房地產銷售定價有哪些方法

1. 房地產商品房定價方法

商品房定價方法是一個系統，用文字表達比較麻煩，我只能給你說個大致意思，在這內里完全說清楚了比較難容。

商品房定價有三個內容
1、總體均價確定
商品房總體均價確定可以採用消費者反饋法（問卷調查）、市場定價法（層次分析法）和專家意見法三個方法，最好是通過三個方法分別得到項目總體均價，然後在按照權重計算最終均價。
2、推售策略確定
推售策略決定了你把房子分多少次推出來，每次計劃推出的房源數量有多少，這樣才能計算各期推售房源的均價和如何實現整體均價。
3、每套房屋定價
在確定了推售單位之後，按照推售單位房源的各種差異（位置、朝向、戶型、景觀、交通、噪音等等），分別測算出每套房屋的評分，按照房屋評分系統，結合均價計算所有房屋的單獨售價。

呵呵，明白了么？恐怕說的簡單，做起來復雜些。

2. 房地產項目定價的方法

房地產項目定價的方法

定價方法，是企業為了在目標市場上實現定價目標，而給產品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產品價格的因素很多，但是企業在制定價格時主要是考慮產品的成本、市場需求和競爭情況。產品成本規定了價格的最底基數，而競爭者價格和替代品價格則提供了企業在制定其價格時必須考慮的參照系。在實際定價過程中企業往往側重於對價格產生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產企業的定價方法通常有成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和可比樓盤量化定價法三類。

一、 成本導向定價

成本導向定價是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是：在定價時，首先考慮收回企業在生產經營中投入的全部成本，然後加上一定的利潤。成本導向定價主要由成本加成定價法、目標利率定價法和銷售加成定價法三種方法構成。

（一）、成本加成定價方法

這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本，包含了稅金。由於利潤的多少是按成本的一定比例計算的，習慣上將這種比例稱為「幾成」，因此這種方法被稱為成本加成定價法。它的計算公司為：

單位產品價格：單位產品成本X（1+加成率） 加成率=由於利潤的多少是按成本的一定比例計算的。

列如，某房地產企業開發某一樓盤，每平方米的開發成本為2000元，加成率為15%則該樓盤每平方米售價：2000X（1+15%）=2300（元）

這種方法的優點是計算方便，因為確定成本要比確定需求容易得多，定價時著眼於成本，企業可以簡化定價工作，也不必經常依據需求情況而作調整。在市場環境諸因素基本穩定的情況下，採用這種方法可保證房地產企業獲得正常的利潤，從而可以保障企業經營的正常進行。

（二）目標收益定價法

這種方法又稱目標利潤定價法，或投資收益率定價法。它是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。其計算的步驟如下：

1、確定目標收益率。目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。

2、確定目標利潤。由於目標收益率的表現形式的多種性，目標利潤的計算也不同，其計算公式有：

目標利潤=總投資額x目標投資利潤率

目標利潤=總成本x目標成本利潤率

目標利潤=銷售收入x目標銷售利潤率

目標利潤=資金平均佔用額x目標資金利潤率

3、計算售價

售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量

例如：某房地產企業開發一總建築面積為20萬平方米的小區，估計未來在市場上可實現銷售16萬平方米，其總開發成本為4億元，企業的目標收益率為成本利潤率的15%，問該小區的售價為多少？

解：目標利潤=總成本x成本利潤率

= 4 x 15%

= 0.6（億元）

每平方米售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量

=（4=0.6）/160000

=2875（元）

因此，該企業的定價應為每平方米2875元

目標收益率定價法的優點是可以保證企業既定目標利潤的實現。這種方法一般適合用於在市場上具有一定影響力的企業，市場佔有率較高或具有壟斷性質的企業。

（三）、售價加成定價法

這是一種以產品的最後銷售為基數，按銷售價的一定百分率計算加成率，最後得出產品售價。計算公式為：

單位產品售價=單位產品總成本/（1—加成率）

列如，某樓盤的開發成本為每平方米2500元，加成率20%，則該樓盤的售價為：

售價=2500/（1—20%）=3125（元）

這種定價方法的優點對於銷售者來說，容易計算出商品銷售的毛利率；而對於消費者來說，在售價相同的情況下，用這種方法計算出來的加成率較低，更容易接受。

以上幾種成本定價方法的共同點是：均以產品成本為制定價格的基礎，在成本的基礎上加一定的利潤來定價。所不同的是它們對利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計算，但它們存在共同的缺點，即沒有考慮市場需求和市場競爭情況。

