房地產項目產品如何定位

㈠ 房地產某項目總體定位 怎麼寫

房地產某項目總體定位 怎麼寫?
簡單說下吧，這個要結合產品和周邊的市場環境，以及需求三個版要權素來確定的。
你們在定位前一定要對這三個要素做充分的調研，了解你們打算做的產品是高檔中檔和低檔，參考因素有規劃，戶型，交通以及產品所在項目的位置，位置好容易做豪宅，別墅啥的，位置不好就做普通項目
周邊市場環境就是均價啊，周邊的競爭項目都在買啥產品，各種產品賣的怎麼樣都要了解
需求就是項目所在地的消費水平怎麼樣，你們打算做的產品定位，有沒有那麼大的市場需求，高中低三種客戶都區分對待，對這些都了解後才能做項目定位，做好方案，有問題再問我，剛好碰到你這個問題了.

㈡ 房地產的產品定位和市場定位的區別是什麼

房地產市場定位步驟：
、銷售目標定位
樓盤的銷售目標定位，是前期營銷的重要方面。通過明確的目標選擇，為開發商進行哪一種產品定位的決策打下基礎。

如何做好銷售目標定位，無論是策劃公司、開發商還是消費群體，各方的要求或期望值都存在著較大差異。作為策劃公司，這個問題是個核心內容，是市場的基礎。如果目標定位準確，市場的反響將事半功倍，反之亦然。定位是應從客戶對地域喜歡程度、樓盤檔次選擇程度、樓盤戶型要求程度、小區環境滿意程度，物業管理服務程度等予以考慮。
作為開發商，樓盤的最終目的，就是要銷售出去，同時需要得到一個比較明確的銷售目標方向印記，而這個銷售目標定位則應該完全按照客戶在經濟上、觀念上的接受能力和市場的實際需求去定位，從而實現收益的最佳回報。
銷售目標定位，從樓盤營銷的角度來看，是選擇有針對性，有目的性、有意識地去鎖定精準的客戶群，但這是件很難的事，也做不到有一個非常明確的市場劃分。因而，樓盤銷售目標只能夠是一個決策性、方向性、線條性的定位，一方面面向大多數定位客戶，一方面通過從眾效應吸引一批相似型客戶。
銷售目標的定位，對樓盤整個營銷來說，顯得相當重要。這個定位的出發點，則是依據客戶的層次、能力、不同需求的差異和房地產的特殊性所決定。房產作為商品，有著一般普通商品沒有的、也不可能存在的特性，如不動產的不可移動性、產品價值的保值和增值性、產品的耐用性、其售價的昂貴性等。
這個目標定位實際上就是選擇自己產品的客戶對象，由於房地產業當今發展逐步趨向成熟，因此逼迫發展商及策劃公司的行為變得越來越理智，對樓盤開發已超越一般的，或者具有較大隨意性的，純經濟行為的開發，開發商及策劃公司們已變得開始注重產品宏觀走勢及不同客戶對不同品位樓盤、不同選擇、不同購買力的微觀細節探討。讓產品在投入市場之前，有一個較為清晰的目標定位思路，從而使樓盤更加適銷對路，開發商在獲取經濟利益的同時獲取更大的社會效應。因而，這個樓盤產品的銷售目標定位在整個營銷過程中有著非同一般的贏面概率。
2、樓盤產品定位
一個樓盤的建造，有規模之分，有產品檔次之分，購買層次更是不一樣。因而，產品的定位顯得尤為重要，必須在消費群體或買方市場中樹立起樓盤的特殊形象。
樓盤產品定位，說起來容易，做起來卻很難，這完全是由於樓盤產品特殊性所決定。因為做樓盤不同於做一般商品，它存在銷售周期較長的問題。這就要求在樓盤開發過程中對本身產品的設計需有一定超前性，不因為市場的變化使產品變得過時或滯銷。
