❶ 房產證如何核實
房產證核實具體方法如下：
1、所有權證查詢
所有權證和共有權證是國家地方行政部門依據法律法規和自己的職權出具的證明房屋所有權歸屬的文件；依據法律規定，當事人只有自己或委託他人（辦理公證委託書）才可以查詢自己名下的房產證，除法律規定外其他人不得查詢；目前我國房產登記查詢是以：在規定地方區域內以個人姓名為索引查詢；
2、房產部門檔案科查詢
權利人可以帶著自己的身份證明（受委託查詢的需要帶著公證委託書），到房管部門房產檔案科查詢，因房權證的新舊交換，有些老房權證需要查詢原始登記卷宗檔案才可以查到；
3、房產部門受理科
權利人可以帶著自己的身份證明（受委託查詢的需要帶著公證委託書），到房產部門房產受理科或交易大廳查詢；
4、他項權利證書查詢
房產的他項權利證是指除產權人及共有權人以外的其他單位或者個人對該房產涉及的抵押權利，他項權利證由他項權人持有；依據法律規定，當事人只有自己或委託他人（辦理公證委託書）才可以查詢，除法律規定外其他人不得查詢；
5、房產部門抵押科查詢
若是已經辦理貸款抵押登記，包括各種按揭貸款、抵押貸款等，權利人可以帶著相關證明（受委託查詢的需要帶著公證委託書）前來辦理；
6、 司法機關依法查詢
公安部門、法院、檢察院等司法部門因司法辦案需要，可以依法帶著司法文書隨時到上述地點查詢、查封、調閱涉案當事人房產信息檔案、卷宗。
❷ 怎樣查房地產開發公司資質
主要有三種方式：
方法一，到當地房地局去查證。
方法二，到當地房地局網站上找。
注意有的資質沒有通過哦，房地局網站一般年檢都有匯報。
方法三，去那家公司去看營業執照副本！
❸ 最高人民法院《關於購置的房產應如何確認產
對於下列四類問題，稅務機關可通過檢查企業賬冊、憑證發現。對於開發商銷售成本確認不實，虛開建築業發票等行為，稅務機關可根據《稅收征管法》第六十三條認定為偷稅行為。若稅務機關將虛列融資成本，虛開建築業發票認定為編造虛假計稅依據，可根據《稅收征管法》第六十四條「納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的，由稅務機關責令限期改正，並處五萬元以下的罰款」進行處罰，企業應注意規避涉稅風險。
1.虛列或者虛增成本費用，擠占企業利潤。 （1）開發企業代施工企業繳納的建築業社會統籌養老保險費，計入開發成本。這不僅使施工企業少計應稅收入，少繳建築安裝業營業稅等稅收，而且在建築工程決算時，如果施工企業又將這筆代繳費用計入工程造價，並開具建築業統一發票，將可能再次造成開發企業虛列開發成本，少計利潤，少繳企業所得稅。 （2）多列融資成本。開發企業除銀行貸款外，還向其他企業、個人進行大量「民間借貸」。有的企業往往出現無借款本金的利息支出，或用其他企業、個人（債權人）銀行利息憑據直接入賬，作為財務費用列支，以及支付借款的利率高於稅收政策規定的利率上限，並計入開發成本。 （3）虛開建築業統一發票。由於取得的《建築業統一發票》大部分未寫明具體項目名稱，往往只註明「零星工程款」，特別是市政公用、園林綠化、基礎土石方等工程，受專業知識、事後隱蔽工程量難以核實的限制，稅務人員在較短時間內難以對工程項目進行計量、核查。開發企業利用這些工程，實現用4.43%或5.43%的建築業營業稅去侵蝕25%的企業所得稅稅基。 （4）利用關聯交易轉移利潤。由於關聯方之間業務往來頻繁，轉移收入和費用的隱蔽性高等特點，往往成為企業轉移利潤、偷逃企業所得稅的手段。 （5）將與生產無關的費用計入成本。如有的企業將管理人員的汽車費用、旅遊考察費用列入公司支出。目前，稅法沒有這方面稅前扣除標準的限制，稅務人員又很難區分這類支出是否與生產經營有關，使得納稅人有機可乘。
2.未按配比原則結轉成本。 如將應分期攤銷的費用一次性計入第一期項目的開發成本，造成前期開發成本多計，後期開發成本少計，通過項目的滾動開發，成本不斷歸集，不斷消耗利潤，最後將本應實現的企業所得稅消耗殆盡。另外，成本分配標准發生變化，或者成本核算對象（可售房產）實測面積與規劃面積出現差異時，企業未及時做出差異調整，也會造成多結轉開發成本。
