政府如何房地產

㈠ 中國房地產政府怎樣扶持

國家政府和各地級政府紛紛講房地產作為支柱產業看待，而土地的拍賣和房地產建設又確實對專中國的經濟起屬到了巨大的推動作用。整個國家的推動，房地產行業在中國成為尾大不掉的存在。房價虛高不下，不僅是土地價格飛漲的原因，而且後面還有銀行的扶持。如果房價下降，政府和銀行就會受到重創，中國經濟動盪。

㈡ 如何規范地方政府房地產政策的執行行為

一、各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責

(一)統一思想，提高認識。住房問題關系國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利於經濟社會協調發展。各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，採取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。

(二)建立考核問責機制。穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。住房城鄉建設部、監察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監督檢查，建立約談、巡查和問責制度。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。

解讀：建立考核問責機制是「新國十條」一大亮點

南京工業大學房地產系副主任吳翔華表示，這是國務院很有章法的一記「組合拳」。建立考核問責機制是這次「國十條」的一個重要亮點，之前國務院發通知，要求地方政府執行，現在要對地方政府問責。"亂市"就得用重典！」合富輝煌集團首席分析師龍斌表示，嚴厲的調控政策必須有「考核問責機制」的配合，問責制去年年底就已經出台，這是對此前歷次宏觀調控的經驗教訓總結。首次將問責機制提到文件的「第二條」，並且讓監察部介入，嚴厲強調：「對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。」這意味著，維護房價穩定已經被納入黨紀國法的考核體系，堵了地方官員在遏制高房價上僥幸和綏靖的退路。

二、堅決抑制不合理住房需求

(三)實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標准。

要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執行。

解讀：主要針對投機性購房 會加速樓市降溫

合富輝煌集團首席分析師龍斌認為，目前出台的三套房政策還沒有相關細則的界定，銀行的操作空間大，可以根據自身的信貸額度、風險評估做出具體規定。今年以來，銀行業在信貸規模上已經有所收縮，不會再出現以前那樣超大規模的放貸情況。這個規定主要針對投機性購房，總體而言，三套房政策對供應量比較緊張的城市樓價有很好的導向作用。

「對於北京樓市來說，無疑是突如其來的一股"寒流"，有可能會將樓市帶入又一個冬天」，中經聯盟秘書長陳雲峰認為，此次調控重點直指投資和投機性購房，嚴控第三套及以上住房貸款以及外地購房貸款，無疑對炒房有非常大的打擊效力。「一般來說，第二套房還有可能是改善性需求，但是第三套房基本上都是投資需求」，陳雲峰說，如果說提高首付是「限制令」的話，那麼對第三套房不放貸基本上就是「封殺令」了。限制外地人購房貸款，進一步縮小了需求范圍， 會加速樓市降溫。 (四)發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的徵收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。

解讀：開征房產稅要遵循「不都收，分等級」的原則

由於我國房地產市場起步較晚，理論與實踐經驗不足，在房地產市場發展的過程中產生了一些問題，這就需要我們運用各種政策手段加以規范、引導。稅收作為政府的一項重要的政策工具與房地產行業的發展具有較強的相關性，因此運用稅收政策來促進我國房地產市場的發展成為理論界的共識。中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰呼籲，即使開征房產稅，也一定要遵循「不都收，分等級」的原則，這樣才能更好地體現 「差異化住房政策」的思路。

三、增加住房有效供給

(五)增加居住用地有效供應。國土資源部要指導督促各地及時制定並公布以住房為主的房地產供地計劃，並切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，要優先安排用於普通住房建設。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索「綜合評標」、「一次競價」、「雙向競價」等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

解讀：國家對民生保障房產項目的開發會給予更多的優惠政策

在增加住房有效供給方面，國務院提出了增加居住用地有效供應，包括對房價上漲過快的城市，增加居住用地的供應總量，依法加快處置閑置房地產用地，盡快形成有效供應，給市場以信心。海南知名經濟學者王毅武教授王毅武說，「從這一條要求可以看出，國家對民生保障房產項目的開發，會給予更多的優惠政策。」

