㈠ 房地產都有哪些分類
房地產交易
房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。在房地產交易中國家規定了基本的制度,即國有土地有償有限期使用制度、房地產價格申報制度、房地產價格評估制度和房地產權屬登記發證制度。
房地產分三級市場:
一級市場:土地的買賣
二級市場:商品房交易及增量房市場
三級市場:二手房及存量房市場
房地產的一些特點:
房地產經營管理課程要點:
1. 房地產是房屋和土地的社會經濟形態,是房屋和土地作為一種財產的總稱。
2. 房地產業使之從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。
3. 房地產業是國民經濟的基礎性、先導性產業,將成為我國國民經濟的支柱產業。房地產是國家的一筆寶貴財富。房地產業的地位明顯。
4. 房地產業在國民經濟中有重大作用,他是國民經濟和社會系統中基本單位的承載體,起著聯結生產與生活、生產與消費、生產與流通的作用。可以提供大量的財政積累。它的有效發展可以合理充分利用土地資源,能創造更多就業的機會,可最不改善城鎮居民的居住和生活條件,並有利於出進我國對外開放。
5. 土地所有權法律意義上的所有權和經濟意義上的所有權雙重含義。
6. 我國城市土地的國家所有權在經濟上要實現,就是要向用地單位收取地租或土地使用稅,包括絕對地租和級差地租,以及壟斷地租。
7. 房產是指房屋產品歸誰所有,亦即對於防務的戰有、使用、收益和處分的權利。房產是商品。具有商品屬性,有價值和使用價值。房產商品具有自己的特點,特別是地理位置對房產價值和價格的形成起著關鍵的作用。
8. 房地產經營的概念有狹義和廣義之分。狹義的房地產經營主要指建築地塊和房屋的流通過程和售後管理。廣義的房地產經營概念包括房地產生產過程和流通過程經營。
9. 房地產經營具有風險性大、收益高,經營對象有效符合投資的雙重性,經營中壟斷和競爭同時存在等特點。
10. 房地產經營必須掌握分析預測,適應需求,齊全功能,配套服務等原則。
11. 房地產經營管理運行機制是商品經濟運行機制,要按商品經濟原則進行經營管理。其基本要求是要遵循價值規律要求,要等價交換;土地要有償使用;地價、地租的確定要以市場供求變化為基礎,參照環境和規劃等因素;要有計劃推進房改。要創造實現房地產商品化經營的良好條件。
12. 必須加強對房地產經營的管理,包括加強房地產經營企業內部管理和國家宏觀管理,以取得經濟效益、社會效益和環境效益的有機統一,微觀和宏觀的有機統一。
13. 土地產權的含義包括土地所有權、地役權、地上權、抵押權、典權和租賃權。
案例分析:
廣州市惠華房產開發公司師1982年6月就成立的一家房地產開發公司。由於經營管理好,早在1987年就經廣州市建委批准為一級城市建設綜合開發企業,並被列為全市50家優秀企業之一。
惠華房地產通過外引內聯,多方集資,發展外向型房地產業,積極進行舊城區改造和新區開發。公司領導認識到公司是社會主義企業,不能單純追求企業盈利,而必須協調好經濟效益、社會效益和環境效益的關系。公司開發經營的昌樂苑小區建成,住戶進住後,搞了數以百計的違章建築和防盜設施,有的花上萬元建造起來,相當高級。小區的空、路邊也堆放了許多雜物。按常規,住宅交付使用後,公司可以不管了。惠華公司領導為了改變這一局面,決心做好售後服務,認真抓好小區管理。公司領導帶領幹部「抓點」,堅決清除違章建築,並無償投資30萬元,把小區美化起來,變成環境優美、安全的花園小區,受到住戶和社會的贊譽。
惠華公司也捨得花錢投資興建小區的中小學、幼兒園等公益事業,總投資600萬元,建成後無償交給教育部門使用。
公司加強經營管理,注重三個效益的統一,使公司不斷壯大和發展。
根據不同的需要,可以從不同的角度對房地產市場進行分類。其中主要的幾種分類如下:
1按用途(功能)劃分。根據這種劃分標准,可分為居住房地產市場和非居住房地產市場兩大類。居住房地產市場可進一步分為普通住宅市場、高檔公寓市場、別墅市場等。非居住房地產市場可進一步分為寫字樓市場、商鋪市場、工業用房市場等。