3.多列預提費用。 一些企業利用「預提費用」、「待攤費用」等科目調整當期利潤。特別是預提「公共配套」費用數額大，在配套工程完工驗收之後不及時結轉配套工程成本，對預提費用的余額不及時調整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額。有的企業甚至在配套工程完工驗收之後仍繼續計提或重復計提「預提費用」，藉以偷逃稅款。
4.未按規定取得發票。 有的開發企業自行采購部分電器材料、建築材料、綠化苗木等，未將這部分「甲供材料」成本並計施工企業的工程造價，侵蝕了建築業營業稅稅基。有的企業違反營業稅相關政策，將取得的外地建築業發票入賬，導致當地建築業營業稅流失。
二、納稅申報問題。
對於納稅申報不實問題，稅務機關通過對企業的歷年財務報表、樓盤銷售進度及毛利率比對，並結合房管部門等第三方信息進行深入分析就能發現，按項目進行核實即可查證。對於房地產開發企業未分季度計算出預計毛利額，未按規定進行預計毛利額差異調整，而導致企業所得稅季度預繳額少申報的，以及未對存量房佔用面積准確計算、而少繳納城鎮土地使用稅等，都可根據《稅收征管法》第六十三條認定為偷稅行為。
1.未嚴格執行企業所得稅預繳制度。 開發企業未按規定預計毛利額。國稅發〔2009〕31號文件規定，開發企業對開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，應先按預計計稅毛利率分季計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。但企業「預收賬款」科目存在大量貸方余額，而季度申報利潤總額卻不含按「預收賬款」科目計算的預計毛利額，導致企業所得稅季度預繳額少申報。
2.納稅申報前未對預計毛利額進行調整。 國稅發〔2009〕31號文件要求企業必須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告，但實際工作中，存在企業開發產品項目已完工並已結轉收入成本，但未按規定出具差異調整情況的報告，造成少申報企業所得稅的現象。
3.房產稅和城鎮土地使用稅申報不實。 企業在經營過程中，因銷售開發產品相應進行土地使用權分割、轉讓，因此，在年度內企業所擁有的土地面積呈動態變化。企業未及時對存量開發產品實際佔用土地面積進行信息登記，未按時准確計算、繳納城鎮土地使用稅。另外，根據國家稅務總局《關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）的規定，企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅，但很多企業在未結轉至「固定資產」科目前，不申報房產稅，造成少繳房產稅。
❹ 怎樣核實房地產開發商的實際銷售收入
房地產公司開來發項目的銷售收自入怎麼算?房地產企業未開發完工期間預售收入不確認銷售收入和銷售成本。
房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法第九條 ：
企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。
❺ 房地產開發公司的固定資產怎樣管理
固定資產管理一直是企業管理中極其重要的一個環節，這不僅是因為固定資產是企業資源的重要組成部分，佔用企業資產相當大的比重，更是因為隨著企業的發展，如何處理好固定資產問題關繫到企業財務管理水平的提高，影響著企業發展的決策。
做好固定資產管理，要站在企業更好的發展的高度看待固定資產管理，必須做好以下三大方面工作：
一、職責明確
規模較小或者處於發展初始階段的企業，如果沒有專門的固定資產管理部門或機構，那麼企業的總經理應該是固定資產的最高負責人，特別是涉及到重大資產購置、處置時，還必須由總經理辦公會等進行決策，確保可行性和科學性。一般講，固定資產的管理要遵循「三權分立」的原則進行：
