什麼是房地產市場分化

A. 樓市三四線城市出現分化是什麼情況

多位業內人士認為，2017年房地產去庫存的關注點，主要集中於三四線城市。

據悉，某個房地產研究院發布數據顯示，截至2017年10月底，受監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環比減少2．1％，同比減少10．1％，已經連續27個月同比下跌。記者注意到，80個城市中三四線城市佔一多半。對比歷史數據，庫存規模相當於2013年8月的水平，即庫存規模回落到了4年前。

不過，有專家稱，三四線城市的住房存量情況大不相同：有產業依託和靠近熱點城市的地方，對人口有一定吸引力，市場需求旺盛；而還有不少城市則因過去盲目開發，造成不少樓盤銷售困難。

B. 中國房地產業未來將現三大分化請問大神們是什麼意思呢

房地產市場未來可能會呈現出「增速放緩、區域分化、有漲有跌」的三大變化。
增速內放緩就是新建新批項目少了容，在建項目也可能放慢建設速度；
區域分化就是人口多經濟發達的一線城市可能影響少一點，二三線就可能出現價格下跌而且出現無人問津的狀況；四線城市和地區「鬼城」連片；
有漲有跌就是價格變化，包括土地價格的變化。

C. 房地產地級市分化嚴重,怎樣評估目標市場是否值得進入

要判斷一個地級城市的房地產市場是否值得進入，可以從以下指標做評估：

1、看人口數量、人口結構、人口流向
這個指標中，可評估的指標有：
（1）人口總量的量級，是50-100萬，還是100-200萬？這個是購房人口基數；
（2）城鎮和非城鎮人口比例，可以用城鎮化率評估，一般50%是分界線；另外還要看主城區人口比例，主城區人口佔比過高，反應房地產發展已趨於飽和；過低，則房地產發展水平低下。
（3）人口的年齡結構，主要看1-6歲和7到18歲兒童、青少年數量、18-45歲人口數量，45歲以上人口數量。第一個數量多，則當地存在因教育購房需求；第二個年齡段多；則主力勞動力收入階層剛需和改需購房多；第三個數量多，則當地進入老齡化，購房總體需求不足。
（4）人口流向，要分析整體人口流出和流入量，這反應出這個城市是人口凈流入還是流出，凈流入多，市場潛力大；凈流出多，市場風險大。要好分析城市內各區域人口流動軌跡、鄉村流向城鎮的軌跡，尋找流入量大的區域下手。
2、看經濟發展水平和經濟結構
可評估的指標有：
（1）gdp數值，反應當地經濟總量指標，要跟蹤連續三到五年的gdp走勢，看增減幅度，還要與周邊城市gdp做對比，看其所處的地位；
（2）人均收入和社會商品零售總額，這個反應出當地收入狀況和購買力，同樣要連續三到五年指標做對比，看走勢。
（3）存貸款總額，這個反應家庭支付能力和銀行信貸支持力度。
（4）經濟結構中的1、2、3產業比重，第一產業佔比高，典型的農業城市；第二產業佔比高，工業城市；第三產業佔比高，服務業城市；另外還要看各個產業的屬性，是傳統產業還是現代高技術產業佔比高，傳統產業佔比高，勞動密集型，但人均收入低，購買力差；高新產業是技術和資本密集型，吸納就業人數低，但收入和購買力高。
3、看房地產指標
可評估的指標有：
（1）土地供求指標，包括年土地供應量、供應分布范圍、土地成交總價、成交單價、溢價率或流拍率，來判斷土地市場是否低迷或過熱；
（2）住宅、商業、辦公、工業供求量，包括開工量、竣工量，成交數量（套）、成交面積區間、成交總額、成交均價，最好連續統計一至兩年的數量做環比和同比分析，看這個市場是處在起步期、發展期、成熟期還是衰落期？如果當地辦公和商業數量較大，證明住宅開發已經區域飽和。
（3）庫存量，包括住宅、商業及其他物業形態的庫存，分析出去化周期，看這個市場是不是銷售周期長，去化緩慢，庫存壓力大。
（4）房價指標，分產品、分板塊統計不同的均價變化走勢，也需要至少一年以上的環比和同比對比分析，看未來價格還有多少上漲或下跌空間。另外，還要分析二手房市場的供求和價格變化，看當地房產中介的數量和規模，判斷存量房市場的交易好壞。
（5）重點開發商和重點樓盤，重點開發商看是本地居多還是外來居多，本地居多屬於起步過後的早期發展期；外來開發商多證明市場處於高速發展期；重點樓盤主要是看它的規模、檔次、產品形態、配套、價格、營銷手段（包含售樓部檔次調研），看這個市場處於草莽時代，跟風時代，還是成熟時期？

