A. 房產企業預繳營業稅及土地增值稅在稅前如何扣除
你好，在預繳營業稅及土地增值稅的當年扣除，也就是預收房款乘以預計毛利率計算回出毛利額後，可以扣答除預繳營業稅及土地增值稅等，計算當年的所得額。
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)第十二條規定：「企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅准予當期按規定扣除。」
B. 房地產開發企業銷售商品房土地增值稅預征率是如何規定的
根據《北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉建設委員會關於進一步加強房地產市場調控有關稅收問題的公告》（北京市地方稅務局公告2013年第3號）文件規定：「一、土地增值稅預征管理相關問題
為加強對定價過高、價格上漲過快的房地產開發項目的稅收征管，按照《國家稅務總局關於加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）的有關規定，結合我市實際情況，對房地產開發企業銷售商品房取得的收入，實行差別化土地增值稅預征率。
（一）房地產開發企業按照政策規定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅。
保障性住房是指各級人民政府或者指定經營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規定向特定對象銷售的經濟適用住房、限價商品房（含比照經濟適用住房、限價商品房管理）等具有保障性質的各類住房。
（二）房地產開發企業銷售新辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率（見附件1）。
容積率小於1.0的房地產開發項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅。
（三）房地產開發企業銷售在本公告發布之前已辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，仍按照《北京市地方稅務局北京市住房和城鄉建設委員會關於進一步加強房地產市場調控有關稅收問題的公告》（北京市地方稅務局公告2011年第5號）、《北京市住房和城鄉建設委員會 北京市財政局 北京市地方稅務局關於貫徹落實國家有關部門房地產市場宏觀調控政策有關問題的通知》（京建發〔2010〕677號）文件中確定的政策執行。
（四）房地產開發企業應當在商品房預售方案和現房銷售方案中填報土地成本、建安成本和銷售價格等信息，並匡算預計增值額和增值率，市住房城鄉建設部門將上述信息及時傳遞至市稅務部門；主管稅務機關接收信息後，以《稅務事項通知書》的形式告知納稅人，要求其在征期內按照規定的預征率計算繳納土地增值稅。」
C. 房地產開發企業怎麼預繳土地增值稅
房地產開發企業在地稅機關下達《稅務事項通知書（審核結論通知）》前轉讓內房地產取得的收入，應按規容定的預征率預繳土地增值稅，於每月終了15日內，向主管地稅機關申報繳納。對未按預征規定期限預繳稅款的，根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金。
D. 房地產開發公司預收賬款後，怎麼確認預繳土地增值稅的基數，包含預收賬款所預繳的增值稅嗎
依據《國家抄稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）的規定：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。
E. 房地產公司如何調整預繳的企業所得稅以及土地增值稅
這個你完全可以交給你稅務師事務所。
F. 請問，土地增值稅是怎麼預繳的
《細則》第十六條規定：「納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他問題，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。」
由於土地增值稅上按房地產轉讓所取得的收益征稅，因此只有當房地產項目全部竣工結算時才能計算出准確的土地增值稅稅額。但因房地產開發的周期一般都比較長，少則二三年，多則四五年甚至七八年，如果待項目全部竣工再計算繳納土地增值稅，既不利於企業資金的平衡，也不利於稅款的均衡入庫，對這個稅的徵收管理也不利。因此，《細則》規定，對在項目全部竣工結算前取得的轉讓房地產的收入，可以預征土地增值稅。
根據房地產行業的經營特點，為簡化征管，對我市房地產開發企業開發銷售的商品房，按照其取得的收入(以營業稅的徵收基數為基點)預征土地增值稅。銷售普通住宅的預征率為0.5%；銷售非普通住宅及高檔寫字樓、公寓、別墅、度假村的預征率為1%。
預征土地增值稅的房地產企業，凡能夠通過其會計資料正確計算增值額的，可在房地產開發項目完工並全部銷售後，向主管地方稅務局辦理該項目的土地增值稅匯算清繳。
一般情況下都是少補的。多退的情況很少。
G. 房地產企業預售房產期間預交土地增值稅如何計算我這邊的房地產企業預交土地增值稅是按照百分之2計算。
基本規定：對從事抄房襲地產開發的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入(包括預售房收入)，按規定預征率預征土地增值稅，並按房地產所在地主管地方稅務機關確定的申報期限，於月末或季末終了後10日內，繳納土地增值稅。
也就是說土地增值稅預征數=銷售收入X預征率，你們當地房地產商如果沒有按照銷售收入進行計算的話有兩種可能：
1、有部分合同作廢造成收入減少。
2、隱瞞部分收入，延遲繳納稅款。
H. 房地產企業預繳土地增值稅需要計入稅金及附加嗎
根據預收款提取的土地增值稅計入應交稅金-應繳土地增值稅借方，根據銷售收入提取的土地增值稅計入主營業務稅金及附加
I. 房地產企業的土地增值稅如何預交
一般都是當地稅來務機關自核定一定的銷售額比例進行預繳，但是在全國各地的實際操作當中也是有差異的。預繳還只是涉及到佔用資金問題，如何規劃好應對土地增值稅清算才是重點。
我是北京致通振業稅務師事務所（AAAA級）的張開順，土地增值稅清算工作我們已經為全國各地幾十家房地產企業輔導服務過了。也曾經為幾百家房地產企業做過常年稅務顧問服務。希望我能幫到您和貴公司。