1）實物使用權：由固定資產的使用部門及使用人行使，負責固定資產的日常保管、使用和維護等，各部門的負責人即本部門固定資產的第一責任人；
2）實物管理權：由企業的辦公室或資產管理部門行使，負責固定資產的計劃、采購、驗收、編號、建卡、登帳、調撥、修理、處置、報廢等工作；
3）賬務管理權：由財務部行使，負責對固定資產的進行登記造冊、賬務處理、聯合資產管理部門進行資產盤點、清查等工作。
二、流程規范
合理界定低值易耗品、固定資產核算管理范圍,從會計基礎工作、設備管理規程抓起，加強會計監督,建立健全資產管理的內部會計控制制度,加大財務控制力度。對固定資產計劃、采購、驗收、保管、使用、維護、修理、處置、報廢直至退出企業全過程,建立合理的核算、管理流程,從制度上保證固定資產業務操作上的規范化、秩序化與高效率，堵住財務管理上的漏洞，維護資產實物的安全完整及賬務的及時准確，規范管理流程。企業中固定資產的管理初始階段往往只是流水賬，欠缺規范化的資產分類，並且在使用過程中缺乏資產調撥等異動情況的監督管理，由此導致較多的固定資產管理問題。
三、監督到位
如果說明確責任是做好固定資產管理的基礎和前提，建立健全各項制度和流程是做好固定資產管理的關鍵，那麼缺少了有效的監督和考核，固定資產的管理會流於形式，無法形成動態准確的管理。通過把固定資產管理與各個責任主體掛鉤，促使實物使用者、實物管理者和賬務管理者形成相互制約、相互監督的關系，加大固定資產管理不善和出現問題者的處罰力度和考核結果應用，使得每個人都稱為固定資產管理的重視者，才能最終全面做好固定資產的管理。通過完善財務與資產管理部門的雙向溝通，互動管理崗位責任制和工作標准,促使固定資產核算管理人員深入現場，了解資產狀況,做到清楚資產狀況，實現固定資產的核算與管理有機地緊密結合，保證財務核算與監督做到位，保證資產賬賬相符及賬實相符；同時，完善設備目標責任管理制度，加強固定資產實物、運轉維護、保養等管理責任制，提高固定資產運營效率，節約固定資產使用成本達到提高企業經濟效益的目的。
另外，財務部要進行合理有效的固定資產報廢、折舊計提，為企業經營發展決策提供依據。企業要在固定資產使用部門、實物管理部門和財務管理部門之間建立明確的職責，規范固定資產管理的流程和制度，對固定資產的各個環節進行監督檢查，並以此建立起「權、責、利」對等的考核體系，從而做好固定資產管理工作。
❻ 房地產項目自有資金如何確認，自有資金不足30%如何辦理開發貸款
房地產項目自有資金如何確認，自有資金不足30%那以股東個人名義借款再投入公司 就可以的。銀行貸款的流程：
一、建立信貸關系。
要申請銀行貸款，首先要申請建立信貸關系時企業須提交《建立信貸關系申請書》一式兩份。銀行在接到企業提交的申請書後，要指派信貸員進行調查。調查內容主要包括：
①企業經營的合法性。企業是否具有法人資格必需的有關條件。對具有法人資格的企業應檢查營業執照批準的營業范圍與實際經營范圍是否相符。
②企業經營的獨立性。企業是否實行獨立經濟核算，單獨計算盈虧，有獨立的財務計劃、會計報表。
③企業及其生產的主要產品是否屬於國家產業政策發展序列。
④企業經營的效益性。企業會計決算是否准確，符合有關規定;財務成果的現狀及趨勢。
⑤企業資金使用的合理性。企業流動資金、固定資金是否分口管理;流動資金佔用水平及結構是否合理，有無被擠占、挪用。
⑥新建擴建企業。擴大能力部分所需流動資金30%是否已籌足。如暫時不足，是否已制定在短期內補足的計劃。
信貸員對上述情況調查了解後，要寫出書面報告，並簽署是否建立信貸關系的意見，提交科(股)長、行長(主任)逐級審查批准。經行長(主任)同意與企業建立信貸關系後，銀企雙方應簽訂《建立信貸關系契約》
二、提出貸款申請。
已建立信貸關系的企業，可根據其生產經營過程中合理的流動資金所需來申請銀行貸款。〔以工業生產企業為例〕申請貸款時必須提交《工業生產企業流動資金借款申請書》。銀行依據國家產業政策、信貸政策及有關制度，並結合上級行批準的信貸規模計劃和信貸資金來源對企業借款申請進行認真審查。
三、貸款審查.
