A. 房地產的基本權利是什麼
房屋產權：泛指所有者對財產的佔有、使用、收益處分，並排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產權指房產所有者按照國家法律規定所有的權利。
共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，並承擔相應的義務；後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，並承擔相等的義務。
房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。
過戶：即更換房屋承租人姓名。
房屋所有權：房屋的所有人依法對自己的房產所享有的佔有、使用、收益和處分的權力。所謂的佔有權就是產權人對其房屋事實上的控制權。
B. 房地產的合法權益包括什麼
房地產的來合法權益包括：
（一）源房地產權利及其行使的限制
擁有的房地產權利是所有權還是使用權、地役權、抵押權、租賃權，以及這些權利是否完整、清晰等，價值會有很大的差異。土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。
（二）房地產使用管制
世界上幾乎所有的國家和地區對房地產利用特別是土地利用，都有或多或少的限制。對房地產估價來說，有意義的使用管制主要是農用地轉為建設用地，以及城市規劃對土地用途、容積率、建築高度、建築密度、綠地率等的規定。
（三）相鄰關系的限制
相鄰關系是指房地產的相鄰權利人依照法律法規規定或者按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產生的權利和義務關系。特別是從義務方面來看，相鄰關系是對房地產所有權、使用權的一種限制，因此相鄰關系的存在對房地產價格有一定的影響。
（四）額外的利益或好處。如，屋頂（也稱為樓頂、屋蓋）或外牆面可出售或出租給廣告公司做廣告獲取經濟收入。
C. 房地產消費者的權益保護
近年來，隨著我國房地產市場的建立和快速發展，商品房預售作為一種新型房屋銷售制度應運而生。商品房預售俗稱「賣樓花」，相對於現房銷售而言，處於弱勢地位的買受人的合法權益更易遭受侵害。如虛假廣告、面積「縮水」、質量低劣等問題屢見不鮮，因此而引發的訴訟逐漸呈上升趨勢。為維護買受人的合法權益，筆者結合最高人民法院於2003年6月1日起施行的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，從「五證」與預售合同效力的認定、「樓花」許諾與合同義務、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用、計量規定與商品房面積「縮水」、質量缺陷與司法救濟五個方面，就買受人應注意的若干法律問題及人民法院在司法實踐中，應如何進一步保護其合法權益，進行闡釋，使買受人在了解最新立法的基礎上更有力、更全面地維護自己的權益，同時，也使人民法院在審理此類案件時作到法制統一適用。
一、引言
安居樂業，安居才能樂業。
自從詩聖杜甫發出「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」的感慨至今，有多少中國人為圓這個期盼已久的夢而苦苦追求著……以上海市為例：1979年人均住房面積僅4.2m2，住房困難的就達80萬戶，占市區總戶數的28%。直至1987年，上海居民中還有1.6萬戶居住在人均不足兩平方米的環境里。改革開放以來，我國城鄉住宅建設進入了高速發展時期，1949年—1978年，城鎮年均住房竣工面積僅為1800萬m2，1980年突破了1億m2，1998年為4.75億m2，城鎮人均居住面積達到9.3m2，比1978年增加5.7m2。到20世紀末，市場機制已經在住房資源配置中開始發揮重要作用，基本形成了以個人產權為主體的住房產權結構，從新建住房看，個人購買商品房住宅的比例已經接近94%。現在，擁有一個舒適、優美的「安樂窩」已成為現代人迫切而現實的願望。
商品房銷售分為現房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預售，它是指房地產開發經營企業（簡稱「出賣人」）將正在建設中的房屋預先出售給買受人，並由買受人支付定金或房價款的行為。由於我國房地產市場發育滯後，市場體系不完善，房地產法制不健全，針對現房銷售而言，商品房預售，使得買受人在簽訂合同時，只取得該商品房的期待權，而非實際上的所有權，只有待開發商將房屋建成竣工後交付給買受人，買受人才能享有現實的所有權及對房屋進行佔有、使用和收益。因而，商品房預售合同的買受人承擔了比現房銷售合同更大的風險。近幾年來，隨著購買商品房的增多，消費者對商品房銷售過程中的廣告不實、商品房面積「縮水」、質量隱患嚴重等方面的投訴越來越多，已成為廣大消費者投訴的熱點之一。為保護購房者的合法權益，我國繼頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《建設工程質量管理辦法》和《中華人民共和國合同法》等法律、法規、規章後，最高人民法院又於2003年3月24日通過了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），並於6月1日起開始施行。該司法解釋體現了當事人意思自治、約定優於法定、懲罰性賠償等原則，買受人可依法行使買賣合同的撤銷權、解除權，要求出賣人返還已付購房款及利息，承擔違約、修復及不超過已付購房款一倍的賠償責任等，從而凸顯了對廣大買受人合法權益的保護。下面，筆者試從以下幾個方面淺談一下在商品房預售合同糾紛案件中，對買受人合法權益的保護問題。
二、「五證」與商品房預售合同效力的認定