(六)調整住房供應結構。各地要盡快編制和公布住房建設規劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。住房城鄉建設部門要加快對普通商品住房的規劃、開工建設和預銷售審批，盡快形成有效供應。保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%，並優先保證供應。城鄉規劃、房地產主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規定落實到位。房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。

解讀：將改變當前土地市場價高者得現狀

鄧宏乾教授認為，再次強調土地供應的「70%」，將確保市場上普通住房的有效供應，緩解房價上漲壓力。探索新的土地出讓方式，則將改變當前土地市場價高者得、助推房價上漲的現狀。這一系列措施實施，將讓火熱的樓市「退燒」。

海南房地產業資深人士汪志軍表示，雖然硬性要求保障性住房等的開發比例，其主旨意圖是好的，想盡可能多地解決百姓住房問題，然而這一比例如何界定，仍存在「因地制宜」的問題。拿海南這個經濟薄弱的省來說，旅遊產業及相前配套產業是本省的主導產業之一，也是地區經濟收入的主要來源之一，如果過多削弱旅遊地產等產業的開發比例，會影響經濟收益，進而可能會影響投入到保障性住房等安居工程上的資金總量。

四、加快保障性安居工程建設

(七)確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。住房城鄉建設部、發展改革委、財政部等有關部門要盡快下達年度計劃及中央補助資金。住房城鄉建設部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標責任書，落實工作責任。地方人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠等政策，確保完成計劃任務。按照政府組織、社會參與的原則，加快發展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當方式給予資金支持。國有房地產企業應積極參與保障性住房建設和棚戶區改造。住房城鄉建設部要會同有關部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設規劃(包括各類棚戶區建設、政策性住房建設)，並在2010年7月底前向全社會公布。

解讀：加快保障房安居工程建設讓老百姓保持信心

武漢理工大學潘辰教授分析，加大保障性住房建設，解決低收入人群住房問題，是增加市場供應的有效措施，將起到穩定房價的作用。「這是一個強制性的要求，目的就是要確保各地安居工程建設必須到位。」王毅武認為，過去一年中，由於種種原因，一些地區的保障性住房、棚戶區改造住房沒能及時「達標」，因此在該要求中，明確了這一硬性規定，旨在維護政府的公信力，繼續讓老百姓保持信心。

五、加強市場監管

(八)加強對房地產開發企業購地和融資的監管。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，並限制有違法違規行為的企業新購置土地。房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務。國有資產和金融監管部門要加大查處力度。商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸後管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批准其上市、再融資和重大資產重組。

(九)加大交易秩序監管力度。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。住房城鄉建設部門要對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格，對存在違法違規行為的要追究相關人員的責任。住房城鄉建設部門要會同有關部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規范發展租賃市場供范垛既艹煥訛唯番瀝。

各省(區、市)人民政府要對本地區房地產開發企業經營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規行為，檢查處理結果要於2010年6月底之前報國務院。住房城鄉建設部要會同有關部門組織抽查，確保檢查工作取得實效。

解讀：加強監管將加大打擊力度

王毅武表示，該要求旨在嚴打開發商「趁亂打劫」式的開發和盈利。潘辰教授表示，今年樓市重歸火爆之後，捂盤惜售等有所抬頭，加大打擊力度，增加信息透明度，可防止房價不正常上漲。王毅武指出，這或許是中央針對一些地區政府存在「打自己小算盤」的情況，再次作出的明確要求，旨在要求各級地方政府，尤其是一些房價過快上漲的地區政府，必須拿出行之有效的手段加以調控。

(十)完善房地產市場信息披露制度。各地要及時向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃。住房城鄉建設部要加快個人住房信息系統的建設。統計部門要研究發布能夠反映不同區位、不同類型住房價格變動的信息。

