商業地產的產品類型是什麼

『壹』 我國房地產的產品類型

土地可分為未開發土地和已開發土地兩種情況。一般分為非建設用地和建設版用地，前者基本屬於農村權用地，後者通常屬於城市用地，當然在一定條件下前者可以向後者轉化。從投資的角度來說，城市土地或規劃中可以轉化為城市用地的農村土地是房地產投資者關注的焦點。依土地所處的狀態不同，城市土地又可分為具備開發建設條件，立即可以開始建設的熟地和必須經過土地的再開發過程才能用於建設的生地。生地和熟地的價格差異不僅僅是土地的再開發費用，還在於其區位及周邊環境的差異上。房地產開發企業可以將生地成片開發為熟地，然後將其轉讓給其他開發企業和生產經營單位使用。土地按用途分類，可分為居住用地、工業用地、倉儲用地、商業金融業用地、市政用地、公共建築用地、交通用地、特殊用地、農用地等。

『貳』 商業地產的基本分類

1.零售功能房地產（百貨商場、商業街、超市、家居建材，以及將上述多種功能於一身的大型購物中心和SHOPPING MALL）
2.娛樂功能房地產（電影城、娛樂城、KTV）
3.餐飲功能房地產（大型飯庄、快餐小吃、冷飲店）
4.健身服務及休閑功能房地產（健身中心、美容院）
5.商品批發商業地產（義烏小商品批發市場）
6.居住以及辦公用商業地產（寫字樓、酒店式公寓、產權式酒店、老年公寓） 商業地產的產業價值鏈是一個流程增值的過程，因此我們在思考中建立了這樣一個模型，從上述模型可以看出一個商業地產項目的產業價值鏈從不同的角度看其實有兩個，既狹義產業價值鏈和廣義產業價值鏈廣義產值價值鏈中市場的狹義和狹義產業價值鏈中的商業地產是兩個價值鏈的關鍵點，他們通過開發商連接，把一個無形市場轉化成有形市場，這是產業價值鏈開發的基本意義。狹義產業價值鏈是從經濟效益和微觀概念講的，是以開發商為龍頭的，整合了零售商，運營商，金融業和商業服務企業而形成的價值增值過程。也就是說狹義價值鏈是開發商在開發一個商業地產項目一開始就必須具備的思維模式。為了實現商業地產開發的經濟效益，開發商必須尋求投資者、商業運營商商業服務企業和關聯的產業介入，共同玩轉這個項目。廣義價值鏈是商業地產的社會效益和宏觀講的，往往是無形的，是從消費者需求開始的逆向營銷的過程，逆向營銷在美國已經提出十幾年了，在中國有多少企業做到了，是一個商業地產項目通過消費者需求，商業經營，質直製造供應商改進而產生的價值。廣義價值鏈是認知形成了，只要你把狹義價值鏈做好了，他就會形成了，但是廣義價值鏈基本上是造勢的，我們在80年代學習的時候就學習了商業地產的項目。事實上掌握消費者的心理，行為偏好，掌握個體投資者的承受力對於商業地產開發都是十分重要的。
商業地產產業價值鏈理論的意義：
首先從意義上看，它至少有這么幾個意義：
第一，產業價值鏈有助於商業地產開發具備正確的理念.
房地產是一個資本密集型和知識密集型的行業，具有高風險，高收益的理念，商業地產尤其如此，其成功雖然靠智慧，反思我們大部分失敗的商業地產都是貪心所致，要麼是忽視了消費者的研究，要麼是很多政策傾向自己，忽視了關聯產業的利益。產業價值鏈告訴我們，你想成功的開發必須重視整合這些產業，為相關產業提供增值的機會。