預售合同不同於委建合同。所謂「委建合同」，是指當事人約定，一方委託另一方建築房屋，並負擔費用的合同。關於委建合同的性質有「買賣契約說」、「製作物供給說」、「承攬契約說」、「承攬與買賣混同契約說」、「承攬、委託與買賣之混合契約說」。而預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買賣合同相同，在性質上屬買賣合同。商品房預售可以加快房地產融資，搞活房地產市場。但在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比一般現房買賣大得多。例如：有的開發商預收了購房者房款後，由於各種原因，致使所建項目不能繼續進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款後，個別開發商會以種種借口提出後期房價款要漲，甚至要求首期已經交付的房價款要重新加價等，使購房人無所適從。因此，這種形式具有較大的風險性和投機性，為保護購房者的合法權益，我國對商品房預售的條件和程序進行了嚴格的限制。《中華人民共和國房地產管理法》第44條規定，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金、取得使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。由此可知，房地產商在預售商品房時，應具備「五證」：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。
購房者在簽訂商品房預售合同時，應查驗開發商是否齊備上述證件及批准文件。有無完備的證件，表明商品房買賣是否屬於合法交易的范疇。因此，相關的法律、法規及司法解釋都規定了「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效」。但是，由於在實踐中，商品房預售存在的問題較多，也較復雜，盡管《城市房地產管理法》頒布實施後，房地產市場相對比較規范，但開發商在預售房屋時手續尚不完善的情況仍然存在。如尚沒有取得預售許可證、土地使用證及規劃許可證或者沒有交土地出讓金。由於出現上述情況，既有當事人自身的原因，有的也同政府主管部門的行為不規范，對房地產市場調控不力有關。如果不考慮除外情況，一概認定買賣合同無效，既不利於穩定交易秩序，保護買受人實現合同目的，同時也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對此類問題應事實求是的處理，不能輕易地認定為無效合同。只要起訴時已經取得了相關證書，具備預售條件或經政府有關主管部門同意的，均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過的《解釋》在規定了「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效」之後，也規定了一個「但書」：「但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。」同時第八條還規定：如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、導致合同無效、或被撤銷的，買受人可請求返還已付購房款及利息，賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這樣規定，既有利於穩定交易秩序，也利於買受人實現合同目的，從而保護了購房者的合法權益。
三、「樓花」許諾與合同義務
現在，有人將房地產開發經營商為即將開發經營的商品房所作預售廣告的「許諾」稱之為「樓花」許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文並茂，對所售房屋及其周邊環境構畫得猶如人間天堂，對購房者頗富吸引力。但是不乏某些開發商為了銷售其商品房，會用誇大其實的廣告內容來吸引甚至是誤導消費。如××花園稱其「環境幽雅，空氣清新」，其實那裡連綠地建設也不完善；××小區稱其地點距某車站只有十幾分鍾的距離，其實那隻是地圖上虛設的直線距離，根本沒考慮實際線路；許諾的汽車車庫卻變成了自行車車庫；什麼比鄰的學校、醫院、郵局等，更是多少年的遠景規劃……許多購房者實際入住後大呼上當，卻又感到木已成舟，無可奈何。在人們日益呼喚誠信的今天，如何依法解決開發商隨意允諾，任意違反，欺騙購房者，從而有效保護購房者的合法權益呢？對此問題，應首先弄清預售廣告具有何種法律效力？根據合同法規定，商業廣告包括商品房預售廣告，其性質只屬於一種要約邀請或稱要約引誘，即希望購房者向自己發出要約購買其物業的意思表示，而並非是向購房者作出的承諾。因而不構成要約，不能作為買賣合同義務。購房者只能在購房前先針對廣告內容詳細咨詢、翻閱房屋設計圖紙、看其構建格局等，確認廣告是否真實可信，然後再決定是否購買。如決定購買，應盡量將「樓花」許諾在簽訂書面合同時重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，並不是在任何情況下，預售廣告都不具有法律約束力，如果開發商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對其所售房屋的公用部分的設施及裝修標准、小區配套設施、綠化及社區公益等問題的具體承諾，應屬於合同內容的一部分或屬於合同的隨負義務，開發商違反的，應承擔違約責任。最高人民法院通過的司法解釋，也進行了明確規定。其一，銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說明、允諾，為要約邀請，不作為合同義務，購房者需與開發商重新約定，簽訂規范、詳備的商品房預售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設部、國家工商行政管理局印發的商品房購銷合同示範文本；其二，開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施，如公用部分的設施及裝修標准、小區配套設施、綠化及社區公益建設等問題的具體承諾，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，作為合同內容的一部分或合同的附負義務，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。此外，不少開發商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字「本廣告的最終解釋權歸開發商所有，相關數據以政府最終批准文件為准」。依據法律規定，此格式性善告並不能免除開發商的誠信責任，只要其圖片的內容符合解釋中規定的要約條件，開發商違反時，仍應承擔違約責任。這些規定為購房者權益的保護及誠信社會的建立提供了有力的司法保障。
