⑴ 怎麼樣在房地產做好成本分析
1.制定目標——目標成本
目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制線。
許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個「大致的數」，而真正到了執行時，這個「大致的數」往往就經不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的「目標/計劃」實際上是「假目標/計劃」，其結果導致「走一步看一步」、「拍腦袋做決策」，成本失控就不足為奇了。
目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，並在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。
影響目標成本制定準確性的原因
1）項目進度太緊：
基於市場競爭的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基於完成年度利潤指標的需要，房地產公司對項目的進度通常都卡得比較緊，許多項目匆匆上馬，為了趕時間/趕進度，經常未等設計完成就開始「招標」、「施工」、「邊干邊設計」的現象相當普遍。既然「施工圖設計」未能在「招標」、「施工」之前完成，就造成了在項目前期無法對目標成本進行准確測算。
另外，也正因為招標前不能對「合同標的」進行准確測算，實際業務中只能使用「費率招標」方式取代「總價招標」、「工程量清單招標」，這就為日後施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。實際中的許多項目存在著大量的「合同變更」，其中很重要的一個原因就是採用了「費率招標」的模式。
「欲速則不達」，為了進度卻犧牲了成本。業內許多企業都意識到其間的弊端，嚴格規范開發流程，重點加強「規劃設計」、「招標」環節，積極推行「目標成本管理」，取得了不錯的效果。
2）缺乏規范的目標成本測算體系：
從項目管理的角度看，房地產項目具有較高的復雜度，項目周期長、涉及的環節多。項目發展、規劃設計、招標、簽約、施工、竣工結算、銷售、物業管理……每個環節都涉及到成本控制，因而要為這樣的項目制定「目標成本」就需要有一套規范的體系來保證其順利實施，即建立企業內部的「目標成本管理規范」。
規范的目的：
保證目標成本的准確性：通過制定統一的流程與標准，使目標成本的准確度不因項目差異而不同。
實現項目間的成本數據共享：通過項目間成本數據的對比分析，可以及時發現項目中潛在的問題並及時採取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數據，為新項目提供指引，避免犯重復錯誤，並可以站在「歷史的高度」去不斷完善優化相關流程。
規范的方法：
建立規范的成本結構樹：綜合公司開發項目的特點，提煉出一套能兼容所有項目的全成本樹，作為目標成本制訂的基線。
隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。房地產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用的支出。
建立規范的流程：定義如何在項目發展階段對「估算成本」進行測算，如何在「規劃設計」、「擴充設計」、「施工設計」各個階段完成對目標成本的層層細化修訂，並形成最終的目標成本，指導招標、施工、采購等業務活動中的成本費用的使用與管理。
2.明確崗位職責——責任成本體系
「責任成本體系」的目標是明確專業職能部門的成本管理職責，並藉助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。「責任成本」回答的是在「成本管理相關業務」中誰來做、做什麼的問題。
誰來做？我們有哪些崗位與成本控制有關？
做什麼？這些崗位分別對哪些成本控制指標負責？怎麼負責？如何評價？
「責任成本體系」包含四大要素，即責任范圍、責任部門/相關部門、評價指標、評價部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責任成本體系的基本框架，從而在「組織架構」的層面保證目標成本的順利執行。落實責任到崗位，落實責任到人，最大程度的減少「目標與執行脫鉤」現象的出現，真正做到「權責明晰，有據可依」。
責任成本范圍：
「責任成本體系」的目的是保證對目標成本的執行落到實處，因此「責任成本體系」中的「責任范圍」的劃分，實際上也就與目標成本的結構體系息息相關。簡單的說，「責任范圍」的集合應該來自「成本結構樹」。理論上，我們還可以把「成本結構樹」的每一個分支都作為「責任范圍」來看待，並為之定義相關的責任部門、評價指標、評價部門。當然在實際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來進行定義並加以實施。
作業過程管理：
明確了「責任成本體系」，按照部門/崗位對其負責的「責任范圍」進行合並，我們就可以得到部門/崗位的成本目標集合。但是如何才能保證部門/崗位的成本目標能被順利的完成？為此，我們需要定義一套完整的「作業過程指導書」來對部門/崗位的行為進行規范，也就是說，必須從「制度流程」的層面保證對目標成本的執行，保證對成本的控制，這就是「作業過程管理」。我們可以把房地產開發全過程劃分為若干個相對獨立的作業過程，並為每個作業過程定義相應的流程制度規范，同時重點定義每個作業過程中與成本控制相關的要點，包括量化的經濟技術評價指標。這樣，我們就可以在日常業務這個層面實現對成本的過程式控制制，真正的將成本控制的執行力滲透到基層一線。
隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。房地產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用的支出。
3.跟蹤執行——動態成本法
經過前兩個步驟實現了「目標明確」、「責任清晰」之後，我們便進入最重要的第三步：目標成本執行過程的跟蹤——動態成本。動態成本反映的是項目實施過程中的預期成本，通過實時反應目標成本和動態成本的差異，幫助相關部門及時發現問題並解決問題，實現對成本的控制。
全動態成本：
動態成本的核心是實時性，動態指的是在項目整個生命周期的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態，例如，每平方單方綜合造價是多少？
我們強調「在項目執行過程中」能對項目的全成本進行實時測算，只有這樣才能控製成本、輔助營銷決策。如果只是在項目結束時得到相關成本數據，實際上只能完成基本成本核算功能，對項目成本控制卻沒有任何幫助，因為到了項目結束時，木已成舟，談控制為時已晚。
如何實現動態成本的測算？——一個中心，三條主線
動態成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發生成本。合同性成本是動態成本中變動性最大的部分，其「高變動性」決定了它是成本控制的重中之重。而「非合同性成本」，如「政府報批報建費用」等，則相對容易控制。正是因為工程合同的不確定性，導致了成本控制的復雜性，反映在實際業務中，就表現為「變更黑洞」、「款項超付」等成本失控現象頻頻出現。所以，我們在成本管理中必須「以合同為中心」。
三條主線：「動態成本」、「實際發生成本」、「實付成本」。「動態成本」反映任意時段項目的綜合成本及結構分布：「實際發生成本」指的是項目當前已審定的工程量，與「動態成本」對比可反映出項目整體進度：「實付成本」指的是實際已支付的款項，與「實際發生成本」對比反映出款項的支付進度，包括應付、實付的情況。這三條主線可以很好的反映項目成本執行的全貌。
成本管理系統——管理目標成本/動態成本的重要工具
動態成本的構成是相當復雜的，為了能實時得到動態成本相關數據，實現成本核算、成本控制的目標，我們必須藉助信息化手段提高企業成本管理水平。成本管理系統其實是一個能夠實時反映出項目成本的信息平台，它可以輔助我們建立成本結構體系、規范操作流程、實時記錄跟蹤核心業務進展，實現業務、財務、資金管理的有機結合。整個系統的核心是圍繞合同管理進行的，包括了估算成本、目標成本、合同台帳、合同變更、合同結算、付款管理、資金計劃、動態成本等功能。系統還可以提供決策的依據，比如付款時間、歷史賬務，大量的基礎工作能夠依靠成本管理來簡化，它的透明和實時查詢可以讓相關人員提高效率並且對項目進行監控。系統通過即時反應目標成本和動態成本的差異，大幅提升企業對成本的掌控能力，加快決策進程，進而提高企業的核心競爭力。
4.業績評估——優獎劣罰，拿數據說話
制定目標成本、明確責任體系、對業務過程進行了實時的跟蹤與控制，在完成前面三個步驟之後，最後我們就可以根據執行的結果對相關的業績進行評估。
將項目最終的「動態成本」與「目標成本」對比，我們可以評價整個項目的成本控制水平；將執行過程「實際完成的經濟技術指標」與「責任成本體系」中的「評價指標」做比較，我們就可以很好的對部門/崗位在成本控制方面的業績進行評估，並真正做到「優獎劣罰」拿數據說話。
成本資料庫的建立：
在我們完成對業績評估的同時，還必須對整個項目生命周期中的成本控制的得失進行及時的總結，並將之與項目「目標成本數據」、「動態成本數據」一起進行歸檔，在此基礎上，提煉出關鍵的成本指標，並最終形成項目的「成本資料庫」。通過「成本資料庫」的建立，所有項目的關鍵成本數據都將被保存下來，並對未來業務的開展發揮重要的指導作用。「成本資料庫」的建立充分體現「知識管理」的思想，使知識作為企業最寶貴的財富，能夠很好的沉澱下來，不因人員的流動而流失，使房地產企業的成本管理再上一個新的台階。
「省錢就是賺錢」，誰在成本管理領域走在前面，誰就在競爭中占據優勢！
⑵ 房地產成本控制方法分哪幾個步驟
房地產成本控制具體步驟：
從縱向上來說，房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行政管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。
說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發成本，橫向管部門費用。 建立成本管理體系，需要按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的「組織架構」的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統稱目標成本。 項目總投資主要包括土地徵用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建築安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。