產品定位對開發商而言，與其所要獲取的利潤或回報有著不可分割的關系。從通常意義上來說，產品定位市場涉及面較廣，但定位的選擇性卻有限。這主要是因為定位受硬體和軟體兩大因素的影響，硬體一般包括規劃指標，如：控高、容積率、密度、綠化率、停車泊位比例等全部由政府規劃所決定，具有不可更改性。軟體包括：資金、材料、工期、技術、施工等不確定因素的變數影響。
從市場營銷學來講，樓盤產品的定位本身就是一個前期營銷策略的演變過程。產品的定位，是在其選擇和確立產品潛在目標客戶基礎上，通過前期營銷策略的調整和深化過程，在相應固定目標客戶中對樓盤的亮點予以全面發掘，並將最為突顯的亮點予以全力推廣或宣傳，讓客戶對所開發樓盤留下一個良好的印象，並對樓盤產生一種「我選的就是它」的美好記憶，使樓盤在開發和營銷初期就讓買方產生一個相當深刻的印象或是特色獨到的主體形象。
產品定位，有著一般商品的共性，但房地產樓盤產品的定位，有著其他商品無可比擬的特性和個性。相對而言，樓盤產品定位的需求面完全是因項目的檔次、價格、區域、品質等綜合性價比因素而異。樓盤開發，由於投資大，又存在相應風險和市場不確定因素，使開發商小心翼翼，因而對樓盤產品定位顯得較為慎重，他們希望有一個正確的、內心塌實的產品定位。
3、價格定位
在市場營銷中，除了銷售目標定位和樓盤產品定位外，價格定位同時也是一個足以影響房產開發項目成敗與否的重要因素。
從房地產多年發展看，樓市營銷之演變，由於價格定位的原因，對樓市整體發展或多或少地受到了牽制或制約，價格定位在樓盤全過程營銷中亦始終左右著樓市 「晴雨」曲線的起伏。
在樓市競爭幾近白熱化的今天，樓盤價格定位競爭越來越突出，樓盤價格定位正確與否，在很大程度上反映出開發商對市場尺度把握，對客戶心理需求了解和是否具備競爭意識的體現。
如何做好樓盤價格定位，競爭結果是最好見證，這由不得發展商的一廂情願，而完全應該依據市場最為現實的走勢，從做好全盤營銷角度，對案子確定一個既有利於本身產品盡快銷售和迅速回籠資金的目標；也能在市場中通過個案的特殊優勢和與眾不同的亮點發掘，對樓盤個案進行出人意料的價格定位，進而對整盤營銷產生出一種成功駕馭的影響。
在樓盤市場營銷中，其價格定位除了根據市場必然價格規律外，還有一個技術性和技巧性的操作。如在多層住宅銷售中，往往是頂層和底層較為難賣，但是如果發展商採取買頂層送露台，賣底層送花園，則效果大不一樣。在小高層電梯房的銷售中，已有開發商將難賣的底層改作錯層，並將進出總門改為向南開，從底層花園進入房間，這樣的設計受到了客戶的歡迎，而且在樓價上也比原來傳統北向出入口的設計容易被客戶接受。
關於樓盤價格定位，其重要一點，就是必須注重營銷策略問題，應該依據案例地段差異，檔次差異，不同類型差異來制定不同售價策略。在通常情況下，新開樓盤價格有一個較為自然的市場定位過程，預售期往往採用低開高走，經較低的價格吸引人氣，逐步小幅慢走，至准現房或現房期，售價相對穩定。而對於清盤期的「雞頭雞腳」，可以予以酌情讓價銷售，通過售價策略加快資金回籠，讓投入產生回報得到最大限度的保障。

