① 房地產銷講說詞
銷售說辭一般是由公司策劃部門提供，銷售人員執行。它主要包括項目基本信息、銷售政策、優惠措施、答客問等內容
② 房地產銷售的說辭！！
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下面有利的提取，不利的不講：
別院、別堡、別宅、別苑、別閣、別庭、別園 ......
美墅、湖墅、林墅、山墅、院墅、雅墅、園墅 ......
像很多排屋、洋房高檔住宅都是按這樣的方式取的名，雖不是別墅，但又沒有說樓盤是別墅，包裝後很誘導購房的消費者的。
別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」
排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。
別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。
國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。
別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單體洋房」、「聯排、雙拼排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。
容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。
規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。
2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。
自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。
目前中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。
現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。
別墅價值不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。
③ 怎麼有感情銷講房地產說辭
你只想著推銷,做不到有感情,除非你真的為客戶考慮,發自內心的為他好,客戶能感受到的
④ 幫我想一些房地產銷售人員在銷售時候的說辭，越詳細越好
據說入讀哈佛大學要過三關：第一關，學習成績要達標；第二關，身體素質、道德素質要達標；第三關，也是最難的一關，就是在開學的那一天，學校的教務主任將會拿把椅子坐在校門口，手裡端杯茶或者拿張報紙，對想進入校門的新生提出最後一個問題：「請在30秒內給我一個驚喜！」報到新生如果做不到，即使前兩項合格，也將無緣哈佛大學。
「30秒內給出一個驚喜」考察的就是一個人所具備的急智，生活中時常需要這種智慧，作為電話銷售人員更需要這種瞬時解決問題的能力。因為電話銷售人員所能利用的資源非常有限，僅僅只能通過一部電話在有限的時間內來解決所有問題，不像面對面銷售，業務人員可以調動很多工具達到銷售的目的。
在電話被接通後約30秒內，這時候的開場白是否成功將直接關繫到談話能否繼續，如果羅羅嗦嗦不著邊際，最後被「掃地出門」也就在情理之中了。
「在30秒內抓住對方注意力」成為每一名電話銷售人員的一項基本修煉，那如何做到這一點呢？本節將提供六種方法供電話銷售人員參考。
一、請求幫忙法
如:
電話銷售人員：您好，李經理，我是××，××公司的，有件事情想麻煩一下您！或有件事想請您幫忙！
客 戶： 請說！
一般情況下，在剛開始就請求對方幫忙時，對方是不好意思斷然拒絕的。電話銷售人員會有100%的機會與接線人繼續交談。
二、第三者介紹法
如:
電話銷售人員：您好，是李經理嗎？
客 戶： 是的。
電話銷售人員：我是××的朋友，我叫××，是他介紹我認識您的，前幾天我們剛通了一個電話，在電話中他說您是一個非常和藹可親的人，他一直非常敬佩您的才能。在打電話給您之前，他務必叮囑我要向您問好。
客 戶： 客氣了。
