房地產投資分析的怎麼計算

Ⅰ 房產投資分析

房地產投資分析方法－銷售比較法

選購目標物業與市場可比物業的單位價格進行比較，這一方法十分簡單，但要求市場上有足夠多的可比物業。同時，需要考慮物業的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產市場不能實現完全競爭等。

房地產投資分析方法－總租金乘數法

公式：總租金乘數＝投資價值／第一年潛在租金收入

投資者可將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。這一方法未考慮空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。

房地產投資分析方法－直接資本化法

公式：總資本化率＝第一年的營業凈收入／投資價值

營業凈收入指扣除空置與欠租損失和營業費用後的實際收入。對於住宅來說，營業費用通常為中介費用。該法與總租金乘數法相比，考慮了空置與欠租損失和營業費用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。

房地產投資分析方法－稅前原始股本收益率法

公式：原始股本收益率＝第一年稅前現金收入／初始投資 。

初始投資指總投資額中扣除貸款部分後的自備金。對於大多投資者來說，都存在融資問題。這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。

房地產投資分析方法－租金回報率分析法

公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇「績優地產」的簡捷方法。

弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

房地產投資分析方法－租金回報率法

公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）

優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。

弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

IRR法（內部收益率法）

房產投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入

優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。

不過，通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進行投資敏感性決策分析。

作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由於房價是已知的，於是能否准確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。

當然，如果你覺得上面專家的方法太專業，比較復雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估某物業的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：

如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。

如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。
還可以有一種更為簡單、便捷的方法，雖不是很專業，但適合百姓進行投資選擇：
如果該物業的月租金＝房產每平方米單位價格×物業面積／100，則認為該物業物有所值。

如果該物業的月租金＞房產每平方米單位價格×物業面積／100，則表明該投資項目尚具升值空間。

以上是常用的比例與比率法，它有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷。有的需要進行專業性的投資分析，為投資者進行房地產投資理財。在看一項投資時，投資者有必要多看一些指標以增加可靠性。 要了解更多，最好的方法是在網路搜「51淘房」