㈢ 房地產產品定位實用技巧

房地產產品定位實用技巧

一、容積率配置技巧
如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進行產品定位，有的人可能會盡量節約和控制一樓面積，採用開放設計，塑造單棟高層建築，以創造高層空間價值；有的人可能會將可建總建築面積用於低矮樓層（例如一、二樓），規劃矮胖型建築物，一方面把握臨街店面商業價值，一方面節省建設成本；有的人可能規劃數棟建築，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規劃，不論基於何種原因，產品定位的最終結果勢必在每塊土地上產生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建築物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建築面積（樓地面面積）利用到極致。

同樣一塊土地，因為目的不同，可能導致不同的容積率利用方式。一般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數個角度；

（1）空間價值與容積率利用的關系，例如商業氣息濃厚的區域，一樓店面價值可能數倍於高樓層的價值，因此總可建建築面積應盡量分配於低樓層；反之，商業氣息弱的區域，則可以考慮向高樓層建築靠近。

（2）建築成本與容積率利用方的關系，越是高聳或造型特殊的建築，其營建成本愈高，因此要權衡所增加的成本及可能創造的空間價值，以決定最佳容積率利用原則。

（3）建築工期與容積率利用方式的關系，例如兩棟10層的建築與單棟20層的建築，前者的施工期將比後者節省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業的風險。

