房地產如何靈活籌資

㈠ 房地產籌資為什麼採用多渠道

房地產在項目金額都比較大，如是投資人全部投資那將增加投資人的負擔，而且使項目的成本加大，不利於項目的開發，影響資金的收益，因而要多渠道的籌資，這樣會使
綜合資金成本
降低。

㈡ 房地產金融機構的籌資任務具體包括那些方面

4 3 2標准。四證齊全 百分之三十資金投入 二級開發資質

㈢ 為什麼說賣樓花籌資在房地產項目中是一種相當靈活的資金周轉手段

樓花：只有地基而已抄，初現樓房面積大小，但還沒有蓋過第一層！
為什麼說賣樓花籌資在房地產項目中是一種相當靈活的資金周轉手段？
給你個通俗易懂的解釋：房子沒蓋過第一層， 就已經開始賣第一層或2、3、4、5。。。。層了，，，簡稱：空手套白狼。。。你說靈活不靈活，。。等賣了還沒蓋、不存在的樓層後，再用這筆資金蓋已賣的樓層。。。。

㈣ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

㈤ 房地產企業怎樣籌集資金請結合案例分析。

1. 成立投資公司，其實就是高利貸類似的，以高於銀行利率吸收民間資本，然後將回自有房答產項目包裝成一個信託產品，為了降低投資人的風險，可以設置為股權型，當吸收資金過量後，根據自己業內經驗，可以投資業內更好的，或者比自己更缺錢的房產項目，利率可更高，賺取差價。找能變現快的項目，可適當降低利率，實現資金回籠，也讓投資者享受快速收益的快感，利於下次投資。
2. 找信託公司合作，包裝房產項目成信託產品。
（以上其實都要注意風險，相當於是利用高收益把許多投資人都綁在了一起）

㈥ 目前如果想做房地產生意，但資金不足，有哪些比較現實的籌資方式

跟政府談復條件，將來將房屋按比例分製成給政府一部分頂了土地價格；跟建築商談，將來將房屋按比例分成給建築商一部分頂了建築價格；再將土地房子抵押給銀行換出部分現金，房子辦了預售證就能賣了，錢就回籠了，開發商多數這么做。
但是這么作業有風險，沒錢就少動開發的念頭，不如把錢投進大的地產公司融資，來的還快，比你自己干開發省事多了。

㈦ 房地產企業如何融資

1、開發貸融資（最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開版發貸融資，利率通常較權低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……

㈧ 根據房地產開發資金籌措原則，什麼標準的籌資方案為最佳籌資決策方案

（1）合理確定資金需要量，科學安排籌資時間 通過預算手段完成資金的需求量和需求時間的測定,使資金的籌措量與需要量達到平衡，防止因籌資不足而影響生產經營或因籌資過剩而增加財務費用。
（2）合理組合籌資渠道和方式，降低資金成本 綜合考察各種籌資渠道和籌資方式的難易程度、資金成本和籌戶紶膏咳薇糾疙穴躬膜資風險，研究各種資金來源的構成，求得資金來源的最優組合，以降低籌資的綜合成本。 （3）優化資本結構，降低籌資風險 在籌資過程中合理選擇和優化籌資結構，做到長、短期資本、債務資本和自有資本的有機結合，有效地規避和降低籌資中各種不確定性因素給企業帶來損失的可能性。 （4）擬定好籌資方案，認真簽定和執行籌資合同 在進行籌資成本、資本結構和投資效益可行性研究的基礎上，擬定好籌資方案。籌資時間應與用資時間相銜接，而且要考慮資金市場的供應能力。在籌資方案的實施過程中，籌資者與出資者應按法定手續認真簽定合同、協議，明確各方的責任和義務。此後，必須按照企業籌資方案和合同、協議的規定執行，恰當支付出資人報酬，按期償還借款，維護企業信譽。

㈨ 傳統融資渠道受限房企如何籌資

由於發債、銀行貸款等傳統融資渠道受限，房企不得不變著花樣來融資。除了向員工發理財產品外，不少房企也開始推員工持股、高管人員期權激勵，而這些的最終目的無非就是兩個字：拿錢。

但今年以來部分銀行開發貸額度緊張甚至直接停擺的消息時有傳出。香港上市房地產開發企業旭輝集團財務人士小張近來壓力很大，因為現在很多銀行開發貸已無額度，只有幾家大行還有一些額度，但對於旭輝這樣的企業來說，開發貸的利率也會較基準利率上浮30%。

而對於非上市非國企的小企業來說，它們已經不在銀行的考慮范圍內了。在一家國有大行工作的彭丹（化名）發現，今年以來銀行對房企規模資質要求可謂步步提升。「一般來說我們都是會選擇排名靠前的大型房企，只是這個標准上半年還是top50，現在已經變成了top20。」

「以前是銀行追著我們走，現在是銀行繞著我們走。」局勢的反轉讓余斌感覺到，地產業的冬天或許真的來了，而且現在還不是最冷的時候。

天風證券分析師高志剛指出，企業內外部資金流受限，考慮到下半年到期和回售壓力加大，如果再融資壓力進一步增大，融資能力弱的中小房企可能面臨流動性風險。

中原地產首席分析師張大偉也認為，現在融資難是事實，但還遠遠沒到最難的時候。

至於什麼時候會觸到谷底？現在誰也不知道。

來源：鳳凰網

㈩ 房地產企業進行稅收籌劃的思路是什麼

一般房地產企業稅收籌劃思路包括一下幾點：
1、房地產企業籌資中的稅收籌劃。因為房地產企業需要大量的資金作為周轉，但無論是怎麼獲取的資金，都會存在一定的資金成本，所以需要對籌資中的稅收進行籌劃。需要明白的是：無論是何種籌資方案，都可以滿足房地產企業需求，但資金成本高低決定企業稅收輕重。
2、房地產企業投資中的稅收籌劃。房地產企業不同於其他工業活動，在投資分析的同時，還需要就投資稅收進行籌劃，畢竟這樣才能減輕房地產企業的高稅收負擔。需要明白的是：投資可以分為對內投資和對外投資，這是按照發生作用來劃分的。在對外投資的時候，需要注意地區和行業的選擇，畢竟不同的地區和行業，稅法所給出的稅收政策是不同的，只有確保選擇的合理性，才能確保企業利益最大化。
房地產企業經營中的稅收籌劃。在此過程中擁有多種選擇，主要以：存貨計價方法的選擇、固定資產折舊方法的選擇、債券溢折價的攤銷方法的選擇、費用分攤方法的選擇。需要明白的是：在房地產企業經營中採取稅收籌劃的時候，無論是選擇什麼樣的方式，都需要謹慎。