解讀：個人跨區域的購房信息將得到有效監管與披露

值得注意的是，「國十條」要求住建部加快個人住房信息系統的建設。這意味著，個人跨區域購房行為將得到有效監控。可視為對異地炒房不予貸款的補充， 個人跨區域的購房信息將得到有效監管與披露。

㈢ 如何提高政府調控房地產市場能力

一、加大普通住宅用地供應，優先安排保障性住房用地
確保完成年初制定的住宅用地供應計劃。對今年400公頃商品住宅用地和350公頃保障房用地計劃，尚未完成的要落實供地時間表，今年住宅用地供應規模在前五年平均供應量的基礎上增加10%。進一步優化供應結構，切實加大中低價位、中小戶型住房用地供應規模，對保障性住房用地做到應保盡保，尤其要確保城中村、危舊房改造安置房和公共租賃住房用地的供應。同時，提高郊區和新區住宅用地的供應佔比，引導人口有效分流，形成人口合理布局。
二、加大土地供後監管力度，探索新的土地供應方式
繼續加大土地供後跟蹤監管力度，建立房地產用地開竣工申報制度和土地利用動態巡查機制。對未按期開工、竣工的項目加強監管。對已構成閑置土地的，加大調查認定和處置力度。對於可能形成高總價、高單價的地塊，研究採取「競地價、競配建」，「競地價、競保障房資金」等方式，保持地價平穩。
三、進一步執行差別化的住房信貸政策
嚴格實施差別化住房信貸政策，堅決抑制投機投資性購房需求。繼續支持首套購房需求，落實好首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策；從嚴執行第二套房的信貸政策，對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，中國人民銀行南京分行在國家統一信貸政策基礎上，進一步提高第二套住房貸款的首付比例；強化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的貸款人違規發放貸款。
四、嚴格執行商品住房明碼標價制度，引導企業合理定價
加強對價格的引導，指導企業合理定價，對預售方案報價過高且不接受物價、住建部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，暫不核發預售許可證書。嚴格執行商品住房明碼標價相關規定，實行「一價清」制度，並按規定要求進行公示。
五、加強市場行為監管，規范市場銷售秩序
進一步嚴格落實限購政策，嚴格執行購房實名制度及購房資格查驗制度。對於教唆、協助購房人偽造證明、騙取購房資格的違規行為一經查實，將嚴肅查處。加快企業推盤進度，採取「有促有穩」的政策，尤其要加快對中低價位、中小戶型產品的審批，形成市場的有效供應。商品房預售款（含定金）須全部存入預售款監管專用賬戶，且僅用於後續工程建設，不得挪作他用。
六、加大保障性住房建設力度，優化供應結構體系
加大保障性限價房和租賃性保障房建設力度，力爭到十二五末建成各類保障性住房2000萬平方米。加快完善政府集中建設保障房片區的教育、交通、醫療等公共配套設施，切實提高入住居民生活滿意度。不斷優化保障房源供應結構體系，逐步推進經濟適用住房、公共租賃住房、廉租住房三類房源並軌。建立健全保障房准入、使用、退出等規章制度和運行機制，從制度上防範和有效治理非法佔有保障性住房行為，實現公共資源公平善用。
七、加大保障性限價住房供應，逐步解決城市中低收入家庭、新就業大學生等住房困難問題
充分發揮保障性限價住房對於解決房地產市場自住型剛性需求的「調節器」作用。2013年12月份推出3000套現房公開發售，增加市場供給，加大金融政策的支持。適時調整政策保障范圍，有效緩解城市中低收入家庭、新就業大學生等住房困難，基本實現應保盡保。
八、建立各部門分工協調機制，完善住房供應體系
加大保障性住房的政策受益面，有效緩解中低收入居民的居住困難，全面覆蓋「低端有保障、中端有支持、高端有市場」的三個梯度住房消費需求。到「十二五」末，逐步形成公共租賃住房、保障性限價房、商品住房協調發展的住房供應體系，實現「住有所居」的奮斗目標。住建、國土、規劃、財政等部門及各區政府既要分工負責，又要統籌協調，加快推進保障性住房的建設，適當加大土地、財政對保障性住房的投入力度，加強房地產市場的調控監管，建立統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系。