電話銷售人員：實際上我和××既是朋友關系又是客戶關系，一年前他使用了我們的產品之後，公司業績提高了20%，在驗證效果之後他第一個想到的就是您，所以他讓我今天務必給您電話 。
通過「第三者」這個「橋梁」過渡後，更容易打開話題。因為有「朋友介紹」這種關系之後，就會無形的解除客戶的不安全感和警惕性，很容易與客戶建立信任關系，但如果技巧使用不當，將很容易造成以下結果：
三、牛群效應法
在大草原上，成群的牛群一起向前奔跑時，它們一定是很有規律地向一個方向跑，而不是向各個方向亂成一片。
把自然界的這種現象運用到人類的市場行為中，就產生了所謂「牛群效應法」，它是指通過提出「與對方公司屬於同行業的幾家大公司」已經採取了某種行動，從而引導對方採取同樣行動的方法。
如:
電話銷售人員：您好，王先生，我是××公司的××，我們是專業從事電話銷售培訓的，我打電話給您的原因是因為目前國內的很多IT公司如戴爾、用友、金蝶等都是採用電話銷售的方式來銷售自己的產品的，我想請教一下貴公司在銷售產品的時候有沒有用到電話銷售呢？……
電話銷售人員在介紹自己產品的時候，告訴客戶同行業的前幾個大企業都在使用自己產品的時候，這時「牛群效應」開始發揮作用。通過同行業前幾個大企業已經使用自己產品的事實，來刺激客戶的購買慾望。
四、激起興趣法
這種方法在開場白中運用得最多、最普遍，使用起來也比較方便、自然。激起對方興趣的方法有很多，只要我們用心去觀察和發掘，話題的切入點是很容易找到的，具體參看以下案例。
如:
約翰·沙維祺是美國百萬圓桌協會的終身會員，是暢銷書《高感度行銷》的作者，他曾被美國牛津大學授予「最偉大的壽險業務員」稱號。一次他打電話給一位美國哥倫比亞大學教授強森先生的開場白如下：
約翰·沙維祺：「哲學家培根曾經對做學問的人有一句妙語，他把做學問的人在運用材料上比喻成三種動物。第一種人好比蜘蛛，他的研究材料不是從外面找來的，而是由肚裡吐出來的，這種人叫蜘蛛式的學問家；第二種人好比螞蟻，堆積材料，但不會使用，這種人叫螞蟻式的學問家；第三種人好比蜜蜂，采百花之精華，精心釀造，這種人叫蜜蜂式的學問家。教授先生，按培根的這種比喻，您覺得您屬於那種學問家呢？」
這一番問話，使對方談興濃厚，最終成了非常要好的朋友。
五、巧借「東風」法
三國時，諸葛亮能在赤壁一戰中，一把火燒掉曹操幾十萬的大軍，借的就是東風。如果電話銷售人員能夠敏銳發現身邊的「東風」，並將之借用，往往能起到「四兩拔千斤」的效果。
如:
冰冰是國內一家大型旅行公司G的電話銷售人員，她的工作是向客戶推薦一張旅行服務卡，如果客戶使用該卡去住酒店、乘坐飛機時，可獲得折扣優惠。這張卡是免費的，她的任務是讓客戶充分認識到這張卡能給對方帶來哪些好處，然後去使用它，這樣就可以產生業績。剛好她手裡有一份從成都機場拿來的客戶資料，看一下她是怎樣切入話題的。
電話銷售人員：您好，請問是李經理嗎？
客戶：是的，什麼事？
電話銷售人員：您好，李經理，這里是四川航空公司客戶服務部,我叫冰冰，今天給您打電話最主要是感謝您對我們川航一直以來的支持，謝謝您！
客戶：這沒什麼！
電話銷售人員：為答謝老顧客對我們公司一直以來的支持，公司特贈送一份禮品表示感謝，這禮品是一張優惠卡，它可以使您在以後的旅行中不管是住酒店還是坐飛機都有機會享受優惠折扣，這張卡是川航和G公司共同推出的，由G公司統一發行，在此，請問李經理您的詳細地址是……？我們會盡快給您郵寄過來的。
客戶：四川省，成都市……
六、老客戶回訪
老客戶就像老朋友，一說出口就會產生一種很親切的感覺，對方基本上不會拒絕。
如:
電話銷售人員：王總您好，我是G旅行公司的小舒，您曾經在半年前使用過我們的會員卡預訂酒店，今天是特意打電話過來感謝您對我們工作的一貫支持，另外有件事情想麻煩一下王總，根據我們系統顯示您最近三個月都沒有使用它，我想請問一下，是卡丟失了，還是我們的服務有哪些方面做的不到位？
王總： 上一次不小心丟了。
從事銷售的人都知道，開發一個新客戶花的時間要比維護一個老客戶的時間多3倍。
據權威調查機構調查的結果顯示，在正常情況下顧客的流失率將會在30%左右，為了減少顧客的流失率我們要時常採取客戶回訪方式與客戶建立關系，從而激起客戶重復購買的慾望。
通常在做客戶回訪時電話銷售人員可以採取交叉銷售，給顧客介紹更多的產品，供客戶選擇。電話銷售人員在客戶回訪時要注意一下幾點：