第二，產業價值鏈有助於產業地產形成成功的思路.
這里提出產業價值鏈這樣一種模式也是簡化這些東西，清晰思路。在商業地產策劃中，我們發現很多開發商從事沒有接觸商業地產，甚至從來沒有做過地產，就把房子蓋起來，這種情況太多了。在項目動工之後就沒有了方向，為大家解決了一個非常簡單的問題，就是產業價值鏈，你把你的商業地產項目看成一個集成系統，涉及到方方面面的產業，不能光是開發房子這么簡單。相關產業我們在模型上標的非常清楚。
第三，產業價值鏈模式有助於商業地產開發形成有效的模式.
那是一個模式，而不是一個理念。首先是商業地產其前調查方面，與住宅開發不同，商業地產前期調查涉及的面廣得多。一個商業地產項目市場調查內容至少涉及幾個方面：一個是與住宅樓盤相同的必備的內容，宏觀經濟環境、消費者調研、密接調研等等。第二個是長上方面的調研內容，包括廠商、批發商、分銷商，零售商，根據項目的大小，這些都要考慮到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、廠商。第三個方面是關聯產業的調查內容，我們這個模型上面說的關聯產業包括餐飲業、旅遊休閑業、旅遊業、培訓業、傳媒、廣告業、咨詢策劃。第四個是服務運營機構的調研，包括會展、物流、信息和咨詢等等。對照這個產業價值鏈模型，我們商業的調研思路會變得非常清晰。
商業地產行業觀察
中國商業地產開發切忌盲目進入三四線城市
隨著房地產宏觀調控對住宅的限購、限貸，眾多地產商把目光轉向了商業地產。在12月9日—11日在深圳舉行的2011中國住交會的中國商業地產高峰論壇上，房地產開發企業則在商業地產熱的同時看到了商業地產運營所需要的資金、產業等新問題。中國房地產業協會副秘書長肖曉儉表示，一方面是商業地產不斷增加後續運營需要專業團隊，另一方面也開始面臨電子商務的影響。證大喜瑪拉雅執行總裁徐輝則表示，商業地產不能盲目進入三四線城市。 2012年前7月全國新增購物中心投資規模達到2200多億元，預計2012年全年可超過3000億元，全國商業地產累計投資預測超過1萬億元。預計2016年這個數字將會增加一倍。上海、廣州等一線城市人均商業面積已經超出了世界發達國家人均1.2平方米的商業面積，上海的人均商業面積超過3平方米，如果按照常住人口計算，也達到人均2.5平方米。當供應量超過市場的消化能力，就會有一大批商業物業滯銷堆積，開發商的資金鏈斷裂，進而引起一連串的連鎖反應。"分割出售"、"售後返租"、"地產大鱷+商業巨頭"三種商業地產模式被採用的較為廣泛。此外，商業經營表現出色的銅鑼灣模式、新天地模式和萬科模式也較為流行。庫存增加造成土地市場更加低迷，2011年上半年對15家重點房企的檢測，土地主動拿地明顯下降，顯示企業對後市的不確定性以及資金壓力最大。更多的開發商採取二、三線城市布局的趨勢，武漢成為拿地規模最大的城市之一。自住宅限購之後，商業地產得寵。僅2011年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，出現爆發式增長。然而，繼萬億資金逐利商業地產後，2012年增量資金仍在源源不斷地注入這一領域。

