房地產老項目出租房屋如何納稅

① 老的不動產租賃 新簽了合同 還適用增值稅簡易徵收嗎

出租不動產五種應稅行為，可選簡易計稅
從稅制適用而言，一般納稅人不動產租賃服務。適用增值稅稅率為11%，其進項稅額可以抵扣。而小規模納稅人適用增值稅徵收率，其進項稅額不可以抵扣。簡易徵收適用5%的徵收率，而實際徵收率會小於5%，因為在征稅時房租等內容會剔除掉含稅的成分，這樣就使得增值稅徵收的稅費要低於5%，從而達到節稅效果。
1.一般納稅人將2016年4月30日之前承租的不動產對外轉租的，可選擇簡易計稅辦法計稅;一般納稅人承租方的租賃合同簽訂日期在營改增試點前的，轉租業務可選擇簡易計稅方法，轉租不動產按照納稅人出租不動產繳納增值稅。
2.房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。
3.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。
4.2016年4月30日前開工建設的在建工程，完工後用於出租，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。
5.房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的徵收率計算應納稅額。
利用非應稅項目
增值稅非應稅項目，是指提供非增值稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產和不動產在建工程。增值稅的非應稅項目，指的是不交增值稅的項目。非應稅項目是一個相對的概念，對於增值稅來說，非應稅項目指的是不交增值稅的項目。非應稅項目是指對某一稅種來說不需要繳納的項目，即不屬於該稅種的征稅范圍的項目，而不是減稅或免稅的項目。比如，《關於體育場館房地產稅和城鎮土地使用稅政策的通知》第二條規定，經費自理事業單位、體育社會團體、體育基金會、體育類民辦非企業單位擁有並運營管理的體育場館，同時符合下列條件的，其用於體育活動的房產、土地，免徵房產稅和城鎮土地使用稅：向社會開放，用於滿足公眾體育活動需要;體育場館取得的收入主要用於場館的維護、管理和事業發展;擁有體育場館的體育社會團體、體育基金會及體育類民辦非企業單位，除當年新設立或登記的以外，前一年度登記管理機關的檢查結論為「合格」。
納稅人對特殊情況可以減免稅的項目應當及時提出申優惠，符合條件的用於體育活動的房產，可以免徵房產稅 和城鎮土地使用稅。
分別核算應稅與非應稅項目
按照房產余值計稅的情況下，不構成應稅房產的部分盡量分開核算，不計入納稅基數。
納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。從值計稅的情況下，計稅房產原值包括房產、土地的價值，不構成房產的建築、佔用的土地，也就不計算房產稅。
具體操作時，需注意將應稅項目、非應稅項目獨立核算，應稅項目，應按規定計入納稅，避免滯納金、罰款;非應稅項目不計算房產稅，避免多繳稅。對於常見不構成房產的非應稅項目，計算房產稅時應注意剔除。
不構成房產的項目通常包括：獨立於房屋之外的建築物，如：圍牆、道路、綠化、景觀、停車場、露天游泳池、噴水池等;可隨意移動的或獨立於房屋之外的各種設備、軟體系統，如：室外消火栓、室外給排水設施，計算機網路系統等;不屬於房產原值的工程部分的費用，如：相關的設計費、檢測費等;房產進行評估增值的，仍按照歷史成本即調整前的房屋原價計算繳納房產稅;特殊土地價值：非應稅房產分攤的土地價值、劃撥取得的土地、租地建房的土地租金。
分別核算兼營行為
納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者徵收率的，應當分別核算適用不同稅率或者徵收率的銷售額;未分別核算的，從高適用稅率。
納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。
試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者徵收率的，應當分別核算適用不同稅率或者徵收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者徵收率：兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率;兼有不同徵收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用徵收率;兼有不同稅率和徵收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。
兼營行為的納稅人銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產之間沒有因果關系和內在聯系，兼營應視為多項應稅行為。根據稅法規定，兼營應分別核算適用不同稅率或者徵收率的銷售額，未分別核算的，從高適用稅率或徵收率。
因此，企業發生兼營行為的，應分別核算適用不同稅率或者徵收率應稅行為的銷售額，避免被從高適用稅率或者徵收率。對於不動產租賃服務企業來說，應從核算系統、定價機制及合同文本等方面入手，將不動產租賃服務與其他應稅行為分開核算。
分清房屋出租與建築物出租
房產稅的征稅對象是房屋，房屋是指有屋面和圍護結構(有牆或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲存物資的場所。
獨立於房屋之外的建築物，例如圍牆、煙囪、水塔、變電塔、油池油櫃、酒窖菜窖、酒精池、磚瓦廠灰窖以及各種油罐等均不屬於房產，不徵收房產稅。
出租人在簽訂房產出租合同時，對出租標的物中不屬於房產的部分應單獨標明，這樣可以達到少繳房產稅的目的。
例如，出租人既出租房屋也出租機器設備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，只需就房屋租賃價款部分按12%繳納房產稅即可。企業實事求是地對價款進行劃分，是合理的納稅籌劃行為，不存在稅收風險。
但是，出租人從少繳房產稅的目的出發，刻意提高非房屋出租的價款，壓低房屋出租的價款的，則存在納稅風險。
對此，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的，地方稅務機關可以核定最低租金計稅價格，此時，企業必須按照地稅機關的最低租金計稅價格繳納房產稅。