D. 房地產行業的前景如何

會出現一些洗牌

E. 房地產市場進一步分化 政策更應因城施策精準調控

後疫情時代，隨著基建項目快速推進，挖掘機和重卡銷量連續兩月增速60%以上，房地產銷售增速延續2020年5月回升態勢，30個大中城市商品房成交面積增長9.4%，顯著高於4、5月，對內需支撐明顯。

不過，在中國人民大學國家發展與戰略研究院、經濟學院、中誠信國際信用評級有限公司聯合主辦的中國宏觀經濟論壇（CMF）宏觀經濟熱點問題研討會上，中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、CMF主要成員、住建部政策研究中心原主任秦虹表示，在市場恢復的過程中，頭部企業、大型城市優勢明顯，資源聚集效應進一步加劇，房地產市場的超級分化格局進一步得到強化。這種市場格局下，結構性風險更加凸顯，調控的定力和對精準度的要求進一步提升。

「2020年兩會政府工作報告再提房住不炒、因城施策和促進房產市場平穩健康發展的政策要求。房住不炒是大基調，因城施策則充分考慮到了超級分化的市場格局。這充分表明了，未來我國房地產市場行業將在較長時間內呈現出『市場超級分化』與『政策堅定調控』並存的特徵。」秦虹表示。

市場結構待調整

當前房地產市場銷售面積與銷售額增速基本同步，但此前兩者相差6％-10％，反映出當前總量的恢復主要依靠打折促銷、購房補貼，以及核心地段、核心城市的一二手房價倒掛，通過降價推動了銷量增長。

在秦虹看來，疫情之後，房地產市場在市場佔有率、融資成本、土地儲備格局、企業盈利能力以及不同城市的房地產市場等方面，均出現了超級分化的格局

數據顯示，2020年上半年，在全國商品房銷售面積仍是負增長的情況下，按全口徑銷售額計算，排名前3大房企的門檻提高了8.9％，前10大房企提高了6.2％，頭部房企市場佔有率進一步提高。

房地產行業是典型的資金密集型行業。在防控地產過度金融化與防範金融系統性風險政策下，房地產企業融資渠道收緊，融資難度普遍增大，融資規模和融資成本都顯示出越來越大的差別，「馬太效應」越加凸顯。

同時，企業的土地儲備也越來越拉開差距。土地儲備是房地產企業競爭力的重要體現，企業規模越大，獲地的能力越強。2020年1-4月，僅排名前30的房企拿地數量佔到前50名企業拿地數量的84%。2020 年 1-5 月，前10 企業拿地總額3415 億元，佔TOP50 企業的 36.9%。房地產大企業在復產復工、增加投資的能力方面遠遠高於中小企業。

不僅拿地數量多，大企業在地價方面的優勢也很明顯。從樓面地價均值看，前10企業的土地成本顯著低於排名11-50企業，前者約為後者的30%-50%。2020年1-4月，前10大房企拿地的平均樓面地價也遠遠低於其他規模房企，說明了土地成本在企業間的分化。

地級以上城市，大企業覆蓋率遠高於中小企業。這為後期更高的盈利水平留足了更多的空間。

報告顯示，這種分化不僅只在企業間，也反映在城市層面。由產業和人口的集聚特點所決定，不同城市房地產市場的供求格局差距很大，部分城市供求關系緊張，仍需採取限價控價的措施。而另外一些城市，由於經濟活力不足和新增人口減少，房地產市場需求減弱，交易低迷，房價面臨下跌壓力，特別是一些非重點都市圈的三四線，還需依靠打折優惠，以價換量獲得銷售回款。

這也導致了庫存的差異化。截至2020年3月末，一線城市短期庫存去化時間為12.6個月，較去年四季度末提升0.1個月；二線代表城市短期庫存去化時間為10.6個月，較去年四季度末提升0.6個月；三四線代表城市短期庫存去化時間為13.6個月，較去年四季度末提升0.9個月，自2018年6月以來持續提升。

在植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平看來，房地產市場的快速分化對於整個行業而言存在很多積極影響，比如，一些經營不善的弱小房地產企業被淘汰出了市場，使得市場結構更加合理，這對整個市場抗風險能力的提高是有好處的；同時這種分化有助於降低行業成本；此外有了一些比較大的規模企業之後，可以更加有規模地進行管理，便於市場管理的規范化。

