房地產公司預收款如何預交稅金

『壹』 房地產開發企業預售收入預繳所得稅具體怎麼計算

預售收入10000元按當地計稅毛利率計算出預計毛利額，然後減去預繳的營業稅專及附加、土增稅700元，當期期間費用屬500元後的金額乘以所得稅稅率25%為當季應預繳的所得稅。

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為了加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅徵收管理，規范從事房地產開發經營業務企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》。

『貳』 房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產項目，如何預繳增值稅

根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）專規定,房地產開發屬企業採取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

『叄』 房地產開發公司預收賬款後，怎麼確認預繳土地增值稅的基數，包含預收賬款所預繳的增值稅嗎

依據《國家抄稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）的規定：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

『肆』 房地產開發企業企業所得稅怎麼預交

企業所得稅採取季度（月）預繳，年度匯算清繳的方法繳納。但，一直存在兩種觀點。一種觀點認為房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度待彌補虧損後的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅。另一種觀點認為應直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅。兩種觀點的存在，使廣大房地產企業在預繳季度企業所得稅時無所適從。那麼，房地產企業究竟應該如何預繳企業所得稅呢？ 首先，根據《企業所得稅法》及其實施條例規定，企業所得稅應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳。房地產開發企業因其開發產品周期長，並且存在對未完工產品——房屋預先進行銷售，收取預收款現象。因此，《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。毛利額顧名思義應當是營業收入減去營業成本後的余額，即還沒有減去期間費用和稅金及附加，因此，房地產企業預繳所得稅時還必須考慮當期實際利潤問題。如果季度內有完工產品收入和其他收入並且產生了實際利潤額，而僅按照預計毛利額預繳企業所得稅，明顯少繳了企業所得稅，因此，季度預繳企業所得稅的應納稅所得額應包含季度利潤額。 其次，《國家稅務總局關於印發〈中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表〉等報表的通知》（國稅函[2008]44號）規定，「利潤總額」填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤額等。也就是說房地產開發企業預計利潤額，只是月（季）預繳所得稅的計稅依據「利潤總額」的其中的一部分，而不是其全部。 再其次，根據《國家稅務總局關於填報企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知》（國稅函[2008]635號）規定，《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》第4行「利潤總額」修改為「實際利潤額」，填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入後的余額。從國稅函[2008]635號文的規定看，以前年度虧損在季度預繳申報時，是完全可以沖減實際利潤額的。 綜合以上理由，筆者認為，房地產開發企業直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅的觀點是錯誤的，房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度的待彌補虧損後的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅。

『伍』 房地產開發企業收到預收款應該怎麼開票和交稅

• 一、房地產開發企業收到預收款應該怎麼開票

按照財稅【2016】36號文件關於納稅義務時間的規定，納稅人提供建築服務、租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。也就是說，文件並沒有規定，房地產企業採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

當然，國家稅務總局2016年第18號公告中規定， 房地產企業收到預收款一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

我們要注意，納稅義務時間指的是在那個時間有了納稅義務，需要申報納稅；而18號文件規定的是一種預繳增值稅的情形，並不是說企業產生了納稅義務。從法理上來講，是不一樣的。（當然，從實操上來說，很多人覺得是一樣的）從開具發票的角度來說，到了納稅義務時間，企業應該向客戶開具發票；而預繳增值稅時，並沒有到納稅義務時間，不應該給客戶開發票。

因此，從法理上來說，房地產開發企業收到預收款時開具收據就可以，而不用開具發票。但由於購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發票，在此背景下，房地產企業如何向客戶開具發票出現了不同的做法：

1. 允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇「零稅率」開票，在發票備注欄單獨備注「預收款」。（山東、湖北、黑龍江、江蘇等）

2. 房企向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3％的預征率，並按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或徵收率補征稅款。（河南等）

3. 有些地方堅持房地產開發企業可在收到預收款時，向購房者開具收據。待購房交易正式完成後，購房者以收據向房地產開發企業換取增值稅發票。（新疆、江西等）
   

國家稅務總局公告2016年第53號《國家稅務總局關於營改增試點若干征管問題的公告》（8月18日頒布）中規定：……

（十一）增加6「未發生銷售行為的不征稅項目」，用於納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。

「未發生銷售行為的不征稅項目」下設601 「預付卡銷售和充值」、602「銷售自行開發的房地產項目預收款」、603 「已申報繳納營業稅未開票補開票」。

使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」，不得開具增值稅專用發票。……

按照上述規定，房地產開發企業在收到預收款時，應該向購房者開具增值稅普通發票，使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」。

