房地產採用市場法評估需要具備哪些條件

A. 1. 假設開發法，市場法，收益法的本質，理論依據，適用對象，條件是什麼各種方法估價如何操作

假設開發法也稱為剩餘法、預期開發法、開發法、是預測估價對象開發完成後的價值和後續開發建設的必要支出及應得的利潤，然後將開發完成後的價值減去後續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

假設開發法的本質：與收益法相同，是以房地產的預期未來收益（具體為預測的開發完成後的價值減去預測的後續開發建設的必要支出及應得利潤後的余額）為導向來求取房地產的價值。

假設開發法的理論依據：與收益法相同，是預期原理。

假設開發法適用的估價對象：凡是具有開發或再開發潛力並且其開發完成後的價值可以採用市場法、收益法等方法求取的房地產，都適用假設開發法估價，包括可供開發建設的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地產開發用地）、在建工程（或者稱為房地產開發項目）、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產（包括重新裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬於毛地的范疇）。

運用假設開發法估價條件：①要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規；②要有一個明朗、穩定及長遠的房地產政策，包括有一個長遠、公開的土地供應計劃；③要有一個全面、連續及開放的房地產信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關房地產開發建設和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設開發法估價時會使本來就難以

預測的房地產市場的客觀方面，人為地摻人了更多的不確定性因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對開發完成後的價值以及後續必要支出的預測也會更加困難。

運用假設開發法估價一般分為以下6個步驟：

①調查分析待開發房地產狀況；

②選取最佳的開發利用方式，確定開發完成後的房地產狀況；

③預測後續開發經營期；

④預測開發完成後的價值；

⑤預測後續必要支出及應得利潤；

⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

市場法也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，就是選取一定數量、符合一定條件，發生過交易的類似房地產，然後將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法，測算出的價格稱為比准價格 本質是以房地產的實際成交價格為導向來求取房地產價值

市場法的理論依據：替代原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格

市場法適用的估價對象 ：同類房地產較多，且交易活躍。如：住宅寫字樓商鋪、標准廠房 房地產開發用地

市場法估價需要具備的條件 ：在估價時點的近期有較多的類似房地產的交易

市場法估價的操作步驟：

1. 搜集交易實例；

2. 選取可比實例 ；

3. 對可比實例的成交價格進行適當的處理（即修正；

4. 求取比准價格

三類修正：

交易情況修正——實際交易情況與正常交易情況不同

市場狀況調整——成交日期與估價時點不同（兩個時點上的房地產市場狀況不同）

房地產狀況調整——可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況不同

收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是根據估價對象的預期未來收益來求取估價對象價值的方法。 將預測的未來收益轉換為價值，類似於根據利息倒推本金，稱為資本化。

收益法的本質：是以房地產預期未來收益為導向求取房地產價格，測算出的價值稱為收益價格

收益法的理論依據： 預期原理——決定房地產當前價值的，重要的不是其歷史價格、開發建設已花費的成本或者過去的房地產市場狀況，而是房地產基於市場的未來所能帶來的收益。

收益法的適用的估價對象：是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產。它不限於估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的潛在能力即可。

收益法估價需要具備的條件：房地產未來的收益和風險都能夠較准確地量化（預測）

收益法的操作步驟：

1. 搜集並驗證可用於預測估價對象未來收益的有關數據資料。

2. 預測估價對象的未來收益（凈收益）。

3. 求取報酬率或資本化率、收益乘數。

4. 選用適宜的收益法公式計算收益價格。

B. 請問，報考房地產評估師，需要一些什麼前提條件

如果你是中專畢業來，打源算考房地產估價師 ，應滿足以下條件：取得房地產相關學科（包括房地產經營、房地產經濟、土地管理、城市規劃、經濟、建築、規劃和管理等）。 中專畢業並具有8年以上相關專業工作經歷（其中從事房地產估價實務要滿5年同時需要房地產評估公司出具證明）。至於黨校的學歷文憑，現在貌似不承認，你可以去當地的考試中心詳細詢問一下。

C. 採用批量估價方式進行評估，應具備什麼條件

你好，可以參考下面：1．房地產估價和經紀數據信息的開發利用（1）房地產估內價和經容紀機構數據信息及其管理和利用現狀；（2）國內外房地產數據信息開發利用經驗介紹；（3）房地產估價和經紀機構數據信息的挖掘、整合及利用構想；（4）房地產數據標准建立與應用。2．房地產稅收估價及其對房地產估價和經紀行業的影響（1）房地產批量評估技術；（2）房地產交易環節稅收評估經驗介紹；（3）房地產估價、經紀機構如何為房地產稅收服務；（4）房地產評稅制度及其對房地產估價和經紀行業的影響。3．房地產經紀、估價企業戰略合作與創新（1）高新技術在房地產經紀、估價中的應用；（2）房地產經紀、估價產業價值鏈提升及企業轉型；（3）房地產經紀、估價企業的創新發展之路；（4）當前房地產市場形勢及房地產經紀、估價企業發展戰略。希望能對你有所幫助，望採納噢！