1．在回訪時首先要向老客戶表示感謝；
2．咨詢老客戶使用產品之後的效果；
3．咨詢老客戶現在沒再次使用產品的原因；
4．如在上次的交易中有不愉快的地方，一定要道歉；
5．讓老客戶提一些建議。
本節中曾提到過「激起興趣」是應用較多的一種方法，除上面提到的幾種方法外，還有一些方法：
①提及對方現在最關心的事情
「李總您好，聽您同事提到，您目前最頭疼的事情是公司現在很難招到合適的人，是嗎？」
② 贊美對方
「同事們都說應該找您，您在這方面是專家。」
「我相信貴公司能夠發展這么快，與您的人格魅力是分不開的。」
③ 提及他的競爭對手
「我們剛與××公司（目標客戶的競爭對手）合作過，他們認為我們的服務非常好，所以我今天決定給你們一個電話。」
④ 引起他的擔心和憂慮
「不斷有客戶提到，公司的銷售人員很容易流失這一現象，這實在是一件令人擔心的事情。」
「不少的客戶提到他們的客戶服務人員經常接到一些騷擾電話，很不好應對，不知王經理是如何處理這種事情呢？」
⑤ 提到你曾寄過的信
「前幾天曾寄過一封重要的信/郵件給您……」
「我寄給您的信，相信您一定看過了吧！……」
⑥ 暢銷品
「我公司產品剛推出一個月時間，就有1萬個客戶注冊了……」
「有很多客戶主動打電話過來辦理手續……」
⑦用具體的數字
「如果我們的服務能讓您的銷售業績提高30%，您一定有興趣聽，是嗎？」
「如果我們的服務可以為貴公司每年節約20萬元開支， 我相信您一定會感興趣，是嗎？」
請參考！！
⑤ 房地產銷售說辭有什麼技巧
房地產銷售說辭主要分兩個方向，項目抗性說辭和拓客點說辭，其中項目抗性有：
1、戶型說辭
2、工期抗性說辭
3、高壓線抗性說辭等
⑥ 房地產營銷主要講的是什麼什麼是房地產營銷
1.樓盤：作為房地產銷售人員，你必須了解你要銷售的產品——房子，必須深信，你要銷售的房子能夠滿足你潛在客戶的基本要求，甚至可能還會帶來超值。作為銷售人員要熱愛你的產品，要知道自己產品的特色，及其與目標顧客之間的共振。
2.售樓人員：要讓客戶感到你是他們的朋友，是他們的購房顧問，是他們最願意與之交談的人。顧客往往是因為喜歡你而喜歡你介紹的東西。獲得銷售成功最首要的條件還是自信。要建立自信心，必須把握住以下幾個關鍵問題：一是豐富的房地產專業知識，對自己銷售的樓盤了如指掌，熟記於胸；二是反復的演練，只有將對客戶的銷售演示達到無懈可擊，哪些話該說，哪些話不該說，有些話說到什麼分寸，哪些要重點介紹，哪些要一般介紹，這都要事先准備好；三是售樓經驗，只有經過持久的不懈努力，具有真誠的敬業精神，善於在實踐中歸納和總結，比別人多一份思考，才能獲得成功必備的技能。
3.客戶：售樓人員要有正確的判斷力，要能找出你要服務的客戶。通常的做法是，可以對客戶做一下評估，確保他們是可以做出購買決策的人。譬如問一些「你是公司的老闆吧？」「是不是再徵求一下太太的意見？」等既得體面而又十分有益的問題，千萬不要浪費時間去找你以為可能是你的顧客，在還沒進入銷售流程前，你不可能知道誰會買。在這些人身上花費你大量的時間有時候很可能是徒勞無益的，用最快的時間發現你的客戶並最快成交，用最快的時間打發掉不是我的客戶，這永遠正確。
4.推銷自己：房地產銷售人員給客戶第一印象至關重要，所以台灣的房地產銷售公司老闆允許自己的銷售人員在上班時間去理發店也就不足為奇了。真正的專業售樓人員對說什麼把握得極准，而且能夠吸引客戶聽下去。是客戶感覺到你非常真誠，而不是誇誇其談，如果能做到這一點，你就成功了一半。所以，作為售樓人員，要鍛煉出這種本領，成功地推銷自己。
5.推銷開發商：目前，很多商品房延遲交房，施工質量燈光問題投訴日益增多，如果你的開發商很有實力且守信譽，這方面做得比較好，那麼就套十分自豪地想客戶推銷你的開發商，這樣，可以讓客戶感到更安心，更可靠，更踏實，也會使公司的形象牢牢地記在他的腦海里。
6.推銷樓盤：售樓人員要滿懷熱情和激情地推銷，因為真誠和熱情是很容易感染人的，千萬不要讓客戶認為你是在泛泛而談。你至少可以找一個絕妙的理由，並說服他考慮購買，可以說「這是開盤價，過兩天就要漲價了」、「只優惠十套」，說話要簡潔，並機智地加以運用，不要讓客戶認為你是在下套讓他去鑽，不然的話，潛在客戶不會認真考慮你所說的話，如果客戶可以考慮的話，你就可以帶他參觀樣板房或現場介紹了。