二、需求導向定價

所謂需求導向定價是指以需求為中心，依據買方對產品價值的理解和需求強度來定價，而非依據賣方的成本定價。其主要方法是理解值定法和區分需求定價法。

（一）理解值定價法

理解值也稱「感受價值」或「認識價值」，是消費者對於商品的一種價值觀念，這種價值觀念實際上是消費者對商品的質量、用途、款式以及服務質量的評估。理解值定價法的基本指導思想是認為決定商品價格的關鍵因素是消費者對商品價值的認識水平，而非賣方的成本。房地產企業在運用理解值定價法定價時，企業首先要估計和測量在營銷組合中的非價格因素變數在消費者心目中建立起來的認識價值，然後按消費者的可接受程度來確定樓盤的售價，由於理解值定價法可以與現代產品定位思路很好地結合起來，成為市場經濟條件下的一種全新的定價方法，因此為越來越多的企業所接受。其步驟是（1）、確定顧客的認識價值；（2）、根據確定的認識價值，決定商品的初始價格；（3）、預測商品的銷售量；（4）、預測目標成本，（5）、決策。

理解值定價法的關鍵是准確地掌握消費者對商品價值的認知程度。對自身產品價值估計過高的賣主，會令他們的產品定價過高；而對自身產品的消費者認識價值估計過低的企業，定的價格就可能低於他們能夠達到的價值。因此，為了建立起市場的認識價值，進行市場調查是必不可少的。曾在上海房產界聞名一時的「某花苑客戶開價銷售」就是理解值定價法運用的典範之一。

某實業集團公司與某區建設發展總公司開發的某花苑，坐落於上海市區，佔地面積13265平方米，由一棟30層商住樓和3棟30層住宅樓組成。該樓盤於1994年12月底開工，1995年4月開始預售。當時上海的房地產市場銷售狀況低迷，為了更好地銷售樓盤，開發商經過精心策劃，推出「客戶開價」銷售活動。

該活動的具體操作方式是：開發商拿出3—7層共30套房源，在確定其底價為每平方米5900元後，顧客可以以高於此價的任何價格報價，不另加層次和朝向費用。該活動推出後，立即在社會上引起了一個「客戶開價」熱潮，僅僅半個多月時間，參與報價的客戶就達63名。報價高的前12名客戶按報價購買了該花苑的商品房，而其餘客戶在認識到該花苑的優良品質後，願意出比「客戶開價」更高的價格購買更好的樓層。從1995年8月31日至1995年底，該花苑共售出102套住宅，占第一期推出樓盤的70%，取得了巨大的經濟效益和社會效益。該活動使購房者感受到了買房由自己定價的全新體驗，為上海房地產更合理定價提供了一條新思路。

（二）區分需求定價法

區分需求定價法又稱差別定價法，是指某一產品可根據不同需求強度、不同購買力，不同購買地點和不同購買時間等因素，採取不同的售價。列如消費者在商店的小賣部喝一杯咖啡和吃一塊點心要付10元，在一個小餐廳則要付12元，而在大旅店的咖啡廳就要付14元，如果要送到旅店的房間內食用則要付20元。價格一級比一級高並非產品的成本所決定的，而是附加服務和環境氣氛為產品增添了價值。同樣，對於房地產來說，同一種標准、同一種規格、同一種外部環境的商品房，可以根據樓層數的相應變化而使銷售價相應變化。區分需求定價法的主要形式有：以消費群體的差異為基礎的差別定價，以數量差異為基礎的差別定價，以產品外觀、式樣、花色等差異為基礎的差別定價，以地域差異或時間差異為基礎的差別定價等。

三、競爭導向定價

競爭導向定價是企業為了應付市場競爭的需要而採取的特殊定價方法。它是以競爭者的價格為基礎，根據競爭雙方的力量等情況，制定較競爭者價格為低、高或相同的價格，以達到增加利潤，擴大銷售量或提高市場佔有率等目標的定價方法。對於房地產企業而言，當本企業所開發的項目在市場上有較多的競爭者時，適宜採用競爭導向定價確定樓盤售價，以促進銷售，盡快收回投資，減少風險。競爭導向定價有隨行就市定價法，追隨領導者企業定價法兩種。

