A. 現場管理要注意哪些方面
現場管理包括方面
現場的安全管理、物料管理、計劃管理、設備管理、工具管理、人員管理、排產管理、5S管理等等。
現場管理的六個要素即：人、機、料、法、環、測。也就是以下要介紹的5M1E分析法。 首先我們來了解一下什麼是5M1E？ a) 人（Man）：操作者對質量的認識、技術熟練程度、身體狀況等； b) 機器（Machine）：機器設備、測量儀器的精度和維護保養狀況等； c) 材料（Material）：材料的成分、物理性能和化學性能等； d) 方法（Method）：這里包括生產工藝、設備選擇、操作規程等； e) 測量（Measurement）：主要指測量時採取的方法是否標准、正確； f) 環境（Environment）：工作地的溫度、濕度、照明和清潔條件等； 由於這五個因素的英文名稱的第一個字母是M和E，所以常簡稱為5M1E。
1、操作人員因素(人) 主要控制措施： （1） 生產人員符合崗位技能要求，經過相關培訓考核。 （2） 對特殊工序應明確規定特殊工序操作、檢驗人員應具備的專業知識和操作技能，考核合格者持證上崗。 （3） 操作人員能嚴格遵守公司制度和嚴格按工藝文件操作，對工作和質量認真負責。 （4） 檢驗人員能嚴格按工藝規程和檢驗指導書進行檢驗，做好檢驗原始記錄，並按規定報送。 2、機器設備因素(機) 主要控制措施有： （1） 有完整的設備管理辦法，包括設備的購置、流轉、維護、保養、檢定等均有明確規定。 （2） 設備管理辦法各項規定均有效實施，有設備台賬、設備技能檔案、維修檢定計劃、有相關記錄，記錄內容完整准確。 （3） 生產設備、檢驗設備、工裝工具、計量器具等均符合工藝規程要求，能滿足工序能力要求，加工條件若隨時間變化能及時採取調整和補償，保證質量要求。 （4） 生產設備、檢驗設備、工裝工具、計量器具等處於完好狀態和受控狀態。 3、材料因素(料) 主要控制措施有： （1） 有明確可行的物料采購、倉儲、運輸、質檢等方面的管理制度，並嚴格執行。 （2） 建立進料檢驗、入庫、保管、標識、發放制度，並認真執行，嚴格控制質量。 （3） 轉入本工序的原料或半成品，必須符合技術文件的規定。 （4） 所加工出的半成品、成品符合質量要求，有批次或序列號標識。 （5） 對不合格品有控制辦法，職責分明，能對不合格品有效隔離、標識、記錄和處理。 （6） 生產物料信息管理有效，質量問題可追溯。 4、工藝方法的因素(法) 主要控制措施有： （1） 工序流程布局科學合理，能保證產品質量滿足要求。 （2） 能區分關鍵工序、特殊工序和一般工序，有效確立工序質量控制點，對工序和控制點能標識清楚。 （3） 有正規有效的生產管理辦法、質量控制辦法和工藝操作文件。 （4） 主要工序都有操作規程或作業指導書，操作文件對人員、工裝、設備、操作方法、生產環境、過程參數等提出具體的技術要求。 特殊工序的工藝規程除明確工藝參數外，還應對工藝參數的控制方法、試樣的製取、工作介質、設備和環境條件等作出具體的規定。 （5） 工藝文件重要的過程參數和特性值經過工藝評定或工藝驗證；特殊工序主要工藝參數的變更，必須經過充分試驗驗證或專家論證合格後，方可更改文件。 （6） 對每個質量控制點規定檢查要點、檢查方法和接收准則，並規定相關處理辦法。 （7） 規定並執行工藝文件的編制、評定和審批程序，以保證生產現場所使用文件的正確、完整、統一性，工藝文件處於受控狀態，現場能取得現行有效版本的工藝文件。 （8） 各項文件能嚴格執行，記錄資料能及時按要求填報。 5、環境的因素(環) 主要控制措施有： （1） 有生產現場環境衛生方面的管理制度。 （2） 環境因素如溫度、濕度、光線等符合生產技術文件要求。 （3） 生產環境中有相關安全環保設備和措施，職工健康安全符合法律法規要求。 （4） 生產環境保持清潔、整齊、有序，無與生產無關的雜物。可借鑒5S相關要求。 （5） 材料、半成品、用具等均定置整齊存放。 （6） 相關環境記錄能有效填報或取得。 6、測量的因素(測) 主要控制措施包括： （1）確定測量任務及所要求的准確度，選擇使用的、具有所需准確度和精密度能力的測試設備。 （2）定期對所有測量和試驗設備進行確認、校準和調整。 （3）規定必要的校準規程。其內容包括設備類型、編號、地點、校驗周期、校驗方法、驗收方法、驗收標准，以及發生問題時應採取的措施。 （4）保存校準記錄。 （5）發現測量和試驗設備未處於校準狀態時，立即評定以前的測量和試驗結果的有效性，並記入有關文件。 工序標准化對5M1E提出了明確要求，我們應將工序標准化工作納入工序質量改進的整體計劃之中。在制定相關標准化要求基礎上，通過工序質量的調查與分析，發現工序標准化各具體要求的執行偏差，進而採取改進措施。通過工序質量改進的持續循環，促進工序標准化的真正實現和持續改進，從而實現工序質量的持續改進。
B. 房地產項目應該如何管理
1.要重視、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作。前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，只有龍頭中有「魂」，才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，「龍身」無法行動。沒有圖紙，無法建設；有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要「借腦」；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。
2.要重視、加強項目決策實施階段的項目各階段設計和前期工程項目管理計劃工作。整合、招標或委託有資質、有類似業績、與項目匹配的專業設計資源，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設計、施工圖設計，並以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件；此階段尚要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含介面條件在內的項目各工程內容招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建築功能性等的原則性工程變更，一定要慎重並經過必要的決策程序才能進行。
3.要從開發商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作。在項目收尾階段可建立一個由開發商主管工程領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發、材供、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。
4.要重視供方的資源整合和管理，真正成為項目建設資源的組織者、整合者、使用者；講誠信，把供方視作雙贏的夥伴；建立、實施嚴密的工程及主要材料、設備招投標制度。通過比較、鑒別、洽商、考察、評估等方法建立適合自身需要的各工程內容方面的勘察、設計、施工、監理等承包商和材料設備供應商資源庫，然後再通過規范的工程、材料設備招投標工作，選擇中意的供方，與供方建立責權利分明的合作聯盟。
