Ⅰ 房地產開發與經營的區別和聯系是什麼
房地產開發管理的話，基本包括拿地、報批報建、設計、建安、銷售、物業等等。所謂版經營，可以理權解為開發，也可以理解為物業。狹義一點，你可以理解為物業管理，比如說一個綜合體項目，像廣州正佳廣場、上海五角場、北京西單大悅城。它裡面的的商鋪要租售，布局安排，安全保護，財務管理，工程維護這些都是經營的范疇。寬泛一點來講，這兩個概念沒有區別。
Ⅱ 什麼是房地產經營房地產開發與經營決策程序是什麼
房地產經營有廣義和狹義之分，狹義的房地產經營是指房地產經營者對版房屋和建築地權塊的銷售、租賃及售後服務管理等活動，活動范圍只要是在流通領域。而廣義的房地產經營是指房地產經營者對房屋的建造、買賣、信託、交換、維修、裝飾以及土地使用權的出讓、轉讓等按價值規律所進行的有目標、有組織的經濟活動，活動范圍貫穿於房地產產品生產、流通、消費的全部過程，而非僅僅局限於流通領域。
Ⅲ 什麼是房地產運營管理
房地產開發企業運營管理，不同於其他任何一個具體業務部門和某一具體業務崗專位屬，它並非是只一個負責某一方面的專職業務崗位，而應該是站在項目綜合發展的高度上去跟進項目發展的每一個階段，從拿地到前期規劃設計報批報建，從項目施工建設到後期的竣工驗收交房入伙。每一個與項目發展有關的業務節點都應該是該崗位的關注與跟進范圍。因此，對房地產開發全過程業務鏈條的了解，應該成為該崗位從業人員必備的業務知識，同時也是該崗位服務於公司其他業務部門的業務基礎。除卻項目發展全程進度的關注與跟進外，綜合協調各業務部門業務工作推進亦應該是該部門工作的重點，加強做好項目發展全時間鏈條的管理。
Ⅳ 什麼是房地產運營管理
什麼是運營管理，作為一個房地產開發企業，應該把運營管理部門放在一個怎樣的位置上。基於本人的在崗經驗，及對房地產開發業務的認識，對運營管理部門有如下見解，僅供參考。
個人認為，房地產開發企業運營管理部門及運營管理崗，不同於其他任何一個具體業務部門和某一具體業務崗位，它並非是只一個負責某一方面的專職業務崗位，而應該是站在項目綜合發展的高度上去跟進項目發展的每一個階段，從拿地到前期規劃設計報批報建，從項目施工建設到後期的竣工驗收交房入伙。每一個與項目發展有關的業務節點都應該是該崗位的關注與跟進范圍。因此，對房地產開發全過程業務鏈條的了解，應該成為該崗位從業人員必備的業務知識，同時也是該崗位服務於公司其他業務部門的業務基礎。除卻項目發展全程進度的關注與跟進外，綜合協調各業務部門業務工作推進亦應該是該部門工作的重點，加強做好項目發展全時間鏈條的管理。
綜合地說，運營管理部門的主要職責是兩個方面，進度跟進與綜合協調。其定位應該是站在集團、公司戰略及項目綜合發展的高度上去發現問題，分析問題並協助相關職能部門解決問題的綜合協調管理部門，發展管理崗作為公司項目運營管理的基層責任崗位，發展管理在崗人員應關注的是項目運營而非項目建設，關注的是項目全過程開發鏈條而非僅僅是項目工程進度的上傳下達，從某種意義上講，它應該類似於軍隊的參謀和後勤，謀劃整體，居中協調，且服務各專職部門。
聽完我的介紹，你是否對運營管理部門及運營管理崗極度的膜拜，全產業鏈發展，謀劃整體，居中協調……運營管理崗是在干BOSS所乾的活，想BOSS所想的事情，多麼的風光無限，前景光明，干運營管理如本人之流，能知道房地產開發整個的運營流程，簡直就是個全才，啊啊。
但我要告訴你的是，雖然在現階段房地產行業內，以中海、萬科、龍湖等為代表房地產開發企業已在組織架構中組建了運營管理部門，從事進行運營管理相關工作，但要知道有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有幫派，有幫派的地方就有權利分割。運營管理工作相當於是要一統江湖，當武林盟主，自然需要有非常非常強有力的武林盟主，這個條件，成為現階段運營管理發展的絆腳石。