（一）隨行就市定價法

隨行就市定價法就是企業使自己的商品價格跟上同行的平均水平。一般來說，在基於產品成本預測比較困難，競爭對手不確定，以及企業希望得到一種公平的報酬和不願打亂市場現有正常次序的情況下，這種定價方法較為行之有效。在競爭激烈而產品彈性較小或供需基本平衡的市場上，這是一種比較穩妥的定價方法，在房地產業應用比較普遍。因為在競爭的現代市場條件下，銷售同樣商品房的各個房地產企業在定價時實際上沒有選擇的餘地，只能按現行市場價格來定價。若價格定得太高，其商品房將難以售出，而價格定得過低，一方面企業自己的目標利潤難以實現，另一方面會促使其他房地產企業降價，從而引發價格戰。因此，這種定價方法比較受一些中、小房地產企業的歡迎。

（二）追隨領導者企業定價

使用這種定價方法的房地產企業一般擁有較為豐富的後備資料，為了應付或避免競爭，或為了穩定市場以利其長期經營，往往以同行中對市場影響最大的房地產企業的價格為標准，來制定本企業的商品房價格。

四、可比樓盤量化定價法

針對許多樓盤均傾向於定性描述的現狀，我們嘗試對樓盤進行定量描述。進行量化統計的樓盤應為可比性較強的、地段、價格、功能、用途、檔次都相近的現樓、准現樓或樓花。每一樓盤定級因素的具體指標及等級劃分只有落實到具體樓盤所在片區才能清楚描述。

我們總共列出18個定級因素，分別為位置、價格、配套、物業管理、建築質量、交通、城市規劃、樓盤規模、朝向、外觀、室內裝飾、環保、發展商信譽、付款方式、戶型設計、銷售情況、廣告、停車位數量。此18個因素，共分五等級，分值為1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高

3. 房地產營銷有哪幾個主要策略，如何對新推樓盤進行定價

(1)撇脂定價策略。它是指在產品生命周期的最初階段，把產品的價格定得很高，以攫取最大利潤，有如從鮮奶中撇取奶油。

企業所以能這樣做，是因為有些購買者主觀認為某些商品具有很高的價值。從市場營銷實踐看，在以下條件下企業可以採取撇脂定價：市場有足夠的購買者，他們的需求缺乏彈性，即使把價格定得很高，市場需求也不會大量減少。

高價使需求減少一些，因而產量減少一些，單位成本增加一些，但這不致抵消高價所帶來的利益。在高價情況下，仍然獨家經營，別無競爭者。有專利保護的產品就是如此。某種產品的價格訂得很高，使人們產生這種產品是高檔產品的印象。

(2)滲透定價策略。即企業把它的創新產品的價格定得相對較低，以吸引大量顧客，提高市場佔有率。

從市場營銷實踐看，企業採取滲透定價需具備以下條件：市場需求顯得對價格極為敏感，因此，低價會刺激市場需求迅速增長；企業的生產成本和經營費用會隨著生產經營經驗的增加而下降；低價不會引起實際和潛在的競爭。

(3)滿意定價策略。在新產品投放市場時制定適中的價格，既保證企業獲得一定的初期利潤，又能為廣大顧客所接受。滿意策略是一種介於高價策略和低價策略之間的、簡便易行的定價策略。

(3)房地產銷售定價有哪些方法擴展閱讀

房地產營銷策略要注意的問題

1、事件營銷策劃的通用手段：事件營銷備受廣大營銷者的關注，通用的事件營銷策劃方式有「趣味手段、新聞手段、花邊手段、名人效應手段、輿論手段」等。

2、謹慎新聞手段：由於新聞事件受國家各項規定的限制，在實際操作中我們一定要謹慎，一定要符合國家各項法律法規，如果您不是新聞專業單位建議不要使用。

3、謹慎侵權：事件營銷可能涉及到各項版權、名譽、形象的限制，所以在我們實際操作中應該考慮各個細節，謹慎您的反向思維，從多方利益考慮。

4、謹慎文字：在我們事件營銷的實際准備中應該謹慎考慮我們的用詞，從搜索角度來說，謹慎您的文字，避免搜索引擎的敏感詞語，不要涉嫌國家規定。

目前許多營銷策劃方案表面花花綠綠，實則空洞無物，中看不中用。不少開發商也大有上當受騙之感，認為「策劃無用」。事實上，房地產營銷策劃根本不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場意識，尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。