② 房屋老項目適用稅率5%的政策依據是

1、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2、一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3、一般納稅人銷售其2016年5月1日後取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4、一般納稅人銷售其2016年5月1日後自建的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(2)房地產老項目出租房屋如何納稅擴展閱讀

不動產經營租賃服務。

1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的徵收率計算應納稅額。

納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2、公路經營企業中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的徵收率計算應納稅額。

試點前開工的高速公路，是指相關施工許可證明上註明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。

3、一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4、小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

5、其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的徵收率計算應納稅額。

6、個人出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。

③ 房地產企業出租自行開發的房地產項目應該如何預繳增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關再保險不動產回租賃和非學歷教答育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號）第二條規定，不動產經營租賃服務應按如下規定繳納增值稅：

1.房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產老項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

房地產開發企業中的一般納稅人，出租其2016年5月1日後自行開發的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產項目，應按照3%預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2.房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

④ 不動產租賃業老項目簡易增收稅率是多少

不動產租賃業老項目簡易增收稅率是5%

一、房地產企業銷售、出租不動產適用專的稅率均為屬11%。
二、小規模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業務，徵收率為5%。
三、境內的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。
從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規模納稅人適用增值稅徵收率，其進項稅額不可以抵扣。‍

⑤ 房地產企業將房屋出租如何繳企業所得稅

問：我公司是內資房地產開發企業，2005年開發的樓盤銷售至今，還剩下部分版開發產品未售出。我公司將這些權未售出的房屋對外出租用於經營，收取租金。請問房地產開發企業將未售出的開發產品出租應如何繳納企業所得稅？如果我公司將出租的開發產品再進行銷售，應如何繳納企業所得稅？答：《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）第二條規定：「開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。」 因此，你公司將未出售的開發產品用於出租，應對租賃期間取得的租金收入確認收入繳納企業所得稅。將出租的開發產品再進行出售的，應區分是否「將開發產品轉作固定資產」，根據上述規定分別按「銷售固定資產」和「銷售開發產品」確認收入並繳納企業所得稅。

⑥ 房地產老項目適用一般計稅方法如何繳納增值稅

國稅總局抄2016第18號公告：第十襲一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
財稅〔2018〕32號：一、納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調整為16%、10%。

⑦ 房地產開發企業出租房屋的租金收入怎樣繳納增值稅

房地產開發企業出租房屋計稅：
一、增值稅一般納稅人企業：
（一）一般納稅人回出租其2016年4月30日前取得的不答動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。
（二）一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的不動產，適用一般計稅方法，按11%計稅。
二、增值稅小規模納稅人企業：
（一）單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的徵收率計算應納稅額。

⑧ 出租房屋的房產稅應該怎麼處理

一、根據《財政部稅務總局關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（（1986）財稅地字第8號）規定：「十二、關於個人的房產用於出租的，應否徵收房產稅？個人出租的房產，不分用途，均應徵收房產稅。