7.現場講解：聰明的售樓人員會做一個開場白，大略講解一下，然後再正式介紹。當客戶覺得能了解新鮮有趣的信息時，就會願意花時間去聽，給客戶詳盡的信息，突出樓盤的優點和獨到之處，做個好的演員，背好台詞，設計你的一舉一動，包括客戶一進售樓處講些什麼，在參觀樣板房的路上講些什麼，現場講些什麼等等。一切努力都只為一個目標：向客戶推銷你的樓盤。菁英員工回答。
⑦ 房地產電話銷售有感情但是就像在讀課文，一直說我語氣問題！！怎麼辦啊
慢慢來吧，多向同學學習學習。另外就是不要覺得是你在打電話，要想像成你是在跟對面的人說話。語氣不僅要平和，還要溫和。讓人有種親切感，即使在電話里也能聽得出你的禮貌。
⑧ 房地產的銷售對話
銷售本質上是一種溝通，是銷售者與客戶的雙向交流，通過開場切入、引發興趣、產品說明、異議處理等流程，最終雙方達成一致。在這其中，雙方都在重復一個動作，那就是「對話」。
對話主體三部分：即說、聽、問，這部分也是很多的銷售類培訓所重點強調的，但不論培訓課程名稱、形式如何，所要解決的問題無非歸結為兩個方面，即不但要know what還要know how；
1、聽：聽什麼？怎麼聽？
聽是對話中所佔比重最大的部分，根據sellraise銷售研究機構的對2000例銷售談話的調查，頂尖的銷售人士通常花60%——70%的時間在傾聽上。上帝造人的時候，就是兩只耳朵，一張嘴巴，所以要求我們用2：1的比例來使用聽和說。為什麼傾聽如此重要呢？因為了解對方的問題所在與真正需求是銷售成功的前提。你想要客戶說出你想要知道的答案，只要做一個好的聽眾就可以了。而從客戶角度而言，客戶說的越多，他越喜歡你。因為你的傾聽給他帶來的不僅僅是禮貌，更是一種尊重。你的傾聽讓你的客戶有了傾訴和發泄不滿的渠道，你所要做的就是讓客戶感到安全和舒適，沒有壓力地說出他的痛與樂，他的苦惱，他最關注的問題等等。那麼，在傾聽的過程中，銷售員到底應該聽什麼呢？
1）問題點
筆者曾經在培訓中向業務人員提問：「銷售人員是做什麼的？」，有的人說是把產品賣給客戶；有的說是為客戶提供解決方案；還有的說是為顧客服務；不論什麼答案，歸根到底，銷售之所以成功，是因為產品或服務可以幫助客戶解決他的問題。在實際的銷售對話中，問題會出現很多種，真假難辨，無法預料。而你的任務是聽出真正的問題所在，而且是最核心，最令客戶頭疼的問題，客戶自己是不會向你坦白的，這一點你應該清楚，所以要配合提問來引導。
2）興奮點
顧客的購買都出於兩個出發點：逃離痛苦和追求快樂。問題點就是讓客戶感到痛苦的「痛點」，興奮點就是讓客戶感覺快樂的理由。記得有本書的書名叫《痛並快樂著》，其實做銷售也是這個道理，也是既讓客戶感覺痛苦，同時讓客戶感覺快樂的過程。典型的銷售流程通常是先讓客戶思考他所面臨問題的嚴重性，然後再展望解決問題後的快樂感與滿足感，而銷售的產品正是解決難題，收獲快樂的最佳載體與方案。聽興奮點，關鍵是聽容易讓客戶感到敏感的條件和情緒性字眼，同時還要注意每個特定階段的肢體語言配合。
3）情緒性字眼
當客戶感覺到痛苦或興奮時，通常在對話中要通過一些字、詞表現出來，如「太」好了、「真棒」、「怎麼」可能，「非常」不滿意等等，這些字眼都表現了客戶的潛意識導向，表明了他們的深層看法，我們在傾聽時要格外注意。一般而言，在成交的那一刻，客戶做決定總是感性的。所以每當客戶在對話中流露出有利於購買成交的信號時，要抓住機會，及時促成。
4）敏感條件
價格、優惠、折扣、送貨、保障、維修、售後服務、各種形式的購買承諾等；
5）肢體語言
在銷售對話（特別是面談）的影響中
詞語影響力 7%----10%
聲音影響力 20%----30%
身體影響力 60%-----80%
從以上的比例可以明顯看出，肢體語言是非常重要的交流方式。而在一般的銷售訓練中往往忽視肢體語言的講解和分析，這也是非常致命的缺陷。所以，sellraise在銷售訓練中特別注意教授有關如何辨析肢體語言的技巧和方法。在銷售對話進程中，常見的積極的身體語言有：歪頭、手臉接觸、吮吸眼鏡、屈身前傾、手指尖塔形、拇指外突、雙手抱在腦後；消極的身體語言有：假裝拈絨毛、拉扯衣領、緩慢眨眼、腿搭在椅子上、緩慢搓手掌；客戶在銷售中總是習慣「言不由衷」的，我們要懂得通過無意識的肢體語言把握客戶的心理動態。