高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規避營銷風險，它是一種周密而詳盡的房地產市場運作謀略，是房地產營銷戰略與戰術的恰當運用。

「市場如戰場，策劃如指揮」，高層面的市場競爭已成為策劃智謀的較量，誰稍有鬆懈，就會從房地產市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上「策劃無用」的片面思維。

4. 房地產市場定價策略有哪些

有以下定價策略:
一、房地產定價方法
價格是房地產經營過程的核心與實務，一切的經營活動均以此為中心。高價位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產銷售，低價位雖然能夠擴大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機會。如何確定最適合的價格，求取最大的利潤，是所有投資人最關心的事情。
（一）成本加成定價法
將產品的成本（含稅金）加上預期利潤即為房地產價格的定價方法，是一種最基本的定價法，是根據測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如：某一項目的總成本為1500萬元，預期利潤10％，則總售價為1650萬元，再將此1650萬元分配至每一單位的房地產商品，即得到單位面積平均售價，再根據每一單元房地產的樓層、朝向、室內裝飾情況確定房地產售價。
成本是開發項目的全部成本，包括開發成本以及經營過程中的支出和稅收，基本上可分為可直接計入的成本和分配計入的成本。
利潤率應當考慮房地產投資的風險情況和整個行業的平均利潤綜合測算確定。
成本加成訂價雖較簡單、理論依據充分，但這種方法本身考慮市場對價格的接受能力不夠，實際定價時，在此基礎上仍必須考慮市場行情及競爭激烈與否，才能定出合理的價格，在市場競爭激烈的情況下，這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。
（二）競爭價格定價法
競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價，市場競爭是一種綜合實力的競爭，但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素，特別是房地產商品這樣高價格的產品，即使你的定價比競爭者的價格高出不多，但作為顧客是特別關心的，由於房地產商品的不可移動性，競爭主要考慮相近產品或附近區域的競爭情況，因此，所謂競爭價格定價法主要依據相近產品或附近區域競爭狀況而確定經營房地產的價格。在競爭激烈時，若條件相當的兩宗房地產，定價較高的，一般難以為顧客所接受。要比競爭者推出價格較高的房地產，通常應具有公司信譽良好、用材較高級、具有獨特的設計等優勢。
競爭價格定價法通常是在市場競爭較為激烈時

應當考慮的一種方法，在此種方法下，開發經營者獲取較高利潤的途徑就是必須著眼於降低開發經營成本。
（三）顧客感受定價法
這種方法的理論基礎實際上是效用理論。對購房者而言，他實際上並不清楚也不十分關心市場上房地產商品的成本、造價等問題。他在選購房地產時，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產商品的價格如何；二是以一定的價位購買該項房地產是不是值得。當購房者對某開發公司的品牌有信心時，縱然定價較高，購房者基於享受良好的售後服務和今後物業管理的考慮或是為了體現自己的實力、身份等，仍會欣然前往，而當購房者對推出房地產商品的開發公司不具信心時，一旦定價太低，購房者反而會懷疑其品質而不予信任。為什麼在同一個城市裡，物質條件（如交通、綠化、生活服務設施等硬條件）相當的一些小區，有的定價較高卻仍然賣得火爆，有的價位雖然較低，銷售卻冷冷清清，重要的一個原因就是顧客的感受。顧客的感受與推出該項房地產商品的開發商的社會信譽有關，也與該項房地產從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的關系。
依顧客感受而定價是大膽作風，難以確定定量的理論依據並進行定量計算，所以，盡管房地產和其他商品一樣，品牌信譽確實能影響甚至主導消費者的消費意願，但房地產的定價亦不能太離譜，若超過顧客所能忍受的價位，銷售反而不利了。
（四）加權點數定價法
預售房屋的定價，通常採用市價比較法，即前述的競爭價格定價法，分析擬推出經營房地產每平方米單價的合理行情，再根據面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例，並據以對不同房屋進行定價，稱為加權點數定價法。
樓層、朝向及面積等因素對價格的影響受消費習慣、心理經濟條件、社會風俗等多種因素制約，很難有一個統一的標准，因此運用該方法時，應當根據調查研究的情況而確定。不過一般遵循下列規律：
朝向差價：一般南北向較貴，東西向較便宜。
樓層差價：樓層價位高低，受建築物高度的影響。一般而言，高層建築中，一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建築則中間樓層較貴，越往上下價位越低。
選間差價：選間因三面採光，因而較其他單位為貴。
視野差價：臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴，面臨巷弄或採光較暗者，即使同一棟樓，同一樓層，也較便宜。
面積差價：一般情況下，辦公經營面積集中且達到一定規模或是住宅單元面積較大時價格可適當提高。
設計差價：屋內布局、大小公共設施的配置都會影響房屋價格，布局合理的單元住宅價格可適當提高，一宗房地產項目內某些特別差的單元，可能需要降價銷售。
（五）舊房定價方法
舊房因受到損耗的影響或是設計、布局等方面已經過時，在定價時，應考慮房屋的具體情況，可以根據附近新建房屋的交易價格，再根據擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。舊房如果因為修建年代的影響或其他因素的制約，存在設計及布局過時的情況，則應調低價格，舊房交易前，通常需要經過粉刷、整修，給人耳目一新的感覺，可以適當提高價格。

