施工許可證。。。要辦施工許可證就要有國有土地證，建設規劃許可證，工程規劃許可證。。。太多太多了。。還要去上上下下打點。。。
2. 房地產前期開發流程要詳細的、
給你復制一篇很有用的文章吧。 字數太多，我發個地址，你去我QQ空間看詳細的吧。http://user.qzone.qq.com/25030613?ptlang=2052 中華人民共和國城鄉規劃法將於明年1月1日實施，作為曾經的房地產管理部門的小混混以及現在的下海流浪人員，我看了其中與房地產開發報建有...關的內容，有些感慨，在這里講一講。 涉及房地產管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪裡就講到哪裡吧。下面基本上是按照報建的先後順序來說。 1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段 土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先後順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背後的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。 恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建築密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。 一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之後，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。 但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然後給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然後受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。 我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之後才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什麼可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景裡面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。 不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。 新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。 以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同後，建設單位應當持建設項目的批准、核准、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。 希望在我日後的職業生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規劃部門死磨硬泡，阿門。 2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質 這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬於交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬於交易。再次強調：不屬於交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完後再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什麼法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。 再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什麼。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什麼角度來管理的。反正現在各地由於市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什麼材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先後關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基於加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎麼在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然後讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。總之我自己一看到這些手續，頭就痛得厲害。 房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什麼專業資質任職什麼公司。現在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。 下一篇開始講正式的規劃報建：總平面審查階段。 3、總平面審查階段 這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫「修建性詳細規劃審查」。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建築物都是怎麼排的，每棟單體建築有多高，有多大，各棟單體建築之間怎麼間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建築密度是多少，進出小區的道路怎麼安排，是不是符合消防規范，等等等等，這些東西都是非常的專業啊專業。 在這里我要舉例說明一下，比如建築密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建築物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建築物，那麼建築密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什麼爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建築佔地裡面，有2000平方米是一個大型的架空平台，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建築基底？你之所以限制我的建築密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建築密度裡面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建築密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以鑽營。 再舉個例子，容積率，總建築面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用
