房地產去庫存工作怎麼辦

『壹』 房地產去庫存是咋回事

沒什麼大毛病。 只是「2016年」就是「今年」，所以改為「今年」更合適。 房地產去庫存是今年「兩會」期間一個重要議題。

『貳』 中國住房去庫存具體什麼措施

（原標題：中國或將推出房地產去庫存措施 補貼農民進城買房）
有知情人士表示，中國計劃推出房地產去庫存措施，其中包括鼓勵中小城市對在城鎮首次購買住房的農民給予財政補貼和稅收減免。報道還稱，中國還研究將農民工和個體工商戶逐步納入住房公積金制度。
而據網易財經查詢了解，已經有多個省的部分市縣推出了針對農民進城買房的補貼和優惠政策。根據地方政府文件顯示，至少包括安徽宿州市泗縣、碭山縣、銅陵市以及河南的多個市縣推出了針對農民進城買房的補貼和優惠政策。與此同時，雲南省、四川省、浙江省、江蘇省也有個別市在試點。
值得一提的是，河南省早前已經出台了針對農民進城買房的相關優惠措施。河南省人民政府辦公廳2015年10月22日出台了《關於促進農民進城購房擴大住房消費的意見》文件，對農民進城買房提供包括購房補貼、公積金繳存綠色通道和貸款優惠在內的多項優惠政策。
而據河南當地媒體報道，河南多個三四線城市已經出台房地產去庫存措施，給予農民進城購房提供財政補貼。《濮陽市人民政府關於支持農民進城購房促進住房消費的實施辦法》於12月3日起正式實施，駐馬店市政府於12月1日發布《關於促進中心城區住房消費的實施意見》。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓向網易財經分析表示，當前中國房地產市場總體庫存創新高，相對性、結構性的庫存過剩趨於嚴重，特別是三、四線城市商品房庫存嚴重過剩。應該及時調整房地產市場政策，針對性地出台去庫存措施。
「農民進城買房的政策要完全落實，達到去庫存的目的。一是取決於地方政府的財政穩定增長。二是取決於銀行的負債率控制合理。三是取決於地方政府的嚴格執行。四是取決於稅務部門的積極配合。五是取決於農民買房的意願。」謝逸楓說。
在謝逸楓看來，國家應該出台政策鼓勵農民進城買房，這樣可以實現多贏的局面。地方政府如何落實農民進城買房，關繫到房地產市場的穩定性、經濟的發展等。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示了認同，中小城市對在城鎮首次購買住房的農民給予財政補貼和稅收減免，一方面加速農業人口向城市轉移從而改善農民居住環境，另外一個方面可以加快三四線城市房產去庫存。（黎芝汕）

『叄』 樓市去庫存，怎麼個「去」法

您好！
一、應該把國家領導「去庫存」的講話，更多的看做一個警告：房地產開發要減速，不能再這么幹了。
房地產開發，是地方政府增加GDP政績的直接手段之一，地方領導捨得扔下這個立桿見影的寶貝嗎？
所以要防範在先，這個防範措施必須跟上。比如房地產開發所需用地的批地這個環節，政府有絕對的主動權，完全可以把握好房地產開發的節奏。
以前為什麼沒有把握好？財政緊，沒辦法。現在這個問題解決了嗎？財政還在緊張之中！所以地方政府首先要適應財政緊張，准備長期過緊日子，有了這樣的心理，房地產庫存才有解決的希望。
一句話，既然要去庫存了，首先就要減緩新開工房地產項目的開發速度。
千萬不能一手在做著減法，另一手在做著加法。

二、既然是去庫存，庫存的價格公道、質量保證，就是必須要考慮的。
很多地方政府准備把「庫存」，買下來，置換成保障房。
這個思路應該沒問題，可是關鍵在於執行中要實打實，不能打折扣。
價格要公道，質量要過關，才能算「去庫存」，否則就成了利益輸送。
開發商要有這樣的心理，可以把政府去庫存看成是災難救助，被救助者在價格上就不能想得太多，質量上就得主動交心，質量不過關的就得主動提出保修措施。
還有的地方政府准備搞財政補貼，讓購房者得實惠，這也要注意力度，不能縱容投機。
千萬不能一擁而上，形成利益交換，縱容腐敗。