2.按檔次劃分。根據這種劃分標准,可分為高檔房地產市場、中檔房地產市場和低檔房地產市場。
3.按區域范圍劃分。根據這種劃分標准,可分為整體房產市場和區域房地產市場兩大類。
4.按交易方式劃分。根據這種劃分標准,可分為房地產買賣市場和房地產租賃市場兩大類。
5.按交易目的劃分。根據這種劃分標准,可分為房地產使用市場和房地產投資市場兩大類。房地產使用市場是買賣或租賃房地產的目的是自用的市場。房地產投資市場是買賣或租賃房地產的目的是投資(再賣、出租或轉租)的市場。從購買房地產的目的來看,具體還可分為自用、出租、消極性保值、准備積極轉手。
6.按流轉次數劃分。根據這種劃分標准,可分為房地產一級市場(具體為土地使用權出讓市場)、房地產二級市場(具體為開發的商品房的初次交易市場)和房地產三級市場(具體為商品房、經濟適用住房、已購公有住房等的再次交易市場)。相關的分類還有新房市場和舊房市場。其中的舊房市場又稱為二手房市場、住房二級市場、存量房市場等。
7. 按達成交易與入住的時間劃分,可分為現房市場和期房市場
8.按時間劃分。根據這種劃分標准,可分為過去的房地產市場、現在的房地產市場和未來的房地產市場。
房地產行業分為: 房地產開發 房地產經紀 房地產評估
類型: 商品房 經濟適用房
產權: 大產權 使用權
㈡ 什麼是房地產,房地產的表現形式有哪些
1、對於房地產的概念,應該從兩個方面來理解:房地產既是一種客觀存在的內物質形態容,同時也是一項法律權利。
2、作為一種客觀存在的物質形態,房地產是指房產和地產的總稱,包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。房產是指建築在土地上的各種房屋,包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間,包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性,在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態:即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中,其拍賣標的也可以有三種存在形態,即土地(或土地使用權)、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展,房地產已經成為商業交易的主要組成部分。
3、法律意義上的房地產本質是一種財產權利,這種財產權利是指寓含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利,如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。
㈢ 房地產的融資模式有哪些
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㈣ 房地產投資方式包括哪些
房地產投資方式:
兩條途徑:
基本建設途徑和房地產開發途徑。
四種方式:
基本建設途徑中的基本建設式;房地產開發途徑中的樓宇購買式、合作開發式和股權購買式。
基本建設式
是指按基建程序進行報建的方式,建設自用的房地產項目。這種建設方式是在房地產開發市場化之前,房地產項目建設的主要方式。房產地開發市場化之後,國家法律和地方法規、規章對基本建設方式進行的房地產項目建設有嚴格的條件限制,這些條件主要有三個方面:
一是投資主體的限制。一般應是國家機關、全民所有制的事業單位或企業單位;
二是項目性質和用途的限制。一般應是不進入房地產市場的自用、公益性質的房地產項目。如國家投資的公用事業項目等,前述機關、事業單位純粹自用公益性質的樓宇建設項目;
三是各地已停止辦理經營性項目國有土地使用權協議出讓手續(下稱「停止國有土地使用權協議出讓規定」)。
除非符合特定條件或經政府特批,通過協議出讓方式取得經營性項目的國有土地使用權已不可能。
樓宇購買式