我們團隊現在使用的是日事清，日事清日報的基礎模版是KPTP，四個部分就組成了一份清晰明了的工作記錄，這樣的記錄既能充分體現你當前的工作狀態，又能層次分明地向領導傳遞工作困難與你的工作能力。此外還可以團隊分享、插入圖片、語音識別，功能也比較強大。而且切換到月度界面，月度的工作計劃就一目瞭然，畫面非常清晰簡潔。
C. 房地產項目管理中應該注意哪些事項
你只是土建工程師而已，招投標由項管和專門顧問公司你，管你什麼事？難不專成你們的屬項目全部由土建工程師承擔？
你是業主方的？還是設計方？國內招投標不歸設計院管，合同不會這么給你簽的吧。
如果你真要管，首先，工期釘死不能變，咬住工程進程。
至於招標，如果你能看懂標書，就看看主要規格寫的是否符合主題要求。
D. 房地產項目開發應注意哪些問題
一、明確評價對象類型
生態環評，首先要弄清的問題是此工程所面對的影響對象屬於何種類型的生態系統。生態系統指生命系統與非生命系統在特定空間組成的具有一定結構與功能的系統，它是生態影響評價的基本對象。要弄清楚生態系統是自然生態系統還是人工生態系統；是陸地生態系統還是水域生態系統；是城市生態系統還是農業生態系統。不同的生態系統，其結構、功能各不相同，人類對其干擾、影響的程度不同，其恢復的能力也不同。
二、生態環境影響識別與評價因子的篩選
生態環境影響識別旨在鑒別擬建工程與潛在的生態受體之間的關鍵聯系，確保評價工作的針對性和有效性。將擬建工程和受影響生態系統分解為各自的組成部分，鑒別可能的交互作用，尋求合適的表徵因子和參數。值得注意的是識別與篩選要建立在一定的調研基礎上（文獻查閱、實地考察與咨詢、訪問）。評價因子的篩選參數見下表。
三、評價范圍的確定
1、必須包括所有作用因子
包括建設項目全過程、全部活動空間。
2、必須包括全部受影響受體
指受影響生態系統，闡明類型、組成、結構、過程、特點。
3、必須包括所有影響
直接的、間接的、顯在的、潛在的。
四、生態環評的評價等級
評價等級指對評價工作深度和廣度的要求。根據生態環境影響的程度和范圍大小分為三級。一個項目只定一個級別，有多個影響點時，按級別最高的一個定級。
一級：全面深入評價（有很重要環境影響或敏感環境問題）
二級：有重點問題評價（或專題）
三級：一般問題，可分析確定
五、房地產開發與生態環境保護協調措施
（一）合理利用土地，提高土地的生態經濟效益
城市可依據土地的功能和發展密度進行分區。一般分為商業區、工業區、住宅區等，通過分區管理，限制建築密度，保護環境，保障公共設施建設。在土地綜合利用上，要有一定的比例限制，即採取生活和生產、平面和空間整體化規劃的方法，把工作、居住、購物、娛樂、休息等各類活動放在同一或毗連空間，這樣可以大大節約用地，同時可降低基礎設施的投入，又能滿足城市生活的需要。
一個建設項目需要多少土地，實質上是開發和建設的密度和容積率問題，一般來說，建築密度越高，土地的利用率越高，但密度問題還涉及到環境、交通、基礎設施的承受能力以及經濟技術發展水平等問題。在一定時期內，必須要以一個合理的密度加以控制，這個密度既要考慮與當前的環境、交通、基礎設施等承受力及技術經濟水平，又要注意與將來的發展趨勢相適應，從而促進城市土地利用的規范化、合理化和效率化。
（二）發展城市綠化，增加城市自凈能力
綠化具有凈化空氣、水質、土壤，降低噪音，改善城市小氣候以及美化城市等功能。目前，世界各大城市在房地產開發和再開發中都十分重視城市的綠化，積極營造城市環城林帶，努力擴大城市綠化覆蓋率。我國城市環境惡化的一個重要原因就是綠地比例太低，因此，需要從大環境出發，保證足夠的公共綠地，以增強城市的自凈能力。在新建房屋時，必須使綠化與建築佔地面積比例達到一定的水平；其次是專門進行園林、旅遊、風景區的建設和各個住宅小區的綠化配套，包括綠化隔離帶、街心花園、道路綠化以及工廠綠化等綜合開發經營；再次是積極發展主體綠化、屋頂綠化和建設「屋頂花園」等，提高城市綠化整體水平。
