如何對房地產企業進行審計

㈠ 房地產開發企業審計需提供什麼資料

(三)不同類型商品房的經營成本計算不合理。房地產開發企業同一項目開發的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價格上相差懸殊,其經營成本也應該各不相同。而企業在開發成本的核算中,一般以開發項目(同一塊土地上同期開發的各類商品房)為對象進行成本歸集,在結轉經營成本時統一按平均成本進行結轉,造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現象。還有的房地產企業在項目開發完畢,進行銷售時,將先期銷售的商品房多結轉經營成本,後銷售的商品房少結轉經營成本,形成同一開發項目同類商品房的單位經營成本前後不一。 (四)擠占和虛增開發成本。房地產開發企業是當前的高收入、高利潤行業,為了少繳土地增值稅和企業所得稅,房地產企業往往將自行開發的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發成本和代建房屋、代建工程的建設成本 擠入商品房開發成本中,增大商品房開發成本和經營成本;此外,企業還通過虛報工程結算,虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地徵用補償費等方式,虛增商品房開發成本和商品房經營成本,以降低開發產品增值率,少繳土地增值稅;虛減經營利潤,少繳企業所得稅。 對於以上問題,建議審計時除應認真審查開發成本、開發費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關原始憑證外,還應取得房地產開發企業的土地使用證、項目開發可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當地政府部門頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關土地徵用及拆遷補償的規定和項目投資費用估算資料等,還應查閱企業股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發成本、開發費用明細賬中的各項成本、費用發生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當地地價、土地徵用及拆遷補償標准等資料相核對;將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設計、土地徵用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關賬簿記錄和原始憑證相核對;同時運用單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法及類似工程經驗估演算法等方法對房地產開發項目中前期工程費、建安工程費、基礎設施費、工程配套設施費等進行估算;運用查詢、分析性復核等審計方法,根據總投資或預計總收入的一定比例,對規劃設計費、開發間接費、期間費用等進行估算;根據借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算;以合理認定開發產品的開發成本和經營成本,審查出人為調節成本的數額,並提請企業調整賬務,按規定補繳稅金。

㈡ 房產開發企業審計重點有哪些

收入不入賬。

1、同時開發多個樓盤的開發企業一般按樓盤成立項目部有的項目部實行承包責任制少數跨地區的項目部只向企業繳納佔用資金利息、管理費、核實利潤等承包費用收支不入企業財務大賬。

2、沒有開發資質的經營者只有向有資質的開發企業繳納管理費借用其資質才能從事房地產開發即掛靠經營。部分開發企業賬面只反映收取的管理費不反映掛靠經營的收支情況。

所制定的標准：所制定的標準是審計的依據，即判斷被審單位的經濟活動合法合規與否、經濟效益如何、經濟現象真實公允與否的尺度，如國家頒布的法律、規章和標准，職業團體制定的會計准則，企業制定的各種消耗定額、計劃、預算等。

(2)如何對房地產企業進行審計擴展閱讀：

任何審計都具有三個基本要素，即審計主體、審計客體和審計授權或委託人。

審計主體，是指審計行為的執行者，即審計機構和審計人員，為審計第一關系人；

審計客體，指審計行為的接受者，即指被審計的資產代管或經營者，為審計第二關系人；

審計授權或委託人，指依法授權或委託審計主體行使審計職責的單位或人員，為審計第三關系人。

一般情況，第三關系人是財產的所有者，而第二關系人是資產代管或經營者，他們之間有一種經濟責任關系。第一關系人審計組織或人員，在財產所有者和受託管理或經營者之間，處於中間人的地位，這要對兩方面關系人負責。