『叄』 商業地產項目經營分類

商業地產項目經營分類
商鋪分類
從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關研究，更不要說對商鋪投資進行專業的剖析。
按照開發形式進行分類
（1）、商業街商鋪
商業街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓裡面的鋪位都屬於商業街商鋪。
商業街過去十年在國內取得了良好的發展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發用品街等。
（2）、市場類商鋪
在這里，我們所說的"市場"是指各種用於某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層建築，大多是多層建築。這類市場裡面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。
市場類商鋪在零售業中所佔比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、傢具城、建材城等。
（3）、社區商鋪
社區商鋪指位於住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。
社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建築底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬於鋪位形式。

（4）、百貨商場、購物中心商鋪
百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心裏面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對裡面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。

（5）、商務樓、寫字樓商鋪
商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等裡面用於商業用途的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很值得關注。 商務樓、寫字樓底商商鋪項目經營業態主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發店、旅行社、機票代理、乾洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當中占很大的比重。

（6）、交通設施商鋪
交通設施商鋪指位於諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施裡面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。

花卉類市場
分乾花與鮮切花二大市場，鮮花市場除北京，上海，深圳，昆明等發達城市形成相應的專業化市場，在其它的一些二三級城市則往往以鮮花零售店和禮品為在一起，也有和水果類組合在一起，以水果鮮花禮品類為一種組合銷售，參雜在水果類中。
北京乾花則主要在紅橋西側的天隆昌的3，4層和方庄新城市場，有150戶，乾花中以欣賞花和裝飾花木為主。但僅北京有乾花的從業量，其它城市很少。乾花與鮮花在攤位設置差別大，鮮花要溫室，而乾花則不需要，一般標准攤位在20平方米左右。
鮮花的批發則要求在花木公司的溫室中。
對於溫度，濕度有要求，其租金也相應的高些，多以隔斷和敞開式，因對溫度的要求，而且花卉和觀賞魚類在一起，形成居室類市場組合，該行業的容量偏少，利潤也不高，屬於補充性細分化市場。
乾花市場在一些大城市則形成一個小的批發行業，在一般的中小城市，則很少，由於花草單位價值高，在人均收入低的城市，消費區域很少，無法形成市場的規模。
在許多城市，都有美食一條街，或農貿市場，其中農貿市場則以菜，瓜果，干貨，副食的零售為主，其一般都以大蓬形式存在，租金不高，是市場初中級階段，而且大蓬中以櫃台形式，兩旁是房間，房間則以餐飲、美食一條街而存在，遍布全國的老勸業場模式，就是這個雛形。
花卉類在北京以萊太為代表，面向三北地區的批發中心，是中國北方鮮花的交易中心。在北京的萊太花市已經形成壟斷局面，成為北方花卉的晴雨表，佔有北京90%的鮮花批發份額，北京的花卉市場有玉泉營，花鄉，航天橋，東方美都，大自然，大森林，燕莎，天壇，萊太，馬甸，其中作為北方最大的鮮花集散地，萊太中20%為本地消化，60%為三北地區，菜太形成現階段的花卉拍賣，早市批發，市場零售三級市場交易模式。
由於現階段花卉的發展還沒有形成更大的規模化。
而且花和花卉其附加品太少，這里機會頗多。

食品類市場
食品行業：包括小食品副食類，糧油類，花卉類，水果類，水產（海鮮）類美食一條街等。食品市場中在人均收入低於1000元/月標准城市或區域就產生，在超過這個GDP指數的區域，食品市場將由超市所代替。
在食品市場中小食品類和農副食品，糧油蔬菜，瓜果，水產，等組合成一個龐大的以吃為主的系列。
其中小食品市場類中，煙在由國家專控銷售前，煙是其利潤最大的。現讓位於酒類，其中小食品市場的產品有過期和劣質，每年3.15打假都會涉及，但由於人均消費低，在GDP指數小的城市區域，將長期存在，而且其份額還很大，全國在人均收入1000元/月以下城市都有。
食品市場一般無暖氣（因產品的保質問題）。而且倉儲和展示在一起，裝卸貨物多用三輪和平板推車，大車就直接在市場內裝卸，停車倉儲問題是設置該市場的一個難點。
蔬菜，水果往往在一起，很多市場是將這個區域和小食品功能分區，蔬菜瓜果的批發市場講究的是車輛的進入量換算，按車位量收費，也有固定車位、收費和流動收費，和固定倉儲性，市場一般在城郊，佔地大，環境臟，如：北京新發地，岳各庄，市場內有地磅。有些城市將瓜果與蔬菜分開，而且這類市場一般都臨近交通要道，火車站，國境公路等，行業的利潤低，雖然進出貨量大，但市場的贏利不大，管理中有菜霸，果霸、這是該行業的一個特點，多為黑社會性質。