（4）市場接受性與容積率利用方式的關系，例如在高樓層建築接受意願不高的區域，若考慮作高層建築的規劃，就要審慎評估市場風險。

（5）周圍建築物狀況與容積率利用方式的關系，例如處於一片低矮建築物區域，則向高層建築發展，成為此區域的標志性建築物；或向中層發展，在高度上暫領風騷；或規劃低矮建築，以從眾隨俗？考慮了以上各種主、客觀限制條件及特定目的後，最後就要真正進行容積率的分配。以使容積率能作最充分、合理的利用！

二、公共設施的定位技巧
在一般購房者的觀念中，總希望所購買的房子，其公共設施；所佔的比例愈低愈好，因為公共設施常被認為是虛的，徒有而無益。某些發展商或銷售代理公司則為了投消費者所好，訴求高實得率或低公共設施比的廣告策略。那麼高實得率或低的公共設施比例對購房者而言又真的實惠嗎？

事實上，越是先進的國家如歐、美、日等國，越傾向於以包含私有面積及公共設施的整體規劃，來衡量建築特的品質及價值，而我國在不斷追求提高居住水準的潮流下，也必然將朝這種趨勢發展。就發展或產品定位者而言，要認清許多公共設施之所以難被購房者接受，是由於設施本身不實惠，或由於設施真正的價值沒有通過適當的方法讓購房者充分了解，所以除了法定必要設施，需要運用規劃力求經濟實惠以外，還需要明確辨別下列幾種公共設施的功能及效益，才能針對個案性質作合理定位。

（一）具有保值效果的公共設施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設施的積極功能在於確保不動產的價值及未來的增值潛力。尤其對於使用頻率高、使用人數多的辦公室、商場或小套房等產品，這種公共設施尤其重要。

（二）具有實用性質的公共設施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設施的實惠在於它的公共性，例如任何個人想擁有一個私人游泳池都是奢侈的事，但是通過公共設施的分攤，卻使整幢建築或整個社區的住戶都能長期經濟地擁有及使用游泳池。

（三）具有收益機會的公共設籬，例如地下室的商業空間，停車位，或其他可供非該建築住戶付費使用的設施等。由於這種設施的使用可收取租金或使用費，對於分攤設施的購買者而言，相當於購買有收益的長期投資標的，不僅可補貼管理費，同時也較易維護整體建築的品質，在使用價值高的地段時頗為適當的設施定位。

（四）對環境有改觀的公共設施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環境改變物業升值中得到回報。

公共設施的規劃將越來越受到重視，產品定位者若能適當掌握各種公共設施的功能，可使公共設施空間發揮「小兵立大功」的作用。

三、樓層用途的定位技巧
不同的人對各樓層空間的需求不同，也就是各個樓層事實上是不同的市場，具有個別的供需情況、用途特性、交易性質及空間價值等，而這些差異的存在，能給予從事產品定位的人發揮創意的機會。
我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個市場個別考慮它們的定位特性。

（一）是頂樓市場，這種產品不論在採光、通風、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨厚的條件，又由於每棟樓只有一個頂樓樓層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現供不應求的情況。

（二）是門面市場，通常是指建築物的一樓至二樓。這種產品的價值在於它與外界環境的臨近性（例如臨路的店面、辦公室），或者有將外界環境內部化的機會（例如擁有庭院的住宅）。這種地利條件及稀有性，使得門面市場的價值不但比其他樓層高，而且還常出現求過於供的現象。

（三）是地下室市場，這種產品有時具備獨立功能及用途（例如作為商場或停車位），有時則可能成為其他樓層的連帶產品（例如作為一樓的私有地下室，或其他樓層的共有設施空間）。

（四）是中間層市場，包括建築物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。這個市場各樓層之間的相對條件差異有限，而其所佔有的空間比例又最大，因此一般所稱不動產市場景氣與否，多半是指中間層市場的供需狀況而言。

就產品定位者而言，除了要辨別不同樓層市場的異質性之外，還要注意下列事項，以充分發揮空間的附加值。

（一）妥善運用規劃，以平衡供需失調現象。例如在商業氣息濃厚的黃金地段，藉助一樓帶二樓或地下室合並規劃，以增加門面市場的供給量；或頂樓採取樓中樓設計，能滿足更多的頂樓市場需求者，都是創造更高價值空間的好方法。