貸款審查的主要內容有：
① 貸款的直接用途。符合工業企業流動資金貸款支持范圍的直接用途有：<1>合理進貨支付貨款;<2>承付應付票據;<3>經銀行批準的預付貨款;<4>各專項貸款按規定的用途使用;<5>其他符合規定的用途。
②企業經營狀況。主要包括物資購、耗、存及產品供、產、銷狀況，流動資金佔用水平及結構狀況;信譽狀況;經濟效益狀況等。
③企業挖潛計劃、流動資金周轉加速計劃、流動資金補充計劃的執行情況。
④企業發展前景。主要指企業所屬行業的發展前景，企業發展方向，上要產品結構、壽命周期和新產品開發能力，主要領導人實際工作能力，經營決策水平及開拓、創新能力。
⑤企業負債能力。主要指企業自有流動資金實有額及流動資產負債狀況，一般可用自有流動資金佔全部流動資金比例和企業流動資產負債率兩項指標分析。
四、簽定借款合同.
借款合同是貸款人將一定數量的貨幣交付給借款人按約定的用途使用，借款人到期還本付息的協議，是一種經濟合同。借款合同有自己的特徵，合同標的是貨幣，貸款方一般是國家銀行或其它金融組織，貸款利息由國家規定，當事人不能隨意商定。當事人雙方依法就借款合同的主要條款經過協商，達成協議。由借款方提出申請，經貸款方審查認可後，即可簽定借款合同。
借款合同應具備下列條款：
①借款種類;②借款用途;③借款金額;④借款利率;⑤借款期限;⑤還款資金來源及還款方式;⑦保證條款;⑧違約責任;⑨當事人雙方商定的其它條款。
借款合同必須由當事人雙方的代表或憑法定代表授權證明的經辦人簽章，並加蓋公章。
五、發放銀行貸款.
企業申請貸款經審查批准後，應由銀企雙方根據貸款種類簽定相關種類的借款合同。簽定合同時應注意項目填寫准確，文字清楚工整，不能塗改;借、貸、保三方公章及法人代表簽章齊全無誤。借款方立借據。借款借據是書面借款憑證，可與借款合同同時簽定，也可在合同規定的額度和有效時間內，一次或分次訂立。銀行經辦人員應認真審查核對借款申請書的各項內容是否無誤，是否與借款合同相符。借款申請書審查無誤後，填制放款放出通知單，由信貨員，科(股)長」兩簽」或行長(主任)」三簽」 送銀行會計部門辦理貸款撥入借款方帳戶的手續。借款申請書及放款放出通知單經會計部門入帳後，最後一聯返回信貸部門作為登記貸款台帳憑證。
❼ 銀行對房地產企業自有資金投入情況如何審核
一、審核分析會計報表的目的、過程和步驟
信用擔保機構對中小企業會計報表審核和分析的目的主要是：通過審核企業編制會計報表的基本財務資料，甄別企業提供的財務報表的真偽，發現企業會計報表存在的問題，分析企業的償債能力，判斷由此引起的擔保風險的高低，為擔保項目的決策提供依據。
（一）審核分析過程一般分為三步
第一，閱讀會計報表，對企業的基本財務狀況做基本了解。審核內容：（1）企業提供的會計報表反映了其融資政策、投資政策、營銷政策、資產管理、資產質量、盈利水平、發展前景等諸多內容。通過閱讀會計報表並進行基本分析，可以了解企業基本情況。（2）驗證會計報表所反映資產與負債、所有者權益之和是否相平，財務比率是否合理，會計報表數據是否存在異常狀況。舉例如下：查看負債構成，可以了解企業融資政策，如果負債大部分為銀行借款，說明該企業融資手段較單一，對外融資主要依賴銀行，不能獲取商業信用融資，所需原材料市場緊缺或該企業商業信用較差不能賒購原材料，如果原材料漲價將會導致該企業生產規模壓縮，開工不足；流動負債數額遠遠大於流動資產，可能存在短借長用情況，會造成短期償債壓力較大；存貨數額較大，主營業務收入增長幅度較低，可能存在存貨積壓等情況。通過以上分析，可以找出企業可能存在的問題，並進一步判斷存在的問題對擔保風險的影響程度，根據其影響程度，判斷由此引起的擔保風險的高低，如果風險度屬於可控范圍，則要求企業提供能夠有效防範風險的反擔保措施。