四、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用
我國於1993年10月31日頒布了《中華人民共和國消費者權益保護法》。其中備受人關注的當屬第49條：「經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接受服務的費用的一倍。」即通常所說的「雙倍賠償」。商品房銷售案件是否適用《消費者權益保護法》存在較大爭議。主張適用消法的觀點認為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒有依據，且適用消法可以充分保護購房者的合法權益；另一種觀點認為：消法制定時，我國的房地產市場才剛剛啟動，當時並沒有將房屋這種不動產考慮在內，且由於商品房價值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問題，不僅開發商無法承受，對欺詐的界定也存在難度。2003年通過的司法《解釋》在第八、第九條規定了懲罰性賠償責任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據，且力求最大限度的保護購房者的權益。其目的在於對商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的交易行為，予以超出違約責任范圍的民事責任追究。對此，《解釋》第八、第九條規定了五種情形：商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導致商品房買賣合同目的不能實現，或導致合同無效、撤銷、解除時，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，並可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
五、計量規定與商品房面積「縮水」
商品房面積「缺斤短兩」一直是消費者投訴的熱點。為此建設部制定了《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》，國家質量技術監督管理部門也制定了《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建築面積、套內建築面積及應合理分攤的公用建築面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應規定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示範文本
》均規定商品房可以按照套內建築面積或建築面積計價。商品房建築面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外牆水平投影面積。套內建築面積由套（單元）內的使用面積、套內牆體面積、陽台建築面積三部分組成。
（一）計算全部建築面積的范圍：1.永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外牆勒腳以上外圍水平面積計算建築面積；多層房屋按各層建築面積的總和計算。2.穿過房屋的通道、房屋內的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。4.封閉的陽台、挑廊按其外圍水平投影面積計算。
（二）計算一半建築面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算。2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站台等永久性建築，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.未封閉的陽台、挑廊按其水平投影面積的一半計算。
（三）不計算建築面積的范圍：1.凸出房屋牆面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、台階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑台，天面上的花園、游泳池。
（四）應分攤的共有建築面積：1.各產權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建築面積。2.套（單元）與公用建築空間之間的隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半，為共有建築面積。