既要接受授權或委託對被審計單位提出的會計資料認真進行審查，又要向授權或委託審計人（即財產所有者）提出審計報告，客觀公正地評價受託代管或經營者的責任和業績。

㈢ 房地產企業怎麼從審計方面控制風險

你是指外審審計房地產企業的審計風險呢？還是內部審計更側重的經營風險呢？

㈣ 房地產開發企業的審計,如何入手進行

請審計事務所，准備好憑證，財務報表就可以了。

㈤ 審計房地產企業的重要流程

從稅務的角度來看的，這是一般審計經常關注的地方，不過本質上還是看這些房子是不是真的賣出去了，從逃稅的角度來看，很多房地產企業為了少交稅或者晚交稅，往往房子已經賣出去了但是還不確認收入，這里房地產企業的思考是設法壓低利潤，少交企業所得稅、營業稅和土地增值稅，一般會出現的問題是：
1 推遲確認收入資金實際已經回收了，但是不確認收入，那麼利潤表上的數字就不會好看，那麼所得稅就會相應減少；但是審計的時候可以通過關注往來賬來看企業是不是確認收入。
2 企業轉讓不動產必須繳納5%的營業稅，這里必須進行測算了，就是將主營業務收入X5%進行測算，看企業是不是少交稅了，不過要在主營業務收入正確的前提下，如果收入的不正確，稅肯定有問題的。
3 土地增值稅應在房地產合同簽訂後7天里申報，它的計算很復雜，測算也不便，所以大概和以前年度進行比較然後看看日期什麼的，然後看看有沒有什麼重要的文件什麼的。‍
;審計去審房地產，最重要的就是房地產企業的收入確認問題，很多企業的房子是預售的，但是實際上並不符合收入確認的條件，房地產公司為了達到銀行進一步融資的負債率等指標，就會設法操縱利潤。所以到房地產行業要特別注意以下幾點：
1 反復研究房地產的銷售合同是否符合收入的確認原則，並且必須要實地觀看銷售樓盤的入住率，看是否屬於提前確認收入的問題。
2 注意測算銀行的長期借款利率，特別是看是否看屬於費用化的部分企業也予以資本化從而使得利潤數字達到一定標准
3 注意看是否有投資性房地產，其公允價值如何獲得、如何計價等
4 房地產的產權是否轉移，查看房地產轉移的相關文件。

㈥ 審計房地產公司應注意哪些事項

在房地產開發企業中，把管理審計工作和目標管理有機地結合起來，推行項目管理審計制度，這對改進企業管理、提高企業經濟效益具有重要作用。 一、房地產開發項目管理審計的內容 從房地產開發項目的內部審計角度來講，管理審計應主要集中於如下內容： 1、對開發項目決策的審查。審查項目投資決策是否具有科學性、經濟可行性，審查項目決策中各分項目標是否具有明確性。 2、對項目計劃的審查。根據企業的實際情況，審查企業對開發項目採取的組織結構的合理性、科學性、人員配備情況，審查項目計劃的編制深度、計劃的可落實性、可考查性，審查計劃的可行性。尤其重要的是，審查項目決策後的項目目標的制訂和落實情況等。 3、項目目標實施過程管理審計。在項目實施過程中，根據項目計劃的時點定期進行審查，審查項目階段性目標完成情況、項目變化管理的科學性、經濟性。 4、項目目標成果管理審計。項目完成後，要集中審查項目的實際結果和決策目標是否一致、偏差是否合理，審查項目實施過程中採取措施、調整目標的合理性。 二、項目管理審計目標體系的建立 在企業內審對項目投資決策審計時，應該同時形成項目管理審計目標體系。房地產開發項目管理審計的目標體系包括： 1、銷售目標。可行性分析的主要部分就是根據市場調研確定項目定位，並初步確立銷售方案，從而形成項目的銷售計劃，體現在「項目損益表」中的銷售收入和「現金流量表」中的現金流入。所以，從可行性報告的相關數據出發，建立起銷售計劃的銷售價格、合同簽約率（進度）和資金回籠進度，就形成了該項目的銷售工作管理審計目標。 2、項目進度目標。項目在決策分析時已經對項目的進度安排做了計劃，根據項目的進度做出項目的資金安排計劃。項目可行性分析的「現金流量表」的現金流出部分暗含了項目的實施進度，而且銷售計劃也與項目的形象進度有關。根據上述資料，可以制訂出各分項工作的進度結點要求，從而形成項目進度管理審計目標。 3、項目成本控制目標。項目的成本目標體現在「項目損益表」和「現金流量表」中，分別體現了各分項成本的總額和支出進度，分項成本包括土地成本、前期開發成本、配套成本、建安成本等，也可以進一步細化，根據項目的具體情況分解形成項目成本管理審計目標。 4、項目質量目標。房地產開發項目的質量與施工質量不是同一個概念。項目的質量目標主要體現在項目的功能安排、總體規劃、配套設施配置上，而施工質量是項目必須達到的基本目標。綜合項目策劃所設定的所有功能要求、配套設施、施工質量等形成項目質量管理審計目標。

㈦ 房地產公司內部財務審計如何做

這就要看審計的目的，是財務檢查為主，還是以防止舞弊或者制度執行為主，每個都有不同的方法！