第二，現場審核。現場審核包括實物觀察以及賬簿等相關基礎財務資料審核。實物審核主要是查看生產場所、生產設施、主要關鍵生產設備、生產狀況，了解生產規模、生產能力，生產工藝流程。同時對其實物資產進行粗略估計；賬簿等相關基礎財務資料審核主要是核對賬表是否相符，總賬與明細賬是否相符，抽查明細賬和相關會計憑證，對閱讀會計報表時發現的疑點進行核實，掌握其真實財務狀況。
第三，進行總體分析和判斷。根據審核的結果整理數據，作詳細財務分析，按照重要性原則，排除次要因素，判斷企業財務狀況的風險度。
（二）會計報表審查的一般步驟是：1、明確分析目的；2、收集有關信息；3、根據分析目的制定具體分析內容，視具體情況的不同安排側重點；4、針對具體分析內容及側重點深入研究其內容，找出問題的原因；5、綜合分析的內容，按照重要性的原則，對重大影響因素導致的擔保風險度作出判斷。
二、企業會計報表普遍存在的虛假現象
在社會信用秩序較差的環境中，企業信息不透明，財務和經營信息交流不對稱，特別是中小企業的會計報表虛假現象尤為突出。我們依據企業提供的會計報表所作的分析是項目決策的最主要的依據之一，它的真假與否直接影響決策的成敗，所以我們把識別企業編制會計報表真假作為我們審查的首要問題。
企業會計報表作假的主要動機及手段：一是為了逃避納稅，表現為少計收入，多列成本，隱瞞利潤，賬外有賬，存在一定量的賬外資產；二是為了對外宣傳、對外融資需要，表現為通過資產評估虛增資產、虛減負債，少列成本費用，虛增利潤，甚至非法合並關聯企業會計報表，誇大企業資產規模。對於我們擔保業務而言，兩種動機都會帶來較高的風險。
了解企業作假動機，針對不同的企業識別其作假動機。一般方法是：（1）屬於逃稅目的的企業，其會計報表體現的利潤額和利潤率都較低，銷售收入金額相對於其生產規模明顯不符。（2）屬於誇大資產和收入規模的企業，一般其會計報表個別科目數據存在異常情況，如存在較大金額無形資產和資本公積，一般是土地評估形成；存在較大金額往來款項，一般是進行會計報表合並時未進行抵銷和並。還有個別民營企業存在較多關聯企業，這些關聯企業大多是相同的股東，統一管理，資金統一調配，他們一般把這些不存在投資控股關系的關聯企業進行匯總合並，誇大規模。
識別了企業不同的作假動機，就需要掌握其作假內容，一般是：1、為逃避納稅隱瞞利潤，加大銷售成本，將不開增值稅發票的收入和現金銷售收入不入賬，而將可比成本入賬；虛掛負債，將獲取的利潤掛在應付款中；不確認投資收益。2、虛增資產，如虛增往來款；對資產作不可靠評估，虛增資產和權益；虛假合並關聯企業會計報表。3、虛增利潤，加大存貨，隱瞞成本，少計提折舊。4、虛假重組、虛假投資。5、不遵循會計准則記賬，亂設會計科目，亂記賬。6、設賬外賬，設帳外銀行戶。7、賬表不符、賬賬不符、賬證不符，賬實不符。
根據其作假程度判斷項目風險度，採取的方法一般是：（1）著眼於企業的不同特點，把握住對財務季報報表的影響最大的科目進行重點追蹤、落實和分析。（2）運用比較方法，測算財務比率，與行業平均財務指標相比較，與企業歷史財務指標相比較；（3）現場資產核實；（4）賬簿核實及基礎會計資料抽查等。
三、會計報表的審核內容
會計報表是企業全面經濟活動的書面反映，是一個有著嚴格勾稽關系的有機整體，它的各個報表之間存在有機聯系，相關科目的變動有其內在聯系。會計報表審核過程主要分兩步：
（一）閱讀會計報表。閱讀前要掌握幾個前提：會計報表是否經過審計，系哪家會計師事務所審計，該審計機構信譽如何；是否為合並報表，如合並報表應了解合並范圍；是否為上市公司。以上幾個因素直接影響到會計報表審核范圍的可信性。
前面講到了可以從閱讀會計報表中了解到企業的經濟政策，並且根據報表數字的異常變化發現企業是否存在作假的跡象。這里簡單介紹一下會計報表反映的經濟政策：