3. 請問房地產企業有一個項目開始啟動會計應該做些什麼事務呢科目應該設些什麼呢注意什麼呢
成本測算、融資
4. 房地產開發公司成立後的第一個項目。我們應該注意哪些事項。如何操作
開發速度要快，加快資金回籠速度，若資金緊張應特別注意成本控制問題，市場推廣應大而准，市場定位要細，准確抓住目標客戶，最重要注意口碑！
5. 房地產開發項目中前期工作有哪些要做
1、施工前期工作
進場之前應組織參與本工程的項目部成員及各工種的隊長內進行圖紙會審和施工方案容會審，針對該工程的特點以及施工中可能會出現的問題，在施工前給予充分的考慮。
在開工令下達之前就要安排部分人員進入現場開展前期工作，要提前組織好施工人員和運輸車輛，安排好材料運輸線路，並協調好與交通、城管等相關部門的事宜，使施工工作盡快的全面開展起來。
進場後，首先安排好施工臨時設施，電工組將在業主指定的分箱下安裝電箱及電表，並由專人定時看管，節約用電。各個工種要求用電時由專職人員進行接插分配，每天上、下班由專職人員關電閘，做到萬無一失。
具體將做好以下幾點內容：
1.1成立組織機構，配備強有力的管理人員
1.2建立工程施工管理網路
1.3組織有關人員進行圖紙會審
1.4編制好施工材料綜合計劃
1.5做好技術交底工作
1.6搞好施工現場的布置，做好設備進場計劃
1.7編制好施工進度計劃
1.8確定施工程序、主要分項工程及工藝流程
1.9做好勞動定額用工，工程匯總
1.10做好資金使用計劃
6. 房地產對新項目測算應該怎麼進行
房地產項目測算是一個很復雜的事情，不是單純的一個問題，要根據企業性質、版項目所處地理環境、管理權人員綜合能力等來進行，一般就是成本和收益關系，但過程中成本項就包含了土地、施工、管理費用等相關項目，收益與定價、銷售速度、稅收籌劃等很多方面有關系，是很專業的東西。若要真正的得到一個較好的專業測算，可能需要真正的貨幣報酬，一般人是不會輕易告訴你的，因為它涉及到商業秘密。
7. 如何做好房地產開發項目
引入專業智囊團，比如說，我們就是專業的納稅籌劃團隊，省下的就等於創造的。
8. 求助，房地產開發流程，前期准備工作應該怎麼做
1. 計劃管理在房地產開發中的地位和作用-----案例：萬科成立計劃管理委員會的目的和作用
1.2. 中國房地產企業計劃管理的現狀和存在的問題剖析
1.3. 計劃管理的定義和概念
1.4. 加強計劃管理的目的
第二章 房地產公司的計劃管理框架
2.1. 房地產企業計劃管理框架--案例：萬科三級計劃體系詳解
2.2. 如何建立計劃管理平台--案例：萬科計劃管理平台「一台五管」介紹
a) 計劃開發管理
b) 計劃編制管理
c) 計劃動態管理
d) 計劃信息管理
e) 計劃組織管理
2.3. 房地產企業計劃管理關系圖-----案例：萬科計劃管理概括總圖解析
第三章 房地產企業計劃管理的流程---案例：萬科計劃編制流程的「兩段八步法」
3.1. 房地產項目計劃的定義階段
3.1.1. 分析環境，尋找計劃限制
3.1.2. 描述項目，項目干係人理解項目的方向
3.1.3. 制定目標，項目干係人理解項目的性能和功能，以及驗收標准
3.1.4. 分解工作，明確每個部門和干係人的職責和工作要求
3.2. 計劃的編制階段
3.2.1. 核算資源，
3.2.2. 分配職責，
3.2.3. 落實工作，
3.2.4. 控制風險
3.3. 房地產開發計劃編制主要內容---案例：萬科計劃中不可缺的「八章節」詳解
3.4. 房地產企業計劃管理的「三要素」
3.5. 房地產企業計劃管理的基本流程---案例：萬科針對一般項目、加速項目、境外合作項目不同計劃流程的解析
第四章 如何編制房地產企業三年經營計劃
4.1. 三年經營計劃編制的流程------案例：萬科如何學習惠普創立了房地行業三年計劃編制工具—POM：流程管理
4.2. POM的主要流程和要點介紹
4.2.1. 明確企業的宗旨和目標
4.2.2. 建立企業的發展願景
4.2.3. 制定企業的計劃
4.2.4. 行動和改進
4.3. 萬科的「戰略規劃七步法」制定三年規劃詳解
4.4. 房地產企業三年計劃的章節和內容---案例：萬科三年計劃解析
4.4.1. 如何設置企業三年經營的財務方面指標
4.4.2. 如何設置企業三年經營的業務指標
4.4.3. 如何設置企業三年經營的客戶緯度指標
4.4.4. 如何設置企業三年經營的內部管理指標
第五章 如何編制房地產企業的項目計劃
5.1. 房地產項目應該包含的主要計劃---案例：萬科每個項目必須變質的「七項2級計劃」解析
5.2. 企業如何編制土地儲備計劃---案例：中海、萬科如何設置合理的土地准備量
5.3. 企業如何編制項目運營計劃---案例：宏觀調控中運營計劃編制的注意事項，美國房地產企業如何應對金融危機
5.3.1. 經營計劃的內容---案例：萬科經營計劃中十項核心內容介紹
5.3.2. 標桿企業經營計劃的示範文本剖析
5.4. 企業如何編制項目資金計劃---案例：萬科提出「均好中加速」的目的
5.5. 如何編制項目控制計劃----案例：萬科核心歷程碑節點介紹
5.6. 如何編制人力資源規劃---案例：萬科為何提出項目發展中人力資源一票否決制
5.7. 如何編制項目目標計劃---案例：萬科、中海目標成本指導書解析
5.8. 如何編制項目營銷費用預算計劃
第六章 如何編制部門的職能計劃和項目的操作計劃
6.1. 部門職能計劃的編制方法
6.2. 如何編制項目的作業計劃--案例：萬科、中海項目作業計劃解析
6.2.1. 設計計劃的編制說明
6.2.2. 采購計劃的編制說明
6.2.3. 施工計劃的編制說明
6.2.4. 營銷計劃的編制說明
6.3. 專項計劃的編制方法
6.3.1. 開盤專項計劃的編制---案例：萬科、中海項目開盤計劃解析
6.3.2. 入伙專項計劃的編制---案例：萬科入伙計劃講解
6.3.3. 結算專項計劃的編制
第七章 房地產企業計劃執行與反饋
7.1. 計劃控制部門的職能---案例：萬科計劃管理部門的設置思想分析
7.2. 計劃控制的核心目標---案例：萬科如何通過計劃管理辦法控制項目公司
7.3. 計劃控制和反饋的流程---案例：萬科「計劃控制三部曲」解析
7.4. 計劃執行的績效評估---案例：萬科「計劃績效評估全能公式」解析
7.5. 業務計劃的監控方法---案例：萬科「計劃管理信息平台」介紹
7.6. 職能計劃的監控方法
第八章 房地產企業建立企業計劃管理體系的注意的事項
8.1. 全員、全過程規劃計劃管理體系
8.2. 規范化是計劃管理的基礎
8.3. 通過績效管理建立計劃管理運營和監控
8.4. 通過多種手段提升計劃管理效率
8.5. 計劃管理信息化搭建