（二）明確區分不同樓層市場，以針對需求設計產品。例如門面市場重視臨街性，在規劃上須注意維持眼好動線及聯外機會；頂樓市場追求通風、採光及視野等條件，因此須注意棟距開窗、隔熱等設計。

（三）合理利用容積率，以改變傳統空間觀念。例如拉高建築物高度，超越鄰近建築物高度；增加高樓層面積，以塑造「准頂樓」空間（即指與頂樓具備同樣採光、通風條件的高樓層）；或利用二疊或三疊規劃，使得有天（頂樓）有地（一樓）的空間增加。

四、房地產持有的定位技巧

（一）長期持有。任何一種投資標的或者具有生產性質的財產。對於不同的人而言，可能具有不同的投資報酬意義及實現利益的時間期望。這也是為什麼在不動產市場既有追逐短線獲利，從事現房或預售房買進賣出賺取價差的投資人，也有投入資金興建大樓卻只租不售的開發商。由於土地的性質特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有區域異質性（包括自然環境及人文社會經濟），困此對許多投資房地產的企業或個人而言，長期持有的投資策略，似乎比其他的財產更具有意義。

那麼究竟應如何作產品定位，即如何利用土地，才能賺取不動產長期持有的利益呢？

首先，要先辨別獲得長期利益的幾種途徑：一是租賃；二是經營或使用收入，也就是不動產所有者即經營者或使用者，自行利用空間賺取商業經營的利益；第三是保值或增值利益，這種利益可能來自於通貨膨脹效果，可能由於社會進步或環境改良，也可能因為其他土地先行使用，導致後利用的價值土地水漲船高。

不論是否賺取租賃或經營利益，絕大多數長期持有的土地，其最大利益來自於增值。為謀取增值的實務做法也有不少，例如，短期內尚無利用或開發價值的土地，可採取消極的養地策略；對於已初現地段價值的土地，則可採取先建後售策略；再者如麥當勞的做法，先找到好地，興建商場，通過經營帶動當地商業氣息後，就自然可坐享不動產的增值利益。

長期持有土地，必須要能賺取合理的時間報酬才有意義，因此產品定位成敗的關鍵也在於能否配合時間長度，規劃階段性的產品及經營與財務計劃，以確保全過程利益最大。

（二）短期獲利。大多數的投資標的，都有短線與長線不同的獲利操作方式，不動產投資也不例外，通常它包括了土地開發、投資興建、房屋買賣、房屋出租、房屋經營等時間長度不同的獲利途徑。對於希望短期獲利的不動產投資者而言，除了只圖買進賣出、賺取時機價差的方式之外，如果想在有限時間內創造不動產附加值，以增加投資利益，則須藉助有效的產品定位。

因此，希望短期獲利的不動產產品定位，要特別注意收益實現的可能性及投入資金的效率。下面幾個方案，有助於提高不動產短期投資利益。

（一）改裝產品，創造附加價值。這種方式常見於舊屋投資市場，也就是買人尚有更新價值的舊建築物，保留其基本結構，僅作平面隔局或外觀等的改建，以再重新出售獲利，這種做法由於投入成本少，工期短，著改建得當，通常能在很短時間內賺取理想的報酬。

（二）規劃需求尚未飽和的時尚品在短期內創造高銷售率。例如不動產市場不景氣時，許多反應快的發展商就推出低總價的套房或二房型的產品，並搭配工程零付款等的付款條件，以刺激買氣，快速銷售完畢。這種做法的效果在於先確定銷售成績再進行施工，可降低財務風險，只是要注意避免吸引大多的投資客戶，造成銷售率雖高，但退戶率或客戶不履約付款的比率也高的窘境。

（三）規劃短工期的傳統產品，以節省成本，提高投資報酬。通常工期越長，資金風險越高，而投資回收的時間也久。因此基於投資報酬的考慮，短工期、需求穩定的產品（例如5層—7層住宅），通常也能兼顧市場接受性及財務可行性，達到短期獲利的目的。即使在經濟效益上不宜規劃短期的產品，仍應設法運用技術縮短工期，以提高資金效率。

（四）嘗試領先市場的創新產品，以吸收早期開創性的市場，例如有不少個案，將樓層挑高，規劃夾層空間，以增加賣點，強化短期銷售效果，這些邊際產品只要搶得先機，順利過關，一般都能創造短期投資利益。

