合同的法律效力。司法解釋列舉了建設工程施工合同無效的情形，是認定建設工程施工合同效力的依據，這在審理建設工程糾紛中具有重要意義。
此外，還有其他諸多法律規定及行政管理性規定。鑒於此，筆者認為，必須嚴格從是否違反法律、行政法規的強制性規定來判斷合同效力，不能僅僅因為違反某一行政管理性規定，就認定施工合同無效。同時，在合同效力能夠補正的情況下，應給予補正機會。
根據司法實踐，以下施工合同雖存在瑕疵，但可被認定為有效合同或根據補正情況被認定為有效合同：發包人與承包人簽訂無取得土地使用權證、無取得建設工程規劃許可證、無辦理報建手續的「三無」施工合同應確認無效，但在審理期間已補辦手續的，應確認合同有效；違反《建設工程規劃許可證》的規定，超規模建設所簽訂的合同，經批准可補辦手續，且無違反其他法律規定的，應確認合同有效；發包人經審查被批准用地,並已取得《建設用地規劃許可證》,只是用地手續尚未辦理而未能取得土地使用權證的,不宜將因發包人的用地手續在形式上存在欠缺而認定所簽訂的建設施工合同無效；承包人跨省區或跨市承攬建設工程,但未辦理外來施工企業承包工程許可手續而訂立的建設工程施工合同,應責令承包人補辦有關手續,並由有關行政部門按規定處理,而不應據此認定合同無效；具備法人資格的承包人的內部分支機構,在其營業執照的經營范圍內對外簽訂的建設工程合同,應視為承包人對其行為已授權,其簽訂的合同有效,並應以該承包人的建築資質等級結算工程款；施工許可證應屬於管理性規范，並非影響合同效力性的規范，如果領取施工許可證時，施工合同已經簽訂，則是否取得施工許可證不影響合同的效力。
三、建設工程造價的具體審理確定
（一）建設工程合同計價模式的正確分類
建設工程合同計價模式的正確分類應為總價合同與單價合同兩種類型。總價合同是指在施工合同中由雙方經事先計算，預先確定完成一個建設工程的總價，承包單位據此完成該工程全部施工內容的一種合同。如無設計變更、現場簽證單的發生，則工程量固定不變，合同總價維持不變。反之，在原有合同總價上做增減賬，得到結算總價。單價合同是指承包方在工程投標時，按招標文件及相關圖紙資料就分項工程所列出的工程量表確定各分項工程費用，在合同中約定以前述各單項費用計算總價。合同總價只有在工程完成後才能確定。
（二）固定總價合同的固定與不固定
司法實踐中經常遇到的是固定總價合同，即俗稱的「包干價」、「包死價」合同，當事人在結算時往往提出價款變更要求，產生爭議原因之一為「價差爭議」：由於建設工程施工時間長，在合同簽訂之後，工程所需主要原料有時會出現大幅的價格上漲，從而產生爭議；原因之二為「量差爭議」：雖然發包人與承包人在簽署合同時約定固定總價，但這個固定總價必然是對應著一定的工程量，而不可能涵蓋在簽署合同時雙方均未預見到的工程量，在結算時，雙方會因此產生爭議。
筆者認為，雖然最高人民法院《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十二條規定，當事人約定按照固定價結算工程價款，一方當事人請求對建設工程造價進行鑒定的，不予支持。但所謂固定總價系僅指在合同中約定的風險范圍內固定不變，只要超出了合同約定的風險范疇，無論是量差爭議還是價差爭議，均應予以調整。
（三）固定總價合同的價格調整
1.價差爭議的審理：公平原則的適用
建設工程施工合同雖然約定工程價款實行固定價結算，但合同履行過程中原材料價格發生重大變化、明顯超出正常的市場風險范疇，導致顯失公平的，應依據公平原則對超出正常市場風險范疇的進行價格調整。其原因在於，建設工程項目往往合同周期較長，隨著時間的推移，工程必然受到物價浮動等多種外部因素的影響，其中主要是工費和材料費，當然還有施工設備費和運費等。當事人在簽約時往往難以預見到此類風險。這種風險甚至可能大到無論是業主或承包商或者二者共同都無法承受的地步。若施工合同本身沒有約定調整機制，則應在審理中由司法機關依法進行調整，以實現公平。事實上，上述調整也是國際工程界的慣例。