六、結論
中國森林面積少、草場退化、水土流失、土地荒漠化和珍稀瀕危野生動植物保護等問題依然存在。進一步加強生態環境與生物多樣性的保護仍然是一項十分重要的任務。
生態環境和城市房地產開發利用是一個統一整體，在城市房地產開發過程中，必須以生態環境的保護和合理利用為前提，採取一定措施，合理布局，使項目開發和生態環境保護兩者達到協調統一。
E. 房地產項目經理注意哪些問題
當前已經有越來越多的房地產企業在委託管理咨詢公司幫助解決企業管理問題，管理咨詢產品成為越來越多企業的消費品。而能否選擇到一家適合企業的管理咨詢公司，並非易事。
房地產企業選擇管理咨詢公司中的誤區
1、企業和咨詢公司前期「溝通不足」
「溝通」在現代企業的經營管理系統中十分重要，而在企業管理咨詢項目中則更加重要。然而，目前國內一些企業在選擇咨詢公司之前，對有效溝通的重視程度並不足夠，方式方法及程序也欠科學和嚴謹。
案例：某企業管理咨詢項目「招標」，該公司選擇了6家咨詢公司入圍。從應標——報標——開標，咨詢公司與企業高層、中層管理人員的接觸基本是「零」，甚至被告誡必須要遵守「避免接觸」的原則，最後連對方有關人員的姓名職務都無從了解，更不要說其他資料了。這樣的「招標」，就好像病人請了醫生，卻不讓醫生對病人有任何接觸一樣。從表面上看，這一招標過程十分「嚴謹」，但實際上卻明顯地缺乏嚴謹和科學。管理咨詢方案是非常個性化的產品，根據客戶的實際量身定做的，不存在通用的方案。前期的溝通對咨詢招標方案的質量至關重要，連基本的「望聞問切」流程都沒有，方案本身的質量可想而知。
2、咨詢公司與企業的「理念矛盾」
現代企業的管理變革，最重要的往往不是首先採取什麼行動，而是思想、理念方面的確立和統一。一個科學而有效的管理咨詢項目的導入，在這一方面往往需要花費相當的時間和精力。在中國，由於企業類型比較復雜，有國有企業、民營企業、私營企業、集體制企業、股份制企業等等，不同的企業，在企業的經營管理發展規劃以及價值觀取向上往往有很大的差異。因此，在管理咨詢問題上，咨詢公司與企業在上述原則性問題的統一上就顯得至關重要。如果缺乏足夠的共識，根本無法推進管理的變革。國內的咨詢公司，實際上分很多流派的，比如學院派、實用派，本土派、海歸派和西洋派，咨詢的風格各異。如果咨詢企業的風格差異很大，比如一家學院派為主導的咨詢公司和一家以實用主義至上的企業，得出來的解決方案可能就是南轅北轍。
3、企業有居高臨下的「購買心態」
「招標」這一購買手段往往適用於以「買方市場」為主導的情況之下，正因此，凡採用招標形式的企業往往有十分明顯的「購買心態」，這就會造成發標方與競標方產生明顯的不對等狀態。這樣的咨詢或招標由於合作雙方地位的不對等，最後很可能造成「雙輸」的局面，對咨詢公司和企業均有百害而無一利。
4、咨詢質量與價格的「權重失衡」
在任何一個市場購買行為中，「質量」和「價格」都是客戶非常關注的要素，然而客戶真正需要的到底是什麼？不是質量，也不是價格，而是對他自己的「利益」！企業在決定導入及購買咨詢項目時也是一樣，必須清醒地自問：「我為什麼要導入咨詢？我期望從中獲得什麼？」企業一旦採用「招標」，則很容易迷失主題，而把工作的重心放在審核各咨詢公司標書文本製作內容的質量，以及應標的價格問題上。
比如，某企業管理咨詢招標時，在發標過程中制定了這樣一個規則：
1、限價人民幣×××萬元（高素質咨詢公司未必應標）