二、根據《財政部國家稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定：「支持住房租賃市場發展的稅收政策；對個人出租住房，不區分用途，在3％稅率的基礎上減半徵收營業稅，按4％的稅率徵收房產稅，免徵城鎮土地使用稅。」

三、根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發〔1986〕90號）第二條規定：「房產稅由產權人繳納。產權屬於全民的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

四、房產稅的稅率，按照房產租金收入計算繳納的，年稅率為12％。

對個人出租住房的稅收政策對個人取得月租金收入不足20000元的，按4％稅率徵收房產稅，按0．5％徵收率徵收個人所得稅。對個人取得月租金收入超過20000元的，按4％稅率徵收房產稅，按1．5％稅率徵收營業稅並按規定徵收附加稅、費，按0．5％徵收率徵收個人所得稅。

因為每一個地方對於租房的條件都是不一樣的，所以在租房子之前，不僅要了解房產稅，而且還要了解其他各方面的詳細問題，這樣租房子的時候才會更加的放心，因為每一個地方對房產稅的要求不一樣，所以以當地為主。

(8)房地產老項目出租房屋如何納稅擴展閱讀：

出租房屋的房產稅

1、房產稅的稅率按照規定，房產稅採用比例稅率、從價計征。實行從價計征的，稅率為1．2％；從租計征的稅率為12％。

2、房產稅的計稅依據房產稅的計稅依據有兩種：房產的計稅余值和房產租金收入。

房產的計稅余值按稅法規定，對於企業自用房產，應以房產的計稅余值為計稅依據。所謂房產的計稅余值，是指房產原值一次減除10％至30％的自然損耗等因素後的余額。

租金收入按照規定，對於企業出租的房產，應以房產租金收入為房產稅的計稅依據，對於以勞務或其它形式作為報酬抵付房租收入的，應當根據當地同類房產的租金水平，確定一個標准租金，按規定計征房產稅。

3、房產稅的計算方法根據稅法規定，房產稅的計算方法有以下兩種：

按房產原值一次減除30％後的余值計算。其計算公式為：年應納稅額＝房產賬面原值×（1－30％）×1．2％；

按租金收入計算，其計算公式為：年應納稅額＝年租金收入×適用稅率（l2％）以上方法是按年計征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應納稅額除以2；

⑨ 企業出租房屋如何繳納房產稅

根據《房產稅暫行條例》的規定，
房產稅以城市、縣城、建制鎮內和工礦區的房屋產容權所有人為納稅義務人。企業對外出租房屋，應按規定繳納房產稅。
【納稅事項】：擁有房屋產權，房屋對外出租
【計稅依據】：企業出租房屋向對方收取租金收入。
【稅率】：12％
【納稅義務發生時間】：企業出租房產，自交付出租房產之次月起計征房產稅；房地產開發企業出租本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。
【納稅期限】：房產稅按年徵收，分期繳納。具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。
【納稅地點】：企業應向房屋所在地稅務機關申報、繳納稅款。
【減免事項】：
（1）對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不徵收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定徵收房產稅。
（2）對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房，暫免徵收房產稅。

⑩ 房屋租賃稅是5%還是11%，出租不動產如何繳納增值稅

出租不動產應區分一般納稅人、小規模納稅人、其他個人，具體規定如下：

1. 一般納內稅人出租不動容產

   增值稅一般納稅人出租不動產，如果其不動產為2016年5月1日以後取得，或雖然是2016年4月30前取得但其自願選擇一般計稅方法的稅率11%。如果一般納稅人出租的不動產系2016年4月30日前取得，選擇簡易計稅辦法徵收率為5%。

2. 小規模納稅人出租不動產

   小規模納稅人出租不動產適用5%徵收率。

3. 個體工商戶出租住房

   個體工商戶出租住房，徵收率5%但減按1.5%。

4. 個人出租不動產

   個人出租的非住房（指用於生產經營用）徵收率5%；

   個人出租住房徵收率5%減按1.5%。

拓展資料：

不動產，是指不能移動或者移動後會引起性質、形狀改變的財產，包括建築物、構築物等。建築物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構築物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

營改增以後，出租房屋稅率