具體到判斷超出的市場風險及如何分擔，綜合各地高院的實踐經驗以及建設部門的意見，筆者認為，價格上漲10%以內是正常的商業風險，價格上漲超出10%，則應由承、發包雙方共同承擔或受益。同時，價差部分應由建設單位和施工單位分擔，且施工單位不能收取價差部分所對應的利潤。
2.量差爭議的審理：司法鑒定及其他
對於量差爭議，即使建設工程施工合同約定工程價款實行固定價結算，但因設計變更導致工程量變化或質量標准變化，此種變化不屬於固定價涵蓋的風險范疇，當事人要求對工程量增加或減少部分按實結算的，應予支持。同時，在審理量差爭議中，由於承包范圍的確定等問題涉及施工圖紙審閱、比對等專業技術問題，必須委託造價鑒定機構進行鑒定。
但值得關注的是不能將所有問題都拋給鑒定機構，有些問題是涉及法律認定問題，不能由鑒定機構進行裁判。實踐中，這些問題可分為以下幾類：
第一類為涉及證據的效力問題。如原告提供的簽證材料只有原告及後進場的施工隊的簽字，沒有被告的簽字，而被告提供了有原告、被告及後進場的施工隊簽字的簽證，證明簽證所涉工程事實上是由被告完成的，原告無權主張索賠。對於採用哪份證據，應由法院審定。
第二類為涉及事實認定問題。如原告主張已發生了土方外運費，但被告認為原告提供的證據不足以證明發生過土方外運。由於工程施工建設過程中，不僅要挖土方，而且也要填土方，不能僅依據施工圖紙就認定發生過土方外運。因此，原告提交的汽車運輸單等相關證據，是否能夠認定發生了土方外運，不能由司法鑒定機構單獨完成。
第三類為涉及約定效力問題。如當事人在合同或者簽證中有特別約定明顯高於或低於定額計價標准或市場價格，發生爭議後，當事人會提出要求撤銷或者改變原有約定，有的當事人甚至提出在簽證上簽字的總監、總工已被施工方收買。這類問題應由審判機構認定。
第四類涉及主體問題。如原告提交了與被告工程項目部簽署的移交書，證明被告已認可工程質量，同意移交，無權提出質量索賠，但被告提出工程項目部不能代表被告，因此，該份移交書對被告沒有約束力。這類問題應由審判機構認定。
第五類為涉及法律適用問題。如原告作為承包方要求被告承擔停工損失，而現有定額沒有停工損失的計算規則可以參考。法官應根據違約責任限於實際損失這一原則，予以裁判。
yunyanyun
Ⅱ 造價咨詢公司能為房地產公司做設計優化,合約規劃工作嗎
不行吧
Ⅲ 在房地產企業中，合約和合同有什麼不同合約規劃主要是指什麼
合約規劃和合同並不相同。合同是合同雙方就具體事項達成的專項性約束力文件；合約規劃在房地產企業中更類似於一個概括性的規劃性文件，對項目全過程進行總指導的框架性協議。
Ⅳ 合約規劃到底有什麼價值
我們以前談合約規劃的價值，更多地是基於「謀定而後動」的角度去談，通過合約規劃可以實現事前的策劃，來指導後續采購計劃的執行，來指導後續合同的簽訂。我們內部顧問聽起來可能有感覺，但客戶聽起來的確感觸不深，我記得黃萌就反饋過，客戶對我們這個觀點提出過挑戰，認為合約規劃要如果只是這種價值的話，通過預算管控體系不也可以實現嗎？幹嘛一定要搞合約規劃？同樣的問題我記得以前劉策也提出過，劉策覺得如果我們的合約規劃只是這個價值的話，「科目」也可以實現。其實黃萌和劉策談的困惑是同樣的問題，那就是客戶關注的合約規劃價值並不是如前文所說。那到底合約規劃有什麼價值呢？現結合各位咨詢大拿的觀點，整合之後與各位分享：1、基於項目運營視角，合約規劃明確了整個項目的開發思路。 