『壹』 房地產企業利息支出扣除時的憑證是什麼
【解答】房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息專結算單據等，都可以屬作為金融機構證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%以內（具體比率視該地方規定）計算扣除。開發項目未發生利息支出的，不予扣除。
對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用採用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10%以內（具體比率視該地方規定）進行計算扣除。
『貳』 房地產企業應如何扣除開發費用
咨詢熱線ZI XUN RE XIAN
您好，我公司常年從事房地產開發銷售，資金力量雄厚。在開發一項樓盤過程中，內全部容使用的自有資金，沒有其他利息支出。請問公司在該項房地產開發費用上應如何扣除？
專業解答
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》的規定，(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。(三)房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。(四)土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
『叄』 房地產開發企業銀行借款利息費用能否在計算土地增值稅時扣除
一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條第三款規定：「開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。」
二、根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：「三、房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。」
『肆』 房地產企業利息支出扣除時的憑證是什麼
房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可版以作為金融機構證明對待。權此類利息支出，凡能夠按房地產項目計算分攤並
提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，以按規定計算的土地和房地產開發成本金額
之和的5%以內（具體比率視該地方規定）計算扣除。開發項目未發生利息支出的，不予扣除。
對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用採用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10%以內（具體比率視該地方規定）進行計算扣除。
『伍』 企業所得稅稅前扣除關於利息支出的規定問題
企業所得稅稅前扣除關於利息支出的相關規定如下：
一、一般規定
中華人民共和國企業所得稅法實施條例第三十八條規定，企業在生產經營活動中發生的下列利息支出，准予扣除：
（一）非金融企業向金融企業借款的利息支出、金融企業的各項存款利息支出和同業拆借利息支出、企業經批准發行債券的利息支出；
（二）非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分。
二、特殊規定
（一）企業向自然人借款的利息支出國稅函[2009]777號文有如下規定：1、企業向股東或其他與企業有關聯關系的自然人借款的利息支出，應根據《中華人民共和國企業所得稅法》第四十六條及財稅[2008]121號文規定的條件，計算企業所得稅扣除額。2、企業向除第一條規定以外的內部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時符合以下條件的，其利息支出在不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分，根據稅法第八條和稅法實施條例第二十七條規定，准予扣除。（1）、企業與個人之間的借貸是真實、合法、有效的，並且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規的行為；（2）、企業與個人之間簽訂了借款合同。
（二）、企業接受關聯方債權性投資的利息支出財稅[2008]121號文有如下規定：1、在計算應納稅所得額時，企業實際支付給關聯方的利息支出，不超過以下規定比例和稅法及其實施條例有關規定計算的部分，准予扣除，超過的部分不得在發生當期和以後年度扣除。
企業實際支付給關聯方的利息支出，除符合本通知第二條規定外，其接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例為：（1）、金融企業，為5：1；（2）、其他企業，為2：1。2、企業如果能夠按照稅法及其實施條例的有關規定提供相關資料，並證明相關交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業的實際稅負不高於境內關聯方的，其實際支付給境內關聯方的利息支出，在計算應納稅所得額時准予扣除。3、企業同時從事金融業務和非金融業務，其實際支付給關聯方的利息支出，應按照合理方法分開計算；沒有按照合理方法分開計算的，一律按本通知第一條有關其他企業的比例計算準予稅前扣除的利息支出。4、企業自關聯方取得的不符合規定的利息收入應按照有關規定繳納企業所得稅。
（三）、由於投資者投資未到位而發生的利息支出國稅函[2009]312號文有如下規定：
關於企業由於投資者投資未到位而發生的利息支出扣除問題，根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十七條規定，凡企業投資者在規定期限內未繳足其應繳資本額的，該企業對外借款所發生的利息，相當於投資者實繳資本額與在規定期限內應繳資本額的差額應計付的利息，其不屬於企業合理的支出，應由企業投資者負擔，不得在計算企業應納稅所得額時扣除。
具體計算不得扣除的利息，應以企業一個年度內每一賬面實收資本與借款余額保持不變的期間作為一個計算期，每一計算期內不得扣除的借款利息按該期間借款利息發生額乘以該期間企業未繳足的注冊資本占借款總額的比例計算，公式為：?企業每一計算期不得扣除的借款利息＝該期間借款利息額×該期間未繳足注冊資本額÷該期間借款額?企業一個年度內不得扣除的借款利息總額為該年度內每一計算期不得扣除的借款利息額之和。
（四）、房地產開發企業的利息支出1、國稅發[2009]31號文第二十一條有如下規定：（1）、企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計准則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
財會[2006]18號文規定，企業借款構建或者生產的存貨中，符合借款費用資本化條件的，應當將借款費用資本化。
符合借款費用資本化條件的存貨，包括企業（房地產開發）開發的用於對外出售的房地產開發產品。（2）、企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息准予在稅前扣除。2、滬國稅所[2009]31號文補充規定如下：對國稅發[2009]31號文第二十一條第（二）款所規定企業集團或其成員企業統一向金融企業借款，分攤給集團內部其他成員企業使用的，由實際使用借款的企業在年度匯算清繳申報時向其主管稅務機關報送相關資料。
具體包括：企業集團或其成員企業向金融機構借款的借款合同復印件、集團內借款利息費用分攤的協議、實際取得借款額及支付利息費用的相關憑證。
『陸』 房地產開發經營企業開發產品所產生的利息支出可否稅前扣除
根據《國家稅務總局關於印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十一條規定：「企業專的利息支出按以屬下規定進行處理：
（一）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計准則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
（二）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息准予在稅前扣除。」
『柒』 如何正確理解房地產開發費用扣除的標准
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第六條規定，對於代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對於代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
如何正確理解房地產開發費用扣除的標准
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）中，對房地產開發費用的扣除問題是這樣規定的：
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
上述規定包含4個方面的內容。
一是凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除。
二是不能提供金融機構證明的，或是全部使用自有資金的，可以按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
三是上述的比例由省級人民政府制定。目前大多省級政府都定為10%或5%，因此在沒有特殊規定的情況下，就可以按照10%或5%執行。
四是已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
『捌』 土地增值稅清算中利息如何扣除
由於受金融大環境的影響，難以融資，房地產開發時所投入的資金多為自籌資金，或民間融資，或關聯企業資金。這樣，發生在工資建設期間的利息較少，而且無法提供金融機構證明。所以，當企業達到土地增值稅清算條件進行清算時，因為利息少而且不能提供金融機構證明，房地產開發企業的開發費用能不能直接按取得土地使用權所支付的費用和房地產開發成本之和的10%扣除呢？ 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定： 第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為： （一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一法規繳納的有關費用。 （二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。 （三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項法規計算的金額之和的5％以內計算扣除。 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項法規計算的金額之和的10％以內計算扣除。 上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府法規。 因此，對不能提供金融機構證明的可根據上述規定進行扣除。
『玖』 房地產開發企業的利息支出，在計算交納企業所得稅時如何處理
按照《房復地產開發經營業務企制業所得稅處理辦法》第二十一條的規定，企業的利息支出按以下規定進行處理： （一） 企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計准則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。 （二） 企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息准予在稅前扣除。