調控應該因城施策

由於房地產對貨幣政策高度敏感，因此在當前寬松貨幣政策下，房地產市場調控是堅定的，為防止投機炒房仍堅持了比較明確的金融抑制政策，嚴查資金違規流入房地產。從今年兩會關於房地產政策也可以看出，高層重申「房住不炒」的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

「過去很多年房地產市場被認為會出現下跌，但是這種預期並沒有實現，目前看來，當前房地產市場即便處於頂峰狀態，很多城市還會出現上漲，這也顯現出我國房地產市場的復雜性。」中國人民大學經濟研究所所長、CMF聯席主席，中誠信集團董事長毛振華指出。

在他看來，房子本身不是一個一般的消費品，它具有投資品的功能。這種性質影響了房地產價格規律的運行。短期來看，房地產出現大幅快速下降的風險是非常小的。然而在某些人口和產業流失比較嚴重的地區，特別是在四五線城市，房價下行存在非常大的可能性。

「在這個時點研究中國房地產的發展方向，要考慮到貨幣擴張給資產市場帶來的一些影響。除此之外，我國的城市化率也會影響到房地產市場。當城市化空間在與基本面相吻合時，一旦貨幣環境相對寬松，往往會在資本市場首先體現出來。」新時代證券副總裁兼首席經濟學家潘向東說。

不過，在摩根大通中國首席經濟學家朱海斌看來，房地產市場通過總量帶動的時代早已過去，房地產市場面臨更多的是結構性調整。盡管2020年房地產再次顯示了非常強的韌性，但未來房地產對宏觀經濟支柱產業的貢獻可能會越來越弱，此外未來我國房地產市場的需求是走弱的。未來的房地產市場發展動力更多來自結構性的轉變。

「當下我們改革的主要方向集中在農村土地改革、戶籍改革和新一輪城鎮化的改革，從宏觀來講未來中國可能會尋找一些新的支柱產業來取代房地產產業，這對房地產市場是最大的一個挑戰。」朱海斌說。

值得注意的是，房地產的調控應該因城施策，不要一刀切，不同的城市未來的走勢不一樣，面臨的困境也可能不一樣。在進行房地產調控的時候，不能僅僅從房地產本身考慮，還要看到房地產跟地方債務是密切聯系在一起的，一旦房地產發展起來，地方政府可能會有擴表的沖動。這需要各地政府把握好度，不能透支未來，埋下一些風險隱患。

「中國的房地產市場本質上是行政性管控市場，不能簡單地把房地產價格的變化與整個國民生產的成本完全聯系起來；同時，中國的房地產市場是一個超級分割的多元化隱性的、房地產市場，表現在還有許多住房無法進入二手房市場。目前建立在房地產市場基礎上的衍生品鏈條不是很長，主要是以房地產和土地為核心的資產證券化以及證券化之後的衍生品，風險波動性較小。中國是成長型經濟體，房地產市場與日本、歐洲這種成熟型經濟體的房地產市場有本質的屬性差別。」中國人民大學副校長劉元春表示。

針對我國房地產市場的發展現狀，秦虹表示，仍然要以穩房價為目標，因城施策，把握好房地產開發節奏。同時，以都市圈為范圍，統籌房地產發展與調控。此外，要以城市更新為抓手，引導房地產行業的轉型升級；以控制風險為底線，儲備各類相機決策的政策措施；以量、價、金融等指標為核心，進行系統性市場監測。

