房地產開發商是怎麼發家

Ⅰ 房地產商人都是怎樣起家的

目前的大部分開發商都是由建築公司起家的，最初或許只是個工頭，帶些工人承包點工程，工程由小到大，之後做建築公司，承攬房地產的建築項目，一棟樓到幾棟樓，做兩年就可以在適當的機會和人合夥開發房地產項目，但初次投資得注意，無論是選擇項目還是合夥人都至關緊要，做一兩個這樣的項目後，就可以自己開發了，可以自己注冊房地產公司，再擴大規模，增資晉升企業級別。祝你成功啊！！

Ⅱ 房地產開發商是怎麼賺到錢的（詳細）！

一位房地產公司員工揭開房地產是如何賺錢的：
在下從年接觸房地產業，一直干到今天，這行讓我歡喜讓我優，讓我賺了很多錢，真的很多很多，但是也讓我很受傷，今天我終於拿到了簽證，過完年我就帶著老婆孩子移民離開這個國家了，有幾句話，還是想說出來。我大學畢業就幹了房地產，在一家業內TOP10的公司，一步步從售樓先生干到今天的地區副總，十年後，終於感覺到累了，也看透了，以前是不能說，今天終於可以說了。
你們以為一定要財大氣粗才能做開發商你們錯了，開發商大部分一開始都是空手套白狼，關系比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府關系夠硬，拿到了地，那銀行都巴巴的跑來，乖乖的給你貸款。
你以為開發商都是自掏腰包你們又錯了，土地轉讓金都是貸款的，修樓蓋房都是承建商墊資的，開發商沒掏幾個錢!
你覺得蓋好房子，開發商該賣房了吧，這次還是錯了，開發商在開盤之前，會搞個內部認購，至少一半以上的房子都給內部認購掉，這個很多人知道了，其實就是找人向銀行貸款買房，這哦其實就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行，說白了就是產權變換一下，這銀行的錢就全進到開發商的腰包了，真正想買房的老百姓，第一次幾乎沒有能買到心儀的房子，基本都是「賣掉了」，然後過兩天告訴你說有人退房，其實這都是把內部認購的房子轉移到老百姓手裡，鈔票再一次進入開發商的腰包。
你覺得開發商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯了，開發商怎麼會那麼傻，進了口袋的錢還掏出來開發商會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個銀行都乖乖的撅著屁股上門來。
如果你們問銀行就這么傻我要告訴你，銀行就是這么傻，開發商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現在房子都蓋好賣掉了，開發商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找政府，政府就把這塊地再次出讓，拆遷，補銀行爛帳。所以你們沒見嗎，但凡成熟的開發商，都是擁有好幾個相對獨立的經濟實體，錢就這么轉來轉去。心情好就還貸款給銀行，心情不好就再說了。
你們如果覺得政府是真心希望控制房價的，你們怎麼老是錯呢，真心覺得房價過高的，只是中央政府而已。但是中央政府手裡沒一寸土地，土地全是地方政府的。你們知道地方政府征地多少錢一畝嗎幾萬塊而已，可賣給開發商多少錢嗎幾百萬一畝哦!對於地方政府來說，土地就是GDP，土地就是政績，土地就是繁榮昌盛。你說地方政府會聽中央的嗎
中央的話地方可以不聽，那中央也不是吃軟飯的，於是新政策出台了，土地轉讓從以前的出讓制度變成今天的競拍制度。而且中央一揮手，央企老大哥們出馬了，老大哥們揮舞著鈔票出現在一個個土地競拍會現場，大家驚呼，中央要控制土地了。
你們覺得央企出馬了，房價有望回落了。怎麼每次都錯呢!現在要拿地不光靠關系了，只能是競拍，這樣很多小開發商是不行了，但是土地就基本都集中到幾個大開發商手裡，變相土地兼並啊。央企老大哥是不差錢，但民企拿不到地，還不能抬抬價競拍的時候多舉舉牌子，那價格就是幾千萬幾千萬的往上竄。央企再牛，我讓你拿地的價格跟市場房價靠攏，我讓你控制房價，你控制啊!地價就這么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面說過了，甭管什麼價格，只要土地在手，不怕鈔票沒有!
老大哥們拿了地，那怎麼辦，只能蓋房子賣掉，賣什麼價不可能低於低價吧。再說老大哥的錢哪兒來的，國家給的。國家的錢哪兒來的，從老百姓手裡收的。是的，事實就是這么殘酷，國家從老百姓手裡收錢買昂貴的土地蓋成房子再以更貴的價格賣給老百姓。
這就是房地產界的循環，政府，土地，銀行，一次次的循環，生生不息，於是房價也就滾雪球一般。
其實，真正想抑制房價，辦法很簡單，只要全民堅持兩年不買房，不要多，只要兩年，那樣會倒掉一批開發商跟槍斃一批銀行行長雙規一批市長，代價是大了點，但是換來的是啥大家心裡清楚。
我幹了10年房地產，真的看透了，天天跟肥頭大耳的政府官員吃飯喝酒，跟腸肥腦滿的行長唱歌跳舞，真的累了