成本管理一般分以下幾個階段： 1、項目總投資估算階段 ； 2、項目總投資估算深化； 3、工程概算與設計 ； 4、 項目總投資預算； 5、項目施工階段成本管理 ； 6、工程竣工結算 ； 7、項目總投資決算 。
⑶ 房地產開發成本的詳細測算方法
土地費用：按估來算總價、可售面積自分攤。
前期費用：按可售面積、單價測算。
建安費用：按建築面積、單方成本測算。
其他開發直接費用：增容費按政府規定繳納的費用估算，其他費用可預估。
銷售費用：按銷售收入的3%左右估算。
財務費用：按需投入資金、借款利率估算。
管理費用：按開發年度、約600萬元/年左右估算。
⑷ 怎樣做房地產目標成本分析
根據市場分析中的市場價格走勢及狀況，用土地成本、建築成本、銷售價格來算項目利潤是否滿足公司要求，或能到多少，另外分析還可有什麼調整可提升項目利潤狀況。
⑸ 如何進行房地產開發的成本分析
項目名稱 合計抄 第一階段 第二襲階段 第三階段 一 土地成本1 土地市價2 土地使用權出讓金 3 征地補償費 二 前期開發費1 三通一平2 工程鑽探費 3 工程設計費 4 工程監理費 5 質量安全監督費 6 臨水臨電費 三 建築安裝工程費1 土建費2 內水暖電工程費 四 公建配套設施費 1 區內排水、道路建設費 2 區內綠化建設費 3 區內配套零星工程費 五 房地產各項稅費1 報建費2 土地使用權出讓金契稅 3 交易管理費 4 建築工程拋投標活動資金 5 土地增值稅 六 管理、銷售和財務費用 1 開辦和管理費 2 前期物業管理費 3 樣板房、售樓部裝修費 七 不可預見費八 營業稅及附加
⑹ 房地產成本控制方法
一、選擇好的設計單位，選擇經濟的結構形式和設計方案；
二、對主要工程項專目由甲方進行直接分包屬，降低中間環境；
三、做好合同管理工作，制定嚴密的合同；
四、進行分項核算，做好成本控制工作；
五、做好工程管理，減少設計變更及工程洽商的發生
總之方面很多主要在於平時的積累
⑺ 家庭投資房產需從哪些方面分析成本
房地產項目可行性研究的步驟和內容 可行性研究的步驟。 （1）組織准備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持。 （2）現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。 （3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。 （4） 詳細研究。採用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。 （5） 編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。 房地產可行性研究的內容。 按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下： 1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。 2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。 3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最後方案，並對其進行詳細描述，包括選定方案的建築物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。 4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。 5）項目投資估算。項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。 6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，並通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。 7）財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，藉以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。 8）風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。 9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，並評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。 財務評價和國民經濟評價都屬於項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重於項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重於項目對於國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。 10）結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。