㈣ 政府是如何調控房地產市場的

兄弟是中國人不
調控這么猛烈還問啊

㈤ 政府應如何規范房地產市場行為

為保證房地產市場宏觀調控的有效實施，一般採用經濟手段、行政手段、法律手段和政策方法四種。

1、經濟手段

即通過運用價格、稅收、利率等經濟杠桿，來充分調控房地產市場的運行和發展，以經濟刺激來引導人們的經濟活動。

2、行政手段

即通過國家和政府部門的行政權，通過行政管理的手段對房地產市場進行宏觀調控。例如，制定房地產市場發展規劃，以控制房地產市場的發展方向;通過規定房地產市場主體的資格、活動原則、經營范圍、權力和義務來控制房地產管理企業的經營活動。

3、法律手段

即通過房地產立法和房地產執法對房地產市場進行宏觀調控。通過制定各種房地產法律法規來規范我們的經營，保護合法經營，打擊非法經營，維護房地產市場的正常運行。

4、政策的方法

房地產市場宏觀調控的政策方法，是指國家通過制定和組織實施促進房地產市場發展的若干政策，對房地產市場進行宏觀調控。該方法具有適應性強、針對性強、易於取得較好的效果等特點。

(5)政府如何房地產擴展閱讀：

黨的十六大以來，按照黨中央、國務院的決策部署，保障性安居工程建設取得重大進展，困難群眾基本安居問題得到解決。不斷完善房地產市場，滿足人民多層次住房需求；同時，繼續統籌城鄉發展，加大農村危房改造試點力度，改善農村困難群眾住房條件。

經過不斷探索和努力，城鄉住房建設和發展取得了顯著成效。堅持政府調控和市場調節的結合，加快改善住房系統、機制和政策適合中國國情，促進房地產市場的穩定健康發展，加快保障性住房的建設項目，進一步加強農村危舊房改造房屋，並努力確保城鄉居民獲得住房。

㈥ 政府怎麼干預房地產的阿

宏觀調控
定義:國家對國民經濟總量進行的調節與控制。是保證社會再生產協調發展的必要條件，也是社會主義國家管理經濟的重要職能。在中國，宏觀調控的主要任務是：保持經濟總量平衡，抑制通貨膨脹，促進重大經濟結構優化，實現經濟穩定增長。宏觀調控主要運用價格、稅收、信貸、匯率等經濟手段和法律手段。

什麼叫宏觀調控？經濟學家理解這個詞就是宏觀經濟政策。但實際應用上，它的含義是模糊的。上世紀八十年代，有經濟研究部門叫宏觀調節部，表明在當時的經濟形勢下對宏觀調節還有一點敬畏，後來改稱了「宏觀調控」，好像我們對經濟的控制越來越加強了。宏觀調控最近一段時間又演變為一個長期的宏觀經濟政策，在任何時候都要存在。這種提法把「宏觀調控」的意思模糊了，因為宏觀經濟政策在經濟學上就是短期的。

（1）宏觀調控是指政府對宏觀經濟運行進行干預和調節，以達到一定的目標。

（2）我國宏觀經濟調控的主要目標是：

第一，促進經濟增長。經濟增長是經濟和社會發展的基礎。持續快速的經濟增長是實現國家長遠戰略目標的首要條件，也是提高人民生活水平的首要條件。因此，促進經濟增長是宏觀調控的最重要的目標。促進經濟增長是在調節社會總供給與社會總需求的關系中實現的。因此，為了促進經濟增長，政府必須調節社會總供給與社會總需求的關系，使之達到基本平衡。