布料 輔料市場
布料輔料市場中輔料因產地的廠家集散作用，在產地形成各專業細分市場如浙江紐扣市場，拉鏈市場，真空棉市場，等等。
布料市場則南有柯橋，北有眾人眾布料市場二分天下，而南方裡布市場主要集中在江蘇吳江盛澤，因盛澤的印染業發達，約有4000家左右布料廠，紹興的柯橋市場則以各種面料和成熟的市場體系譽滿全球，而廣東則以流沙的布料市場知名，在西北則以西安的布料市場知名，其它幾個區域中布料市場規模不大。
因為布料市場所要面對的主要消費群體，不是終端消費者，而是小裁縫或服裝加工廠，因北京服裝業發達，使浙江很多服裝廠北上，從而造成北京布料市場的不斷繁榮發展擴大。
布料市場因布料的運輸，所以採用高層很少，往往是倉儲和銷售在一起，建築結構多採用以大蓬和小二層樓為主的結構。

飾品禮品市場
飾品業在小百貨領域中是利潤最高的一塊，在一些三級城市中，由於超市的未普及，以日用洗化，化妝品為利潤最高（化妝品行業進程短）而在一二級城市中， 飾品的行業利潤無論是批發還是零售都高，其一般用櫃台模式或小隔斷4——5平方米的模式，採用敞開式，而且要求射燈多，對色彩展示的刺激性大。在北京以原天外天飾品批發知名，而零售中AYAYA，colala等飾品店連鎖知名。
禮品中小禮品和飾品類在一起形成市場的功能分區，禮品中的大型禮品如鈦金，合金產品類以及辦公禮品類則行業利潤較低，往往和小家電類或辦公用品類裝飾品在一起，形成批發零售，需求面積一般較大，在20平方米左右，這點要與飾品類的小禮品區別開來。

小百貨市場
小百貨與服裝業的零售網路大體一樣，零售業以服裝的低檔市場相互配套組成的。北京小百貨的批發主要在天意，天外天，現主要集中在天照天，萬通形成的區域內。其餘均以零售業為主，不象服裝，以動物園商圈和木樨園商圈為主；小百貨是形成南城以丹陛華為主的圈子，西城以阜成門形成的圈子，其它均是補充性的。
由於超市的發展，一些超市在小百貨領域出色經營，在某些區域性需求的地段，已取代了攤位式的市場。
北京零售業的小百貨市場很多：和平里小商品批發、南城的劉家窯小百貨市場、熊貓環島小百貨批發、天意地安門小百貨市場、新星服裝城2樓小百貨、官園2樓小百貨、通廈小商品市場、首體地下天成市場、廣安門天緣市場、金五星小百貨、六里橋安安市場。批發業的萬通、天意批發有1000多家、面向華北地區小百貨批發中心。
以及很多的農貿集市中的小百貨零售業。小百貨無論從零售還是批發業它對個體攤位式的市場需求都旺盛。
小百貨類中箱包行業往往和鞋類放在一起，由於經濟發展，人們審美觀點改變，已經戴帽的很少了，帽類從60年代的大類已退化成一個很細分的小類市場，所以人們口頭上常說的服裝鞋帽，其中帽已失去作為一個大類的號召力。
箱包和鞋類組合，一方面都是因為皮革製品，另一方面兩者的行業利潤相仿，行業需求攤位面積相仿。
箱包類市場分零售和批發，零售性的箱包一般都在商場和鞋類或男裝，女裝類服裝服飾搭配，或是單獨的專櫃，如萬里馬，金利來，play boy等

鞋業市場
鞋業分兩類：批發類市場和零售類市場。
由於北京的商場辦的相當成功，高檔場所鞋業的零售業很好；但在中低檔的市場中，雲柏鞋業連鎖也很成功，因此，中低檔的零散市場如以個體攤位的發展只能在南城豐台區，目前主要分散在大紅門、京溫，龍湫，天橋等市場內，也很難形成壟斷化。
但是由於北京特殊的位置，造就的批發地位，即面向廣大的北方地區。批發市場只有大康一家，處於壟斷。整個河北區域，鞋業的輻射范圍，即大康鞋城（現有紅門鞋城），面向區域一部分以本市的各零售攤點，另一部分即內蒙，河北，山西等地，但是由於石家莊、天津更大市場規模和低檔次的存在，所以大康的檔次相應高一些，但對華北大中小城市也許好一些，對廣大的農村可能不夠。
鞋業流通方式中另一個向高層次發展的趨勢，類似食品業的家樂福超市，電器類的國美家電城，由各個中低檔品牌鞋業形成的各專賣店的統一，如雲柏鞋業，這種銷售體系對個體攤位式的發展影響很大，從而使人均GDP指數較高的城市中市場模式更快的萎縮。
鞋業的進貨渠道主要是南方，石家莊將對整個華北廣大貧窮的中小城市、農村的鞋業集中批發，北京的鞋業只能形成華北或天津的高檔市場的需求中心。份額將越來越少。