二、房地產定價策略
（一）價格折扣與折讓策略
1.現金折扣。購買者如能及時付現或提早付現，公司則給予現金折扣。房地產銷售中，一次性付款可以給予優惠就是這種策略的具體表現。這種策略可增加買方在付款方式上選擇的靈活性，同時賣方可降低發生呆賬的風險。
2.數量折扣。顧客大量購買時，則予以價格上的優待。這是公司薄利多銷原則的體現，可以縮短銷售周期，降低投資利息和經營成本，及早收回投資。但房屋價格高，金額巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓勵大量購買然後給予折扣的形式來銷售，因此，這里的」數量「則需要慎重確定。更多數量甚至整幢大樓的購買雖然不多見（有時會出現機構購買的情況），但一旦如此，通常可以通過談判獲得更高的折扣。
（二）單一價格與變動價格策略
單一價格即不二價，無論誰來購買都是同樣價格。若有折扣、優惠、贈品，則對每一顧客皆一視同仁。
變動價格則對每一顧客的成交價皆有所差異。這主要來自買賣雙方的討價還價，或者買方與賣方的特殊關系造成。房屋價格能達到不二價的公司很少，一般幾乎都是」變動價格「，盡管有時這種變動從單位價格來看可能並不高，但從總價來看，情況就不一樣了。
（三）」特價品「定價策略
使少數產品以非常廉價的姿態出現，來吸引消費者購買。所謂」特價品「在房屋營銷中往往只有一戶或少數幾戶，即所謂」廣告戶「，如廣告中常見的所謂」起價「××元。
（四）心理定價策略
傳統的心理定價策略亦稱奇數定價。根據心理學家對消費者購買心理之研究調查，同一件產品當標價49元時，不但銷量遠大於標價50元的產品，甚至還比標價48元的銷路還要好。這種策略也可能用於房地產定價。現代心理定價還有其他一些新的表現，如吉祥數字、吉祥門牌號定價策略，像每平方米1998元這類定價。
（五）非價格競爭策略
價格競爭是市場競爭的基本策略，但在房地產營銷中，也有在競爭中突破價格競爭而自主定價的策略，如在相鄰同檔次的項目中，一方不通過價格調整，而通過提供比競爭者更優惠的其他條件來競爭的情況，如提供良好的後期物業管理、較低的物業管理費等來吸引顧客。