這里提及的項目開發思路包括以幾個方面：1）基於合約規劃明確整個項目的發包思路（或稱總分包模式）： 根據項目所在地的供應商結構，同時結合項目質量、進度的控制要求，來決定項目的發包方式——哪些總包，哪些分包，哪些獨立發包，哪些甲供。同時還會明確發包的責任主體，到底是由總部負責，還是項目負責，此時就會涉及到利益分配的問題。很多地產公司對於發包思路的審批都非常嚴肅，一般會報總裁審批。一旦此發包思路明確之後，該項目的利益分配格局就此生成，並可在此基礎上來指導後續工作的開展。這個價值點的確只有合約規劃可以承載，控制科目不能實現。2）通過合約規劃明確各種合同的工作界面： 除了要明確各合同的合同范圍、單價、總價和確認依據之外，更重要的是要將總包、分包之間眾多交叉、重疊的工作界面界定清楚，用以指導現場工程管理，主要集中在材料供應方式及界面、總包與分包的施工界面。如室內粗裝修，室內的粗裝修工程均由總承包商完成，包括室內鋼結構樓梯，而欄桿和窗護欄由專業分包完成，這些細致的工作界面如果不界定清楚，不在對應的合同中予以體現，則會出現大量的重項、漏項的情況出現，從而造成大量的無效成本。而我們的合約規劃主要是釐清整體劃分思路，具體的控制細節還是要在合同本身中進行約定。3）指導資金計劃的編制，明確資金籌措要求和明確融資成本： 在沒有合約規劃之前，財務部門或成本部門在編制整個項目的資金計劃時，基本都是拍腦袋得出，資金計劃准確度較低。在有了合約規劃之後，可以根據事前策劃的結果，結合標准合同付款方式的要求，結合項目開發計劃，編制出相對准確的資金計劃。這一點對於財務而言會有眼前一亮的感覺。2、純粹成本管控視角：1）通過合約規劃指導後續的招標： 在選樣定板之後，初步形成材設要求和控制底價，通過合約規劃來生成項目的工程、材料采購需求，結合跨期的具體情況，組合形成具體的采購需求，而此采購需求再轉化為采購計劃，與地產企業實際簽訂的紙質合同一一對應。（註：如果要實現此項價值的話，需要做適當的二次開發，雖有較多客戶已實現，但標准系統功能尚無。首先要在成本系統中新增「采購需求」的控制頁面，其次要實現控制價欄位值在成本系統與采招系統之間的傳遞，最後，需要能夠出具「合同控制價- 實際簽訂合同金額- 合同動態成本- 合同已發生成本- 合同已支付成本- 合同應付未付款」鏈條的報表數據，供成本總實現成本「合同控」思路。）2）解決多項目拆分難的問題： 在沒有合約規劃概念之前，地產企業都是基於成本核算的思路去管控成本，基本是這樣一個現狀： 在開發第一個項目時 ，公司會根據此項目的發包情況，對應形成成本科目，此科目一般較細，而且也基本能夠實現科目與合同一一對應，此時成本核算的管控思路仍然生效。 但是，當開發第二個項目時 ，就算是相同的產品，也會出現發包方式及內涵的變化，所以也必然導致第二個項目的合同清單與之前沉澱的這套科目清單的內涵不一致的情況，也勢必會出現大量的拆分工作，每一次的變更、付款、動態成本編制都需要去拆，工作量大的問題已經顯現出來。 而當開發第三個項目乃至更多的項目時 ，不僅僅項目的數量上去了，還會出現大量的不同類型產品的開發，此時發包的方式跟原定科目清單的內涵已有了很大的變化，甚至會出現面目全非的情況，此時拆分的工作量已經大到一想都頭皮發麻的境地，基本沒有誰能夠保證拆分結果的准確性。也正是因為這樣，佳兆業才被拆走了幾位成本總。 第一步：將成本核算科目的末級科目全部裁掉，形成只有2~3級的成本控制科目，直接將其與合約規劃相對應，由於控制科目較粗，就避免出現橫向拆分的工作； 第二步：將這些裁下來的科目清單，打散之後，放到合約規劃的「合同范圍」欄位欄，以合約基本單元的形式出現，用以成本管理人員對照查看合同簽訂的范圍與原定范圍是否一致，避免出現成本管理的漏項情況；