Ⅱ 房地產投資分析

不好做，時間長

Ⅲ 房地產投資分析中動態投資回收期的計算

《房地產開發經營與管理》模擬試題一
一．單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。）
1．影響市場內所有投資項目，投資者無法控制的風險是（ ）。
A、未來經營費用的風險 B、系統風險
C、持有期風險 D、非系統風險
2．房地產開發項目自建造完成之日起至物業的運營成本超過其產生的收益之時稱為（ ）。
A、全壽命 B、使用壽命 C、自然壽命 D、經濟壽命
3．A=Pi+ 式中（ ）是投資者投入資本P後收獲得的投資回報。
A、Pi B、 C、A D、P
4．已知某筆貸款年名義利率為12%，年實際利率為12.62%，則該筆貸款是按（ ）計息一次來計算的。
A、半年 B、季度 C、兩個月 D、月
5．單利計息與復利計息的區別在於（ ）。
A、是否考慮資金的時間價值 B、是否考慮本金的時間價值
C、是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值 D、採用名義利率還是實際利率
6．某投資者從事酒店開發，建成後用於經營，則其成本為（ ）。
A、建設成本 B、經營成本
C、開發過程中的成本支出 D、含建設成本和經營成本
7．居住建築面積與居住建築用地面積之比稱為（ ）。
A、居住建築密度 B、居住建築面積密度
C、居住面積密度 D、建築密度
8．某小區佔地總面積2.4公頃，規劃建設用地面積20000平方米，其上建有8棟（每棟6層，每層建築面積均為600平方米）住宅樓和配套及公建用房（建築面積為1200平方米），該小區的容積率為（ ）。
A、1.25 B、1.44 C、1.50 D、0.24
9．供給增長速度高於需求增長速度，空置率回升並逐漸接近合理空置率水平，這種狀況發生在房地產市場自然周期的（ ）。
A、第一階段 B、第二階段 C、第三階段 D、第四階段
10．存量房地產交易市場屬於房地產（ ）。
A、一級市場 B、二級市場 C、***市場 D、一手房市場
11．財務評價是根據（ ），計算評價指標，判斷項目的財務可行性。
A、市場平均價格 B、國家現行的財稅制度和價格體系
C、影子價格 D、市場評估價格
12．投資收益率是指開發項目達到正常盈利年份時，項目年凈收益與（ ）之比。
A、總開發成本 B、項目投資的資本價值
C、總投資 D、總開發價值
13．在進度計劃管理中，利用（ ）可以表示各項工作的相互關系和制約關系，通過計算可確定計劃中的關鍵工作和關鍵線路。
A、控制圖 B、因果分析圖 C、網路圖 D、橫道圖
14．如果設計圖紙和技術說明書相當詳細，市場上材料價格穩定，並能據此比較精確地推算造價，對承發包雙方而言，採用（ ）較合適。
A、固定單價合同 B、固定總價合同
C、計量估價合同 D、成本加酬金合同
15．資金融通過程中的流動性原則，是指金融資產在無損狀態下迅速（ ）的能力。
A、償還 B、變現 C、流通 D、流動
16．某開發商自己投入30%，貸款70%，從事房地產項目開發。已知項目開發周期3年，年投資利潤率15%，貸款利率8%，則開發商自有資金年平均收益率為（ ）。
A、15% B、36.4% C、40.4% D、29.8%
17．如果開發商（1）難以估算成本；（2）公司打算與同行和平共處；（3）如另行定價很難了解購買者和競爭者對公司價格的反映。此時往往採用（ ）。
A、挑戰定價法 B、價值定價法
C、認知價值定價法 D、隨行就市定價法
18．賣方物業代理從（ ）收取傭金
A、買方 B、賣方 C、買賣雙方 D、協議中規定的一方
19．物業管理所涉及的財務管理一般到產生（ ）為止。
A、凈經營收入 B、有效毛收入
C、稅前現金流 D、稅後現金流
20．收益物業管理中的廣告宣傳及市場推廣費列入（ ）科目。
A、人工費 B、辦公費 C、雜項費用 D、企業管理費
21．（ ）屬於房地產的范疇並是其中最重要的組成部分。
A、土地 B、在建工程 C、居住物業 D、商業物業
22．研究與發展用房屬於（ ）物業。
A、居住 B、商業 C、工業 D、特殊
23．等差序列年費用系數為（ ）。
A、1/i-n/[(1+i)n-1] B、n/(1+i)
C、i(1+i)n/[(1+i)n-1] D、[(1+i)n-1]/i
24．年利率為12%，存款額為1000元，期限為1年，一年4次按季利率單利計息，則一年後的本利和為（ ）元。