『肆』 商業地產具體有哪些分類

常見的：社區商業、商業街、購物中心、文旅商業

專業性：建材專業市場、水果專業市場等等（專業是指某個行業板塊都是這個行業）

『伍』 什麼是商業地產商業地產的類別有哪些城市綜合體有什麼特點

商業地產簡單地說就是用以經營為目的建設開發的房地產。商業地產,顧名思義, 作為商業用途的地產.以區別於以居住功能為主的住宅房地產,以工業生產功能為主的工業地產等. 商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產商業地產的分類一.使用功能分類 泛指用途為商業、服務業的物業。國內常見有：底商、步行街、MALL、購物中心、專業性市場。 二.地域性分類 根據不同的城市發展規模，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況。三.服務對象和輻射范圍分類 有區域商業中心、城市核心商業中心、次中心、鄰里中心、小區配套商業等。城市綜合體的四大典型特徵
特徵一：超大空間尺度
城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市幹道相聯系的，因此室外空間尺度巨大。由於建築規模和尺度的擴張，建築的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。
特徵二：通道樹型交通體系
通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建築群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建築內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的「通道樹型」（Access Tree）體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。
特徵三：現代城市景觀設計
應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特徵。通過標志物、小品、街道傢具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。
特徵四：高科技集成設施
城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建築形式產生的重要因素。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯網電腦等組成；安全系統通過電視系統、監聽系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設置和分區得以保證

『陸』 請問房地產中，所謂產品類型，具體有哪些常用的分類方法，名稱是什麼比如住宅用房，商業用房等

居室就是房間，一居室就是一個房間
商鋪就是門面， 寫字樓、商住樓都是商用房專
公寓 分住宅類和屬商住類。
好多啊
推薦書籍 房地產基礎知識
作 者： 郭松海 I S B N： 7802090067 頁 數： 488 開 本： 大32開 封面形式： 簡裝本 出 版 社： 中國環境科出版社 出版日期： 2005-1-1