三、政策執行的效率要提高。
永遠不要忘了，要適當教訓一下投機者，這對扶植其他新興行業有好處。
否則，對其他投資者賠了錢的，如何對待？比如散戶股民，也要財政補貼嗎？
本來市場的應該歸市場管，如果政府可以在危急時候出手，就必須要把握救助房地產的火候。一要注意力度，二要注意救助效果，讓去庫存的政策效率最大化，扶正社會投資風氣。
望採納

『肆』 房地產如何去庫存

去庫存不是一個獨立的問題，對於某個固定的樓盤，肯定賣一套少一套。現在的主要問回題是平衡答新增住房數量和賣出住房數量，一方面從長遠看人口流動趨勢，另一方面也要看貨幣寬松程度，對於前景還行的城市，去庫存很容易，單純控制新建住房速度就行了，但是對於衰退型城市，除了新房不好賣，還有大量二手房入市。

『伍』 如何盡快退出房地產去庫存政策呢

2015年以來，在房抄地產去庫存政策刺激下，房價輪番出現上漲，有效扭轉了2014年前後房價持續下跌的趨勢。但房地產市場的特點決定了房地產去庫存政策只能是短期的權宜之計，不宜長期使用，現在應該逐步退出。

應該採取嚴厲措施禁止金融機構或房地產開發商從事「首付貸」業務。對利用棚改政策變相向居民進行財政融資的行為也應該禁止。

『陸』 房地產去庫存的政策手段還有哪些

您好，住房保障貨幣化

  定向回購商品房/商品房建設用地作保障用途

  我們認為，相比其他政策，住房保障貨幣化和回購商品房當保障房，決策流程最簡單，副作用最小，且可以分城施策。

  住房保障本是政府使命。興建保障性住房/買商品房作為保障性住房/貨幣補貼，只是政府實現住房保障目標的手段。興建保障性住房是分流需求，而回購商品房是化解供給。我們認為，在絕大多數城市，回購商品房作保障房或貨幣補貼解決中低收入居民住房問題，符合解決房地產庫存問題的時代背景。

  一些三四線城市開發企業本無力償還土地款，此時地方政府若能回購部分商品房當保障房，實際上可以抵沖企業欠的土地款，也並不形成大規模現金流出。我們認為，這一政策不會帶來太多負面效應，因此出台可能性較大。不過，地方畢竟財力有限，能夠回購的商品房和整體供應相比杯水車薪，該政策不可能單獨發揮立竿見影的效果。

  差別對待二套房和首套房，是差別化住房信貸政策核心內容。二套房買家，必須承擔較高利率，並支付更高首付比例。但是，居民買二套房沒有什麼不對。之所以政策限制二套房購置，原因是當時住房市場整體供不應求，房價可能上漲過快。一旦市場供求發生變化，解除買二套房的限制在情理之中的。2014年9月30日，人民銀行和銀監會發布的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，就放開了首套房的認定標准。未來，我們認為對購買二套房的限制可能進一步放開，從而促進房地產庫存問題的化解。絕大多數二三四線城市，住房供給已經很充裕，無需再限制二套房購置。對極個別一線城市，則以限購政策限制多套房購置已經足矣，不必再加上限貸手段。

  我們認為，二套房的「首套化」社會爭議小，基本沒副作用。但是，2014年9月之後，已經還清貸款的二套房買家已經被視為首套，按揭貸款中絕大多數都已經被視為首套。我們相信，二套房的「首套化」，心理影響會大於實質影響。

  住房信貸政策（最低首付比例要求調整）

  除了首套房定義標準的變化，調整住房信貸政策的最重要方向是放開利率管制和放開首付比例管制。隨著利率市場化的到來，其實首套房的按揭貸款利率已經基本放開。目前首套房按揭貸款利率之所以沒有出現7折，並不是因為政策不允許，而是因為銀行不會去放。差別化住房信貸政策在利率方面的調整空間已經基本沒有了（降息並不是住房信貸政策）。

  最低首付比例還有下調空間。目前我國大多數城市最低首付款比例要求為25%，不僅高於我國歷史上的最低水平，也高於很多發達國家的水平。但是，我們認為最低首付比例繼續調整仍會較為慎重，畢竟如果首付比例下調過多，會給銀行系統帶來潛在風險。在「930政策」已經下調了首付比例之後，如果仍需要繼續下調首付比例，可能還需要一段時間，幅度應該也很難超過「930政策」。