2、30天內准備標書（欠缺有效溝通）
3、45分鍾講述及答疑（很容易走過場）
4、第二天開標評出前3名（還是走過場）
5、方案評選前3名中價格最低者中標（價格趨向偏差）
從這一招標規則中不難看出，僅憑一本標書文本，評標的質量在一天之內你就是請再高明的專家也難以保證，而中標的關鍵在所謂的「前3名」之中依然是：「價格決定一切」。其缺乏嚴謹和科學又是不言而喻的。
5、只看咨詢公司名氣不看團隊，崇尚名牌
很多企業在尋找咨詢公司的時候，看重咨詢公司的名氣、品牌，講究門當戶對，沖著咨詢公司的名氣去。實際上，術業有專攻，每一家咨詢公司都有專業特長或行業特長，名牌公司看著熱鬧，可能不一定適合你。麥肯錫也兵敗實達和聯通，很多洋咨詢都有水土不服的時候。我公司在投標過程中也曾經遇到很多類似的案例，例如，2008年10月份我們與一家外資著名人力資源咨詢公司一起競標，最後客戶告訴我們，為了穩妥起見，還是選擇外資公司了。結果本來是3個月的項目，那家外資咨詢公司6個月項目沒有結束，最後只能請大中華區的總裁親自出馬擺平。其實，咨詢公司的牌子只是敲門磚，關鍵是咨詢團隊是否具有一定經驗和水平，咨詢流程的控制是否得當。特別是咨詢項目經理的選擇是最為重要的，有的咨詢公司名氣很大，但咨詢項目經理卻很一般，客戶選擇這樣的咨詢公司，很可能就為這家公司的品牌支付了很多費用，但卻沒有得到應有的回報。
對房地產企業選擇管理咨詢公司的幾點建議
1、明確企業發展方向，鎖定整改需求目標
企業要想追求「可持續發展」，就必須有明確的奮斗方向、目標，並必須做出相應的發展規則。同時，當企業確定了發展規劃時，又必須做出確保這一規劃實現的「支持系統」。進一步再做出對管理系統提高的計劃和投入預算。只有明確了方向、目標和需求之後，企業才能確定需求怎樣的外力幫助和支持。否則，往往會跌入「頭痛醫頭，腳痛醫腳」以及「追趕時髦」的誤區。
2、評估選擇咨詢公司，專業對口特長對路
企業評估選擇咨詢公司，建議採用以下程序模式：
（1）高層對接：建議咨詢公司的主要專家與企業高層，尤其是一把手應進行對接會談，主要目標是在企業經營理念及咨詢目標的鎖定方面達成共識。
（2）前期調研：建議企業在正式與咨詢公司簽訂咨詢合同之前，先與咨詢公司簽訂一個咨詢項目的前期調研診斷協議。這樣做有以下好處：
①合作雙方通過這一前期調研診斷工作各階層都有一個直接的認知和了解。
②咨詢公司所設計的咨詢建議能夠「有的放矢」咨詢方案也能夠「量身定做」。
③合作雙方的風險均會有效降低，尤其是對企業，在合作初期不是涉及一個較大的咨詢費用，而是一個較少的診斷費用。
（3）培訓先導：一般來說，培訓公司通常不具備咨詢能力，但咨詢公司則一定具備培訓能力。所以，企業一方面必須識別你所接觸的到底是「培訓公司」還是「咨詢公司」。如果與培訓公司談咨詢業務，未必是明智和有效的。另一方面，企業在選擇咨詢公司時為慎重起見，則可以要求咨詢公司就咨詢的主要內容先到企業上幾堂專業的培訓課程，通過培訓，能夠比較直接和直觀地對咨詢公司的咨詢理念、咨詢能力和專業水平等做出判斷，這一方法往往是行之有效的。
（4）評估選擇：建議企業在選擇咨詢公司時成立一個由公司內部中、高層組成的評審委員會，必要時可以邀請外界的一些專家參加評審，相信更能增加選擇的科學性及准確性。如果企業在真正做了大量的前期工作的前提下，再對幾家咨詢公司採用「招標」的形式來最終確定一家，也未嘗不可。因為「招標」本身依然不失為一個很好的選擇方式，只是在用於管理咨詢招標時的評比標准必須有所變革。