『柒』 商業地產的分類體系有哪些

01
商業地產分類
1.傳統商鋪
商業地產最開始的雛形就是服務於人們日常生活的發廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務對象，服務種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。這種原始形態的商業地產，遍布城市每個角落，因為其具有很大的靈活性，目前仍為廣大投資者的首選和發展基礎。現在仍有超過一半的投資者首次投資時鍾情於傳統商鋪，但其規模一般較小、抗風險能力低。
2.專業市場
專業市場是市場細分的產物，它以某類產品品種齊全的優勢，牢牢佔領了商業市場一隅。電腦城、數碼廣場、裝飾家居等專業市場紛紛誕生。這種市場現一般偏居城市四周，對區域的要求性不是很高，但非常強調「集群效應」，有規模就有人氣，有人氣也就有了商氣。
3.市中心綜合商業市場
城市中心綜合商業市場基本上位於城市中心傳統商圈，厚重的商業氛圍、消費者的消費習慣保證了這種商業市場永遠站在商業地產的前端，是一個城市商業發展的「晴雨表」。它一般都處於城市中心地段，口岸的不可復制性成為了決定性因素，它是消費者消費習慣場所，這就保證了其超強的購買指數。但此類商業市場高昂的置業價格和經營成本也讓很多「垂青者」望而止步。
4.社區商業中心
以社區超市、大型購物中心等為代表的社區商業中心滿足了人們就近消費的需要，但這種消費往往以日常消費品為主，在檔次上和城市中心綜合商業市場尚有差距，但方便性是其「殺手鐧」。
5.休閑度假商業
現代人的生活節奏越來越快，普遍感覺壓力巨大，都渴望身心的放鬆，都渴望遠離城市的喧囂和繁雜，回歸自然。於是休閑商業地產模式風生水起，但客戶群體在目前形式下尚欠穩定，穩定的客戶群體直接關繫到了它的成敗。
6.商住辦公樓
商住寫字樓的出現完全是現代社會高速快捷的產物，集辦公與住宿為一體，讓在「家」辦公成為現實，是許多中小型公司的「權宜之計」，但一般都很現代化，很符合年輕人快節奏、追求時尚的消費習慣，以SOHO為代表的商住辦公樓是其典型代表。
7.甲級寫字樓
作為商業地產高級表現形式的甲級寫字樓市場的空缺很大，但前景也很光明。
8.大型商業中心MALL
金融區域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心為一體，並有購物、休閑、美食等生活、消費「一站式」配套服務的大型商業中心。
02
零售商業分類
中國零售業態按零售店的結構特點分類，分為百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲商店等九種零售業態。
1.百貨店業態結構特點
（1）採取櫃台銷售與自選（開架）銷售相結合方式。
（2）商品結構種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。
（3）採取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全。
（4）選址在城市繁華區、交通要道。
（5）商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。
（6）商店規模大，在5000平方米以上
（7）商店設施豪華，店堂典雅、明快。
（8）目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。
2.超級市場業態結構特點
（1）採取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統一進行。
（2）商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其製品、奶及奶製品、熟食品以及日用必需品為主。
（3）選址在居民區、交通要道、商業區。
（4）商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。
（5）商店面積在500平方米以上
（6）目標顧客以居民為主。
3.大型綜合超市
（1）採取自選銷售方式和連鎖經營方式。
（2）商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。
（3）設有與商店營業面積相適應的停車場。
（4）目標顧客為購物頻率高的居民。
（5）商圈范圍較大。
（6）商店營業面積一般在2500平方米以上。
（7）選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。
4.便利店業態結構特點
（1）以開架自選為主，結算在進口（或出口）處的收銀機處統一進行，可採取連鎖經營方式。
（2）商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等。
（3）選址在居民住宅區、主幹線公路邊以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企事業所在地。
（4）商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物5～7min到達的范圍內。
（5）商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。
（6）便利店的商品價格略高於一般零售業態的商品價格。
5.專業店業態結構特點
（1）採取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。
（2）商品結構體現專業性、深度性、品種豐富，可供選擇餘地大，以某類商品為主。
（3）選址多樣化，多數店設在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內。
（4）營業面積根據主營商品特點而定。
（5）目標市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。
6.大型專業店
（1）採取自選銷售和開架面售相結合方式。
（2）以銷售某一大類或幾個大類商品為主，品種齊全，選擇餘地大。（3）選址地區中心、城郊結合部、交通要道和符合城市規劃的大型居住區附近。
（4）經營服務輻射半徑5公里以上，目標顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主。
（5）營業面積在3000平方米以上。
（6）設不低於營業面積50%的停車場，提供相關技術和服務。
7.購物中心業態結構特點
（1）由發起者有計劃地開設，實行商業型公司管理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統一管理。
（2）內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業店、專賣店等零售業態和餐飲、娛樂設施構成。
