如何利用房地產金融市場買房

❶ 如何規范購房融資

住建部、人民銀行、銀監會三部門近日聯合部署規范購房融資行為，加強反洗錢工作。專家學者表示，此次調控涵蓋一系列金融創新領域，以監管合力封堵炒房投機各種途徑，釋放黨的十九大以後樓市調控將更加深入的信號。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉說，這是首次在全國范圍內明令禁止「首付貸」「過橋貸」「尾款貸」「贖樓貸」、消費貸購房等違規購房融資行為。三部門聯動，規范購房融資，將有利於促進住房市場參與者回歸理性，促進住房回歸居住屬性，促進住房市場穩定。

此外，劉洪玉說，房地產交易涉及的資金量巨大，有可能會被違法犯罪分子用作洗錢渠道，因此房地產交易參與者，尤其是購房資金的收取或臨時管理方，均有義務確保購房資金來源的合法性和可追溯，積極履行反洗錢義務。

尹中立說，未來所有住房政策及制度建設都將圍繞「房住不炒」這個定位。這次三部門從金融角度來落實中央部署，期待將來還會有更多的措施和政策。

房住不炒是今年兩會的討論熱點，房地產的話題一直是我們關心的話題之一，我們很多人都為買房犯愁，而房地產卻炒的不亦樂乎。2016年以來房價一直處於居高不臨下的狀態，今年房地產遭到大量的調控，房子是用來住的不是用來炒的，樓市去庫存。

❷ 房地產好還是金融行業好，該如何選擇

房地產好
房屋銷售比較好，房產作為家庭的剛需，每對新人都會需要住房，有錢沒專錢的都想買房屬，受眾比較大市場比較廣，加上現在房價不斷上漲也會一定程度推動需求量。相對於商鋪寫字樓受眾面積就比較小了，買商鋪的人都是先有了自己的住房，多出來的錢才會考慮投資，寫字樓都是需要開公司的人才會購買

❸ 如何利用房地產的特點來為你的購房作出決策

假定你要在某小區買一棟房子。
1>於小區沿街樓房相比，里邊的樓房相對安靜。版這體現出了權房地產位置的固定性。
2小區內13棟和14棟。從朝向，樣式，結構，甚至年限都大不一樣。體現房地產的異質性。
3買房子都是准備住很長時間的。並且以後會裝璜，入住。有的還會出租。就體現出了房地產的土地供給的稀缺性。以及房地產的耐久性。