• 二、房地產開發企業收到預收款時如何繳稅

根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。

『陸』 房地產開發企業預收款先開發票要預繳增值稅嗎

需要預交增值稅稅款。
文件依據：
國家稅務總局2016年第18號公告中規定，
房地產內企業收到預收款一般納稅容人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
國家稅務總局公告2016年第53號《國家稅務總局關於營改增試點若干征管問題的公告》（8月18日頒布）闡明的只是發票開具問題，未涉及征稅。
…房地產開發企業在收到預收款時，應該向購房者開具增值稅普通發票，使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」。

『柒』 房地產預收帳款應如何繳納稅款

根據會計制度和稅法對預收賬款不同要求，房地產開發企業收到預收款時，在核算營業稅時通過幾種會計處理方法，可以實現稅金與收入的配比，保證會計信息的真實性和明晰性。

假設：某房地產開發企業A公司採用預收款方式銷售不動產給B公司，銷售價格1000萬元。1998年2月收到B公司支付的預收款400萬元；1999年1月，A公司與B公司進行結算，A公司開具銷售發票共計價款1000萬元，當月B公司又支付500萬元，尚有100萬元留待以後支付（這里僅考慮營業稅，其他相關的稅金及附加省略）。

[方法一]將按預收款計征的營業稅，直接計入「應交稅金」科目。具體會計分錄如下。

1、1998年2月收到B公司預收款時：

借：銀行存款 4000000

貸：預收帳款 4000000

2、按預收款計算繳納營業稅時：

借：應交稅金－應交營業稅200000

貸：銀行存款 200000

3、1999年1月與B公司結算，銷售不動產的銷售收入全部實現，並按開具的銷售發票全額結轉經營收入：

借：銀行存款 5000000

預收帳款 4000000

應收帳款 1000000

貸：經營收入 10000000

4、按實現銷售收入的全額計提應交營業稅，並繳納1999年1月的稅金即後期營業稅的差額：

借：經營稅金及附加 500000

貸：應交稅金——應交營業稅 500000

借：應交稅金——應交營業稅 300000

貸：銀行存款 300000

上述這種會計處理方法雖然符合現行的有關規定，但值得商榷。首先，房地產開發企業在收到預收款時，所預交的營業稅，在會計處理中只反映已交數，未反映應交數，會造成企業一段時期「應交稅金－應交營業稅」科目期末數為負數。其次，房地產開發企業的開發經營周期一般都較長，幾年未能實現銷售收入的相當普遍，倘若某企業既有正常銷售計征營業稅，又有按預收款計征營業稅，還有多交營業稅或者享受稅收優惠政策需退稅的。如果在會計處理反映已交數，不反映應交數，不能真實反映企業稅金的應交、未交和多交等情況。

[方法二]將按預收款計征的營業稅，計入「遞延稅款」科目。具體會計分錄如下。

1、1998年2月收到B公司預收款時：

借：銀行存款 4000000

貸：預收帳款 4000000

2、按預收款計提營業稅：

借：遞延稅款 200000

貸：應交稅金——應交營業稅 200000

3、實際繳納營業稅時：

借：應交稅金——應交營業稅 200000

貸：銀行存款 200000

4、1999年1月與B公司結算，銷售不動產的銷售收入全部實現，並按開具的銷售發票全額結轉經營收入：

借：銀行存款 5000000

預收帳款 4000000

應收帳款 1000000

貸：經營收入 10000000

5、按實現銷售收入的全額計提應交營業稅並結轉「遞延稅款」科目，並繳納1999年1月的稅金即後期營業稅的差額：

借：經營稅金及附加 500000

貸：應交稅金——應交營業稅 300000

遞延稅款 200000

借：應交稅金——應交營業稅 300000

貸：銀行存款 300000

上述這種會計處理方法盡管解決了營業稅的應交數和已交數問題。但是，虛增了20萬元的資產和負債，而且「遞延稅款」科目反映的金額大、時間長，可能導致財務報告使用者的誤解。