Ⅲ 作為房地產大亨的潘石屹，到底是如何發家的

作為房地產大亨的潘石屹，他的白手起家可謂是歷盡了千辛，吃盡了苦頭，遇到的種種並不像電視劇里的那樣一帆風順。

潘石屹立馬就抓住了這個機會。很快，北京萬通實業股份有限公司就馬上進入設立的程序。正當潘石屹暗自高興時，卻接到了個有關部門的電話說：「你們捅馬蜂窩了，有幾個部委領導要去聽你們匯報下工作情況!」
其中一位司長拿著潘石屹帶來的「股權證」樣本誇贊說，北京人做事情就是規范，就一張股權證都這么正規，外地企業有些就著拿收據來代替，這也算是對北京萬通的一些正面誇贊。就在這次，北京萬通挖到數億元的利潤，潘石屹就開始顯露頭角。
在1994年4月，潘石屹與在華爾街高盛銀行工作的張欣相識了，然後就兩人結婚。接下來，潘石屹就離開萬通開始與妻子創辦紅石實業，緊接著創立出了SOHO中國的大局面。

Ⅳ 房地產開發商是怎麼賺到錢的

一位房地產公司員工揭開房地產是如何賺錢的：
在下從99年接觸房地產業，一直干到今天，這行讓我歡喜讓我優，讓我賺了很多錢，真的很多很多，但是也讓我很受傷，今天我終於拿到了簽證，過完年我就帶著老婆孩子移民離開這個國家了，有幾句話，還是想說出來。我大學畢業就幹了房地產，在一家業內TOP10的公司，一步步從售樓先生干到今天的地區副總，十年後，終於感覺到累了，也看透了，以前是不能說，今天終於可以說了。
你們以為一定要財大氣粗才能做開發商你們錯了，開發商大部分一開始都是空手套白狼，關系比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府關系夠硬，拿到了地，那銀行都巴巴的跑來，乖乖的給你貸款。
你以為開發商都是自掏腰包你們又錯了，土地轉讓金都是貸款的，修樓蓋房都是承建商墊資的，開發商沒掏幾個錢!
你覺得蓋好房子，開發商該賣房了吧，這次還是錯了，開發商在開盤之前，會搞個內部認購，至少一半以上的房子都給內部認購掉，這個很多人知道了，其實就是找人向銀行貸款買房，這哦其實就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行，說白了就是產權變換一下，這銀行的錢就全進到開發商的腰包了，真正想買房的老百姓，第一次幾乎沒有能買到心儀的房子，基本都是「賣掉了」，然後過兩天告訴你說有人退房，其實這都是把內部認購的房子轉移到老百姓手裡，鈔票再一次進入開發商的腰包。
你覺得開發商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯了，開發商怎麼會那麼傻，進了口袋的錢還掏出來開發商會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個銀行都乖乖的撅著屁股上門來。
如果你們問銀行就這么傻我要告訴你，銀行就是這么傻，開發商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現在房子都蓋好賣掉了，開發商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找政府，政府就把這塊地再次出讓，拆遷，補銀行爛帳。所以你們沒見嗎，但凡成熟的開發商，都是擁有好幾個相對獨立的經濟實體，錢就這么轉來轉去。心情好就還貸款給銀行，心情不好就再說了。