作為運營管理部門的負責人，在公司需要有強有力的號召力，因為其角色定位決定運營管理負責人需要搞定投資負責人及分管領導、營銷負責人及分管領導，報建負責人及分管領導、合約負責人及分管領導、工程負責人及管理領導……沒有強有力的負責人，談何搞定，更談何進行業務推進。因此，擁有強有力的部門負責人，是運營管理工作最最基本的條件。
尷尬就在這里，更多的情況下，運營管理部門負責人因為自身號召力的原因，或各部門利益關系的原因，沒有實權，並不能很好的擔綱運營管理的職能，運管管理往往成為虛職，尤其是地區公司運營管理崗，所做的工作往往只是項目工程進度的跟進了解、上傳下達。各部門業務工作依舊各自為戰，沒有著眼於項目全過程開發進行籌劃，發展效率低下。
如同製造類企業，對房地產開發企業而言，項目現場就如同企業的生產車間，經過前期的「原料」准備，通過生產線加工，源源不斷的將生產好的產品-商品房輸入市場。因此，運營管理一般情況下以工程項目管理為中心點，兼顧其他業務鏈管理，運營管理從業人員，一般也是從工程部抽調人員擔綱，對於一些規模較小的企業而言，可能並沒有進行運營管理部門的組織架構設置，對於這種情況，可由項目部擔綱運營管理部門相關業務工作。
Ⅳ 房地產項目經營管理內容是什麼
房來地產開發經營是指自房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。其中：房地產開發經營的主體是房地產開發企業，是指以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業，也稱為房地產開發商；按照法律規定必須具備四級資質等級並承攬相應范圍的業務。
房地產開發企業自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取最大的利潤。所以，它們不僅需要從金融機構融資，而且需要吸收社會資金參與開發；另一方面，大量社會資金因為資本的逐利性特點，也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發展的房地產行業；還有一些企業擁有可供開發的土地，但是因為缺乏開發資金和進行房地產開發的資質，需要與房地產開發企業進行合作開發。同時，房地產開發企業也希望通過合作開發的方式降低自身的經營風險。基於以上的客觀需要，本著共擔風險、共享利潤的原則，房地產合作開發經營逐漸成為中國房地產開發的主流。
Ⅵ 什麼是房地產銷售
房地產銷售簡單來說就是出售樓盤，讓顧客買開發商建起來的房子。
要做房地產銷售，首先
1要對樓盤情況了如指掌
2樓盤優點 缺點要明確．對顧客推銷時重點多講樓盤優點，當然缺點也是要講的不過可以藝術性的帶過
3樓盤所針對的客戶群是什麼
4客戶群的喜好
在售樓過程中意識要清醒，你的目標是什麼怎樣圍繞你的目標做相關的一些方案．
明確產業價值觀，相信你會是個優秀的售樓員
有效售樓人員的基本素質與條件
1．外在形象有可信度