如何傾聽呢？首先需要說明的是，傾聽不光光只是聽的問題，是需要運用多重感官的綜合行為。不僅耳朵要聽，同時眼睛要觀察，手也要動筆記錄。並且要利用過渡語（如「是嗎？還有呢？」等等）、點頭、微笑、眼神控制、沉默與停頓等，表現出你對客戶的關注。傾聽中往往要和引導性提問結合起來，才能發揮最大威力，下面就「問」進行相關闡述。
2、問：問什麼？怎麼問？
提問的能力決定了銷售人員銷售能力的高低。提問到底應該問什麼，或者說提問的作用主要表現在哪些方面呢？
第一、 利用提問導出客戶的說明；
在銷售對話中，為什麼你總是感覺被動？原因通常是你總是在說，而你的客戶總是在問。有很多的銷售員被培訓要時刻迎合客戶的需求，而不是引導客戶的需求，現象就是客戶一個勁的在問，弄的銷售員疲於應付，狼狽不堪。銷售員們雖然累，但內心卻非常開心。他們以為客戶的問題都老實交代了，結果自然水到渠成。這些銷售員實在是太善良了，客戶一直在提問，是在探你的底牌。而你不知道客戶真正關心的是什麼，主要的問題在哪裡，只會被客戶牽著鼻子走，你說的怎能切入客戶的要害呢？而且，你一直在說，沒有問，給客戶的感覺是你在對他進行強迫式推銷，一味地施加壓力。客戶之所以願意和你談話，是期望你可以在你所擅長的專業方面給出建議。就像醫生一樣，對現狀進行診斷，而診斷的最好方式就是有策略地提問。筆者在做銷售培訓時，多次強調在對話中「以問結尾」的重要性，並通過重復練習讓銷售員養成「以問結尾」的習慣，效果顯著。
第二、 利用提問測試客戶的回應；
當你非常用心地向客戶解釋一番之後，你迫切希望了解客戶聽進去了多少，聽懂了多少，他的反應如何？一般的銷售員通常滔滔不絕一大堆之後，就用論述（句號）結尾，馬上停止，沒有下文。這個時候客戶的表現通常是「好，我知道了，改天再聊吧」或「我考慮一下再說「等。如果你在論述完之後，緊接著提問「您覺得怎麼樣呢？」或「關於這一點，您清楚了嗎」？效果會好很多，客戶至少不會冷冰冰地拒絕你，提問給了客戶闡述他的想法的機會。
第三、 利用提問掌控對話的進程；
對話的進程決定了銷售的走向，一般而言，在以客戶為中心的顧問式銷售循環中，包含著兩個相輔相成的循環，分別是客戶的心理決策循環與銷售員的銷售行為循環，如下所示。左列表明的是在銷售過程中客戶的心理決策循環，右列表明了每個客戶心理決策階段，銷售人員應該作出的銷售行為。
左 右
滿意-------事前准備
認識-------寒暄開場
標准-------確認需求
評價-------闡述觀點
購買-------談判成交
使用-------實施服務
在每個階段，提問都推動著銷售對話的進程。
比如在開場階段，通常需要以好奇性提問開頭，如「我可以請教您一個問題嗎？」利用狀況性提問收集客戶信息，如「您是怎樣進入這個行業的呢？」「您的產品目前銷售狀況如何？」等等；
在確認需求階段，可利用診斷性提問建立信任，確立具體細節，如「您是需要大型的伺服器還是小型的辦公電腦設備？」，可利用聚焦性提問確認，如「在某某方面，您最擔心的是什麼呢？」；
在闡述觀點階段，提問的作用在於確認反饋和增強說服力。確認的提問如：「您覺得怎麼樣呢？」，增強說明力一般可利用三段式提問的方式，後有專門的論述；
在談判成交的階段，提問的作用在於處理異議和為成交做鋪墊，處理異議的部分見下，成交階段通常用假設性的提問方式在試探，例如「如果沒有其他問題的話，您看什麼時候可以接受我們的服務呢？」這是一個進可攻、退可守的問題。提問之後，注意停頓，保持沉默，把壓力拋給客戶，直到客戶說出自己的想法。切忌，提問之後，不要先開口或自問自答。
第四、 提問是處理異議的最好方式；
異議的產生有二個原因。一是源於人類本身具有的好奇心；二是由於你沒有解釋到位，客戶沒有完全聽明白；從好奇心角度來說，人類的好奇心理是無止境的，如果你碰到一個「打破沙鍋問到底」的客戶，那你可要注意應付了。而如果我們不善用提問，只會一味地說，將一直處於「被動挨打」的地位。當客戶提出一個問題，你可以嘗試反問他：「您這個問題提得很好，為什麼這樣說呢？」這樣你就可以「反守為攻」，處於主動。