投資人審查一家房地產開發商的資質、該房地產開發商所開發的樓宇的法律狀態,並考查該寫字樓的地理位置、建築風格等狀況,如認為符合投資人的意圖,則投資人與該房地產開發商建立商品房買賣法律關系,通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權利。
這種方式最為簡便。相當於對某特定地區正在進行開發尚未出售的房地產項目進行全面考查,在法律上、經濟上和技術上進行分析和論證。在此基礎上,選擇一家有實力的開發商開發的符合投資人意願的項目,與其談判達成購買合約。不足之處是:擬購房產所在項目已完成相關法律程序的審批,其規劃、建設等事項已很難更改。對於已建設完工的項目的狀況,只能在現有市場中進行選擇,不能以自己的意願進行所需樓宇的設計和建設。對於未建設完成之房地產項目,則又存在著預購商品房的風險。
合作開發式
如投資人本身不具備房地產開發資質和相關經營范圍,則選擇一家有相應資質、實力和資源的的房地產開發商進行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產開發的項目公司,也可以是通過合作協議的方式進行約定。具備房地產開發資質的合作方回收其先前投資並獲得其應得之利潤,而投資人則取得雙方合作開發的房地產項目樓宇的全部產權。雙方各得其所。
合作開發式的本質仍是對雙方合作開發項目之樓宇的購買。這種方式區別於樓宇購買式的主要優點是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品,最多隻是定作而已。而在合作開發式中,投資人直接進入項目開發的過程之中,可以對合作開發的房地產項目依不同的合作開發方式,實施不同程度的控制。通過合作開發,投資人可以對合作開發的房地產項目的成本、設計理念、建設風格、樓宇的功用等按自己的意願進行創作。不足之處是:合作開發房地產項目涉及到與合作對方的合作,法律關系及協作配合比樓宇購買式相比要更復雜一些。如果進行合作開發,投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外,合作開發房地產有兩種方式,即不成立項目公司的合作開發方式和成立項目公司的合作開發方式。如採用後一種合作開發方式,則停止國有土地使用權協議出讓規定將會構成一個障礙。
購買股權式
由投資人或投資人的關聯公司對於一家已經存在或擬創設的房地產公司的股權進行全面收購。通過收購該房地產公司的股權,而實現對該公司開發建設或擁有的房地產項目或樓宇的佔有、使用、收益和處分的權利。
這種方式比較前兩種方式而言,最大的好處在於,投資收購房地產公司的股權,投資人不發生直接購買或通過合作方式獲得房地產權利而產生的購房置物業的稅費。不足之處有三個方面:
一是投資人對購置股權而擁有的房地產權利比較間接;
二是對一家公司股權的收購,投資人需與另一家關聯公司聯手進行,投資人與該關聯公司的關系將對投資人對間接購置的房地產的使用和處置產生一定的影響;
三是如不是對一個現成的房地產公司的股權進行收購,而是成立一個項目公司再去收購其股權,則停止國有土地使用權協議出讓規定也會構成一個障礙。
㈤ 房地產的類別有哪些
房地產的類型:
1、住宅用地(70年);
2.生產用地(50年);
3.經營用地(門頭等,內50年);
4.行政用地(市政府、法容院等,50年);
5.其它用地(學校、博物館)。
房地產的類型(按用途劃分):
1、住宅地產 2.商業地產 3.旅遊地產 4.工業地產 5.農業地產
房地產的類型(按使用性質劃分):
1、住宅:民宅、公寓(100-200㎡)、花園別墅(250-450㎡) 2.公房
3.商鋪 4.廠房、倉庫
拓展資料:
房地產的含義:
房地產是一個綜合的較為復雜的概念,從實物現象看,它是由建築物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地,建築物依附土地而存在,與土地結合在一起。建築物是指人工建築而成的產物,包括房屋和構築物兩大類。
㈥ 房地產開發融資的主要形式有哪些