A、1120 B、1125.51 C、1126.83 D、1126.18
25．（ ）是房地產項目開發過程中最為重要的一個環節。
A、投資機會選擇與決策分析 B、前期工作
C、建設階段 D、租售階段
26．獲取土地使用權是房地產項目的（ ）。
A、投資決策階段的工作 B、前期工作
C、建設階段的工作 D、租售階段的工作
27．房地產市場可以被認為是房地產的買家和賣家在（ ）達成所有交易的總和。
A、某個特定的地理區域內 B、某一特定的時間段內
C、某種特定的狀態下 D、某個特定的地理區域內於某一特定的時間段內
28．房地產是一種特殊的商品，（ ）是其與勞動力、資本以及其他類型的商品的最大的區別。
A、不可移動性 B、壽命周期長 C、適應性 D、不一致性
29．（ ）房地產開發項目項目評估報告中最關鍵的部分。
A、投資估算及資金籌措 B、項目評估基礎數據的預測和選定
C、項目經濟效益評價 D、項目不確定性分析
30．盈虧平衡分析主要是求取項目的盈虧平衡點，以說明項目的（ ）程度。
A、安全 B、盈利 C、資金平衡 D、資產平衡
31．招標人採用邀請招標方式的，應當向（ ）個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發出投標邀請書。
A、兩 B、三 C、四 D、五
32．公開招標是指招標人以（ ）的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。
A、招標公告 B、招標文件 C、投標邀請書 D、投標須知
33．融資是以（ ）方式調劑資金餘缺的一種經濟活動，其基本特徵是具有償還性。
A、擔保 B、抵押 C、質押 D、信用
34．物業代理公司通過詳細的市場調查、分析和預測，可以協助開發商或業主進行（ ）。
A、項目融資 B、工程招標 C、市場定位 D、物業管理
35．房地產資產管理的職能包括物業管理、設施管理、資產管理和組合投資管理，上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，這就是使（ ）。
A、房地產的價值最大化 B、物業的凈經營收入最大化
C、物業的有效毛收入最大化 D、物業的經營費用最小化
二．多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案。錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）
1．商業物業有時也稱收益性物業或投資性物業，包括（ ）等。
A、酒店 B、高新技術產業用房 C、倉儲用房
D、寫字樓 E、出租商住樓
2．（ ）是導致毛地和熟地之間價格差異的主要因素。
A、工程建設費用 B、公共配套設施費用 C、土地開發費用
D、土地開發過程中的不確定性 E、土地開發過程中的風險
3．房地產開發項目總投資中的開發建設投資包括（ ）等。
A、准備金 B、綠地管理費 C、基礎設施建設費用
D、土地費用 E、財務費用
4．房地產項目經營成本是指房地產產品出售、出租時，將開發產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本，主要包括（ ）。
A、土地出讓成本 B、土地轉讓成本 C、出租土地經營成本
D、房地產銷售成本 E、房地產出租成本
5．房地產開發項目投資決策分析主要包括（ ）等工作。
A、投資機會選擇 B、投資機會篩選 C、市場分析
D、財務評價 E、規劃設計方案的選擇
6．面向存量房屋的交易，則存在著（ ）等子市場。
A、租賃 B、拍賣 C、轉讓 D、抵押 E、保險
7．房地產市場分析中對原始數據的加工分析方法包括（ ）。
A、計算機輔助設計技術 B、技術經濟分析 C、列表分析
D、利用圖形進行分析 E、利用數理統計方法進行分析
8．房地產開發項目成本費用中的前期工程費包括（ ）。
A、土地費用 B、城市建設配套費 C、規劃設計費
D、勘察費 E、可行性研究費
9．採取公開招標方式時，招標人應當發布招標公告。招標公告應當載明（ ）等事項。
A、招標人的名稱和地址 B、招標項目的性質 C、投標須知
D、招標項目的實施地點和時間 E、獲取招標文件的辦法
10．按照計價方式不同，合同形式可分為（ ）。
A、固定價格合同 B、成本加酬金合同 C、可調價格合同
D、計量估價合同 E、包工包料合同