  而且，我們認為首付比例調整對市場的刺激力度，也是有限的。2014年以來，各種隱性杠桿的出現，事實上已經降低了購房的門檻。例如，世聯行推出的家園雲貸，其實就能解決居民首付比例不足的問題。因此，下調最低首付比例要求，雖然能夠降低居民資金成本，影響卻並不應被過分誇大。

  下調交易稅費或對購房給予財政補貼

  歷史上，下調房地產交易稅費，甚至由政府直接給予財政補貼，都是刺激房地產需求的重要辦法。2015年3月底，我國也曾經減免過住房交易的營業稅，即對滿2年的住房銷售免徵或部分免徵營業稅。目前，我國二手房交易的整體稅費負擔還比較高，確實還有下調的空間。

  一手房方面，我們認為針對開發企業的營業稅和土地增值稅雖然存在減免空間，但不太可能進行減免。畢竟，針對新房銷售的稅費來源對地方政府的重要性遠勝於二手房。而且，地產行業的營改增尚未完成，這時候下調開發企業營業稅率可能性不大。針對購房人的契稅有調整空間，主要是地方政府可以擴大契稅的減免范圍。

  我們認為，降低交易稅能刺激需求。但是，對於絕大多數二手房市場並不發達的三四線城市來說，降交易稅的作用並不會十分明顯。一手房契稅稅率原本就不高。因此我們認為，調降房屋交易稅費的可能性確實存在，但對市場不會造成較大影響。

  控制土地供給

  控制土地供給，尤其是控制三四線城市土地供給，是化解庫存問題的必要手段。過去幾年，房屋新開工面積始終高於房屋銷售面積，企業規劃中的土地儲備普遍龐大。控制土地供給雖然不能很快解決問題，但卻是解決問題必由之路。

  政策為改革爭取時間，沒有新周期也沒有硬著陸

  我們相信，地產政策的初衷，並不是推動房價大漲，而是為了維持平穩的市場環境，良好的銷售速度，避免庫存問題惡化。如果要調整政策，一是為地產相關改革爭取時間（例如加快戶籍人口城鎮化，繼續放開計劃生育等），二是為整個經濟轉型和尋找新的增長點爭取時間。

  從可銷售資源來看，2014年三季度末熱銷至今，貨值充盈的情況並沒有發生改變。到2015年11月中旬，十大城市商品房可銷售面積僅比2014年三季度末下降了0.4%。而且這一水平和歷史相比仍然較高，比2012年年底水平高了38.2%，比2013年年底水平高了25.7%。開發投資和銷售也仍然處於背離階段。我們認為，行業主動去庫存的大周期遠未結束，房價並不會大幅上漲，並沒有一個新的行業上升周期出現。