F. 七日內三城樓市政策收緊，專家預計房地產市場持續分化

7月份僅過去一周時間，包括杭州、東莞、寧波在內的三個熱點城市就先後迎來樓市調控政策收緊。而從這三個城市上半年的房價表現來看，漲幅均較為明顯。
國家統計局公布的最新房價指數顯示，今年5月份，杭州新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，同比上漲5.1%。二手住宅銷售價格環比上漲0.8%，同比上漲2.7%；寧波新建商品住宅銷售價格環比上漲1.4%，同比上漲6.1%。二手住宅銷售價格環比上漲1.1%，同比上漲8.2%。
由於國家統計局公布的70個大中城市房價數據中並未包括東莞，故結合克而瑞研究中心監測的數據來看，自2020年4月份以來，寧波涉宅用地的成交建築面積和成交樓面價均呈攀升態勢，特別是在6月份其成交樓面價更是攀升至11542元/平方米，創下2018年以來新高。
交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹在接受《證券日報》記者采訪時表示，整體上看，隨著疫情形勢的進一步好轉，購房需求回暖，上述城市在二季度的樓市整體修復過程中，表現出較為明顯的「冒尖」態勢，並且其交易量的回升已反映到房價的較快增長上，這明顯與當前的「房住不炒」定位以及「穩地價、穩房價、穩預期」的樓市調控總基調不相符。所以，這也是近期各地政策及時作出針對性反應的主要原因。
具體來看，7月2日杭州市住房保障和房產管理局發布《杭州進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求》，明確高層次人才家庭在杭州只能享受一次優先購房資格，並且自房屋網簽之日起5年內不得上市交易。除此之外，還進一步明確了房地產開發企業公證搖號公開銷售新建商品住房，應對「無房家庭」給予傾斜，提供一定比例的房源保障；同日，東莞市住房和城鄉建設局發布《關於進一步加強商品住房預（銷）售管理的通知》指出，針對近期區域商品住房供需矛盾突出、房價漲幅較大等實際問題，分別從加快在建商品住房入市銷售，加強商品住房銷售價格指導，加強商品住房項目銷售監管，尤其是加大力度打擊捂盤惜售行為、嚴格規范商品住房認購行為等方面作出詳細規范。
隨後，寧波也於7月6日正式發布《關於進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，並從保持土地市場平穩、調整限購區域范圍、強化金融政策監管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等方面提出穩定房地產市場的「十條」新政。
克而瑞研究中心副總經理楊科偉對《證券日報》記者表示，對比此前杭州、東莞的加碼新政，此次寧波出台的調控政策范圍覆蓋最廣，不僅涵蓋樓市，還涉及土地市場，且政策加碼力度也相對較大，包括限購升級、嚴控地價等諸多方面。
比如針對房企投資，寧波表示會加大土地供應力度，強化精準供地，保證住宅用地市場平穩有序。同時，從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷售價格，調整住宅用地出讓競價規則，嚴格控制樓面地價；而針對購房者，則「有收有放」，呈現出打擊炒房投機、保障剛需自住的特徵。即一方面調整限購區域范圍，另一方面又兼顧了自住購房的需求。
在楊科偉看來，寧波對於房地產市場的態度與其說是「打壓」，不如說是規范來的更合理，因為其本質上還是貫徹了「房住不炒」定位，牢牢抓住「穩」字當頭這一總基調不放鬆，從增加供應（包括土地、樓盤）、保障剛需、抑制炒房（投機投資行為）、穩定預期等方面，推動房地產市場平穩健康發展。整體上看，房地產市場持續分化，在部分二三線城市成交同比跌幅依舊較大的客觀情況下，預計後續地方樓市政策大概率仍為適度寬松態勢，對於一些樓市過熱的城市來說，不排除會繼續迎來政策上的收緊，但預計不會出現大面積收緊的情況。
（原題：《七日內三城樓市政策收緊 專家預計房地產市場持續分化》）

G. 樓市分化是什麼意思

一線市場 北上廣深的 房價節節上漲
34線房價上漲速度慢 甚至出現負增長
主要是由於人口流動性引起。

H. （三）房地產市場分化進一步加劇

基本判斷：2014年不同地區房價分化將進一步加重。尤其地均GDP與商品房售價比指數高的地區房價可能繼續上漲，地均GDP與商品房售價比指數低的地區房價可能下行。

2013年我國房地產市場整體呈升溫趨勢，預計2014年房價漲幅總體放緩。作為價格反映更靈敏的二手房市場，2013年四季度初，二手房價格已經出現穩中有降的趨勢。從安居客網站監測數據顯示，在2013年四季度，包括北京、廣州、深圳在內的二手房市場已經整體出現穩中有降的趨勢。

不同地區分化將進一步加重。據報道，2013年全國657個城市，房價呈現同比上漲趨勢的不到5%，但城市之間分化明顯，北上廣深一線城市房價漲幅超過20%，其中部分熱點城市或城市中心區房價上漲幅度很大。而鄂爾多斯、溫州、貴陽等城市已經出現價格明顯回落的趨勢。2014年一季度，杭州、深圳等城市房價再現較大幅度下降，而保定等城市房價大幅上漲。

專欄13 平穩推進不動產統一登記

不動產登記又稱為不動產物權登記，是權利人申請國家職能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載於不動產登記簿的事實。不動產登記為《物權法》中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載於不動產登記簿的事實。不動產登記被作為一種物權公示手段。