咨詢公司的專業特長各有不同，天下沒有包醫百病的醫生，當然也沒有無所不能的咨詢公司，一般可分為很多專業類型，各咨詢公司對行業的認知深度也各不相同，這些都是企業在選擇咨詢公司時必須做出正確判斷的。簡單剖析咨詢行業的特色，咨詢行業應具備四個重要的功能：1、行業評估；2、企業調研；3、方案設計；4、推進實施。在發達國家，國際級的咨詢公司往往把工作重心放在前3個功能上，而第四功能則主要依靠企業自行推進。然而，由於中國企業的成熟度往往遠低於國際級企業，因此，這一在世界發達國家能夠行之有效的咨詢模式在中國卻「水土不服」。因此，在中國的咨詢模式就必須把項目推進工作的權重加大。當然，這就必然對咨詢公司實際操作能力和項目推進能力形成考驗，但只有這種咨詢模式才能夠適應國內企業的現實情況和實際需求。
因此，中匯管理咨詢（）著重打造協助客戶執行的能力，幫助客戶將解決方案落地執行。特別是房地產企業執行力系統（PES）就是以協助企業共同打造執行力系統為目的的咨詢產品，自推出到現在，幫助三十多家房地產企業建立起了戰略執行系統，極大地提高了企業的執行力、競爭力，得到了客戶的高度評價和贊譽。
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F. 房地產如何管理現場安全
建議抄僱傭專業注冊安全工程師，要加強內業資料的整理，應為這個是保證萬一出事兒之後老闆安全的重要證據。其次，現場有專業的安全管理人員，檢查機械設備、臨時用電設施、腳手架以及升降梯等關鍵重點部位，有專門人員對工人進行班前安全教育，強調安全注意事項及重點等等。
G. 房地產銷售通常應注意哪些常見問題
房地產銷售常見問題及解決方法
一、產品介紹不詳實
1、原因
1）對產品不熟悉。
2）對競爭樓盤不了解。
3）迷信自己的個人魅力，這種情況特別見於年輕女性員工。
2、解決
1）樓盤公開銷售以前的銷售講習，要認真學習，確實了解及熟讀所有資料。
2）進入銷售現場時，應針對周圍環境，具體產品再做詳細了解。
3）多講多練，不斷修正自己的措辭。
4）隨時請教老員工和部門主管。
5）端正銷售觀念，明確讓客戶認可自己所定尺度，明確房屋買賣是最終目的。
二、任意答應客戶要求
1、原因
1）急於成交。
2）為個別別有用心的客戶所誘導。
2、解決
1）相信自己的產品，相信自己的能力。
2）確實了解公司的各項規定，不確定的狀況，向現場經理請示。
3）注意辨別客戶的談話技巧，注意把握影響客戶成交的關鍵因素。
4）所有文字載體，列入合同的內容應認識審核。
5）明確規定，若逾越個人權責而造成損失，由個人付全責。
三、未做客戶追蹤
1、原因
1）現場繁忙，沒有空閑。
2）自以為客戶追蹤效果不大。
3）銷售人員之間協調不夠，同一客戶，害怕重復追蹤。
2、解決
1）每日設立規定時間，建立客戶檔案，並按成交的可能性分門別類。
2）依照列出的客戶名單，大家協調主動追蹤。
3）電話追蹤或人員拜訪，都應事先想好理由和措辭，以避免客戶生厭。
4）每日追蹤，記錄在案，分析客戶考慮的因素，並且及時匯報現場經理，相互避免探討說服的辦法。
5）盡量避免電話游說，最好能邀請來現場，可以充分借用各種道具，以提高成交率。
四、不善運用現場道具
1、原因
1）不明白、不善用各種現場銷售道具的促銷功能。
2）迷信個人的說服能力。
2、解決
1）了解現場銷售道具對說明樓盤的各自輔助功能。
2）多問多練，正確運用名片、海報、說明書、燈箱、模型等銷售道具。
3）營造現場氣氛，注意團隊配合。
五、對獎金制度不滿
1、原因
1）自我意識膨脹，不注意團隊合作。
2）獎金制度不合理。
3）銷售現場管理有誤。
2、解決
1）強調團隊合作，鼓勵共同進步。
2）徵求各方意見，制定合理的獎金制度。
3）加強現場管理，避免人為不公。
4）個別害群之馬，堅決予以清除。
六、客戶喜歡卻遲遲不決定
1、原因