❹ 如何把握房產的套利機會

前言：當倫敦期貨市場和紐約期貨市場黃金期貨價格產生差異時，以同樣的手數在高價市場上做空（賣出），在低價市場上做多（買進）即可獲利。這就是投資中重要 的手法――套利。在不同的時空對同一投資對象做對應的買和賣以獲取利差就是套利。通常我們理解的是對同一對象不同時間的低買高賣，但套利更多的是在不同的 對象同一空間或同類投資對象不同空間的套利。投資的本質就是挖掘廣泛的，潛在的套利機會。只有對相對價值的把握才有可能更好的套利。以下以房產（居住房） 為例研究如何發現潛在的套利機會。 房地產區域之間的套利機會分析 由於地區差異較大中國各個城市經濟發展不平衡，各個城市之間房產投資機會是不平等的。不同城市房產之間存在著套利機會。另外同一個城市不同的區域發展也是有較大差異的，所以也存在跨區套利空間。例如，三年前北京房產和上海房產的比較，上海GDP在5000億左右，且增長連續10年在10％以上，而北京GDP在3000億左右，增長在9％左右；上海人口比北京人口略多100萬，但北京比上海面積大的多，因此資本密度，人口密度上海都比北京高，根據房地產資本密度理論（見本刊前兩期）北京的房價不應該高於上海，但當時的上海房價僅僅是北京房價的3/5。 即便是兩個城市都存在泡沫，按照相對價值理論，特別是在北京與上海的通勤成本不斷降低中，市場均衡的結果應該是上海的房價高於北京的房價。同樣北京的豐台 區、西城區和海淀區存在著不同的經濟增長率和發展前景；上海的浦東、松江和黃浦區存在著非常大的差異。只要投資者注意城市規劃和各個區的發展特點，就可以 判斷和發現相對價值，放掉發展比較慢房產轉而持有相對高速發展區域的房產，你一定會取得較好的理財效果。 微觀經濟學中有一個「價格歸一化的規律」，意思是指：某一商品在甲、乙兩地的價格差應該是其運費，當甲、乙兩地價格差大於其運費時，就會出現套利空間。投資商只要在從低價區買入，在高價區賣出就可以盈利。這種提前發現套利空間，並且鎖定利潤就是「買賣」。投資商就是要鎖定利潤，而運營商（比如販運投放）實現了「價格歸一化」扎平套利空間。對於可移動的產品，在世界范圍內，每個地區都生產其有成本優勢的產品。各地區專門生產那些生產率最高的產品。富餘的產品以廉價方式運到其它生產地和消費地。對於不動產是否存在「價格歸一化規律」呢？ 房產是有條件地表現「價 格歸一「規律的。房產價值不是孤立存在的，他們絕對與商業物流和人流相比配的，它們互相為存在前提條件。我們必須以「鏡像」的思維去理解的房產「價格歸 一」現象，城市中心高房價和郊區的低房價，不是土地供應量決定的，而是商品物流聚集成本決定的，距離城市中心相同的兩個方向的郊區房價差可能非常大，那是 由於有交通幹道（如軌道交通）的地區物流商品和人口聚集成本低於沒有交通幹道的地區。當甲乙兩地郊區的房價會逐步因為交通改善而形成物流成本的降低，會導 致兩地房價逐步拉近。換言之，房地產的價值歸一化最終是通過商品物流價值的歸一化完成的。極端的例子是：當市中心A區房價10000而郊區B區房價3000時，當A區和B區都沒有新的資源注入時，A區和B區的軌道交通聯通會提高B區的房價，拉低A區的房價。當存在增量資源注入時，B區房價比A區房價有更大的漲幅。這就是商品物流和人流的通勤成本的降低對房產價格布局的影響。 現 實的指導意義是，如果上海浦東和浦西沒有隧道和橋梁連通，由於兩地的通勤成本很高，浦東和浦西就是兩個不同的城市。兩地房價就會表現出相對獨立，當兩地不 斷增加隧道和橋梁連通時，北京沒有八達嶺高速公路和輕軌北部房地產不可能這么快速升值。由於通勤成本的大大降低，兩地房價就會逐步接近靠攏，物流聚集成本 越接近房地產價格越容易接近。這個套利空間是有交通扎平的。 相同區域不同產品之間的套利機會分析 市場均衡（帕累托最優）要求資源使用效率最大化，土地資源同樣參與多樣化的市場選擇，前期文章談到。土地是地上物的權利，地上物是土地的衍生產品。所以城市土地價值是通過地上物來實現的，地上物的表現集合：住宅(RV)、酒店(HV)、寫字樓(OV)、商業用房(CV)、廠房(FV)。LV(城市土地價值)＝RV+HV+OV+CV+FV。由於城市功能的不同等式左邊各個參數的權重不同，但在特定的經濟環境下，各個功能的供應量存在一個合理的關系。極端的例子式在LV不變的情況下，假設RV、HV、OV、CV都在跌，等式平衡那麼FV必 定是漲，無疑此時投資者就應該將資金投入廠房。這也是發現套利機會的邏輯思維方式之一。簡單地例子，目前上海中介店非常多，但如果一個特定位置上中介店的 產值，不如把它改成包子鋪所得到產值更高時，這個中介店就應該改成包子鋪。這就是邊際效益最大化地利用土地資源的事例。 這要求投資商不僅對住房市場行情了如指掌，還有對商業用房等物業行情瞭然於心。才能發現不同物業之間的套利機會。 房產租金回報率與房產價格之間的套利機會分析 對預期受益的評估是資產評估中重要的方法。任何一個能夠持續產生現金流的資產都是可以評估計量的。房產作為資產的一種，其資產價值等於未來現金收入現值的總和。如購買一處全裝修房價值50萬用於出租，年凈租金可能為4萬，4萬的年租金可能可以維持5年，其年收益率是8%，其未來的10年可能平均只有3萬，收益率為6% ，若不考慮復利的貼現因素（靜態）投資人15年後可以收回投資。如果考慮復利貼現因素計算IRR以上假設可能20年也未必能夠收回投資。當住房使用者買不起，投資者沒有理想的出租回報率時，房產價格還有上升的理由嗎？所以，理性的房產投資者設定的安全邊際是出租回報率高於社會平均投資收益率。 幾 乎任何一個商品或投資對象都會出現周期性的價格波動。房產也不例外，房產買賣價格和租賃價格也會周期性波動。由於對於住房者講，房產價格和房租價格存在較 大的付現成本差距，這個不可忽視的付現差距使具有同樣的使用價值的房屋同時產生了兩個相對獨立的買賣市場和租賃市場。然而買賣價格和租賃價格並不是可以無 限背離的，它們之間存在某種數量邏輯關系。其參考系是社會平均投資受益率。當社會平均投資受益率為5％時，房產出租受益為8％時，就會出現所謂「背離現象」房產價格上升、房租卻持續下降的現象。房產相對獨立的兩個市場，它們的價格可以在各自獨立的價格區間內漲落，即可以出現齊漲齊跌也可以漲跌互現的情形。所以投資者必須要考慮融資成本或資金的機會成本。對於一般的白領自有資金成本大概在2%－3%之間，貸款成本是5。04％。在過去的三年中，北京和上海房產出租回報率從15％下跌到目前的5％左右， 當房產出租投資收益率在6％以上時，是房產價格快速上升期，這是因為10年－30年期的個人房地產按揭利率為5.04％，投資人可以充分利用金融杠桿。例如，當50萬房價的房屋，年租金為4萬時，其年租金收益是8%，由於按揭利率是5%，買房人享受了3%的利差，即買房人可以借用銀行的錢為自己掙錢。所以我曾寫過文章，當房屋出租受益率下跌到5％時，其對應的房產價格可能會出現調整，因為房屋租金受益率在5％時，會觸發融資成本為5.04%的大量拋盤。 但如果社會平均投資率繼續下跌，則房產價格開會上升，並突破阻力位。 所以，房產投資出租受益率和社會平均投資受益率存在一個套利空間時，就是投資者的機會。 房產市場與金融市場之間的套利機會分析 投資理財一定要研究財經環境和貨幣政策，其中預期利率的變化和貨幣供應量最為重要。由於我們按揭利率執行的是浮動利率，所以按揭利率會隨著基礎利率變動而變，按揭利率的變化直接影響投資房產的融資成本和金融杠桿的效率。 在金融開放迫在眉睫、中國「核心資產」加快上市條件下，以往上市公司就會被看空，因為，越是優良的資產上市時間安排的越完，這是理性人的必然策略。另外，任何形式的MBO和經濟腐敗都是對A股的做空。為此，其結果是實物資產升值而虛擬資產貶值。 中國經濟發展不同但執行相同的按揭貸款利率這本身會利好北京和上海等大城市的房產價格；所有城市各個商業銀行中，上海地區各個商業銀行呆壞帳比例最低。上海的信用制度在全國最好，這些條件都會支持上海的房地產。 外資銀行按揭利率大大低於中資銀行按揭利率；A股上市公司投資受益率（紅利受益）大都低於5％；四大商業銀行計劃明年上市，會急於提高銀行資產質量，降低呆壞帳比例，所以明年商業銀行會加大按揭資產額度，會激勵和放大購房能力。 就目前情況看，持有上海房產比持有金融資產要更安全，同時獲得更好的受益率，所以上海房產還是存在套利空間的，所以房價還會持續上升。