以上幾個產品定位的方向，可提供投資不動產並希望短期獲利的企業或個人參考。在實務上，以追求短期獲利為目標的產品定位，通常賺得快及賺得順，要比賺得多更為重要！

五、經濟環境變化時的產品定位

（一）通貨膨脹壓力大時的產品定位。在經濟景氣循環的情況下，難免會因為景氣熱旺、游資充裕，過多的資金追逐過少的物品，而導致物價上漲，引發通貨膨脹的壓力。要判別通貨膨脹是否存在，僅須觀察物價上漲率是否持續一段時期都在5%以上，若是，就可以斷定我們正面臨通貨膨脹的壓力。此時由於貨幣不斷的貶值，物價不斷地上漲，商品一旦售出，要想以原先成本再行補貨，已不太可能，所以通貨膨脹時持物特價而沽，已成為一般商品所有者普遍的心態。

㈣ 房地產項目的定位

房地產項目的定位

關鍵字：房地產項目定位 房地產定位 項目定位

定位決定了一個地產項目的成敗。一個正確的定位往往能為開發商帶來滾滾的財源，而錯誤的定位很可能會導致巨額資產血本無歸。很多地產項目在建築、設計、銷售招商准備工作都做的很好，但是最終樓盤還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例比比皆是。究其原因，定位錯誤或者有偏差是一個很重要的原因。
以前，包括現在，很多開發商不懂地產，他們的專長在融資、建築等純技術的層面，他們懂開發，但不懂市場。因此，在目前開發商還未完全成熟起來之前，熟悉市場的咨詢策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得非常必要的。地產項目的定位關系復雜，從宏觀和微觀的市場調研，再到消費者分析，商圈分析（商業地產），競爭對手分析，最後到產品分析，每一個步驟出現偏差，都可能導致產品定位不準或者完全錯誤。
（一）房地產開發項目市場定位的基本程序和內容
1．房地產開發項目市場定位的基本程序
房地產開發項目的市場定位包含項目區位的分析與選擇、開發內容和規模的分析與選擇和開發項目租售價格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進行：市場調查→土地條件→分析和確定潛在客戶群→產品定位（戶型、面積、檔次等）→租售價格定位→征詢意見→方案調整→成本與費用測算→預測租售收入和租售進度→經濟評價→確定最後方案。
2．市場定位的主要內容
房地產開發項目市場定位的內容主要包括以下幾個方面：
①確立開發理念。基於企業的價值觀，為體現企業文化，發揮企業的競爭優勢，確定開發的指導思想和經營模式，使得項目定位有利於企業的長久發展，有利於品牌建設；
②明確用途功能。在市場定位時應根據城市規劃限制條件，按照最佳最優利用原則確定開發類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能；
③篩選目標客戶。在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產品定位和價格定位做好基礎工作；
④進行項目初步設計。在市場資料的基礎上，根據土地和目標客戶的具體情況，編制初步設計任務書，委託規劃設計部門進行項目的初步設計，進一步確定建築風格、結構形式、房型、面積和建築標准等內容；
⑤測算租售價格。參照類似房地產的市場價格，運用適當的方法，綜合考慮房地產價格的影響因素，確定本項目的租售價格；
⑥根據企業經濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當的入市時機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。
（二）房地產開發項目市場定位的基本原則
1．與企業發展戰略相一致的原則。這里的企業發展戰略包括品牌戰略、經營戰略和管理戰略等。在企業發展戰略的框架下進行項目的市場定位，體現企業的競爭優勢，發揮企業的核心競爭力，構建企業品牌和產品品牌，使得企業的產品具有延續性和創新性，實現企業的發展目標。
2．經濟性原則。市場定位的經濟性原則首先是指產品定位應具有較高的性價比，在滿足必要建築功能的前提下，租售價格合理；第二，從企業角度出發，在成本控制的基礎上，做到效益最大化；最後，在成本和費用測算、效益測算基礎上計算的各項經濟評價指標達到社會平均水平，確定項目贏利預期的可能性和風險性，明確項目經濟利益實施的可行性。
3．適應性原則。市場定位的適應性原則包含以下幾層含義：一與當地或區域的社會經濟發展水平和消費者收入水平相適應，二與所在區域房地產市場的物業檔次、標准、品質相適應，三和經市場調查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業的技術和管理水平相適應。
4．可行性原則。市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經濟評價的可行性兩方面。由於房地產市場的不斷變化和發展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現「無個性、難租售」的現象，要根據項目規模、地塊特性和本項目的優勢來分析入市的時機，准確設計項目的實施進度。同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結合、定量分析與定性分析相結合、動態分析與靜態分析相結合的方法，對項目進行經濟評價，分析各經濟評價指標是否可行。項目規模、開發模式和項目進度受到經濟實力、融資能力和企業管理能力等因素的限制，它們容易定性但難以定量，在市場定位時如何「量力而行」，這個問題在市場定位時就應該得到解決。
（三）房地產開發項目市場定位中存在的主要問題及原因
1．市場定位工作的主體發生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產企業、中介咨詢企業、高校和研究機構及個體業主等，但由於我國房地產咨詢業還處於初創萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數與委託方有關聯的咨詢機構完成，缺少公正性、科學性，市場定位工作流於形式，更多的是為決策者的結論提供依據，工作一般僅限於房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處於低水平狀態，沒有針對性。不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對於一些關鍵的數據進行處理用來滿足分析的需要。
2．運用差異化戰略「模仿有餘而創新不足」。差異化包括產品差異化、形象差異化和市場差異化等，「差異化是房地產企業的第三利潤源泉」的觀點已漸漸為業內人士所認可。但在市場定位時，常常會出現這樣兩種情況；一種是過分強調「差異化」，脫離地塊條件和區域環境，片面強調「個性化」，忽視區域房地產市場的物業特點、生活習慣，往往會導致滯銷；另一種情況是「簡單拷貝，適當修改」，從建築立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發理念、企業文化，往往都是房地產市場上以往一些熱銷樓盤的翻版，缺少創新，隨大流。不同的僅僅是項目名稱、建築色彩、地段等，這樣的市場定位形成了房地產市場的「一般化」局面。
3．偏離市場定位的理論和原則，片面強調「概念式定位」。部分房地產企業在進行市場定位時，不是根據市場定位的理論和原則進行工作，而是熱衷於做概念，甚至出現了「軟住宅」的定位概念。一條臭河浜成為「水景」，還未立項的地鐵成為「交通便利」的工具，虛擬的「生活方式」成為賣點，「媒體炒作」成為市場定位的重要環節。在某種程度上，這種「虛、空、媒體化」的概念定位方式已影響到房地產市場的健康、規范發展。
4．目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。由於市場調查方法、調查范圍和掌握資料不全面，對地塊條件和區域環境分析不透，對房地產市場細分化認識不夠，對開發能力和市場影響力估計過高，對房地產市場的「同質化」產品可能帶來的影響度估計不足，對目標客戶群動態變化的程度無法把握，同時對在一定經濟條件下社會的消費趨勢和消費能力的分析預測發生偏差，從而導致在市場定位時的目標客戶群的篩選發生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。