（3）服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據銷售面積，設相應規模的停車場。
（4）選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。
（5）商圈根據不同經營規模、經營商品而定。
（6）設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。
（7）目標顧客，以流動顧客為主。
（8）根據選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區型、區域型、超區域型種類。
03
商鋪分類
1.按照開發形式進行分類
（1）商業街商鋪
商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓裡面的鋪位都屬於商業街商鋪。類型包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發用品街等。
與商業街的發展緊密聯系的就是商業街商鋪，商業街商鋪的經營情況完全依賴於整個商業街的經營狀況：運營良好的商業街，其投資者大多數已經收益豐厚；運營不好的商業街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經營者都面臨損失。
（2）市場類商鋪
指各種用於某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層建築，大多是多層建築。這類市場裡面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。
市場類商鋪在零售業中所佔比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，比如圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、傢具城、建材城等。
（3）社區商鋪
社區商鋪指位於住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。
社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建築底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬於鋪位形式。
（4）住宅底層商鋪
住宅底層商鋪指位於住宅等建築物底層（可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。
住宅底層商鋪是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式。對於住宅底層商鋪的投資者來講，鑒於住宅底層商鋪上面建築將會帶來的穩定客戶流，住宅底層未來的客戶基礎將相對可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。
（5）百貨商場、購物中心商鋪
百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心裏面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對裡面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。目前，國內有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型ShoppingMall項目在國內多個大中城市開發建設。
（6）商務樓、寫字樓商鋪
商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等裡面用於商業用途的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很值得關注。
（7）交通設施商鋪
交通設施商鋪指位於諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施裡面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。
以上是按照商鋪的開發形式對商鋪進行的劃分。該種分類方式便於投資者對商鋪項目的類型從開發形式的角度進行理解，便於對不同開發形式的商鋪建立基於開發觀念的理解。
2.按照投資價值分類
商鋪作為房地產中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對於商鋪投資者來講，無疑屬於最關心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對於商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對於街區商業的定價應該是住宅的2倍到3倍，而對於核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達到住宅的3倍到5倍。
04
社區商業主要形式
國外社區商業是為了適應城市居民郊區化而建立的，具有滿足社區居民購物、服務、娛樂等綜合性需求的功能。
社區購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、傢具、家電、建築材料、葯品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據所服務社區的經濟狀況而定，一般以中檔品為主。
而服務功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫療中心等公共事業，也包括乾洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務。社區商業中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅遊代理等。
另外，各種類型的餐飲服務，也是社區商業中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。
05
MALL的各種模式
1.按開發商背景及購物中心經營管理的模式（包括自營的比例）分類：
物業型購物中心、物業型摩爾購物中心MALL、百貨公司型購物中心、連鎖摩爾購物中心MALL等。
2.按購物中心的商場面積規模分類：
巨型/超級購物中心SUPER MALL/CITY MALL、大型購物中心、中型購物中心、小型購物中心。
3.按購物中心的定位檔次分類
高檔商品、中高檔商品、中低檔商品等。