當客戶沒有完全聽明白的時候，他通常表現為沉默不語、遲疑不決或乾脆逃避、假裝一知半解。諸如「不需要」、「考慮看看」、「把資料留下來，以後再說」的借口就頻頻出現了。這個時候，你提問的作用關鍵是探詢客戶了解的程度。例如：「對於這一點，您的看法如何呢？」或「那沒關系，您為什麼這樣說呢？」，多問幾個「為什麼」，然後在最棘手理解的環節利用滲透性提問，如「還有呢」等，以獲取更多信息。
至於怎麼問的問題，專業的銷售機構都對此做過很多研究，筆者曾專門研究了諸如spin、pss等專業提問訓練，每個研究體系都站在各自的立場上闡述各自的理論。沒有一定的提問模式，只有一定的提問原則，具體提問還是要根據對象而定。總的來說，有如下需要注意的幾個方面。
第一、 禮節性提問掌控氣氛
在對話的開始，應用禮節性提問表現出對客戶足夠的尊重。例如：「請問先生/小姐您貴姓？」、「可以請教您一個問題嗎？」或「現在和您談話不打擾您吧？」。
第二、 好奇性提問激發興趣
被客戶拒絕最根本的原因在於你沒有引起客戶足夠的興趣，之所以採用提問激發購買興趣，是因為提問給了客戶足夠的想像空間，讓客戶自己感動比你企圖讓客戶感動更有效。典型的好奇性提問如：「你知道為什麼嗎？」、「你想知道我們的服務是如何幫助貴公司提高收入（降低成本/增強效率）的嗎？」等等。
第三、 影響性提問加深客戶的痛苦
客戶遲遲不願意簽單，可能是讓銷售員最頭疼的問題。每天當你去問候客戶具體合作意向的時候，客戶都給了你合作的希望，但卻不給你明確的答復，遇到這樣的客戶情形該如何是好呢？筆者曾做過成千上百次銷售，這樣的客戶遇到的算是最多的一類。每當銷售不利，回到公司自己都會做總結，來探詢有沒有更好的方法來解決這個難題。其實，成交不利的原因往往出在我們太看中結果，而不注重過程。應該說，成交不是一個單獨的行為，它應該是銷售水到渠成的必然環節，而改善成交不利最好的方法不是研究成交本身，而是要探詢你為此做出了哪些准備，是否足夠充分。客戶為什麼感覺有沒有你的產品都無所謂，就是因為你還沒有引起他足夠痛苦。客戶的問題是被你問出來了，但他的傷疤揭示得還不夠，你應該再通過影響性提問讓他進一步認識到問題的嚴重性，讓他不敢怠慢，提高問題需要解決的急迫性。例如：「如果這樣的問題長期維持下去，對你公司的發展有何影響的呢？」、「為什麼這個如此重要呢？」或「您的老闆是如何看待這個問題的呢？」（很多的管理人員都怕由於辦事不利，老闆會怪罪自己）。
第四、 滲透性提問獲取更多信息
喬•庫爾曼是著名美國金牌壽險推銷員，是第一位連任三屆美國百萬圓桌俱樂部主席的推銷員。他成功的秘訣之一就是擅長滲透性提問。如客戶說「你們這個產品的價格太貴了」，他會說「為什麼這樣說呢？」、「還有呢？」、「然後呢？」、「除此之外呢？」提問之後馬上閉嘴，然後讓客戶說，「客戶說得越多他越喜歡你」，這是每個銷售人都應該記住的名句。通常客戶一開始說出的理由不是真正的理由，滲透性提問的好處在於你可以挖掘出更多的潛在信息，更加全面地做出正確地判斷。而通常當你說出「除此之外」的最後一個提問之後，客戶都會沉思一會兒，謹慎地思考之後，說出他為什麼要拒絕或購買的真正原因。
第五、 診斷性提問建立信任
診斷性提問的特徵是以「是不是」、「對不對」、「要不要」或「是……，還是……」等句型發問。例如：銷售電腦產品的，開始可以這樣提問：「您平時是習慣使用台式機，還是筆記本電腦？」銷售員使用這種診斷性的提問，作用很多，可以收集信息，澄清事實真相，驗證結論與推測，縮小討論范圍等等。客戶回答這些問題，只需一兩個詞、字或一個簡單的姿勢如點頭或搖頭等，簡潔、明確，沒有很多的壓力。更為重要的是，這樣診斷性的提問縮小了與客戶的距離，銷售員可以藉由這樣的提問方式展示自身的專業，用好診斷性提問有個前提，就是要作好客戶的資料分析，事先想好提問的內容與順序，以達到一針見血、分析透徹，快速建立信任感的良好效果。但過多使用封閉式提問，會使客戶處於被動的地位，壓抑其自我表達的願望與積極性，產生沉默和壓抑感及被審訊的感覺，所以採用封閉性提問要適度，並和開放性提問結合起來一起使用，效果更佳。
第六、 「重復客戶原話+專業觀點陳述+反問」（三段式）增強說服力