㈤ 房地產項目定位的產品定位

通過對產品主要技術參數、模式、產品概念的確認，創造出產品獨特的、有自身特徵的價值，確立產品在客戶的心目中所佔的地位。可以是質量、價格、功能、特色、造型。

㈥ 房地產項目項目定位如何做

房地產項目定位需要按照以下環節進行：

1. 房地產市場細分

開發商按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購買群體的過程。

A.人口細分：

年齡性別、收入、職業、所受教育、宗教信仰、社會階層、家庭成員、家庭生命循環

根據地理因素細分定位：潛在購房者地理分布狀況

B.心理特徵細分定位：

購買動機：自住的需求偏好？改善居住條件？資產保值？休閑度假？

個性：消費者個人的性格特徵，影響對住宅式樣、裝修、室內布局、區位環境、社區文化的心理偏好:內向、外向、沖動型、理智型、合群型、獨斷型、野心型等。

生活型態：平實型、寒酸型、炫耀型、名士型等。

生活方式：對消費、工作和娛樂的特定習慣和傾向性的方式。(AIO尺度）

C.根據消費行為因素：

購屋率：第一次購屋、第二次購屋、第三次購屋、多次購屋等。

品牌忠誠性：強、輕、沒有等三種。

購買行為的不同階段：不知、已知、很清楚、有興趣、有慾望等。

對產品的態度：狂熱、喜歡、無所謂、不喜歡、敵視等

2. 選定目標市場

目標市場就是指企業在市場細分之後的若干「子市場」中，所運用的企業營銷活動之「矢」而瞄準的市場方向之「的」的優選過程。

A.目標市場選擇應該考慮的因素：市場規模、資源條件、環境條件、政策性因素、盈利性因素、風險性因素

B.目標市場選擇的模式：單一市場集中化、選擇專業化、產品專業化、市場專業化、全面覆蓋、大量定製

3. 房地產市場定位

通過對產品主要技術參數、模式、產品概念的確認，創造出產品獨特的、有自身特徵的價值，確立產品在客戶的心目中所佔的地位。可以是質量、價格、功能、特色、造型。

4 .確定競爭對手

5. 認識和評價競爭對手

6. 確定競爭對手的定位

7. 分析顧客

㈦ 舉例說明如何進行房地產項目定位

首先說明，所有定位都是依照你的目標來的，假設你的目標是區域中高端，容積率在.5以內，希望投入回報比在4:6.
1、市調結果——項目位於城市主要開發區域，競爭樓盤多，大多以小三房為主，價格普遍低於中心20%。體量在10萬方左右。本項目體量和位置均差不多。
2、根據目前政策和樓市對市民的影響，國家房產稅雖未大面積推廣但已經對很多人產生影響，故中高端人群在置業是會受到影響的。
3、消費心理——置業一步到位，以自住為主。定位為中高端客戶，以三代同堂，三房或四房為主，環境舒適。
4.根據建築密度、容積率、日照、消防等設計要求，決定本項目主要產品為面積在120——170㎡之間的大戶型，物業為18層及以下的兩提兩戶或兩梯三戶高層建築。
定位說明
客群定位——適合政策導向，目標客群為20——50歲的社會精英群體，主要是個體、公務員等改善性客戶群體，需要面積較大可以長期居住的產品。
產品定位——本項目主要產品為面積在120——170㎡之間的大戶型，物業為18層及以下的兩提兩戶或兩梯三戶高層建築。
市場定位——幸福置業一步到位。產品的豪華理念加小區的增值服務，多體現居住的附加值，讓居住理念深入人心。宣傳國家政策，解說房產稅。

㈧ 求助：房地產開發，項目樓盤的產品定位如何實現要求詳細的，若滿意，定會追加分數！謝謝了！

一個樓盤的建造，有規模之分，有產品檔次之分，購買層次更是不一樣。因而，產品的定位顯得尤為重要，必須在消費群體或買方市場中樹立起樓盤的特殊形象。
樓盤產品定位，說起來容易，做起來卻很難，這完全是由於樓盤產品特殊性所決定。因為做樓盤不同於做一般商品，它存在銷售周期較長的問題。這就要求在樓盤開發過程中對本身產品的設計需有一定超前性，不因為市場的變化使產品變得過時或滯銷。
產品定位對開發商而言，與其所要獲取的利潤或回報有著不可分割的關系。從通常意義上來說，產品定位市場涉及面較廣，但定位的選擇性卻有限。這主要是因為定位受硬體和軟體兩大因素的影響，硬體一般包括規劃指標，如：控高、容積率、密度、綠化率、停車泊位比例等全部由政府規劃所決定，具有不可更改性。軟體包括：資金、材料、工期、技術、施工等不確定因素的變數影響。
從市場營銷學來講，樓盤產品的定位本身就是一個前期營銷策略的演變過程。產品的定位，是在其選擇和確立產品潛在目標客戶基礎上，通過前期營銷策略的調整和深化過程，在相應固定目標客戶中對樓盤的亮點予以全面發掘，並將最為突顯的亮點予以全力推廣或宣傳，讓客戶對所開發樓盤留下一個良好的印象，並對樓盤產生一種「我選的就是它」的美好記憶，使樓盤在開發和營銷初期就讓買方產生一個相當深刻的印象或是特色獨到的主體形象。
產品定位，有著一般商品的共性，但房地產樓盤產品的定位，有著其他商品無可比擬的特性和個性。相對而言，樓盤產品定位的需求面完全是因項目的檔次、價格、區域、品質等綜合性價比因素而異。樓盤開發，由於投資大，又存在相應風險和市場不確定因素，使開發商小心翼翼，因而對樓盤產品定位顯得較為慎重，他們希望有一個正確的、內心塌實的產品定位。