  當然，我們深信政策也是行之有效的，地產庫存的狀況並不會繼續惡化，行業不可能出現硬著陸的局面。望採納謝謝

『柒』 房屋去庫存壓力很大為什麼還要繼續

去庫存現狀壓力大 但是無礙房地產持續健康發展
房地產去庫存的壓力很大。根據萬得數據，2014年底，本輪市場庫存周期達到14個月左右的高位。
中央看到了庫存問題的嚴重性。中央經濟工作會議提出，化解房地產庫存是今年五大工作任務之一。
2015年以來，房地產庫存總量基本保持平穩，各種契稅、金融、行業政策對庫存去化初顯起色，使得成交量明顯回升，庫存去化周期明顯縮短趨勢。特別是去年底到今年初，首付、稅費等政策的調整對剛需的支持起到了推動作用。
在這樣的去庫存背景下，房地產恢復性增長是可期的。
樓市分化，庫存也分化
近期，在「化解房地產庫存，促進房地產持續健康發展」的政策背景下，一線城市的庫存量已顯著下降，且庫存去化周期維持在4—9個月之間。
據有關房產數據中心統計，春節後首周內，北京二手住宅的網簽量高達6048套，日均成交864套，這樣的成交量成為節後首周交易量從2010年以來的高值。
其中，北京二手房成交均價為每平方米4.15萬元，較2015年全年均價約上漲5%；上海屢屢被曝出春節後房東漲價，但銷售依舊火爆；而純粹的投資客也是深圳房價高漲的重要推手。
受政策紅利的影響，近期一線樓市樓價有所向上。但是目前一線城市的房價似乎「輿論更熱」。
伴隨一線城市土地市場過熱，不少房地產開發企業在一線城市拿地趨向審慎，轉而密集布局二線城市。
例如不久前，經過133輪報價，某開發商以37.71億元競得廣東省佛山市一塊面積為10.9萬平方米商住地地塊，樓面價首次過萬，溢價率177.28%，逼近周邊在售房價。
也就是說，雖然去庫存壓力大，但是正如分化樓市，庫存也有市場分化，必須充分考慮地區特性。目前真正的問題在於基本面較差的三、四線城市，它們的庫存量較高，去化周期長，部分城市如蚌埠、溫州、青島、福州等庫存去化需20個月以上。
去庫存首要提升產品附加值
面對庫存難題，房地產行業的標桿企業——保利地產的做法，值得探討。
首先，打造保利「生活圈」，提升產品附加值。在保利地產制定的企業「十三五」計劃中，明確提出了打造「保利生活圈」。保利生活圈以社區為中心，打造基於全生命產業鏈的服務平台，提升產品附加值。
其次，強化產品競爭力，建立綠色全生命周期居住系統。建立綠色全生命周期居住系統的標准，由「關懷客戶全生命周期的全精裝房+集合物業、商業、養老、教育等的社區服務」以及「強調體驗的O2O平台」組成，打造更具競爭力和市場接受度產品。
第三，經營注重效率，精準把控價值鏈上每個環節。保利地產注重整個生產鏈條的科學性與效率，包括投資有效性、產品定位有效性、產銷平衡、營銷方向等多個方面。
後，減緩客戶壓力，提供多元化購房支持服務。在客戶購買上提供多元化的手段支持。2015年，保利地產成立了保利小貸公司，開發多種金融工具幫助客戶。針對首付能力不足，或有舊房換新需求的客戶，保利可以提供首付小額貸款等服務，也有延長分期付款等政策支持。
總而言之，保利地產的做法是在供給側上下功夫，提升產品的適應性，更加適銷對路，從而從源頭上消除庫存。
目標是維持房地產市場健康成長
2015年，國家要求將房地產行業的重點問題聚焦在去庫存方面，強化了市場對於寬松政策的預期，同時也為後續行業利好政策在各大城市鋪開落地奠定了基礎。
地方層面上，各地紛紛出台促進房地產健康發展指導意見，對房地產行業發展進行規劃，同時，推出各項財政補貼、限購松綁政策等利好措施。預計2016年庫存壓力較大的地方政府將深入落實房地產去化的政策細則，加大房地產庫存去化步伐。
2016年，中央將戶籍城鎮化作為房地產去庫存著力點，擴大有效需求，打通供需通道，促進房地產庫存去化。發改委近期發聲，要有序化解商品房庫存，將制定實施1億非城鎮戶籍人口在城市落戶方案，落實戶籍制度改革方案，加快農民工市民化，滿足新市民住房需求。
綜合梳理政策，我們可以看出，國家推進去庫存政策，目標是維持房地產市場健康成長。
因此，面對不同地區樓市特點，政策也要到什麼山上唱什麼歌。不能用一個地方的政策套到所有城市，「一刀切」的放鬆政策並不可取。一線城市取消樓市限購可能性不大，還是要抑制投機，三線城市要去庫存，讓市場能夠可持續地健康發展。
而對於未來政策，我們期望主要有以下幾點：首先，加大各級政府對中央在2015年出台政策的落實力度，如落實中央37號文的規定，允許房企調整商業、公寓的規劃；其次，建議用房貸利息抵扣個人所得稅，支持剛需；第三，建議用市場化、貨幣化手段解決保障房建設；後，建議盡快推出REITs政策促進商業地產市場發展。

『捌』 樓市去庫存應該怎麼去

一是要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點版的住房制度改革，擴大有權效需求，穩定房地產市場。二是城鎮化是現代化的必由之路……要推進農民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮化率。
政策實施的重點在三四五線城市，而不是在一二線城市。對於一二線城市，最有效的去庫存方式，還是降首付和「房貸利息抵扣個稅

但是，實話實說，三四線去不了庫存，一二線不用去庫存。三四線明顯消費能力不足，農民在城市裡面找不到工作就買不起房，他憑什麼來買房子。一二線不用去庫存，要不然，政府限購幹嘛呢。
這就是個悖論。需要去庫存，為什麼房價還長？哪裡看到過漲價去庫存的，是不是。