三、房地產價格調整
（一）房地產價格調整類型
在房地產營銷過程中，基於市場情況的變化以及企業自身目標的調整，需要對房地產價格進行調整，其類型無非是降低價格或提高價格。
1.降低價格。當賣方面I臨銷售停滯不前、同業競爭極為激烈時，經常需要做降價的考慮。降價終將引起同業間的摩擦與價格戰，但卻是不得已而為之的。
降低價格的另一個原因是生產能力過剩，產量過多，資金佔用嚴重，而增加銷售力量、改進產品或其他營銷手段都無法達到銷售目標，從而造成資金周轉不靈，企業無法進一步擴大業務。於是一些房地產企業放棄」追隨領導者的定價「的做法，而採用」攻擊性定價「的方法，以便提高銷售量。
有時企業為了獲取市場佔有率，會主動降價，隨著市場佔有率的提高，生產成本又會因銷售量的增長而下降。
2.提高價格。提價會引起消費者及中間商的不滿，但有時在外部環境劇烈變化時，房地產企業為了生存也不得不提價。例如由於通貨膨脹，成本高漲，但生產率無法提高，許多企業不得不以提高價格的方式來確保利潤。提價雖然會招來顧客的抱怨，引起公司銷售人員的困擾，但如果運用得當，成功的提價會給公司增加利潤。
（二）房地產價格調整的方法
1.直接的價格調整。直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降。它給客戶的信息是最直觀明了的，一般來說，價格上調，是說明物有所值，買氣旺盛。對於這樣的正面消息，發展商是最希望客戶盡快了解的，所以往往是進行大張旗鼓的宣傳，並由此暗示今後價格上升的趨勢，以吸引更多的買家盡快入場。與此相反，價格下調，則說明產品有這樣或那樣的缺陷，不為買家所看好，或者是經濟低迷，整個市場不景氣。應該說，除非萬不得已，房地產發展商通常是不會直接宣布其樓盤價格下調的，而是通過其他方式間接讓客戶感受價格下挫的優惠，以維護其正面形象。
直接的價格調整有以下兩種方式。
（1）調整基價。基價的調整就是對一棟樓宇的計算價格進行上調或下降，因為基價是制定所有單元價格的計算基礎，所以，基價的調整便意味著所有單元的價格都一起參與調整。這樣的調整，每套單元的調整方向和調整幅度都是一致的，是產品對市場總體趨勢的統一應對。
（2）差價系數的調整。房地產實務中，通常是在基價的基礎上通過制定不同的差價系數來確定不同套、單元的價格，各套、單元價格則是由房屋基價加權所制定的差價系數而計算的。但每套、單元因為產品的差異性而為市場所接納的程度並不會和我們原先的預估相一致。在實際銷售中，有的原先預估不錯的實際上並不好賣，有的單元原先預估不好賣實際上卻好賣。
差價系數的調整就是根據實際銷售的具體情況，對原先所設定的差價體系進行修正，將好賣單元的差價系數再調高一點，不好賣單元的差價系數再調低一點，以均勻各種類型單元的銷售比例，適應市場對不同產品需求的強弱反應。
2.調整付款方式。付款方式本來就是房價在時間上的一種折讓，它對價格的調整是較為隱蔽的。分析付款方式的構成要件，可以發現，付款方式的付款時段的確定和劃分、每個付款時段的款項比例的分配、各種期限的貸款利息高低的影響是付款方式的三大要件，而付款方式對價格的調整也就是通過這三大要件的涮整來實現的。
（1）付款時間的調整：是指總的付款期限的減少或拉長，各個階段付款時間設定向前移或向後靠。
（2）付款比例的調整：是指各個階段的付款比例是前期高、後期低，還是付款比例的各個階段均衡分布，或者是各個階段付款比例的前期低、後期高。
（3）付款利息的調整：如」免息供樓「、」首期零付款「等策略實際上是利息調整的例子。

5. 房地產住宅定價有幾種方法如何定價

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6. 房地產價格評估的方法有哪些

1、成本法 (1)成本積演算法,即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。 (2)重置成本法,它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算,然後考慮資金的利息並計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價,然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率,二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
2、市場比較法 挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較,對各個因素進行指數量化,通過准確的指數對比調整,得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,並且估價結果較為准確。
3、剩餘法 房地產總價知道或者可以測算出來時,因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值,因此測算出土地使用權價值或房產價值,用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
4、收益法 不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同,根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
5、假設開發法 對於一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發完畢後的市場價值,然後扣除剩餘開發任務的正常投入,即得出待估房地產價值的方法。
6、基準地價法 針對到某一地塊的土地使用權價值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準地價,進行一般因素、區域因素、個別因素的調整,最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價法 土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關系,對於同一街區,土地的價值具備相對的穩定性,如果知道該街區土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

7. 房地產估價的方法主要有哪些

1、成本法
(1)成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
3、剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
4、收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。
5、假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
6、基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。