第二，增加就業。就業是民生之本，是人民群眾改善生活的基本前提和基本途徑。就業的情況如何，關繫到人民群眾的切身利益，關繫到改革發展穩定的大局，關繫到全面建設小康社會的宏偉目標，關繫到實現全體人民的共同富裕。促進充分就業是我國政府的責任。我國面臨嚴峻的就業形勢，一方面勞動供給數量龐大，另一方面勞動力需求顯得有限。因此必須堅持實行促進就業的長期戰略和政策，長期將增加就業的宏觀調控目標落到實處，並嚴格控制人口和勞動力增長。就業的增加取決於經濟增長速度和經濟增長的就業彈性。要增加就業，首先要促進經濟持續快速增長，這是增加就業的基礎。同時還必須提高就業彈性。為了提高就業彈性，要積極發展勞動密集型產業、第三產業、中小企業、非公有制企業，要大力推進城鎮化，加快小城鎮建設。

第三，穩定物價。在市場經濟中，價格的波動是價格發揮調節作用的形式。但價格的大幅度波動對經濟生活是不利的。如果物價大幅上升和通貨膨脹，會刺激盲目投資，重復建設，片面追求數量擴張，經濟效益下降；如果物價下降和通貨緊縮，則會抑制投資，生產下降，失業增加。在社會主義市場經濟條件下，絕大多數商品和服務的價格由市場決定，但政府可以運用貨幣等經濟手段對價格進行調節，必要時也可以採用某些行政手段（如制止亂漲價、打擊價格欺詐），以保持價格的基本穩定，避免價格的大起大落。

第四，保持國際收支平衡。國際收支是指一個國家或地區與其他國家或地區之間由於各種交易所引起的貨幣收付或以貨幣表示的財產的轉移。

含義: 宏觀調控是國家運用計劃、法規、政策等手段，對經濟運行狀態和經濟關系進行干預和調整，把微觀經濟活動納入國民經濟宏觀發展軌道，及時糾正經濟運行中的偏離宏觀目標的傾向，以保證國民經濟的持續、快速、協調、健康發展

㈦ 中國政府如何用金融手段和稅收手段調控中國房地產市場

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目前國家也出政策公開參與炒房，讓房產稅轉嫁到租金，看來國家是要打擊沒房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏錢去買房。

最終轉嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現，房價繼續高漲，稅收增加，國家目的達到。政府轉嫁房產稅可暫時影響供求及保障矛盾，徵收房產稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出，但為了國家利益，老百姓犧牲一下個人利益吧。

一但房產稅改革後，政府最怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權，那國家麻煩就大了，呵呵。

重點：落實解決供求關系，很簡單的事情，不清楚為何政府要故意搞得特別復雜。

房產稅政策短期影響房價很難說，因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出台一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最後還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。

國家新政是「遏制房價過快上漲」。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。

有人去市場花100大洋買了一隻小豬認養10年，1年後長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再徵收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應採用何種形式徵收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否願這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。

漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。

在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什麼名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然願意交地產稅。中國也准備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府徵收？不可能。去找老百姓徵收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。