⑻ 房地產成本管理方法有哪些
成本控制和管理歷來是企業管理的重心，房地產開發企業亦然。本人結合多個房地產項目（如CBD重點工程藍堡國際公寓）的經驗，總結了一套「成本管理方法」。該方法主要用來及時、准確地反映工程成本的預算控制及執行情況，盡量避免預算外支出，為進一步控製成本提供標准和控制手段。成本管理方法主要融合如下內容：合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中，預算及資金管理是核心。三者結合財務軟體的報表開發功能，相互融通，但又各有側重。 一、合同管理 公司所有重大經濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經有了一個很扎實的平台。 1.合同匯簽與分類。 合同管理融合了財務、預算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現有資金和未來資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標准、到場時間，或工程進度及質量標准，避免合同管理與工程管理不協調。 結合房地產開發企業實際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括：土地徵用及拆遷合同、前期工程合同、建築安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。 2.合同的錄入與執行。 將已分類合同結合財務軟體的報表功能，設計出能自動提取數據的「合同款項支付單」，使每一次付款都能迅速而有效地處於控制狀態中。合同錄入後，成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排並報主管領導，從而較好執行合同。 3.報告。 按周申報合同清單及匯總統計表。 二、工程預算及資金瞥理 參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產開發企業財務工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是房地產開發企業的實質性核心內容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點控制。 1.工程預算的編制、錄入。 工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會計等專業人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預算編制完畢後，公司預算部門將工程預算交成本會計進行錄人工作。以後的財務核算工作也便有了「有的放矢」的目標。工程預算的錄入指成本會計結合財務軟體的報表開發設計功能，錄入到本公司自行設計好的房地產開發成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致，以便日後財務軟體自動提取實際發生額時，能與工程成本預算數有同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制；並為事後的經驗總結和新開發項目的成本管理與控制提供參考和標准。 2.工程款支付。 各用款部門填寫用款單時，按「工程項目。分部工程——分項工程——單位工程」寫清楚，成本會計根據已有財務信息及預算數進行核對，能立刻確認是否應該支付此款項，並將此信息上報主管領導。若付款，則付款後成本會計也能准確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。 在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設計必須滿足「先產生相關的信息流，再由信息流決定是否支付資金流」的要求。
⑼ 研究地價與房價的關系用什麼分析方法
一、房價與地價
(一)房價與成本
土地成本是房屋成本的重要組成部分。因此，在探討房價與地價的關系之前，首先應該探討房價與一般性成本的關系。
在市場經濟條件下，
房價的形成是極其復雜的。有房地產本身的因素，如區位、環境、樓盤品質等等；有房地產以外的因素，如居民收入水平、利率高低、稅負高低、投資和交易成本等等。有經濟的、政治的、社會的，甚至心理的因素，但最終起決定作用的還是供求關系。
供求關系的不斷變化導致市場價格的不斷變化，形成新的均衡價格。在價格的形成機制中，成本起著很重要的作用。對開發商來說，只有價格高於成本才有利可圖。即使某個開發商在一個項目上虧本，總體上他也會在其它項目上盈利，否則就只有虧損。即使某開發商虧損破產，整個行業也會贏利，否則整個行業就會萎縮，連基本的簡單再生產都維持不了。因此，成本是決定價格的基本因素。但這並不意味著任何開發商都可以以自己的成本定價。一方面，成本是通過影響供求關系來影響價格的。如果成本高於市場價格，供應就會減少，直至供不應求而價格回升。如果成本遠遠低於市場價格，就會有新的投資人加入，導致供應增加，價格降低。同時對土地的需求增加，進而又抬高了土地成本。另一方面，成本決定價格，指的是全行業的社會平均成本。在房價不變的條件下，以平均成本生產的開發商，可以獲得平均利潤；低於平均成本生產的開發商，可以獲得超額利潤，如過去以協議出讓獲得土地的開發商；高於平均成本的，就只有微利甚至是虧本了。任何開發商都會同時考慮未來房價和開發成本兩個方面(當然也會考慮其它因素)來決定是否投資。