『捌』 商業地產的類別有哪些

按照開發形式進行分類 ：（1）商業街商鋪（2）市場類商鋪（3）社區商鋪社版區商鋪指位於住宅社區內權的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建築底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬於鋪位形式。（4）百貨商場、購物中心商鋪（5）商務樓、寫字樓商鋪（6）交通設施商鋪交通設施商鋪指位於諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施裡面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。
按照商業業態的分類商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。各主要業態選址和經營特徵如下：1.百貨店2.超級市場3.大型綜合超市4.便利店（方便店）5.購物中心6.倉儲式商場
你也可以參考前瞻網發布的《2013-2017年中國商業地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》，更清楚的了解商業地產的最新動態。
希望能幫到你，望採納~~~

『玖』 商業地產是什麼商業地產的定義是什麼

商業地產是什麼？？商業地產就是作為商業用途的地產，以工業生產功能為主的工業地產等。和小區住宅房地產不一樣，小區住宅是針對於居住為主的，. 商業地產通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。但是這里有必要提醒下的就是國外商業地產是指零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。 商業地產的表現形式是什麼？？商業地產的表現形式主要為：購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅遊地產)、娛樂型的商業地產（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區別的建築產品的統稱。一般的工廠不屬於商業地產。但是很多情況下不一定劃分的那麼明確。我們拿酒店來說，酒店可以叫商業地產，也可以叫旅遊地產。我們應該學會變通理解。 商業地產目前存在的三種模式 ：出租、租售、銷售 租售模式中又分三類： 第一類我們把它稱之為「沃爾瑪」模式，這種模式基本上是圍著城市的白領階層和一些中青年購物打造的，體制上也採取一個強制控制，並且有計劃的在郊區進行開發。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業，走的也是這個模式，這是第一類。 第二類我們叫做百貨公司模式，目前在國內有代表性的就是華潤置地，即在同一個地域各種產品同時做，產品也多樣化，就像一個百貨公司的高中低檔產品，包括商鋪、住宅、寫字樓、餐飲、酒店、公寓、娛樂場所都在整個盤子里都體現出來，這種百貨公司的模式比較多的，很多大型的開發公司都在走這種模式。 第三類是我們叫做精品店的模式。這類模式像萬通一直在拚命的推行這個「美國模式」？主要在少數高端的市場進行精品店的經營，就像我們賣的法拉利跑車，可能一天就賣三輛，但是總營業額和利潤是最高的，走高端消費品路線。 商業地產的分類（一）按使用功能劃分：商業、服務業的物業。例如：底商、步行街、MALL、購物中心、專業性市場。 （二）地域性分類：不同的城市發展規模，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況。如：北京有CBD、王府井、西單等多個分散的商業中心，商業分布呈現多極化現象。上海、南京等國內諸多大中城市中雖有不同的商業中心，但均有商業密集度極大的首屈一指的核心商業區。分析和研究不同地域的商業特色有助於完成理想的商業選址。 （三）按服務對象和輻射范圍分類：有區域型、城市型、次型、鄰里型、小區配套商業、超區域型等。

『拾』 商業地產的模式類別

商業地產規模也有大有小。規模大的商業房地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對於規模龐大的商業房地產，其經營多採用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式；商業地產項目，可以打包上市，形成商業房地產金融；對於規模較小的商業房地產而言，大多數項目依然採取租金回收的方式，但國內很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則採用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在後期經營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹慎。 第一種就是我們逐步認同的是「只租不售」，這一類通常把物業建成以後形成獨立的產權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什麼呢？是通過產權形成之後，物業通過商業運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次經濟評估會是我們講的基金會、信用憑證等等這些融資，以後每次經過價值不斷包裝以後，融資不斷的縮短，這是第一種模式。
第二種模式就是「出售」這種模式是商業地產最原始的模式，隨著商業地產逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應商業地產的發展。由於商業地產具有「總價高、利潤率及開發風險較高、投資回收期長」等特點，使有能力全額購買商業地產的投資者實在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不願將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上。這使得開發商在開發商業地產時不免會面臨兩難局面。一難是，開發的商業地產用於整體出售時，難找到買家，開發資金無法回籠；二難是，自己經營時，不得不由於投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發，影響整體運作。開發商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發經營模式上有所創新。於是大部分高檔寫字樓都採用只租不售或租售並舉的方式入市。
第三種叫「租售結合」，這種通常是投資商和開發商把其中的部分物業出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為「拖」，這個「拖」實際上當的好，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什麼租售結合呢？大多數是迫於資金的壓力，通過賣掉一部分後套現，租的部分也為後期的資本融資留下後路，這是住宅地產的開發模式和商業地產開發模式的比較。 第一類我們把它稱之為「沃爾瑪」模式，這種模式比較典型的是業內的「萬達」模式，這種模式在不同的城市郊區，進行大規模的拷貝，目標客戶極其准確，基本上是圍著城市的白領階層和一些中青年購物打造的，體制上也採取一個強制控制，並且有計劃的在郊區進行開發。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業，走的也是這個模式，這是第一類。
第二類我們叫作百貨公司模式，談到百貨公司模式，即在同一個地域各種產品同時做，產品也多樣化，就像一個百貨公司的高中低檔產品，什麼都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子里都體現出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個城建系統，每個城市都有城建系統，城建系統轉制過來開發公司，包括很多大型的開發公司都在走這種模式，這是第二類。
第三類是我們叫做精品店的模式。這類模式像萬通一直在拚命的推行這個「美國模式」，它這種模式主要干什麼呢？主要在少數高端的市場進行精品店的經營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業額和利潤是最高的，所以是走高端路線。