你們如果覺得政府是真心希望控制房價的，你們怎麼老是錯呢，真心覺得房價過高的，只是中央政府而已。但是中央政府手裡沒一寸土地，土地全是地方政府的。你們知道地方政府征地多少錢一畝嗎幾萬塊而已，可賣給開發商多少錢嗎幾百萬一畝哦!對於地方政府來說，土地就是GDP，土地就是政績，土地就是繁榮昌盛。你說地方政府會聽中央的嗎
中央的話地方可以不聽，那中央也不是吃軟飯的，於是新政策出台了，土地轉讓從以前的出讓制度變成今天的競拍制度。而且中央一揮手，央企老大哥們出馬了，老大哥們揮舞著鈔票出現在一個個土地競拍會現場，大家驚呼，中央要控制土地了。
你們覺得央企出馬了，房價有望回落了。怎麼每次都錯呢!現在要拿地不光靠關系了，只能是競拍，這樣很多小開發商是不行了，但是土地就基本都集中到幾個大開發商手裡，變相土地兼並啊。央企老大哥是不差錢，但民企拿不到地，還不能抬抬價競拍的時候多舉舉牌子，那價格就是幾千萬幾千萬的往上竄。央企再牛，我讓你拿地的價格跟市場房價靠攏，我讓你控制房價，你控制啊!地價就這么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面說過了，甭管什麼價格，只要土地在手，不怕鈔票沒有!
老大哥們拿了地，那怎麼辦，只能蓋房子賣掉，賣什麼價不可能低於低價吧。再說老大哥的錢哪兒來的，國家給的。國家的錢哪兒來的，從老百姓手裡收的。是的，事實就是這么殘酷，國家從老百姓手裡收錢買昂貴的土地蓋成房子再以更貴的價格賣給老百姓。
這就是房地產界的循環，政府，土地，銀行，一次次的循環，生生不息，於是房價也就滾雪球一般。
其實，真正想抑制房價，辦法很簡單，只要全民堅持兩年不買房，不要多，只要兩年，那樣會倒掉一批開發商跟槍斃一批銀行行長雙規一批市長，代價是大了點，但是換來的是啥大家心裡清楚。
我幹了10年房地產，真的看透了，天天跟肥頭大耳的政府官員吃飯喝酒，跟腸肥腦滿的行長唱歌跳舞，真的累了

Ⅳ 請問如何才能成為一個房地產開發商

1、首先抄要有雄厚的資金實力
2、廣博的人脈資源
3、有一批建築、營銷、公關人才。
4、一個好的市場機會
5、抵抗風險的能力
簡單的說就以上幾點
http://hi..com/zhangshaojun

Ⅵ 請問：房地產開發商是如何運作主要利潤在哪裡

地價的增值和產品售價與產品成本之間的價差，一般房子的土建成本不版含內部裝修，有較優秀的配套權綠化其開發成本大約在1000元，加上開發時購入的土地成本就是開發商的開發成本了！一般地，這樣的樓盤都會在3000~10000元，你說其利潤主要在什麼地方啦。

Ⅶ 房地產如何起家

地理位置十分重要，其次你對房的設計等各方面！不過最主要的還是細節方面（如：服務之類的）。

Ⅷ 房地產怎麼發家的

抓住了時機！

Ⅸ 我想知道哪些房地產公司的老闆是怎麼發家的

有志向，有能力，最重要的，有機遇。

Ⅹ 房地產開發商是怎樣運作的

近年來，房地產業的高財務杠桿導致的可能對銀行系統、乃至政府和普通民眾的風險轉嫁引起有關部門的高度重視。一種觀點認為，房地產泡沫破裂所引發的銀行不良信貸資產擴散效應將嚴重威脅到入世後中國金融體系的穩定性。監管層希望通過宏觀調控政策控制房地產投資，降低被房地產捆綁的各種風險，這其實為房地產行業自身調整提供了良好的時機。這一時期的土地管理部門和金融監管部門相繼出台各項措施提高房地產行業的進入門檻。但遺憾的是這種「控制供給」的調控方式雖然部分地降低了金融業特別是銀行業的風險，卻不能有效抑制房價的增長。顯然，揚湯止沸的做法不能解決根本問題。