11．房地產股份公司股票的發行價格的確定方法包括（ ）。
A、按評估價發行 B、按面值發行 C、市價發行
D、折價發行 E、按股票票面價格和市場價格的中間價發行
12．按融入和融出資金雙方接觸和聯系方式的不同，可以將資金融通劃分為（ ）。
A、直接融資 B、間接融資 C、權益融資
D、債務融資 E、安全融資
13．開發商對房地產商品的定價導向包括（ ）。
A、銷售者導向 B、價值規律導向 C、成本導向
D、購買者導向 E、競爭導向
14．寫字樓分類在我國尚無統一的標准，專業人員主要按照其（ ）進行分類。
A、所處的位置 B、經營成本 C、空置率
D、自然或質量狀況 E、收益能力
15．除標准化裝修項目的費用外，寫字樓的其他裝修費用由誰來支付一般視市場條件和寫字樓內入住率水平而定。一般的選擇是（ ）。
A、由物業管理公司支付 B、由業主支付 C、由承租人支付
D、業主和承租人分擔 E、業主支付後由承租人在租約期限內按月等額償還本息
三．判斷題（共15題，每題1分。用「√」表示正確，用「×」表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）
1．由於入住商業物業內的經營者的效益在很大程度上取決於其與社會接近的程度，所以物業管理對於這類物業有著特殊的重要性。 （ ）
2．房地產投資價值的高低，在很大程度上取決於其所處地區物業的整體升值潛力，而不僅僅是看其當前凈租金水平的高低。 （ ）
3．投資分析中使用的成本概念與企業財務會計中使用的成本概念完全相同。（ ）
4．對於開發銷售模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的開發建設資金屬於固定資金的性質。 （ ）
5．當完成市場分析和其他前期研究工作並進行了項目評估之後，房地產開發項目就進入實施過程，而實施過程的第一步就是項目的規劃設計。 （ ）。
6．房地產周期循環是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發生。 （ ）
7．在項目財務評價中，動態投資回收期 與基準回收期 相比較，如果 ≥ ，則開發項目在財務上就是可以接受的。動態投資回收期指標一般用於評價開發完結後用來出租或經營的房地產開發項目。 （ ）
8．通過房地產市場分析與預測，開發商就可以了解房地產市場上各類物業的供求關系和價格水平，用以指導項目的規劃設計。 （ ）
9．開標後，如果全部投標人的報價都超出標底過多，經復核標底無誤，則最低報價者中標。 ( )
10．考慮到基礎工程因條件不同而造價變化很大，因而採用每一平方米單價發包工程時，一般僅指±0.00標高以上部分，基礎工程則按分部分項單價承包。 （ ）
11．房地產股票是房地產有限公司發給股東的債務憑證。 （ ）
12．房地產企業發行債券是屬於權益融資行為。 （ ）
13．制定廣告方案的第一步是確定廣告預算。 （ ）
14．從理論上來說，租金的確定主要取決與同類型物業的市場供求關系。 （ ）
15．寫字樓的租金水平主要取決該物業的建築物質量和物業管理的水平。 （ ）
四．計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點後兩位。）
1．某家庭估計在今後10年內的月收入為16000元，如果其月收入的30%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為12%的情況下，該家庭有償償還能力的最大抵押貸款額是多少？
2．某房地產開發商擬購置一寫字樓用於出租經營，合同價為12000萬元。開發商自有資金的投入額為6000萬元，其餘投資利用銀行貸款，年貸款利率為6%。還款從獲得租金收入的年度開始，15年內以每年等額償還本息的方法償付。開發商經過與其他的投資機會比較，確定該項投資的最低期望實際收益率為7%，並預計今後20年內年均通貨膨脹率為1%，有關數據如表1所示。試列出全部投資和自有資金的現金流量表，計算全部投資和自有資金投資的內部收益率，並判斷該項目投資的可行性（不考慮營業稅、所得稅、土地增值稅等所有稅費的影響）。
表1 項目現金流量表 單位 萬元
時間（年末） 0 1 2-6 7-11 12-19 20
自有資金 4000 2000
借款 6000
租金收入 1200 1300 1400 1400
經營費用 200 300 300 300
轉售收入 9000