讓客戶說出更多信息，可以拉近你與客戶的距離。但要說服客戶，光給予機會讓客戶高談闊論是遠遠不夠的。客戶之所以願意和你談話，是想讓你給出專業的建設性意見，真正的說服一定要和專業的觀點陳述結合起來進行的。說服往往發生在當客戶提出異議之後，不論客戶提出任何刁難的問題，首先應該認同客戶，最佳的認同方法就是表達出同理心，簡單地重復一遍客戶的原話，如：「李經理，我非常理解您現在的感受，正如您剛才所言……」，掌控好客戶情緒之後，就應該進行你個人的專業陳述，如「根據一般情況而言，這個問題的發生主要是由以下幾個方面引起的，第一…，第二…、第三…」等等。不過，結尾千萬不要忘了「以問結尾」，例如：「您認為如何呢？」，以征詢客戶意見。
第七、 提問後沉默，將壓力拋給對手
提問後該怎麼辦？很多人愛犯的毛病是沉不住氣，或者自問自答。因為在對話過程中，會存在時間上的空隙，而一般人是不能忍受對話進程的中止，他們想方設法要填補對話間的空白，這是一種與生俱來的習慣。頂尖的銷售高手非常注意提問之後的處理，他們努力克服提問後的慣性論述。通常在提問之後，馬上閉口、停頓，眼睛注視客戶，頷首微笑，直到客戶說出他所要聽的信息。在金融巨賈雲集的華爾街，從來就不缺少有關投資銀行面試經歷的傳說，其中最為有名的就是「沉默面試」的故事：你走進屋子，對方一言不發，你說「你好」，對方盯住你看，你說你來面試，他還盯住你看，你開始講一些冒傻氣的笑話，他面無表情，只管搖頭，正在你不知所措的時候，他卻拿起一張報紙，或者更糟糕的是，拿起你的簡歷閱讀起來，據說面試目的是，考察你控制局面的能力。和嚴格的投行面試一樣，銷售的過程其實也是一種控制與反控制的過程，如果你沉不住氣，不掌握對話的主動權，你在一開始就已經輸了。
3、說：說什麼？與如何說？
銷售中的說根據銷售的形式可分為當眾演講、演示說明和面談陳述等三種，前兩種主要依靠專業的演示技能與相關人員、部門配合，而第三種目前是應用最為廣泛的一種銷售說明形式。簡單的說，銷售就是用完整的一段話向客戶介紹自己、介紹自己的產品，配合專業形象、產品展示、引導提問與客戶達成交易。銷售說明主要應用在以下兩個方面：
1） 方案建議
客戶願意花時間與你交談，一定是客戶感到了目前這個階段出現了問題，希望你能給出建議和具體的指導。銷售人員進入公司，都需要熟悉產品和公司，產品培訓和方案內容都經過了系統的知識類培訓，現在在對話的說明中，要解決的問題是為銷售人員建立一個講解建議的思路流程。一般的建議和方案說明流程是按現狀概括、原因診斷、聚焦剖析、解決方案來進行的。那麼，每個階段具體如何說明呢？在現狀概括部分，最好的說明方式就是和客戶保持一致，重復客戶的原話，如「正如您剛才談到的……」，進行概括總結，而且要條理化，如按「第一…，第二…、第三…」的句型說明；在原因診斷方面，你應該展現出你個人的專業或權威感，通常可用「某某權威機構調查表明」或「根據我個人經驗而言，這種現象的產生主要是由於…」等句型；在聚焦剖析階段，應將問題分類、深化，最後總結症狀，例如「總之，您目前面臨最大的問題是如何在短期內改善銷售業績不佳？」；在解決方案階段，對於競爭對手較多的產品，可利用比較說明方法（富蘭克林比較法）來強調自身的優勢。在空白紙上劃一個「t」字，左列標明自己的產品，右列標明對手的產品。然後橫向比較各個功能指標，特別是你在書面寫下這些總結性信息時，能讓客戶感覺到你是代表他把評估寫在紙上。讓他自己看到哪些地方好，哪些地方不好，這種情形可以讓他感覺到你講的有道理。讓客戶做選擇題，比給客戶做是非題效果更好。筆者稱這樣的銷售說明方式為「一張紙、一支筆，走天下」。對於一般性的產品，使用利益陳述-fab法來打動客戶，找出隱藏在產品特徵、優勢背後的利益，企業客戶關心的無非是你的產品能否給他提高收入、降低成本或提高效率，如果你進一步利用產品的特徵和優勢說明你是如何讓客戶的以上利益得到滿足的，獲得訂單的幾率就會大增。
2） 異議處理
銷售對話之中，客戶的異議與銷售員的異議處理是相互的過程。對於異議的說明和說明的方式也是銷售人士關心的話題，總的來說，對於異議處理部分的說明，大致分為如下部分：
第一、認同部分。不論客戶說了什麼話，我們都要認為他是對的。所以，異議的第一步就是要學會認同，常用的認同說明語有「那很好」、「那沒關系」、「你說的很有道理」、「您這個問題提得很好」等；
第二、忽視異議，延後處理的說明。