錯看房地產屬性導致調控變空調

無論是在摩根斯坦利和標准普爾公司的全球產業分類中，還是在英國金融時報的全球分類系統中，房地產業都屬於金融業的范疇。我國的房地產業長期獨立於金融業之外，採用建築業的方式進行調控和管理。如果說1998年住宅市場化之前，房地產業由建設部門管理是可以理解的，那麼住宅市場化之後，則必須充分意識到房地產的金融屬性，正視其相當程度上具有的作為投資甚至是投機標的的現實情況，必須建立規范的與之相適應的房地產金融體系，從房地產投入的各個要素著手來規范、管理房地產市場。因此，政府用非市場化的手段去調控已經市場化的產品，自然是事倍功半。這種錯位的直接後果就是中國沒有形成房地產金融體系，房地產商自立一派，房地產金融變成簡單的房地產信貸。以銀行為代表的金融系統僅僅成為房地產商的資金供應商。

此外，目前建安成本、配套設施成本在整個房價成本中的比重不斷降低，決定房價的最重要因素是土地成本，而土地價格和相關利潤往往是地方政府重要的經濟來源之一，因此，地方政府有著抬高地價的本能慾望。從這個角度上看，攀升的房價是地方政府、銀行、房地產商三方的博弈成本。

另一方面，房地產供求關系中存在大量「虛造」。國家在房地產金融產品創新和開放上的嚴格控制，雖然本意是保證金融體系安全和金融秩序穩定，但由於我國當前缺乏除銀行體系之外的其他融資渠道，使得大量的資金特別是民間資金沒有辦法以合法的方式順利進入形成房地產供給的開發領域，於是大量資金轉向需求領域，這便是「炒房」。「炒房」增加了大量的「無效需求」。這些炒房者不是為了自身居住，而是為了將來高價變現或通過銀行按揭機制來謀利，這種投機性的「無效需求」給地方政府和百姓一個直觀印象：房子的供給減少，社會需求大增。「供不應求必然導致商品價格提高」這種最簡單的經濟學常識使得社會資源進一步湧入房地產投資領域，上述惡性循環進一步刺激了房價提升。

再者，當前房地產業近乎完全採用間接融資的模式。開發商大部分融資渠道是銀行，銀行信貸不是股權投資，社會儲蓄不是開發商的股東。間接融資比例過大的最大問題是投資收益與承擔風險的不對等，在房地產開發中，開發商以較少的自有資產對項目開發負責，政府出讓土地、銀行提供房貸和按揭、期房購買者預付房款。一旦項目成功，開發商獲得其中絕大多數的收益。一旦項目失敗，政府和銀行以及普通的購房者則承擔了絕大多數的風險。這種背離也加重了監管層和民眾對房地產業的不信任感。

社會資本供給提高可降低行業的整體利潤率。民眾可以通過各種金融手段分享地產的利潤，可以分流炒房等「無效需求」。再加上各地控制被動需求的政策出台，房地產的需求在長期內將回歸到正常的水平。在供需雙管齊下的作用下擺脫宏觀調控政策與房價之間呈現的不良局面

變「揚湯止沸」為「釜底抽薪」

我認為，解決房價調控的困境還是要從供求關系角度切入。變「揚湯止沸」為「釜底抽薪」。

首先要增加民間資金的供給，最直接的辦法就是發展多元化的直接融資渠道，使社會資金以資本的形式真正流入房地產供給領域。資本供給提高可降低行業的整體利潤率，使房價的增長速度恢復到合理的水平。此外，民眾可以通過各種金融手段分享地產的利潤，一方面可以平息當前的爭論，另一方面則可以分流炒房等「無效需求」。再加上各地控制被動需求的政策出台，房地產的需求在長期內將回歸到正常的水平。在供需雙管齊下的作用下擺脫上述宏觀調控政策與房價之間呈現的不良局面。