《房地產開發經營與管理》模擬試題二
一．單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。）
1．房地產開發商進行開發項目融資結結構安排時，通常要投入占項目總投資（ ）的自有資金或股本金。
A、15% B、20% C、30% D、40%
2．開發商以某一價格出售「物業+健身房會員資格+保齡球館會員資格+游泳池會員資格」時，該價格比這四項各自價格之和低了許多，開發商採用的是（ ）。
A、產品線定價 B、選擇品定價
C、補充品定價 D、產品束定價
3．某綜合樓總建築面積為10000㎡，其中可出售的居住建築面積為7000㎡，可出租的商業建築面積為1500㎡，剩餘建築面積為附屬設備等用房，該綜合樓的有效面積系數為（ ）。
A、80% B、90% C、85% D、95%
4．某開發項目的規劃建設用地面積為5000㎡，如果地上建築容積率為6、建築覆蓋率為50%、樓高17層（其中1-4層為建築面積相等的裙房，5-17層標准層），則標准層每層建築面積為（ ）㎡。
A、882 B、1765 C、1667 D、1538
5．某開發商於1999年8月1日獲得開發項目用地的土地使用權，2000年6月1日完成規劃設計，2000年10月1日獲開工許可證，2002 年4月1日項目建成並獲發竣工證書，2002年10月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內部收益率時，其計算期為（ ）。
A、1999年8月1日至2002年4月1日
B、2000年10月1日至2002年4月1日
C、1999年8月1日至2002年10月1日
D、2000年10月1日至2002年10月1日
6．動態投資回收期是反映開發項目投資回收能力的重要指標，動態投資回收期 與設定的目標收益率 之間的關系是（ ）。
A、 越大， 越大 B、 越小， 越大
C、 越大， 越小 D、 與 無關
7．某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為（ ）。
A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52%
8．a.規劃設計條件通知書、b.建設用地規劃許可證、c.選址規劃意見通知書和d.建設工程規劃許可證。它們在房地產開發過程中的核發順序為（ ）。
A、abcd B、acdb C、cadb D、cbad
9．某公司以120萬元購買了150㎡的寫字樓單元用於出租，如果合同租金為每年20萬元，業主需支出的年維修管理費為5萬元，房產稅、營業稅等稅費支出為2萬元/年，則該寫字樓投資的年收益率為（ ）。
A、7.5% B、10.8% C、12.5% D、15.0%
10．一般情況下，會計折舊年限、房屋自然壽命和房屋經濟壽命的關系是（ ）。
A、會計折舊年限＜自然壽命＜經濟壽命
B、經濟壽命＜會計折舊年限＜自然壽命
C、經濟壽命＝會計折舊年限＜自然壽命
D、會計折舊年限≤經濟壽命≤自然壽命
11．橫道圖法和網路圖法在工程管理中常常作為（ ）的方法。
A、質量控制 B、進度控制 C、合同管理 D、成本控制
12．某住宅小區規劃建設用地面積為40公頃，容積率為1.40，建築密度為35%，小區內的道路、廣場用地為6公頃，則該小區的綠地率約為（ ）。
A、40% B、45% C、47% D、50%
13．計量估價合同是以（ ）和單價表為計算報價依據的合同。
A、總工程量 B、實測工程量 C、工程量清單 D、最終工程量
14．房地產投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為（ ）。
A、超額利潤 B、投資回報 C、內部收益 D、風險補償金
15．某投資商欲進行寫字樓置業投資，其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區寫字樓市場相對於整個投資市場的風險相關系數是（ ）。
A、0.57 B、0.74 C、0.80 D、1.04
16．某房地產開發項目的財務凈現值大於零，說明該項目的收益率高於（ ）。
A、社會平均收益率 B、通貨膨脹率
C、國民經濟增長率 D、項目基準收益率
17．某房地產開發商擬投資開發一總建築面積為6000㎡的寫字樓項目，已知該項目的綜合開發成本為3000元/㎡，項目建成後可出租面積的月租金水平為85元/㎡，如果該寫字樓建築的可出租面積系數為0.85，經營成本為租金收入的30%，則該寫字樓項目投資的成本收益率為（ ）。
A、23.8% B、20.23% C、19.70% D、18.96%
18．當計息周期短於1年時，實際利率與名義利率的關系是（ ）。
A、名義利率大於實際利率 B、實際利率大於名義利率
C、名義利率等於實際利率 D、實際利率小於名義利率
19．按照租客的意願及時調整房地產的使用功能，是房地產投資特性中的（ ）。
A、相互影響性 B、適應性 C、不一致性 D、保值性與增值性
20．一般來說，標准方差越小，投資風險（ ）。
A、越小 B、越大 C、越難控制 D、越難估算
21．如某筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，那麼，年名義利率是（ ）。
A、12% B、12.55% C、12.68% D、13.55%
22．某物業的月租金收入為10萬元，經營費用占租金收入的50%，年還本付息數額相當於經營費用的1/3，那麼，該物業投資的還本付息比率為（ ）。
A、2 B、1.5 C、3 D、1
23．對投資項目或投資方向提出建議，是（ ）階段的主要任務。
A、投資機會研究 B、初步可行性研究
C、詳細可行性研究 D、項目的評估和決策
24．採用綜合的單位建築面積或單位建築體積等建築工程概算指標計算整個工程費用，是（ ）。
A、單元估演算法 B、單位指標估演算法
C、工程量近似匡演算法 D、概算指標法
25．動態投資回收期是指項目以（ ）低償全部投資所需的時間。
A、凈現金 B、凈收益 C、凈現值 D、財務凈現值
26．在眾多的不確定性因素中，找出對項目經濟評價指標影響較大的因素，並判明其對開發項目投資效益影響的程度，是（ ）分析的目的。
A、盈虧平衡 B、敏感性 C、風險 D、概率
27．投資組合是（ ）的一個有效措施。
A、提高投資收益 B、提高市場競爭力
C、開拓投資領域 D、規避投資風險
28．建築工程招標文件中，不包括（ ）。
A、工程標底 B、工程數量 C、設計圖紙 D、合同條件
29．張先生以10萬元的預付款購買了一套時價為100萬元的期房住宅，一年後該住宅交付使用時，現房價格漲到了120萬元，那麼，張先生預付款的收益率為（ ）。
A、10% B、20% C、50% D、200%
30．目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的（ ）。
A、60% B、70% C、80% D、90%