D. 採用收益法評估房地產價格時的適用條件是

1、收益性物業首選收益法
2、其他方法不適用
3、收益各項資料可客觀量化

E. 資產評估中市場法的含義及應用前提條件

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似內房地產進行容比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。如果在房地產市場發育不夠或者房地產交易較少發生的地區，就難以採用市場法估價。

F. 成本法、收益法和市場比較法在資產評估中的適用范圍和基本條件是什麼

前提條件
市場法：
1、需要有一個充分發育活躍的資產市場；
2、公開市場上存在在功能、面臨的市場條件上與被評估資產可比的資產及交易活動（參照物），且參照物成交時間與評估基準日時間間隔不長。參照物與被評估資產可比的指標、技術參數等資料是可以收集到的。
3、參照物的基本數量至少為3，參照物成產成交價格必須真實，參照物成交價應是正常交易的結果，參照物與被評估資產之間大體可替代
成本法：
1、被評估資產的實體特徵、內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產具有可比性；
2、應當具備可利用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史資料的基礎上的，如復原重置成本的計算、成新率的計算等，要求這些歷史資料可以收集；
3、形成資產價值的各種損耗是必要的；
4、被評估資產必須是可以再生的或者是可以復制的。被評估資產能夠繼續使用並且在持續使用中為潛在所有者或控制者帶來經濟利益。
收益法：
1、被評估資產未來預期收益可以預測並可以用貨幣計量。要求被評估資產與其經營收益之間存在著較為穩定的比例關系。
2、資產的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測並可以用貨幣計量。
3、被評估資產預期獲利年限可以預測。

適用范圍
市場法，只適用於以市場價值為基礎的資產評估業務。只要滿足市場法的3個前提條件就可以運用市場法。但下列情況不宜採用市場法：1）因資產具有特定用途或性質特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產，如專用機器設備，或無法重置的特殊設備都不宜採用市場法；2）對於大多數無形資產而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料，因此不宜採用市場法。
成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對於一切以資產重置、補償為目的的資產業務都適用。具體而言，除單項資產和特殊用途資產外，對於那些不易計算未來收益的特殊資產及難以取得市場參照物的資產評估業務都可用此法進行評估。
收益法，一般適用於企業整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產或者無法重置的特殊資產的評估活動，如企業整體參與的股份經營、中外合作、中外合資、兼並、重組、分立、合並均可以採用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產、無形資產也可以應用此法。

G. 運用市場法對房地產進行評估應具備哪些條件

運用市場法評估房地產時,一般經過哪些差異調整?