㈧ 政府怎樣調控房價

最近，住建部、國土資源部、財政部等多個部委，在近半個月的時間里，緊鑼密鼓地出台了若干房地產調控政策：從「營業稅徵收2改5」，到「國四條」，再到「拿地首付不低於50%」，從「5年內普通住房轉讓差額徵收營業稅」再到「督辦全國18宗房地產閑置土地」，調控之聲不絕於耳。 但是，相關調控措施可能適得其反，因為，這些措施不僅未能解決根本問題，還滋生出了新的問題——這也是被以往房地產調控後的效果證明了的，幾乎每次房地產調控過後， 房價 都會出現新一輪報復性上漲。 12月23日，在接受央視《今日觀察》采訪時，我提出了兩點建議（播出時只播了第一條）： 一是對現行分稅制進行調整。分稅制改革以後，地方政府的財權減少了，事權反而在增加。地方政府不僅要 發展 經濟，還要提供足夠的公共服務、公共產品，但它面臨著資金短缺的困擾。目前，地方政府基本上就是通過土地出讓金、房地產相關稅費收入來填補這個資金缺口的。所以說從利益驅動方面來看，地方政府是沒有任何動力去抑制 房價 的。道理非常簡單， 房價 上漲，才能拉動地價上漲，地價上漲，地方政府才能獲得更多的土地出讓收入。無論房地產調控措施多 么 嚴厲，最終都要靠地方政府來落實，由於受制於利益因素，地方政府在執行房地產調控 房價 只會陽奉陰違。因此，要從根源上來解決這一問題，必須對分稅制進行調整，增加地方政府的財政收入，只有在它的財權得到保障的情況下，才可能真正地落實抑制 房價 上漲的措施。 二是改變現行的官員政績考核標准。現在主要以GDP來考核幹部政績，地方官員為了獲得更高的GDP增速，更有動力推高地價、 房價 ，以提升其進行基本建設投資的能力，推高GDP，獲得更多、更好的升遷機會。只要這種畸形的幹部政績考核標准不改變，地方官員推動 房價 上漲的動力就永遠不會減弱。GDP只是量化經濟活動的一個指標，世界上絕大多數國家在追求民眾幸福指數的提高而非GDP，我國的許多官員本末倒置，在畸形的考核制度下，把GDP當成了唯一的追求目標。試想，在這種考核標准下，哪一位官員能夠真正關心民生呢？因此，現在必須盡快調整對官員的考核標准。 由於這兩條建議，在目前並不受到重視，那 么 ，就必然導致越調控 房價 越漲的畸形結局。 以土地「重拳」為例。12月17日，財政部、國土部等五部委出台《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以後拿地時，「分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低於全部土地出讓款的50%」。如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。此舉被媒體稱為「房市調控第一拳」。 開發商囤地、炒地的目的，在於獲取增值收益。即使讓開發商一次性付清全部土地出讓金，他仍然可以囤積土地，坐等土地升值。也就是說，開發商囤積土地的源動力不在於他是分幾次拿的地，而在於他可以分享升值帶來的暴利——這種暴利甚至超過他搞房地產開發獲取的收益。中國的許多開發商並不建房而只炒地，也源於此。 其實，打擊囤地並不需要另出「重拳」，只需嚴格執法即可。我國早在1994年7月公布的《城市房地產管理法》就規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，超過出讓合同約定的動工開發期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金 20 %以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。 此後，國家又陸續出台類似的法律法規，但是，相關法律法規、政策文件越來越多，而囤積土地的現象卻有增無減，囤積土地者有恃無恐，原因在於法律與土地一 樣 「閑置」。如果嚴格執法，沒有一個開發商敢囤積土地，道理非常簡單，囤積兩年後不僅不能享受增值收益，連地也重新被政府收回了。這個賬開發商都會算。 開發商為何敢囤積土地呢？因為地方政府縱容。 那 么 ，地方政府為何縱容開發商囤積土地呢？ 