(二)地價在房價形成中的作用
當前對房價和地價的關系，有兩種截然不同的觀點。一種是「成本推動論」，認為地價上漲推動了房價上漲。一種是「需求帶動論」，認為房價上漲引起了對土地需求增加，帶動了地價上升。這兩種觀點都是不全面的。房價和地價往往是互為因果的，關鍵是從哪個角度來看。房價在上漲過程中存在這樣一個鏈條：地價上漲→開發成本增加→房價上漲→預期房價上漲→開發商增加投資→地價上漲，這樣就形成了一個價格循環機制。在這一過程的前一階段，是地價上漲引起了房價上漲，而在後一階段，是房價引起了地價上漲。倘若不能全面地看待這一現象，就難免陷入「雞生蛋，蛋孵雞，先有雞還是先有蛋」的怪圈。由於影響房價和地價的因素非常復雜，價格循環機制的任一個環節都有可能受到上述因素外的其它因素的影響而首先啟動，進而牽動其它環節。譬如由於對征地拆遷補償增加，引起地價上漲；建材成本增加，可能引起房價上漲；市場的投機行為，引起房價預期上漲；政策鼓勵或市場預期，引起房地產開發投資增加等等。需要指出的是，這個循環機制不會無限制的單向發展，因為每一個環節都是受約束的，隨時會被外力修正，否則就會形成房地產泡沫。比如，房價上漲會受到有效需求的約束，不可能無限制的一路上漲；大眾的心理預期隨時會變化，不可能總是看漲；開發商投資會受到宏觀調控的制約；土地購置量會受到土地供應計劃和土地規劃的制約等等。
2004年曾有人以「上半年土地平均價格增長了11.3%，高於全國平均房價增長10.3%的水平」為依據，推論「2005年上半年全國土地招拍掛價格的漲幅已遠遠超過了房價的增幅」，進而證明土地價格高漲推動房價上漲，但這種推論是站不住腳的。首先，數據來源不同。該觀點引用的土地價格數據來源於國土資源部，房價數據則不知來源於何處。不同的數據來源，其統計部門、統計方法都有差異，簡單的比較顯然會有較大的誤差；其次，數據口徑不同。土地平均價格是土地出讓價格的平均值，包括了協議出讓價格和招拍掛出讓價格；而且這里的土地也不僅指房地產用地，還有其它行業的用地。全國平均房價以房地產項目為統計對象，其中又包含經濟適用住房的價格，而
經濟適用房的土地是劃撥的。兩者的統計口徑不同，又怎能比較呢？
即使數據來源、統計口徑方面具有可比性，也不能簡單得出高房價是高地價推動的結論。從成本角度考慮，房價的漲幅等於房價各構成部分漲幅的加權和。因此，某項成本對房價的影響程度，一是取決於該因素在房價中的比例，也就是該因素對房價的影響權重；二是取決於該因素的上漲幅度。只有比例大且上漲快的因素才是推動房價的主要因素。僅僅因為土地的上漲幅度高於房價的上漲幅度，就認為地價推高了房價的觀點是不客觀的，至少是不全面。例如，建安成本占房地產開發成本的比重也很大，其對房價的影響是不能忽略的。
地價對房價的影響要具體進行分析。我們常說的「地價」，有「毛地價」和「熟地價」之分,其內涵是不同的。毛地價是指政府收取的土地出讓金和市政基礎設施配套建設費。熟地價是指經過征地、拆遷和市政基礎設施投入，符合通平條件可直接用於建設的土地價格。協議出讓的地價一般是毛地價，而招拍掛的地價多是熟地價(包括生地熟賣的情形)，所以協議出讓和招拍掛出讓的價格不能直接對比。嚴格的說，熟地價中的征地拆遷費用，並不是真正的地價，雖然其常被統計為土地的取得成本。這兩年，征地費用和拆遷費用越來越高，加大了土地取得成本，這種成本的升高，和招拍掛還是協議出讓是無關的。隨著國家嚴格保護被拆遷居民和被征地農民利益政策的嚴格執行，征地拆遷成本還將進一步上升。
更重要的是，熟地價遠遠高於毛地價，由此導致的成本權重差異很大，對房價的影響迥然不同。根據北京市國土局的統計，以北京市朝陽區為例，2002年居住用地毛地價平均值為644元/平方米，熟地價均值為2042元/平方米。後者是前者的3.17倍。北京市新開發區普通住宅的成本價格中，地價款只佔到9%，征地拆遷費要佔到18.06%，二者相加則有27.06%；危改區開發建設成本中，地價款只佔到11.03%，征地拆遷費要佔到24.91%，二者相加則有35.94%。這還不包括前期工程費等其它土地開發費用。毛地價和熟地價的價差如此之大，可見不加區別地推論地價上漲對房價的影響是不科學的。
那麼，真正的「地價」的上漲對房價造成影響有多大呢？原北京市國土房管局、北京
房地產業協會估價專業委員會和北京土地學會估價專業委員會所做的研究表明：樓面毛地價與房地產價格之間呈現為一定的正相關關系，樓面毛地價高的項目房地產價格也偏高，反之亦然。但是樓面毛地價並不是房地產價格的決定性因素，因為其在房價中的比重不足10%。所以說，地價肯定會影響到房價，但影響的程度絕沒有像一些人士說得那麼高。
即使地價上升，在需求既定的條件下，房價也不一定會上升(其它成本上升也是如此)。房價是由成本和利潤共同構成的，如果開發商壓縮了利潤，則房價漲幅依然可能會小於各成本的漲幅。開發商當然不會輕易壓縮利潤。但是如果市場不能承受高房價之重，房地產商的高成本自然也就無法轉移出去，在此情況下壓縮利潤是正常的市場化的選擇。