2013年11月20日，國務院常務會議決定整合不動產登記職責，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔。一是由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台「四統一」。行業管理和不動產交易監管等職責繼續由相關部門承擔。各地在中央統一監督指導下，結合本地實際，將不動產登記職責統一到一個部門；二是建立不動產登記信息管理基礎平台，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除「信息孤島」；三是推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。會議要求，各有關部門要加強對各地職責整合工作的指導，加快清理相關規章制度，做好有關事項的整理交接，確保不動產登記職責整合工作有序、平穩推進。

2014年2月，不動產登記工作部際聯席會議制度正式確立。聯席會議由國土資源部、中央編辦、財政部、住房城鄉建設部、農業部、稅務總局、林業局、法制辦、海洋局等9個部門組成，國土資源部為聯席會議牽頭單位。主要職責是在國務院領導下，協調解決不動產統一登記制度建立和執行過程中的重大問題；研究提出不動產統一登記制度建立的工作思路和政策建議；協調不動產統一登記工作的宣傳和輿論引導；協調不動產登記的制度體系、技術規范、信息平台建設等重要問題；研究不動產登記條例及相關法律法規的起草修訂；統籌協調對地方不動產統一登記工作的監督指導；完成國務院交辦的其它事項。

不動產統一登記屬於產權管理體制機制重大改革，將為我國自然資源管理制度和管理體制改革奠定基礎，是一項必須做好的全新的開創性工作。

城市間地均GDP差異化水平影響了城市房價漲跌空間。地均GDP（城市GDP/市域面積）作為衡量城市房地產供應能力和消費能力的一項重要指標，將其與商品房售價比指數進行比較，地均GDP與商品房售價比指數高的地區，房價還有上升的空間，如上海等；地均GDP與商品房售價比指數低的地區，如杭州、溫州等，房價有一定泡沫，已經開始或即將下滑；而哈爾濱、南寧等城市，房價長期變化不大，上漲空間有限（圖3-1）。

圖3-1 40個城市地均GDP與住宅平均銷售價格

I. 2017年石家莊樓市分化加劇 買房注意這3點

在石家莊購房是件大事，因此決定購房之前要對自身實際情況進行理性分析。只有充分考慮買房的利與弊，才能使自己遠離沖動。對於新手購房者可以從三個方面入手。

建議一：明確買房動因

避免沖動消費，購房者在買房前一定要清楚自己買房的動機。例如有的是為了、有的是為了改善生活、有的是為了結婚、有的是為了子女、有的是為了養老。不同的動機決定了購房者應該在哪個城市、哪個地段購房從而能正確計算出自己所能承擔的價格範圍。

每個人的生活和工作定位不同，因此對於房子的必須程度也就不同。例如有的人將房子視為自己一生的奮斗目標，而有的人則喜歡四處為家的生活方式，固定在某個城市購買房子可能成了阻礙自己享受生活的步伐。現代社會人們的購房觀念存在著巨大差異。對於自己生活和工作有準確定位的購房者要根據自己的事業規劃來決定何時買房、何地買房。

建議二：符合家庭經濟實力

現在房價並不，一套房子少則數十萬，多則成千上百萬，沒有一定經濟條件是無法順利購房的。這就要求購房者對於個人的經濟實力有準確的認識。現在採用貸款方式購房的購房者逐步增多，這就要購房者充分考慮自己的工作情況、健康狀況及每個月所能承擔的月供能力等。

買房往往是一個家庭的選擇，因此購房者還要充分考慮家庭狀況而作出相應決定，其中包括家庭收支狀況、家庭成員健康狀況、家庭成員情感狀況、家庭成員事業狀況等。每個人在決定自己的消費或行為要根據家庭的經濟條件進行合理規劃，切忌盲目攀比。

建議三：遵循經濟形勢

在決定買房前，必須分析一下當時的市場狀況。一般市場狀況主要包括兩個方面：一個是房地產市場動態，另一個則是國家政策。

雖然我國大部分城市的房價仍處於上漲狀態，但隨著個大城市限購政策的開啟，上漲速度明顯放緩；由於近年來房產稅的議題逐步被提及，因此未來的市場情況很難預期；根據國家的政策風向，對於性住房將會進一步抑制。因此如果是剛需，根據自身需求購房即可，如，還是暫緩為妙。

多個城市，政府都在大力興建保障房、鼓勵開發商興建中低價商品房並銷售，因此購房者可以隨時關注相關動態，以選擇適合自己的購房時機。

（以上回答發布於2017-04-21，當前相關購房政策請以實際為准）

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