❺ 個人如何進行房地產投資

很多人都有一筆閑錢，存在銀行里利息太低，炒股又擔心風險太大，那麼投資房產也是一個不錯的選擇，既可收取租金，又可期望升值變現。那麼，個人如何進行房地產投資呢？

貸款買房適逢最佳時機

一名消費者算了這樣一筆賬，假如將自己所有的資金全部投入買房，那麼，一年的資金收益率等於零；若購房申請20萬元5年期按揭貸款，自己的20萬元則可投資股市，若用於認購新股，既無風險，每年又可獲利10％以上，這樣不僅買了住房，還獲利4％左右。這名購房者以其理財的技巧，顯示了貸款買房的實惠。

投資購房，銀行提供按揭，且貸款利率再一次降低。如今，各銀行都紛紛推出了住房消費信貸業務，還推出了營業房地產按揭業務，百姓貸款購房已十分方便。百姓如果自有資金不夠，則可借機向銀行貸一部分資金。

投資出租物業正當其時

筆者一大學同學結婚後單位暫時未給分房，他每年租房的花費就有近萬元。去年底，他通過銀行按揭購買了一套兩室一廳的房子。他給筆者算了一筆賬：他和太太月收入加起來有5000餘元，買新房後每月按揭還款1500元，問題不大。而且房改後，他要麼能搭上末班車從單位分到一套房，要麼可以用雙方單位的購房補貼，再通過公積金貸款重新購買一套房子，然後把第二套房子出租給別人，這樣每月至少有500元租金入賬，還款壓力無疑有所減輕。目前，他除較早地住上新房，改善了生活質量外，還擁有了兩處不動產，一處供自己使用，一處當作投資工具，可自由支配。

