房地產價格泡沫是什麼

A. 為什麼說房地產是泡沫經濟

一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱「泡沫經濟」。而房地產「泡沫」是指由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對於理論價格的非平穩性上漲，主要特徵有：房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。關於房地產「泡沫」的成因，有以下三個方面：投資者過度投機；消費者及投資者對未來價格的預測偏高；銀行信貸非理性擴張。一旦房地產「泡沫」破裂，則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發政治和社會危機。一個最理論化關於房地產泡沫的定義大概是這樣的:「指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值(市場基礎價值不符)，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。」 也有專家指出，房地產泡沫，主要就是指「房價比較高，空置率比較高」，房價高得遠離市場和個人需求，空置率高得遠離經濟和社會支撐。實際上不是房價比較高，而且房價過高，遠遠超出了它的價值和普通人購買力。 房價的確是房地產泡沫的主要表現，就像股價和整體物價水平一樣，所以我在回答一些人的質疑時非常簡單，房地產泡沫就是房價過高，不僅是絕對價位高，而且是相對價位高，高得整個社會無法承受，也許一兩年可以承受，但長期無法承受。投資過熱所造成的持續性惡性通貨膨脹可以理解為泡沫經濟，而一個行業的過快增長特別是伴隨著價格的過度虛高就是一種行業增長的泡沫，但一些特別重要行業的泡沫(像房地產、汽車和高科技產業)卻能演化為整體經濟的泡沫。 有些產業的泡沫並不是直接通過這個行業的產品價格上漲來表現，如汽車和高科技產業，在出現泡沫時，其自身的價格(產品的價格可以是持續下跌的)並不上漲，但卻必然伴隨著投資和消費需求的膨脹，盡管如此，間接的持續價格上漲卻總是必然出現的，如通過股票價格來顯現。房地產泡沫的特殊性在於它的泡沫表現一般是房價與股價同時得到反映，如日本80年代的房地產泡沫和香港的房地產泡沫，我國現階段房地產股的價格沒有表現主要有兩個原因：一是整個股市低迷，抑制了房地產股的炒作，二是盡管房地產繁榮，但我國上市的房地產公司業績普遍都不好。我國的房產泡沫形勢1. 投資的持續超高增長 房地產投資已連續三年保持接近或超過20%的增長，且呈現逐年加快的趨勢，據此，可以認為當前房地產投資已出現了較明顯的過熱傾向。2000年我國房地產投資增長19.5%，2001年上升到27.3%(另據國家統計局景氣月度數據為25.3%)，2002年1-11月增長28.3%。其中住宅投資增長更快，2000年增長25.8%，2001年上升為28.9%，2002年1-11月為29.5%。從區域上，東部地區投資過熱則更為明顯，３年分別增長21.7%、25.2%和28.2%，這一持續三年高達20%的投資增長是在基數較高的狀況下實現的；中西部地區盡管也連續3年保持了高增長，但因為基數低，處於房地產發展的初期，其過高的標准可定為35%-40%以上。 2. 消費的持續超高增長 商品房銷售額增長持續4年保持20%的高增長，其中2000-2002年連續3年增幅達到30%左右，這表明，全國總體住房消費已出現過熱傾向。1999年商品房銷售額增長23.9%，2000－2001年則分別增長30.1%、29.4%，2002年前11個月增長則繼續加快，達37.4%。 3. 房價持續大幅攀高或持續居高不下 本輪房地產景氣增長中，各地房價普遍上了一個大台階，在一些投資和消費過熱的地方(多數為沿海地區)，房價暴漲，已明顯超出了多數消費者的承受能力(見表2-1-1)。房價增長在地區間有較大差異，總體是東部省市持續大幅增長，中西部地區中少數地區增長過快，但多數中部地區房價增幅明顯小於全國平均水平。 1997-2002年，商品住宅銷售價格漲幅最快(且均超過30%)的地區有廣西(54.43%)、雲南(53.13%)、遼寧(46.23%)、寧夏(41.68%)湖南(40.38%)、江蘇(37.95%)、山東(37.90%)、上海(37.64%)、河南(32.12%)、陝西(30.67%)和浙江(30.41%)。在這11個房價漲幅超過30%的地區中，東部有５個、西部有４個、中部僅為２個。中部地區房價絕對價位和增幅均明顯小於全國，且兩個房價上漲最快的地區都是過去房價過低(特別是河南省)。 