（五）不應分攤的共有建築面積：1.從屬於人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或專用車庫。現在，有不少房產開發商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少於圖紙上住房面積的情況出現。由於購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。因此，購房時應在合同中寫明銷售房屋包括套內面積和公攤面積在內的暫測總建築面積，並明確約定：「預售時根據甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面積為准」。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。如合同無約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規定了處理原則：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。（二）面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應予支持；如買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關於審理房地產開發經營案件若干問題的解釋》（建議稿）規定的5%提高了二個百分點，既增強了當事人的合同意識，也突出體現了對買受人這一弱勢群體利益的保護。
六、質量缺陷與司法救濟
商品房的質量關繫到買受人今後的生活環境優劣甚至生命財產安全。對於渴望安居樂業的平民百姓來說，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏牆裂、牆倒樓塌的厄運，無異於晴天霹靂。《中華人民共和國建築法》及相關法律、法規中，針對建築工程質量問題都進行了明確規定。其中包括：勘察、設計、施工質量必須符合國家有關建築工程安全標准要求；建築物在合理的使用壽命年限內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量，建築工程竣工時，屋頂、牆面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷，對已發現的質量缺陷，施工企業應當修復；交付竣工驗收的建築工程必須符合建築工程質量標准；建築工程實行質量保修制度等。建設部規定，開發企業向用戶交付銷售的新建商品住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》的內容有：工程質量監督部門檢驗的質量等級、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修的承諾；用戶報修的單位、答復和處理的時限；正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期的最低期限。房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。《住宅質量保證書》可作為商品房買賣合同的補充內容，實際是商品房的保險書。其中質量保證書中應當標明正常使用情況下，各部位、部件保修內容和保修期。商品房整體工程及其內部設施的保修期限各有不同，按照《建設工程質量管理條例》第40條的規定，商品房的保修期限從竣工驗收交付使用日期算起。具體期限如下：
（一）基礎設備工程房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為兩個採暖期、供冷期；（四）電器管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
《住宅使用說明書》的內容有：住宅的結構、性能和各部件（部位）的類型、性能、標准等說明，並提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項，有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；門窗類型、結構類型、配電負荷、承重牆、保溫牆、防水層、陽台部位的注意事項及其他需要說明的問題等。同時指出，如因用戶使用不當，裝修等造成質量問題，開發商不承擔保修責任。
根據相關的法律、法規及該司法《解釋》的規定：（一）如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。（二）因房屋質量問題嚴重，致使房屋使用功能受到影響，嚴重影響正常居住使用的，買受人請求解除合同和賠償損失的應予支持。（三）交付使用的房屋存在其他質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。但對「嚴重影響正常居住使用的范圍」等，該解釋過於規范，不利於操作，仍需要進一步明確。
七、結語
黨的十六大已明確提出了「全面建設小康社會」的奮斗目標。買房在成為頗受人們關注的日常生活中第一件大事的同時，住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環境的好壞已成為現代家庭居住追求的新時尚。但是，蘊涵著巨大商機的房地產業同時也因為法律、法規等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的環節又紛繁復雜，在商品房預售法律關系中，買受人將始終處於弱者地位。經濟法的「實質正義」理念要求給予購房者特殊的法律保護。本文僅從上述幾個側面澄清了一些模糊認識，以期為購房者提供醒示，作到未雨綢繆，防患於未然。但由於商品房預售中所涉及的法律問題多而復雜，還應從行政管理、合同法保護措施、物權法保護措施等不同方面給予特殊保護。希望能拋磚引玉，喚起學界給予更多的討論和關注，以最大限度的保護買受人的合法權益，減少買受人預購商品房的法律風險！
D. 房地產市場各主體的權利和義務分別是什麼
（來1）房地產所有者。這類自市場主體，一般來說向市場提供的交易對象是所有權，在某些特定情況下，也向市場提供經營使用權、租賃權、抵押權等。在土地國有制或集體所有制條件下，國家或集體經濟組織作為土地所有者成為土地市場供給主體，在土地私有制條件下，土地私有者成為供給主體。