從目前來看，比較現實的房地產直接融資方式主要包括發行股票、企業債券、產業基金以及房地產信託基金。應該鼓勵法人治理結構完善、優秀的房地產公司上市，壯大房地產公司資本實力，使社會公眾成為房地產公司的股東，從而分享房地產開發的利潤；高信用等級的企業還可以採用企業債券的方式獲得自身資金實力的壯大。另一方面，在《產業投資基金法》還未出台的情況下，應在《信託法》的框架內，發展房地產信託基金。鼓勵現有的信託金融機構借鑒國外成熟的房地產金融產品，推出經過監管當局認可的標准化的信託產品。只有建立真正的直接融資方式的房地產金融，拓寬融資渠道，才能使社會資金成為房地產資本投入的核心力量。降低間接融資的比例，使房地產開發中的利益和風險分擔機制趨於合理，減少房地產風險向銀行體系的擴散的機會。

從現在備受關注的房地產信託基金這方面來看，現在需要解決的問題是：

房地產信託產品的標准化。這需要監管層從行業的高度上制定標准和規范，建立完善的操作、管理和監管機制。如果不能打破現有房地產信託小規模私募，各家信託公司自主發明、自我設計的「作坊」狀態，房地產信託就無法脫離靈活性有餘，而規范性、安全性以及抗風險能力不足的窘境。

建立合適的交易平台和二級市場的退出機制，以解決信託產品流動性問題。當前信託公司內部的櫃台交易無法滿足信託產品的流動性需要。讓標准化的信託產品在市場上交易，使投資者可以隨時參與或退出，這樣不但能夠增加投資者的購買意願，增加中長期投資品種推出的可能，也才能夠真正建立信託產品的風險釋放機制。

作為最終進入交易所市場的過渡，可以考慮先開放此類產品進入銀行間市場，讓合格的機構投資者參與到房地產信託基金中來。現在有一種錯誤認識，認為機構投資者參與會推高房價。同樣的懷疑也曾經出現在證券投資基金推出前，但事實證明，機構投資者進入證券市場並沒有增加股市的泡沫，反而帶動了投資理念的改變，使市場趨於理性，對減少泡沫起到了關鍵的作用。

鼓勵發展廉租房信託。在當前建設和諧社會的過程中，為低收入者提供廉租住房顯得尤為重要。既要解決困難又不過度地增加負擔，還要善用資源、調動全社會的積極性。借鑒國外房地產信託基金(REIT)的成功模式，發行廉租房信託並允許其公開上市交易應該是很好的解決方案。我們不主張新建廉租房小區，因為目前存在著大量的80-90年代建設的暫時還達不到拆遷標準的二手房，再建設低成本廉租房無疑是低水平的重復建設，低收入者集中居住有可能形成新的貧民窟。應該採用廉租房信託的方式分散購買二手房作為廉租房，政府主導，金融機構市場運作使社會資源得到最大化利用。政府負責制定廉租房的標准、審批入住資格，並提供租金和稅收方面的補貼，金融機構負責發行信託產品和管理信託資金，並負責聘請專業的機構對所購物業進行管理。廉租房信託基金的主要收益來源是政府的補貼，這樣才能有效使國家政策向低收入階層傾斜。我們試著做一下粗略的測算，假設全國每年通過發行廉租房信託籌集1000億資金，按照今年上半年約2500元的平均房價，就可以購買約4000萬平米普通住房。按平均每戶60-70平米，可以解決約60萬戶低收入者的居住問題，大約占年新增住房需求的10%。按照信託5%左右的年資金回報要求且其中90%由政府補貼，每年政府的支出大約為45億元，還不到2005年各級政府總共5500億賣地收入的1%，完全是可以負擔的。

房地產開發商到了改變自身的資本結構和運作模式的時候了。政府的調控政策應在嚴把土地和信貸兩個閘門的同時，為房地產直接融資提供渠道，允許民間資金以直接融資的形式投向房地產，讓機構投資者參與房地產投資，增加房地產的資本供給，限制並分流部分房地產需求，讓老百姓分享到房地產發展帶來的利益。

解決房價調控困境要從資金供求關系角度切入，要增加民間資金供給，最直接的辦法就是發展多元化的直接融資渠道，使社會資金以資本的形式真正流入房地產供給領域。資本供給提高可降低行業的整體利潤率，使房價的增速恢復到合理的水平。