筆者曾經對多家大型企業進行銷售診斷，分析銷售人員的素質與業績的關系，發現銷售業績名列前茅的的人，男性80%以上外表和舉止多少有些木吶，女性則多是相貌平平，那些看起來精明強乾的人，銷售業績總是位居末列。許多人想不透各種緣由，實際上這種現象符合人才學基本原理。從心理學角度上說，這實際上是銷售人員與顧客下意識的智商較量。敦厚朴實是富有可信度的外在形象，能從心理上解除顧客的防範，並能迅速成為顧客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，會引發顧客高度的戒備心，所以給人可信感不強的人是絕對做不好房地產銷售員的。漂亮的女性在社會上總是能得到比一般人更多的權利、幫助與自由，在攻關上往往給人造成所向披靡的印象，實際上這局限在一部分領域，在工業品銷售尤其是房地產銷售中，銷售業績粉碎了這種錯覺。在國外，房地產銷售中年女性幾乎佔半數。漂亮的女性固然賞心悅目，但在工業品尤其是房地產銷售中，卻給人以什麼也不懂、不可信的印象，特別是投資房地產，投入的往往是自己一生的積蓄，有時還要由後代承擔部分債務，為賞心悅目而交出自己身家性命的人恐怕不多。
2．一定的專業背景和市場知識
房地產產品的特殊性要求銷售人員有較深的產品知識與專業知識。尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知其然又知其所以然的銷售人員是戰勝競爭對手的決勝砝碼。商品房往往是顧客傾起一生所有購買的大宗產品，反復比較、猶豫不決是常見現象，顧客對樓盤能察覺的使用價值做了反復比較依然拿不定主意時，如果售樓人員能就顧客難以察覺的樓盤使用價值做一番說明，如可以告訴顧客：「我們的樓盤不是……結構，而是……結構，具有……特點，這種結構能降低……，能提高……」；「內牆塗料別人是……，而我們採用……，是……環保產品，有……功效」；「插座是……產品，是……材料，有……特點」等等，就有可能爭取到顧客的認可，實現銷售。
售樓人員應付的是整個社會，是不斷變化的各類人和事，知識經濟的時代，知識改變命運，因而必須具備多方面的知識和經驗。因此掌握市場營銷學基本原理，了解國家、當地政府頒發的各種房地產政策、規定，具有一般社會學、心理學、行為科學知識、消費心理學等的基本常識，附之於自己的專業知識，是銷售人員自信的基礎，也是銷售技巧的保證。
3．人緣好人氣旺
一些人的面孔就是被大多數人所喜歡和接受，即所謂人緣好、人氣旺，這在演藝界特別明顯，同時也是目前社會心理學家尚無法解釋清的現象，我們只能說這是個人內在素質的外在綜合表現被多數人認可。首先將這種現象實際應用於人員招聘的是美國西南航空公司。成立於1971年的美國西南航空公司最突出的成功標志是它的高效率，除最初兩年外，是近30年來唯一一直贏利的航空公司。它在招聘空姐的時候，請常飛乘客與普通乘客分別做評委，結果卻驚人的相似。確保乘客對空姐滿意，就是將用戶滿意放在首位。我們同樣可以把這個原理應用於房地產銷售人員的招聘與評價上，即請入住者做評委，而入住者可以是本樓盤的入住者，也可以是周邊樓盤、甚至是其它品牌樓盤入住者。
人緣好、人氣旺的售樓人員往往也是有幽默感的人，有幽默感的人更具親和力。
4．成就動機高
心理學研究證明，兩個智商大體相同的人，成就動機高者比成就動機低者在活動中成功的可能性更高。就是說，那些知足常樂、安貧樂道、自尊心過強、過於自愛的人是不適合做房地產銷售人員的。一個有效的房地產銷售人員，渴望與人溝通，善於與人周旋，具有「與人奮斗其樂無窮」的個性，對成功與高薪有著強烈的渴望，因此他願意承擔容易引起爭議的工作，能夠承受不斷的拒絕與失敗，執著的向著某一特定目標行動；成就動機高的人，具有強烈的進取精神和堅忍不拔的毅力，具有隨時將自己的左臉再次面向顧客寬容精神與忍耐力；他審慎地把握每一次機會，時時想到的是最終的結果。
5．對工作有宗教般的熱情
一個有效的房地產銷售人員，對工作有異乎尋常的熱情，就象演員進入角色，對待所銷售的樓盤就像對待初戀的情人，有宗教般的熱情和執著；又像對待自己的孩子，將一切優點加諸之上，唯恐別人沒有同感。他不僅對所銷售的樓盤有深刻的了解，而且深信所銷售的樓盤是最好的，能夠滿足潛在客戶的基本要求，並帶來超值。國內外專家從自然生理素質、心理素質、社會文化素質三方面分析了有效銷售人員的基本素質。