房地產融資的主要形式包括:銀行貸款融資;證券融資;房地產信託融資;其他方式如聯建、參建融資,房地產典當融資,利用外資等。
㈦ 房地產融資形式主要有哪些內容
銀行融資(也就是開發貸款,需要施工證)
如果企業有辦法(比如足夠的貸款額度內和質押物),可以容做土地的一般抵押貸款(僅需要土地證)
上市公司發行股票(股權融資)
上市公司發行債券(債券融資)
股權轉讓或者增加股東資本金注入(股權融資)
收取客戶的預付款(訂金)
收取客戶的房款(交房前)
施工單位的工程款墊資(屬於短期拆借)
民間借貸或者企業間拆借
上面的都是合法的,不合法的就多了
㈧ 大批資金流向房地產有哪些注意事項
雖然中國對房地產市場進行了一定的調控,但上半年樓市泡沫的風險在進一步上升,亟需加強調控。與此同時,國內企業投資實業的意願明顯降低,出現了所謂「企業流動性陷阱」。安邦咨詢(ANBOUND)研究團隊認為,從近期中央釋放的多個調控樓市以及貨幣政策變化信號來看,中央在試圖阻止資金繼續大舉進入房地產,遏制金融和房地產過度發展對實體經濟進一步擠壓。
受貨幣超發、信貸快速擴張、房貸利率不斷走低以及國內居民投資渠道有限等多重因素的刺激,近些年我國居民住房貸款急速上升。特別是受去年增加居民部門杠桿率的政策走向以及房地產刺激政策的陸續出台,今年上半年我國居民放貸規模迎來爆發式增長,個人購房貸款高達2.36萬億元,不僅占同期銀行新增貸款7.53萬億元的3成多,更比去年同期多增1.25萬億元。
有機構的統計表明,我國房貸余額/GDP的比例在2015年底達到20.7%,到2016年底預計將超過25%;房貸余額增速2015年為23%,今年上半年更高達30%,上半年居民房貸月均新增額達到3933億元,創歷史新高。同時,今年初全國房價重回兩位數增長,一線城市地產價格更是出現暴漲,並向二三線城市傳導。
對於不斷膨脹的樓市泡沫,中央加強調控力度的傾向愈加明顯。今年7月中央政治局會議在部署下半年經濟工作基調時,提出要全面落實「三去一降一補」,並罕見提及了「抑制資產泡沫」。在股市低迷、匯市趨穩的情況下,中央這一表態被認為明顯指向了房地產市場。此外,銀監會發布最嚴銀行理財新規,保監會也表態不容許房企通過再融資對流動性資金進行補充,這些政策都意在收緊開放商的資金渠道,增加房企從資本市場「補血」的難度。
中央抑制資產泡沫、強化「去杠桿、去庫存」的意圖在貨幣政策變化上也有體現。日前結束的央行分支行長座談會,會議通報在論述繼續實施穩健的貨幣政策時,沒有寫入此前經常出現的「更加註重松緊適度」提法。而最新公布的央行二季度政策執行報告,也刪去了「更加註重松緊適度」這一慣用語。可見,下半年的貨幣政策將在保持中性適度的同時偏緊,其中抑制樓市資產泡沫是一個重要因素。
安邦咨詢(ANBOUND)研究團隊認為,從長期和中近期的風險因素來看,中央都有充足的緊迫性來擠破地產泡沫。正如市場指出的那樣,長期來看,隨著中國人口增長的放緩以及人口撫養比見底回升,再加上居民可支配收入的增速放緩,未來我國居民加杠桿空間以及償債能力都有限,我國房貸高增不可持續,未來一旦樓市價格出現明顯下滑,我國居民財富將大幅縮水,中國經濟遭受的巨大沖擊將不亞於當年日本和美國房地產泡沫破裂時的情況。
從中近期看,在資本泛濫、金融業和房地產業嚴重侵蝕實體經濟的影響下,我國製造業衰退明顯,民企投資實業的意願降到歷史最低點,央行不論發行再多貨幣也無法進入到實體經濟。根有關機構的估算,中國房產的市值達到了驚人270萬億元左右,為中國GDP總值的4倍,其中積淀的資金不下50萬億。毫無疑問,在我國房地產的金融屬性已經大大超過了商品屬性,房地產價格高位維持的時間越久,經濟活動創造有效信用和財富的能力就越低,房地產對包括製造業在內的實體經濟的擠壓就越嚴重。
因此,要想解開這個死結,阻止企業流動性陷阱和民間投資下滑的問題進一步惡化,遏制金融業和房地產業對實體經濟的侵蝕,就必須阻止資金進一步大舉進入房地產。因此,可以預見,未來將出台更多政策防止一二線城市樓價快速上揚,防止可能出現的樓市崩盤。將鼓勵各地根據「一地一策」原則,綜合運用土地政策、財政政策、金融政策,加強「去杠桿、去庫存」工作的實效。