H. 運用市場法評估房地產時，一般要經過哪些差異調整

價值范圍、交易情況、市場狀況、區域狀況、實物狀況、權益狀況

I. 運用市場法對房地產進行評估應具備哪些條件

以福建省為例，房地產價格評估機構資質應當符合《福建省房地產價格評估管理辦法》(省政府48號令)、《福建省房地產價格評估機構資質等級管理若干暫行辦法》(閩房價估[1998]3號)、《福建省房地產價格評估管理委員會關於進一步規范房地產價格評估管理的通知》(閩房價估[2002]6號)和國家及我省有關經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制等文件規定的條件：
(一)由具有專業執業資格的人員投資發起設立，合夥制由2名以上具有專業執業資格的人員合夥發起設立;有限責任公司由5名以上具有專業執業資格的人員共同出資發起設立。
(二)房地產價格評估機構資質分為甲級、乙級、丙級，實行資質等級管理。
1、丙級房地產價格評估機構應當具備下列條件
(1)有符合法律規定的章程或合夥協議;
(2)有自己的名稱和組織機構;
(3)有固定的服務場所和從事服務的必要條件;
(4)具有3名以上專職評估執業人員(其中注冊房地產估價師應不少於2名，注冊土地估價師不少於2名);
(5)具有經濟、會計及建築工程的專業人員;
(6)注冊資金不少於10萬元人民幣;
(7)法律、法規規定的其他條件。
2、乙級房地產價格評估機構應當具備下列條件
(1)具備丙級房地產價格評估機構第一、二、三項規定的條件;
(2)具有5名以上專職評估執業人員(其中注冊房地產估價師應不少於2名，注冊土地估價師不少於2名);
(3)具有經濟、會計及建築工程專業的初、中級職稱的技術人員;
(4)注冊資金符合工商行政管理部門的有關規定;
(5)以房地產價格評估為主營業務;
(6)從事房地產價格評估業務連續2年以上;
(7)法律、法規規定的其他條件。
3、甲級房地產價格評估機構應當具備下列條件
(1)具備丙級房地產價格評估機構第一、二、三項規定的條件;
(2)具有7名以上專職評估執業人員(其中注冊房地產估價師應不少於3名，注冊土地估價師不少於2名);
(3)具有經濟、會計及建築工程專業的中、高級職稱的技術人員;
(4)注冊資金符合工商行政管理部門的有關規定;
(5)以房地產價格評估為主營業務;
(6)取得乙級房地產價格評估機構資質連續2年以上;
(7)法律、法規規定的其他條件。
(三)設立房地產價格評估分支機構應當具備的條件
1、房地產價格評估分支機構是評估有限公司或事務所的派出機構，評估有限公司或事務所在本省范圍內設立房地產價格評估分支機構(如分公司、分所或辦事處等)應當具備下列條件：
(1)總公司或事務所應對其分支機構的人事、財務、執業標准、質量控制、人員培訓等實行統一管理;
(2)具有乙級(含乙級)以上房地產價格評估資質的評估機構;
(3)評估機構依法設立並執業3年以上，具有規范和完善的評估業務質量控制制度、風險控制制度和健全的內部機構管理制度;
(4)有限責任評估公司或事務所注冊資本在人民幣50萬元以上，合夥制評估機構凈資產在人民幣30萬元以上;
(5)從業人員12名以上，其中包括8名以上注冊評估師;
(6)近三年年平均評估業務收入在人民幣50萬元以上;
(7)按照有關規定提取風險儲備金;
(8)按照有關規定提取事業發展基金;
(9)在以往兩年經營活動中沒有因違反評估執業准則、規則及其他法律、法規受到行政處罰;
(10)省評估委規定的其它條件。
2、分支機構必須具備下列條件：
(1)分支機構名稱統一採用「有限公司或事務所名稱+分支機構所在地地名+分支機構」的稱謂，一個分支機構只能使用一個名稱;
(2)8名以上的專業職齡人員，其中包括3名以上注冊評估師(其中注冊房地產估價師和注冊土地估價師分別不少於1名)，且注冊評估師、從業人員不得在總公司(事務所)和其他分支機構從業;
(3)一定數額的營運資金(由申請設立分支機構的有限責任公司或事務所提供，有限責任公司或事務所應提供人民幣20萬元以上，合夥制評估機構應提供人民幣10萬元以上);
(4)固定的辦公場所和必要的經營條件;
(5)省評估委規定的其它條件。

J. 資產評估：（成本法，收益法，市場比較法）三條都包含，在資產評估中的適用范圍 ，和基本條件是什麼，

當被評估資產存在有效、公平的市場時，優先使用市場比較法，如果被評估資產有獨立的、可量化的凈現金流量，則可以使用收益法，收益法通常用於有收益企業的整體評估及無形資產評估，他的出發點是資產的價值由使用所產生的效益大小決定，不考慮其成本。

當被評估資產不能產生獨立的、可量化的凈現金流，也不存在有效、公平的市場時則使用成本法。

1、成本法。是在條件下，被評估資產全新狀態的重置成本減去該項資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，估算資產價值的方法，即被評估資產價值=重置全價-實體性陳舊貶值-功能性陳舊貶值-經濟性陳舊貶值或被評估資產價值=重置全價×成新率。

成本法是根據被評估資產在重新購置或構建的取得成本，扣減在使用進程中的自然磨損、技術進步或外部經濟環境導致的各種貶值後的價值。

2、收益法。是將評估對象剩餘壽命期間每年(或每月)的預期收益，用適當的折現率折現，累加得出評估基準日的現值，以此估算資產價值的方法。

使用收益法的前提條件是：

（1）、要能夠確定和量化資產的未來獲利能力、凈利潤或凈現金流量；

（2）、能夠確定資產合理的折現率。對於收益可以量化的機器設備，可用收益法評估，如生產線、成套化工設備等。

3、市場比較法。市場比較法是根據公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價格來確定被評估對象的價格。如果參照物與被評估對象是不完全相同，則需要根據評估對象與參照物之間的差異對價值的影響作出調整。市場比較法評估機器設備，要求有一個有效、公平的市場。

(10)房地產採用市場法評估需要具備哪些條件擴展閱讀：

必須進行資產評估立項的行為

1、資產拍賣、轉讓；

2、企業兼並、出售、聯營、股份經營；

3、與外國公司、企業和其他經濟組織或者個人開辦中外合資經營企業或者中外合作經營企業；

4、企業租賃；

5、資產抵押及其擔保。