1、融資政策。企業的資金來源主要是四個途徑：一是銀行借款，又分為長、短期借款，還有企業存在職工集資款；二是商業融資，所謂商業融資是指企業賒銷的貨款，具體指應付帳款；三是股東投入，一般指實收資本，如果存在資本溢價也包括部分資本公積；四是企業自身積累，即企業創造的利潤。融資政策的另一個反映就是現金流量表中籌資活動現金流量。如果應付款與銀行借款在負債中比重接近，說明企業商業融資與銀行融資兼顧；銀行借款和應付款比重都不宜過大，應付款比重過大反映企業資金短缺，銀行借款比重過大，說明企業發展過於依賴銀行借款，應關注其資金鏈。
2、投資政策。反映在企業的固定資產、在建工程的金額變化、以及長短期投資的變化，掌握企業的投資方向和投資內容，有助於我們了解企業申保資金的具體用途。
3、盈利能力。盈利能力就是企業賺取利潤的能力，具體反映在以下指標：毛利潤率、銷售利潤率、資產凈利率、凈資產收益率。
4、營銷政策。營銷政策反映在應收賬款周轉率、應付帳款金額上。應收賬款金額的高低一般反映企業的賒銷政策和回款政策，應付帳款金額的高低一般反映企業的賒購政策。
還有企業資產管理水平、資金調配、發展前景等等都可以在企業會計報表中反映出來，在假設企業會計報表真實的前提下，閱讀企業會計報表可以在一定程度上了解企業的經濟動態。
閱讀會計報表時應關注報表之間的關聯性和報表數據之間的勾稽關系，具體是：1、損益表體現的凈利潤與資產負債表所有者權益的關系。2、長期股權投資一般不超過凈資產的50%，有投資功能的公司除外。3、關注無形資產和資本公積余額，一般情況下不得將存續資產評估增值部分入賬，部分企業為降低資產負債率增大資產規模，擅自將存續的土地使用權、固定資產等重新評估入賬。4、關注在建工程余額，如果企業有重大投資項目，應該在此科目中反映。5、關注往來帳款余額，企業許多關聯交易和隱瞞利潤一般隱藏在這里。6、仔細閱讀會計報表附註。
通過閱讀企業會計報表，我們可以了解到企業的基本經濟政策和基本情況，以及根據報表數字的異常情況和異常變化發現疑點。但是僅僅依靠分析會計報表很難發現真實情況，會計報表體現企業的匯總數據，下一步需要到企業現場了解企業的會計政策，通過審核賬簿和相關基礎財務資料，掌握企業的詳細財務信息，驗證會計報表反映的數據是否真實、完整，是否存在重大虛報、漏報。
（二）了解企業的會計政策，現場審核帳簿及相關基礎財務資料。了解企業的會計政策，企業的會計政策不同報表反映的內容不同。企業賬簿分為總帳、明細帳、日記賬。會計報表是依據總帳調整編制，總帳是依據匯總憑證編制，明細帳是依據記賬憑證編制，日記賬也是明細賬，一般稱為流水帳，它主要核算現金及銀行存款。其他相關基礎財務資料一般包括審計報告、購銷合同、貸款合同、銀行對賬單、納稅申報表、貸款卡查詢明細單、項目可行性研究報告等其他資料，這些資料一般是從外部提供的，真實性較高，能夠佐證企業提供的會計報表的真實、完整。
1、驗證總帳是否與會計報表相符，即「帳表相符」。應引起注意的是會計報表中某些科目是合並數值，如存貨就是由原材料、材料成本差異、生產成本、製造費用、產成品、低值易耗品幾個科目合並而成；應收應付往來款一般存在余額調整，使得總帳余額與會計報表余額不符。
2、審核明細賬。首先核對總帳和明細賬是否相平，即「帳帳相符」。根據閱讀會計報表發現的疑點，抽查相關科目明細賬。因為我們不是會計師事務所，不可能對每個會計科目都詳細審計，根據會計核算的特點我們把它分為幾個循環審核，根據其勾稽關系驗證數據合理性，抽查會計憑證驗證會計報表真實性、合法性和完整性。
（1）銷售與收款循環審核，一般包括貨幣資金、應收賬款，主營業務收入、其他業務收入等科目。（2）購貨、付款與生產循環審查，一般包括貨幣資金、存貨、主營業務成本、應付款、其他業務支出等科目。（3）籌資和投資循環審核。