（2）房地產經營使用者。這類市場主體向市場提供的交易對象是土地的使用權。在某些特
定情況下，這類市場主體向房地產市場也提供土地使用權的租賃權、抵押權等。
E. 關於房產權益
拿到證以後可以重新進行份額約定，以交易的形式約定份額就可以了，很簡單到房產局就可以辦
F. 拍賣房產權益指的是什麼!
拍賣公告.針對的是該抄處房產權益的拍賣.並不包括非實物資產拍賣非實物資產包括: 1、貨幣資金:現金、銀行存款等; 2、應收款項:應收帳款、預付帳款及其他應收款等; 3、投資項目:短期投資、長期投資等; 4、無形資產:商譽、商標權、專利權、特許經營權等(土地使用權納入實物資產處置); 5、其他資產:包括待攤費用、待處理財產損溢、遞延資產等. 非實物資產處置應遵循以下原則1、依法處置的原則; 2、公開、公平、公正原則; 3、效益最大化原則。即資產變現收入最大化、成本最小化; 4、安全原則。在快速有效處置資產的同時要有效規避其法律和交易風險。
G. 房地產經營權證是做什麼用的呢
房地產項目開發經營權證，就是房地產開發資質，一般新成立公司要在一回個月內辦理三級暫答定資質。注冊資金800萬，專業人員10人以上，還有一些其它的地方性要求，具體情況可向當地建委查詢。
房地產管理部門應當在受理登記申請起30天內作出准予登記的決定，頒發房地產權證，即大產證。 對新建商品房，法律規定可由合同一方申請小產證。小產證即將房地產開發商取得大產證的房地產分割以後，由購房者取得的房地產權證。
H. 房地產投資的增值收益和權益增加收益，這兩個概念的具體內涵和區別是什麼
增值收益指抄的是房價上漲，房子升值。
權益增加收益是指貸款購買的房地產，在還貸的過程中，投資者的權益逐步增加，比如說100萬的房子，首付30萬，貸款70萬，那麼購買時的權益價值是30萬，每年償還貸款本金假設20萬，那麼每年就增加了權益價值20萬。
I. 房屋權益證是什麼
1、房屋權屬證書（即房屋權益證）是房屋權利人依法擁有房屋所有權，並對房屋行使佔有、使用、收益和處分的唯一合法憑證（《房屋權屬證書印製管理辦法》第二條）。
2、房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》（《房屋權屬證書印製管理辦法》第三條）。
3、各省、自治區建設行政主管部門和直轄市房地產行政主管部門要嚴格按照屬地管理原則，將轄區內的市、縣房屋權屬登記發證機關名稱統一報建設部，由建設部統一編制注冊號（《房屋權屬證書印製管理辦法》第六條）。
(9)房地產經營的權益有什麼用擴展閱讀
房屋權益證的相關情況
根據《建設部關於頒布全國統一房屋權屬證書的公告》第五條，規定如下：
根據法律、法規的規定，發生下列情況的，房產權利人應當在規定的期限內持有關證件到房屋所在地人民政府房地產管理部門申請登記，領取房屋權屬證書。
1、新建房屋。
2、房產權屬轉移（買賣、交換、贈與、繼承、析產、劃撥、轉讓、判決等）。
3、房產權利人更改法定名稱或者房屋坐落的街道、門牌號發生變化、房屋部分改建、添建、拆除、倒塌、焚毀使房屋現狀變更。
4、設定他項權利（房地產抵押權、典權等）。
5、房屋或者土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等。