投資房產的想法在一般人看來肯定是有些超前了。眾所周知，以買賣形式進行房產交易，存在著較大的風險性：一是低買高賣的時機難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現能力。但買房用於出租，以收租獲取投資回報則靈活得多。而且業內人士亦認為，買房除滿足自己居住需求外，用於租賃投資將成為一種發展方向，這也是住房市場化的必然結果。

物業的投資價值主要決定於該物業的服務質量、租金回報和地理位置。而在內地一些城市，物業服務的質量是租房者關注的重點。

由於投資者很少是建築業專家，因此，很難對物業的內在質量進行評估和判斷。所以，考察發展商的實力和開發物業以前的業績，就成為最直接，也是最有效的辦法。

投資住宅要有長遠眼光

與商業用房相比，投資住宅一般比較安全，只要區位不是特別偏遠，升值會比較穩定。需要注意的是，你要設法了解城市的規劃，選擇那些規劃規模較大，各項基礎設施完善，正處在開發之中的項目進行投資，因為這類項目一旦開發建成之後，房產的價格肯定會比你購買時的價格高出很多。

有不少購房者，在選擇商品房時，以選擇郊區或新區的住宅為目標，他們的精明同樣令人佩服。購買同樣面積一套市中心住宅，其價格相當於購買郊區（或新區）住宅加上轎車，且居住環境、增值潛力等均要比購買市中心住宅優越。

投資房產需要有長遠的眼光。商品房買賣是各類商品買賣中動用資金最大、各種制約因素最多的一種交易活動，因此，在交易過程中，不但要詳知各種程序和操作方法，而且要講究策略。

（以上回答發布於2016-12-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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❻ 我想賺錢，該如何賺錢，玩金融中的房產置業可以嗎，因為我有錢就買房，對嗎

現在抄中國房產的泡沫已經很大了，誰也不敢保證國家的房市會不會像上世紀80年代的日本和兩年前的美國那樣泡沫破裂，你把錢都投資到房地產上，是有很大風險的，要規避風險，就要分散投資，黃金市場，期貨基金什麼的，綜合利用一下才能使得金錢保值甚至增值

❼ 如何實現金融與房地產良性循環

這恐怕需要中國出現一個能和地產稅收以及地方政府賣地所得收益抗衡的內新型支柱性產業
而且還需容要按住人民幣貶值趨勢，同時加強人民幣購買力
還要阻止大量年輕人異地工作，疏散我國主要熱點城市外地務工人員數量才有可能實現

❽ 中國政府如何用金融手段和稅收手段調控中國房地產市場

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目前國家也出政策公開參與炒房，讓房產稅轉嫁到租金，看來國家是要打擊沒房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏錢去買房。

最終轉嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現，房價繼續高漲，稅收增加，國家目的達到。政府轉嫁房產稅可暫時影響供求及保障矛盾，徵收房產稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出，但為了國家利益，老百姓犧牲一下個人利益吧。

一但房產稅改革後，政府最怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權，那國家麻煩就大了，呵呵。

重點：落實解決供求關系，很簡單的事情，不清楚為何政府要故意搞得特別復雜。

房產稅政策短期影響房價很難說，因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出台一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最後還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。

國家新政是「遏制房價過快上漲」。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。

有人去市場花100大洋買了一隻小豬認養10年，1年後長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再徵收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應採用何種形式徵收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否願這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。

漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。

在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什麼名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然願意交地產稅。中國也准備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府徵收？不可能。去找老百姓徵收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。

❾ 如何通過房地產金融來調控房地產的過快增長

為解決房價上來漲過快源的問題，國家採取了一系列促進房地產市場健康發展的政策。按照穩定完善政策、增加有效供給、加強市場監管、完善相關制度的原則，繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。重點是在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。
如果從金融的角度來理解，房地產是一個資金密集型產業，對資金的大量需求使得房地產企業嚴重依賴銀行貸款，當房地產市場過快發展，房價過快上漲時，可以通過調節貸款利率來影響房地產企業的資金成本，從而控制其過快增長
在中國市場上，主要是政府通過行政手段來調節，包括限購、控制銀行對房地產企業的貸款等措施來進行。