3、納稅申報表是企業向稅務機關申報其所得稅和增值稅的憑證，一般分為所得稅納稅申報表、增值稅納稅申報表、營業稅納稅申報表。所得稅申報表記載了企業實現的經營成果及社會貢獻，與會計報表核對提取的或上交的所得稅是否相符；核對主營業務收入是否一致，如果企業存在應納增值稅其他業務收入，納稅申報表應納稅收入數額大於會計報表記載的主營業務收入。此外還應注意企業是否有稅收優惠政策。
4、通過貸款卡查詢單核實長短期借款數額是否相符。會計報表反映的是時點數，如果兩者存在差異：一是有未入帳銀行貸款或到期償還貸款；二是查詢時點晚於會計報表時點，期間又發生銀行借款業務。貸款卡查詢單一般反映企業貸款、承兌匯票、信用證、對外擔保余額，這里要注意核查企業是否存在逾期貸款，特別關注對外擔保情況。另外還要關注企業長短期借款入賬處理：一是防止企業為調整財務指標而將短期借款計入長期借款；二是注意是否存在短借長用現象，將短期借款用於購置固定資產，增加短期償債壓力。
還有其他一些財務基礎資料可以佐證會計報表數據的真實性以及有助於我們發現企業隱瞞的重大事項。
四、從財務指標上判斷企業的償債能力
會計報表有大量數據，我們將這些數據加以整理，根據特定的計算公式，可以計算出很多有用的財務比率，它們可以幫助我們更好的理解會計報表，了解企業的經營管理的各個方面。財務指標一般可以分為以下四類：變現能力比率、資產管理比率、負債比率和盈利能力比率，下面簡單介紹一下幾個主要指標。
1、流動比率和速動比率。這兩個指標是判斷企業短期償債能力的主要指標。一般認為，生產企業的合理的最低流動比率為2，最低速動比率為1.5，但是從目前實務中看，很少中小企業企業能達到這個指標，一般考慮流動比率不低於1.2，速動比率不低於1。我們一般是根據不同行業同其行業或自身歷史水平作比較，再就是分析其流動資產和流動負債的構成，根據其資產質量判斷短期內可變現資產金額；將其流動負債細分為到期必須償還的和可長期佔用的。
2、營業周期。反映了企業資金周轉速度，這是判斷企業流動資金需求量的重要指標，營業周期越短，流動資金需求量越低，存貨變現能力越強。
3、資產負債率。該項指標反映在總資產中有多大比例資產是通過借債籌來的，也可以衡量企業在清算時保護債權人利益的程度。
4、已獲利息倍數。該項指標反映企業經營收益為所需支付的債務利息的多少倍，只有該指標足夠大，企業就有充足的能力償付利息。
5、銷售凈利率。該項指標反映每一元錢銷售收入帶來的利潤，通過分析該項指標的升降變動，可以促使企業在擴大收入的前提下，注意改進管理，提高盈利水平，但應關注過高的銷售利潤率，可能會存在虛假的內容。
6、資產凈利率。該項指標反映企業股東權益的收益水平，該項指標的高低與企業的凈資產多少、資產的結構、經營管理水平有著密切關系。通過對該項指標的分析，可以發現企業存在管理問題、資產閑置、資金周轉慢的情況。
❽ 如何查房地產企業的資質
1、查詢房地產企業的資質進入其系統即可。
2、房地產企業的資質為了加強對房地回產引答開發企業管理，規范房地產開發企業行為，建設部於發2000年3月布了《房地產開發企業資質管理規定》。 房地產開發企業資質按照企業條件為一、二、三、四等四個資質等級。另外有暫定資質。
❾ 如何核實房地產公司有沒人騙人
最主要的是看他的證件是否齊全
❿ 如何鑒別房地產開發公司的真實性
只要查驗五證二書即可.
一個合法正規的房地產開發商，必須具備齊全的「五證」、「版二書」。所謂「五證」，權是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；「二書」是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。 其真實性和資質即可鑒定.