Ⅳ 房地產投資分析的一道計算題...

（*）表示乘號 （/）表示除號
首付：28W（房價）*30%（首付）=8.4W
還需支付的錢：28W-8.4W=19.6W
10年*12月=120月
月還款額回：答19.6W/120月=1633.33333333元
10年需還的貸款額是：19.6W*12%=23520元
家庭月收入：30%=1633
70%=1633*30%*70%*7+1633=4033.51元

Ⅳ 如何估算房產投資價值

這里有介紹房地產投資分析的三種方法，可以比較科學地計算出投資買房的收益率，消費者不妨試試。
方法一：租金回報率分析法
公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇「績優地產」的簡捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
方法二：租金回報率法
公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）
優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊病：未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
方法三：IRR法（內部收益率法）
房產投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋傢具等其它投入＋累計按揭款＋累計物業管理費（備註：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。）
優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。
不過，通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。
作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由於房價是易知的，於是能否准確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。
當然，如果你覺得上面專家的方法太專業，比較復雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：
如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。
如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間…………

Ⅵ 像做一個投資分析報告方案數據是怎麼計算的

錦上添花，公式有很多，數值你自己定。
你可以說獲利n個億大家沒意見。

Ⅶ 房產投資回報率怎麼算 最好是詳細點啊

房產投資回報率演算法

房產的投資回報率是用來衡量一處房產是否值得投資的重要參考數據。一般而言有三種計算形式：

1、房產收益模式計算公式：投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）

投資房產的收益是這樣實現的，通過貸款購買商業地產，而後出租以獲取租金，然後以月租金償還銀行貸款的「月供」，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。

2、房產投資回報率分析計算公式：投資回報率＝（稅後月租金－物業管理費）×12／購買房屋單價

此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系，只要結果大於8％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，並且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

3、房產投資回收時間分析計算公式：投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）／（稅後月租金－按揭月供款）×12

這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在12－15年之內都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。

衡量房產投資回報價值的方法有多種，為方便理解，這里暫介紹兩種不考慮貨幣時間價值的回報率計算方法，一種是租金回報率，另一種是投資回報率方法，這兩種方法也是業內人士常用的兩種計算房產投資價值的方法，前者較適用於一次性付款購房者，後者更適用於按揭貸款購房者。

(7)房地產投資分析的怎麼計算擴展閱讀

利率和投資回報率的區別

利率又稱利息率。表示一定時期內利息量與本金的比率，通常用百分比表示，按年計算則稱為年利率。其計算公式是：

利息率=利息量/本金 利息率的高低，決定著一定數量的借貸資本在一定時期內獲得利息的多少。影響利息率的因素，主要有資本的邊際生產力或資本的供求關系。此外還有承諾交付貨幣的時間長度以及所承擔風險的程度。

利息率政策是西方宏觀貨幣政策的主要措施，政府為了干預經濟，可通過變動利息率的辦法來間接調節通貨。在蕭條時期，降低利息率，擴大貨幣供應，刺激經濟發展。在膨脹時期，提高利息率，減少貨幣供應，抑制經濟的惡性發展。

Ⅷ 房地產投資分析詳細怎麼做啊

財務分析應編制投資估算表、銀行貸款還本付息計劃表、折舊及攤銷費用表、專總成本費用表、營屬業收入與稅金估算表、勞動定員及工資福利表、財務現金流量表、資本金現金流量表、利潤分配表等等，並計算相關財務分析指標（投資利潤率、償債及利息備付率、投資回收周期、財務凈現值、內部財務收益率等等）。參考資料：（可行性研究報告編制指南、建設項目經濟評價方法與參數）

Ⅸ 房地產投資測算公式誰有啊

考察一處房產是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產價值，不妨一試。 一大公式：租金乘數小於12 租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數＝投資金額/每年潛在租金收入），小於12。 上述所提的西藏南路一小戶型，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那麼它當時的租金乘數是12倍。一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。如果一處房產的租金乘數超過12倍，很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25倍，已經大大超過了合理的范疇。 投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。不過這個方法並未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。 二大公式：8年~10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投 資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）×12。 一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例，假設2001年時首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年後交房，當時它的投資回收年數是10.3年。但是到了2005年，由於房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨投資無法回收的境地。 三大公式：15年收益是否物有所值 另外，也可以參考下面這個國際專業理財公司評估物業的公式。 如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，該物業物有所值；如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，該物業尚具升值空間；如果該物業的年收益×15年〈房產購買價，該物業價值已高估。 仍以上文提到的小戶型為例，2001年時，年租金收益為18000元，乘以15等於27萬元，大於當時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小於當前60萬元的售價，價值已經被過度透支了。 以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進行專業性的投資分析，計算另外一些指標以增加可靠性。比如，一個地段好的房產可能現在的租金回報率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數。