H·格羅普曾對不同種類公司35000多名銷售人員進行分析，結果表明大多數成功的銷售人員通常顯現出以下特質：魄力、活力、可信任性、果斷、情緒能自控、自負、自信、樂觀、外向、樂意勸說、能面對困難、渴望成功、能承認和接受制約等。
P·科特勒認為，誠實、可靠、有知識和會幫助人是優秀銷售代表必須具備的素質。
C·加菲爾德認為超級銷售員具有下列品質：能承受風險、強烈的使命意識、有解決問題的癖好、認真對待顧客和仔細做好每次訪問。
D·梅耶和H·格林伯格提出有效的銷售人員至少應該具備兩種基本素質：①感同力Empathy，就是我們通常說的善於站在顧客的角度看問題，即關心顧客需要什麼。②自我驅動力ego—drive，想達成銷售的強烈的個人意欲。即能根據顧客的愛好，隨時調整和引導他們的介紹以符合顧客的期待。
1．外在形象有可信度
筆者曾經對多家大型企業進行銷售診斷，分析銷售人員的素質與業績的關系，發現銷售業績名列前茅的的人，男性80%以上外表和舉止多少有些木吶，女性則多是相貌平平，那些看起來精明強乾的人，銷售業績總是位居末列。許多人想不透各種緣由，實際上這種現象符合人才學基本原理。從心理學角度上說，這實際上是銷售人員與顧客下意識的智商較量。敦厚朴實是富有可信度的外在形象，能從心理上解除顧客的防範，並能迅速成為顧客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，會引發顧客高度的戒備心，所以給人可信感不強的人是絕對做不好房地產銷售員的。漂亮的女性在社會上總是能得到比一般人更多的權利、幫助與自由，在攻關上往往給人造成所向披靡的印象，實際上這局限在一部分領域，在工業品銷售尤其是房地產銷售中，銷售業績粉碎了這種錯覺。在國外，房地產銷售中年女性幾乎佔半數。漂亮的女性固然賞心悅目，但在工業品尤其是房地產銷售中，卻給人以什麼也不懂、不可信的印象，特別是投資房地產，投入的往往是自己一生的積蓄，有時還要由後代承擔部分債務，為賞心悅目而交出自己身家性命的人恐怕不多。
2．一定的專業背景和市場知識
房地產產品的特殊性要求銷售人員有較深的產品知識與專業知識。尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知其然又知其所以然的銷售人員是戰勝競爭對手的決勝砝碼。商品房往往是顧客傾起一生所有購買的大宗產品，反復比較、猶豫不決是常見現象，顧客對樓盤能察覺的使用價值做了反復比較依然拿不定主意時，如果售樓人員能就顧客難以察覺的樓盤使用價值做一番說明，如可以告訴顧客：「我們的樓盤不是……結構，而是……結構，具有……特點，這種結構能降低……，能提高……」；「內牆塗料別人是……，而我們採用……，是……環保產品，有……功效」；「插座是……產品，是……材料，有……特點」等等，就有可能爭取到顧客的認可，實現銷售。
3．人緣好人氣旺
一些人的面孔就是被大多數人所喜歡和接受，即所謂人緣好、人氣旺，這在演藝界特別明顯，同時也是目前社會心理學家尚無法解釋清的現象，我們只能說這是個人內在素質的外在綜合表現被多數人認可。首先將這種現象實際應用於人員招聘的是美國西南航空公司。成立於1971年的美國西南航空公司最突出的成功標志是它的高效率，除最初兩年外，是近30年來唯一一直贏利的航空公司。它在招聘空姐的時候，請常飛乘客與普通乘客分別做評委，結果卻驚人的相似。確保乘客對空姐滿意，就是將用戶滿意放在首位。我們同樣可以把這個原理應用於房地產銷售人員的招聘與評價上，即請入住者做評委，而入住者可以是本樓盤的入住者，也可以是周邊樓盤、甚至是其它品牌樓盤入住者。