『捌』 房地產企業預繳稅費問題

房地產企業繳納營業稅問題
《中華人民共和國營業稅法實施細則》第二十八條規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。稅法中明確指出了納稅人在轉讓土地使用權或銷售不動產取得預收賬款時必須繳納營業稅，營業稅的計稅依據是實際收到的預收款金額。但新《企業會計准則》及稅法並沒有對轉讓土地使用權或銷售不動產預收款計征營業稅和企業所得稅的會計處理進行明確。 目前房地產企業結合實際核算營業稅的方法，按預收賬款科目當期的發生額計提「營業稅金及附加」，即借「營業稅金及附加」，貸「應交稅費——應交營業稅」、「應交稅費——應交城市維護建設稅」、「應交稅費——應交教育費附加」等，實際繳納稅款時，借「應交稅費——應交營業稅」、「應交稅費——應交城市維護建設稅」、「應交稅費——應交教育費附加」，貸「銀行存款」。年度終了，對達到收入確認條件的「預收賬款」轉入當年銷售收入，並將已繳納的稅金轉入本年利潤，反映在利潤表的營業稅金及附加欄，就是借「本年利潤」，貸「營業稅金及附加」，同時對未達到收入確認條件的預收賬款，反映在資產負債表「預收賬款」的期末余額里，對此部分計提的稅金在編制報表時，筆者認為應並入其他流動資產反映，對此部分已繳納的稅金則反映在
交稅費欄，用負數表示。
房地產企業預繳所得稅會計處理
《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），關於未完工開發產品的稅務處理問題中明確：開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前採取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加後再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本後再行調整。
房地產開發企業所得稅一般核算方法按預收賬款當期的發生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。可作如下會計分錄，借「應交稅費——應交所得稅」，貸「銀行存款」。房地產開發產品完工後，企業應及時計算已實現的收入，同時按規定結轉成本，經過納稅調整計算出的所得稅反映在利潤表中，借「所得稅」，貸「應交稅費——應交所得稅」。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借「所得稅」，貸「應交稅費——應交所得稅」。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借「應交稅費——應交所得稅」，貸「銀行存款」。對未達到收入確認條件的預收賬款對應的所得稅反映在應交稅費欄，用負數表示。若房地產企業在核算所得稅按照可抵扣暫時性差異來確認對未來期間應納所得稅金額的影響，筆者認為對預繳的所得稅確認為遞延所得稅資產，並使用「遞延稅款—預售房預繳所得稅」科目，繳納時同上，只是在年終對未達到收入確認條件的預收賬款對應的已上繳的所得稅，從「應交稅費——應交所得稅」科目轉入「遞延稅款—預售房預繳所得稅」科目，反映在資產負債表中資產類科目中的「遞延稅款」的借方。會計分錄如下，借「遞延稅款——預售房預繳所得稅」，貸「應交稅費——應交所得稅」。

『玖』 房地產預收賬款如何納稅

1、作為房來地產開發企業，會自計收入和應稅收入是不一樣的。
2、你不需要在會計上做特別處理，該掛預收還是掛預收，該轉收入還是轉收入，只是應交稅金這科目是按實際應該繳納的稅進行計提、結轉。
3、在稅務上，應申報的金額＝按稅務規定計算的應繳納稅款，即（轉成收入部份＋未轉收入但需要納稅的預收款）×稅率
已申報的金額＝實際已經繳納的部份，這你自己應該很清楚
已開票入庫的金額＝開發票部份，這你自己應該很清楚
批准減免金額＝稅務機關認定的文件上有
結算應補（退）金額＝應繳納數－以繳納稅

『拾』 房地產開發企業預收賬款如何計稅

1、營業稅抄＝預收款金額*5%；
2、城建稅＝營業稅*7%
3、教育費附加＝營業稅*3%
4、企業所得稅：預收收入按開發項目的分類，按計稅毛利率並入企業所得稅應納稅所得額，具體規定是：國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知國稅發〔2009〕31號
第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
（一）開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。
（二）開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。
（三）開發項目位於其他地區的，不得低於5%。
（四）屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。