利益使然。 地方政府如果嚴格執法，對囤積的開發商進行處罰，開發商爭相拿地的積極性就會降低，地價就會跟著下來，地方政府的收益就會減少。為了謀取自身利益最大化，地方政府慢慢拿出土地進行拍賣，開發商高價拿地後坐享升值之利，雙方都有好處，互惠互利，就形成了一種利益共同體。在這種情況下，讓地方政府去處罰與自己處在同一戰壕中的囤地者，是非常不現實的。所以，但見法規紛飛，就是不見囤地者減少。 房地產調控的重拳，應該打在供應上。通過嚴格執法，迫使開發商按照規定開發，建造成房屋供應到市場。如果從這個意義上來看，開發商原本有限的資金大部分用到拿地方面，提前確保了政府出讓土地的收益安全，卻可能使開發商因資金緊張，開發進度進一步降低。 而且，在「地王」不斷涌現的大背景下，動輒上億元的土地，沒有實力的開發商根本沒有競爭力，在首次繳款比例提高後，這些開發商被淘汰出局，進一步減少了房屋供應能力——小的開發商是這個市場的必要補充。同時，行業的壟斷性加強， 房價 會進一步上漲——中國油價高於美國等西方發達國家，就是壟斷導致的必然結果。如今，這種壟斷正在快速向房地產領域蔓延。 另一方面，許多供應到市場中的商品房被炒房者囤積起來，人為減少了市場供應，是催生 房價 上漲的一個重要原因。二手房轉讓，營業稅征免時限由2年恢復到5年，增加了流動成本，而這些成本在房屋供應不能增加的情況下，很容易轉嫁到民眾身上。而且，流動性的降低，也會導致房屋實際供應量的下降。 顯然，這些重拳並不能真正抑制 房價 的上漲，原因在於，這些重拳都首先在悄悄確保政府的收益不減少，高 房價 是地方政府、開發商、銀行、炒房者利益共同推動的結果，作為獲取主要收益的一個主體，地方政府必須帶頭壓低地價，才能夠理直氣壯地擠壓房產商的暴利，否則，在各方利益都不減少的情況下，出台的任何希望 房價 下跌的措施，都將成為空談。 房市調控重拳必須打到點子上，那就是，打到利益上，打到供應環節上，否則，花拳綉腿耍得再好看也難有效果，更有可能， 房價 還被「重拳」打得越來越高。 後記： 我對避開根源的調控措施抑制 房價 已經不抱任何幻想。 《通貨膨脹早已在我們身邊（兼談 房價 ）》一文是我對未來 房價 趨勢 走勢最明確的分析： 在綜合這些年的大量數據及政策信息後，我得出結論：政府能夠容忍的中國 房價 的最大跌幅應在 20 %以內，時間應在 10 個月以內。超出這個極限，政府就必然出台救房地產的政策。 20 08年， 房價 剛剛步入下跌軌道不久，系列房地產救市政策的出台就是最好的證明。 因此，除非有能夠替代房地產解決地方政府財政缺口的產業， 房價 雖然會有調整，但在政府這只看得見的手的推動下，大 趨勢 仍是上漲，會一直上漲到即使在任何推動力量下也不能再上漲為止，即崩盤為止。 當下中國最大的問題是，開發商等強勢既得利益集團的勢力越來越強大，他們已經能夠直接影響一些政策的出台。公眾經常可以看到一些權力部門的高官（對政策出台有決定作用）與開發商勾肩搭背在一起，宛如同志。在這種情況下，官商勾結之網如何能夠打開呢？誰來打開呢？ 我認為： 房價 是長是跌已經是人們現在關注以及爭論的一個焦點，我覺得每次在出台一些政策後，雖然市場是有些暫時的低迷，但是過後會有個報復性的上漲，從08年就是，當人們還覺得08年底09年初 房價 會降到個能接受的價位的時候，不曾想 房價 在不經意間就起來了，而且是報復性的上漲，讓人還沒有回過神來就已經跟不上腳步了，很多人都後悔沒有在年底年初的時候把握住機會，所以我想不管是一時的調整能下來多少，長遠看 房價 還是要漲的，只能自己去把握機會了

㈨ 政府在房地產市場中應該如何發揮作用

政府的行為應當是復穩制定房價上漲的速度，並且讓這個速度同中高檔收入人群的收入水平相適應，同時保持國家、開發商、銀行之間的利潤。

同時也得照顧到已開展房產經營轉讓的中介機構的良性發展。

我覺得政府應當抓源頭，
首先，國有土地轉讓價格的控制；
其次，制定合理的開發商樓盤銷售物價，讓物價局出台一個合理的價格參照標注。
再次，控制銀行與開發商或二手房中介機構的房屋貸款。
最後，適應絕大多數人民所需開發和建設人們需要的實用房。