1）對產品不了解，想再作比較。
2）同時選中幾套單元，猶豫不決。
3）想付定金，但身邊錢很少或沒帶。
2、解決
1）針對客戶的問題，再作盡可能的詳細解釋。
2）若客戶來訪二次或二次以上，對產品已很了解，則應力促其早早下定金。
3）縮小客戶選擇范圍，肯定他的某項選擇，以便及早下定金簽約。
4）定金無論多少，能付則定；客戶方便的話，應該上門收取定金。
5）暗示其他客戶也看中同一套單元，或房屋即將調價，早下定金則早定心。
七、客戶下定金後遲遲不來簽約
1、原因
1）想通過晚簽約，以拖延付款時間。
2）事物繁忙，有意無意忘記了。
3）對所定房屋又開始猶豫不決。
2、解決
1）下定金時，約定簽約時間和違反罰則。
2）及時溝通聯系，提醒客戶簽約時間。
3）盡快簽約，避免節外生枝。
八、退定或退戶
1、原因
1）受其他樓盤的銷售人員或周圍人的影響，猶豫不決。
2）的確自己不喜歡。
3）因財力或其他不可抗拒的原因，無法繼續履行承諾。
2、解決
1）確實了解客戶的退戶原因，研討挽回之道，設法解決。
2）肯定客戶選擇，幫助排除干擾。
3）按程序退房，各自承擔違約責任。
九、一屋二賣
1、原因
1）沒作好銷控對答，現場經理和銷售人員配合有誤。
2）銷售人員自己疏忽，動作出錯。
2、解決
1）明白事情原由和責任人，公司另行處理。
2）先對客戶解釋，降低姿態，口氣婉轉，請客戶見諒。
3）協調客戶換戶，並給予適當優惠。
4）若客戶不同意換戶，報告公司上級部門，經同意後，加倍退還定金。
5）務必當場解決，避免官司。
十、優惠折讓
（一）客戶一再要求折讓
1、原因
1）知道先前的客戶成交有折扣。
2）銷售人員急於成交，暗示有折扣。
3）客戶有打折習慣。
2、解決
1）立場堅定，堅持產品品質，堅持價格的合理性。
2）價格擬訂預留足夠的還價空間，並設立幾重的折扣空間，由銷售人現場經理和各等級人員分級把關。
3）大部分預留折讓空間，還是由一線銷售人員掌握，但應注意逐漸退讓，讓客戶知道還價不易，以防無休止還價。
4）為成交而暗示折扣，應掌握分寸，切忌客戶無具體行動，而自己則一瀉千里。
5）若客戶確有困難或誠意，合理的折扣應主動提出。
6）定金收取愈多愈好，便於掌握價格談判主動權。
7）關照享有折扣的客戶，因為具體情況不同，所享折扣請勿大肆宣傳。
（二）客戶間折讓不同
1、原因
1）客戶是親朋好友或關系客戶。
2）不同銷售階段，有不同折讓策略。
2、解決
1）內部協調統一折扣給予的原則，特殊客戶的折扣要有統一解釋。
2）給客戶報價和價目表，應說明有效時間。
3）盡可能了解客戶所提異議的具體理由，合理的要求盡量滿足。
4）不能滿足要求時，應耐心解釋為何有不同的折讓，謹請諒解。
5）態度要堅定，但口氣要婉轉。
十一、訂單填寫錯誤
1、原因
1）銷售人員的操作錯誤。
2）公司有關規定有調整。
2、解決
1）嚴格操作程序，加強業務訓練。
2）軟性訴求，甚至可以通過適當退讓，要求配合客戶更改。
3）想盡各種方法立即解決，不能拖延。
十二、簽約問題
1、原因
1）簽約人身份認定，相關證明文件等操作程序和法律法規認識有誤。
2）簽約時，在具體條款上的討價還價（通常會有問題的地方是:面積的認定、貸款額度及工序、工程進度、建材裝潢、違約處理、付款方式等等）。
3）客戶想通過挑毛病來退房，以逃避因違約而承擔的賠償責任。
2、解決
1）仔細研究標准合同，通曉相關法律法規。
2）兼顧雙方利益，以「雙贏策略」簽訂條約細則。
3）耐心解釋，強力說服，以時間換取客戶妥協。
4）在職責范圍內，研討條文修改的可能。
5）對無理要求，按程序辦事，若因此毀約，則各自承擔違約責任。
這些只是大概的，更多的還需在工作中慢慢研究，慢慢學習。