人緣好、人氣旺的售樓人員往往也是有幽默感的人，有幽默感的人更具親和力。
4．成就動機高
心理學研究證明，兩個智商大體相同的人，成就動機高者比成就動機低者在活動中成功的可能性更高。就是說，那些知足常樂、安貧樂道、自尊心過強、過於自愛的人是不適合做房地產銷售人員的。一個有效的房地產銷售人員，渴望與人溝通，善於與人周旋，具有「與人奮斗其樂無窮」的個性，對成功與高薪有著強烈的渴望，因此他願意承擔容易引起爭議的工作，能夠承受不斷的拒絕與失敗，執著的向著某一特定目標行動；成就動機高的人，具有強烈的進取精神和堅忍不拔的毅力，具有隨時將自己的左臉再次面向顧客寬容精神與忍耐力；他審慎地把握每一次機會，時時想到的是最終的結果。
5．對工作有宗教般的熱情
一個有效的房地產銷售人員，對工作有異乎尋常的熱情，就象演員進入角色，對待所銷售的樓盤就像對待初戀的情人，有宗教般的熱情和執著；又像對待自己的孩子，將一切優點加諸之上，唯恐別人沒有同感。他不僅對所銷售的樓盤有深刻的了解，而且深信所銷售的樓盤是最好的，能夠滿足潛在客戶的基本要求，並帶來超值。
6、有房地產銷售經驗
經驗者不僅可以立即投入工作，而且可以將過去的經驗帶入公司；但從市場上招聘的有銷售經驗的售樓人員，忠誠度往往比較差，甚至損害所售樓盤形象，帶走顧客，這可以通過公司的激勵機制與約束機制加以杜絕。許多房地產開發商或銷售公司考慮到這一點，招聘禮儀小姐或高校應屆畢業生做售樓人員。實際上，大多數高校畢業生盡管有較高的IQ，但往往自視甚高，心理素質一般比較差，又缺乏心理學、市場營銷學、房地產的基本理論與實戰，根本不能勝任房地產銷售這項高難度工作。如果開發商更重視售樓人員的忠誠度，要麼招聘具有潛力者，要麼就在企業內部培養自己的售樓人員。
7．創造性思維方式
銷售本身就是一種創造性極強的活動，房地產銷售更是如此，不同的樓盤有不同的「性格」，也有不同的需求對象，周邊環境更是難以「同質」，因此，沒有「放之四海而皆準」的銷售方法，只有營銷理論與現實樓盤密切結合，才能創造出有針對性的售樓技巧。
有效或高效率的售樓人員，善於利用新方法，新思維，從不墨守成規，因循守舊，更不放過任何可能產生銷售效果的機會。他們的思維是創造性的，在售樓過程中解決問題的方法是非常規的和有效的，是標新立異、獨具一格、突破傳統的，並且又是為置業者所接受的。他們為了實現「銷售」這個結果，銷售辦法層出不窮。
8．不是朝三暮四的「聰明人」
有效或高效率的售樓人員是善於與人打交道的「樂天派」。售樓人員經常在拒絕、冷落、挖苦、羞辱與失敗的氛圍中煎熬自己的自尊心，每一次挫折都可能導致情緒的低落，能夠忍受這種結果的人，必定是樂天而又堅忍不拔、做事堅持要有結果、靠規模銷售獲得收益的「固執」的人，而不是經常換單位幻想不切實際收益的「聰明人」。經常換單位售樓人員，或應聘時一副懷才不遇、覺得付出與得到不平衡的人，80%以上都是能力太差，因此在任何一個單位都干不長；其餘大部分則是打算為自己取得工作經歷的人、競爭對手的卧底人員、根本不知道自己想干什麼的人、測試自己能力的人等等。有效或高效率有業績的售樓人員，根本不會輕易丟掉個人的良好信譽、熟悉的工作環境及以往的客戶關系等，新的工作單位未必就更好，因為一切都要從頭開始。有朝三暮四的時間，不如將現有的顧客搞定。
總之，售樓人員的良好素質是實現樓盤銷售的重要條件，因為顧客在感受樓盤的優越性之前，首先感受到的是售樓人員的個人魅力，這個魅力就是情緒智能
附：房地產銷售21策略
http://www.zgdcs.com/main/2006-07/2499.htm
祝好運！^_^
參考資料：amengcn
Ⅶ 什麼是房地產經營管理的主體
房地產經營管理的客體是指房地產企業