客戶的異議有真正的異議，也有借口性的異議，客戶有時不過是為炫耀自己的學識，對付這類客戶，通常可用忽視的方法。所謂「忽視」，顧名思義，就是當客戶提出一些反對意見，並不是真的想要獲得解決或討論時，這些意見和眼前的交易扯不上直接的關系，您只要面帶笑容同意他，表示認同與贊美即可。如「您真幽默」！「嗯！真是高見！」或「這個問題我們以後再談，是這樣的…」，接著說下去。客戶在以後時間不再提起，你也不用舊事重提。
第三、舉例證實說明
利用第三方的例子進行說明，更加具有說服力。「第三方」並不僅僅指的是老客戶、或產品使用者，還包括權威的行業分析報告、數據統計等等。當出現客戶懷疑你說明真實性的情況，一般可使用「感覺，覺得，後來」的說明句型，比如「陳先生，我非常理解您現在的感覺，我有個客戶張先生，當他遇到這種情況時候，他一開始也是這樣覺得的，後來經過一段時間的使用……」或「根據alexa權威流量統計報告顯示……」等等。
第四、補償說明
當客戶提出具有事實依據的異議時，您應該承認並欣然接受，而不應該強力否認事實。但記得，你要給客戶一些補償，讓他取得心理的平衡。
例如：客戶：「這件皮大衣的設計、顏色都非常棒，令人耳目一新，可惜皮的品質不是頂好的。」銷售人員：「您真是好眼力，這個皮料的確不是最好的，若選用最好的皮料，價格恐怕要高出現在的五成以上。」要知道，現實世界中沒有一樣十全十美的產品，對於客戶而言，當然要求產品的優點愈多愈好，但真正影響客戶購買與否的關鍵點其實不多，補償法的作用在於能有效地彌補產品本身的弱點。
補償法的運用范圍非常廣泛，不僅僅在對話之中，效果也很有實際。
例如艾維士一句有名的廣告「我們是第二位，因此我們更努力！」這也是一種補償法。
第五、借力使力說明
老闆：「貴企業把太多的錢花在作廣告上，為什麼不把錢省下來，做為進貨的折扣，讓我們的利潤好一些？」
銷售員：「就是因為我們投下大量的廣告費用，客戶才會被吸引到指定地點購買指定品牌，不但能節省您銷售的時間，同時還能順便銷售其它的產品，您的總利潤還是最大的吧！」。
這種方法取自太極拳中的借力使力。澳洲居民的回力棒就是具有這種特性，用力投出後，會反彈回原地。借力使力法用在銷售上的基本做法是當客戶提出某些不購買的異議時，銷售人員能立刻回復說：「這正是我認為您要購買的理由！」也就是銷售人員能立即將客戶的反對意見，直接轉換成為什麼他必須購買的理由。
第六、價值成本說明
先看一個例子
咨詢公司的顧問到一家公司准備簽協議，總經理這樣說，「我不知道為什麼你們公司派了三個顧問師替我們改善庫存及采購系統，兩個月的時間共需要100萬元的費用，相當於每人一個月差不多20萬元了，我都可以……我可以花這個錢請好幾個廠長。」
他認為價格很高，產生了反對意見，顧問怎麼講呢？「報告總經理，根據貴企業提供的每個月的庫存，每個資料，其金額為6000萬，由於生產數量逐年增長，庫存的金額也在逐漸地上升。我們顧問只花兩個星期對貴廠的采購作業流程、生產的流程、現場生產作業的所有狀況做了詳細了解，並制定改善方案，貴公司在半年以後庫存的金額會下降到3000萬，你的利息每年可以下降300萬，你節省的費用足以支付我們顧問的費用。」
總經理說：「話雖不錯，你怎麼能夠保證將庫存降到3000萬呢？」
銷售人員說：「要做到庫存的降低，采購作業方式要改善，交貨期間、交貨品質安排生產作業方式也要調整更改。庫存金額的降低，只是最後顯現的一種結果，因此你要同意簽下這份合同，你每個星期都會收到一份報告，報告上會告訴你我們本星期會完成哪些事項，以及我們上星期完成的狀況，這時您可以監視我的績效，我們會讓您清楚看出您投入的每一分錢都能夠確實得到回報，若您認為不值得，您完全可以中止付款。因此您可以通過評估得出，您支付給本企業的顧問費都是從您省下來的費用中撥出來的，事實上您根本就不需要多支付任何額外的費用，卻能夠達成提升工廠管理品質的目的。總經理，我誠懇地建議您，這的確是值得一試的事情，如果您現在就簽這份協議，我可以安排一個半月以後開始這個項目。
銷售人員進行的就是價值成本說明，也叫做價值成本分析。當你的銷售的確是能夠為客戶改善工作效率、增加收入或者是降低成本時，你就可以選擇「價值成本法」。
以上是論述有關在對話中說明的應用。另外，在說明中，也要特別注意一些具有殺傷力的詞彙轉換，比如將「買」和「賣」換成「擁有」，將「簽定合同」換為「接受服務」或「達成合作」，將「合同」換成「協議」或「表格」；將「但是」換為「同時」或「如果」等等；這些都是銷售人員都應該注意錘煉的細節。