價格上漲最多的地區是東部地區和西部地區，東部地區房價漲幅最高的地區集中在華東地區，實際上廣東、北京住房投資和消費過熱在近幾年的價格上升中無法得到真實的反映，這是因為一是房價統計不是按加權平均計算的，存在統計上的平均價格偏低的問題，二是北京、廣東房價絕對價格很高，其大幅漲價在這之前，如北京僅1997年商品住宅的價格便上升了41.59%。西部地區房價上升最快的地區為陝西、雲南，雲南既是受西部大開發的影響，也是受世界園藝博覽會舉辦的影響。實際上重慶及四川房價漲幅在這期間並不顯著，但平均值掩蓋了局部地區的房價過快增長，重慶市區和四川成都市房價上漲十分迅猛。總體而言，從房價上漲過快反映的房地產熱主要集中在北京、華東沿海地區、廣東、遼寧以及西部的重慶、四川成都、陝西西安、雲南等。 4. 房地產投資所佔比重高 從房地產投資比重來看，最近幾年來，全國總體上房地產投資佔全部投資(不包括集體和個體，下同)的比重不斷上升，已顯示出投資過度傾向。2002年1-11月房地產投資佔全部投資的比重達23.85%，而1998年為17.12%，四年時間提高了6.73個百分點。投資過度依賴於房地產，對經濟的進一步增長是一大隱患，在一些地區這一問題變得越來越突出。投資和經濟過度依賴於房地產的地區多數集中在沿海發達地區和少數西部地區。 整個東部地區2002年前11個月房地產投資佔全部投資的比重已超過了30.78%，因此當前東部地區整體上存在房地產投資過度問題。以北京最高，房地產投資佔全部投資的比重高達60.89%，其次是上海(38.5%)、廣東(38.38%)、重慶(33.0%)和遼寧(31.19%)等。另外，福建(28.08%)、江蘇(23.72%)、天津(23.64%)和四川(23.55%)均超過了20%。像北京房地產投資占總投資的比重已超過了60%，比上年提高了3.24個百分點，如果住房消費增長明顯回落，將會帶動房地產投資增長大幅回落，從而對經濟增長產生較大影響，其他的如上海、廣東、遼寧和重慶也存在這樣的問題。 這一指標是衡量一個地區房地產投資是不是過高的重要尺度，房地產投資和消費的高增長，如果是與投資比重過高相結合的，那麼就可以肯定其存在投資過熱或過度的問題，相反，如果投資所佔比重仍然不高，不超過20%，在一段時間出現投資和消費的高增長，同時價格上升也不是很快，那麼，仍然不能講是過熱，但有可能出現的情況是這些地區內局部地區可能出現過熱，像四川的成都市、陝西的西安市等。按這一指標分析，北京、上海、廣東、重慶和遼寧等地房地產投資已明顯出現了過熱的傾向；其他地區過熱出現在局部地區，主要是省會或其他大城市。 5. 房價收入比明顯偏高 目前我國總體上房價收入比明顯偏高，短期內購買力不足問題將越來越突出。不少學者用房價收入比來衡量是否存在泡沫，實際上不完全正確，或者不夠全面。房價收入比高有兩層意義，一是指由於價格上升比居民收入增長快，導致房價收入比逐年上升，並上升到一個前所未有的高度；二是指靜態的高，只是表明購買力不足而已，如一些經濟不發達的地區，一套中檔商品房的價格假定為20萬元，但這一地區人均收入卻相當低，如為3000元，三口之家家庭收入為9000元，那麼此時的房價收入比便高達20倍以上，如果用這一靜態的房價收入比來衡量這個地區是否存在房地產泡沫，那麼結論是相當的肯定，但實際上在這種情況下不一定形成泡沫，因為這一地區可以沒有什麼人來購買這些商品房，只有當在房價收入比高的情況下，人們在投資或投機的驅動下冒風險大量購置這樣的商品房時，才可能認定是泡沫，即房價收入比必須與高的需求增長率同時發生時，才可能判斷存在泡沫。也正是沒有看到這一點，才造成了如一些人研究得出西部地區泡沫大於東部的結論。 我們認為，目前統計上的房價是一個不太准確的數據，在許多地方大家都感覺到房價大幅攀升，但統計結果卻增長不多，例如，北京地區這幾年房價仍然是上漲的，但統計結果顯示是下降的，正因為如此，在對房價收入比做縱向比較時要特別小心，如1998年我國絕大多數地區房價收入比都高於目前數據，也許在一些地區真的如此，但實際情況可能有很大差距。盡管存在這樣的問題，但做靜態的橫向比較是可以說明問題的。 2002年房價收入比最高的是遼寧省(11.5)，其次為北京(11.0)、雲南(10.6)、上海(9.9)、天津(8.9)和海南(8.9)，在8倍以上的地區有吉林(8.1)、黑龍江(8.1)、廣東(8.0)、陝西(8.7)和寧夏(8.6)(見表2-1-3)。大致可以認為這些地區或它們的一些城市房地產呈現過熱的問題。但這一指標還要與其他指標結合著看，如統計上的房價是否真正地反映實際房價，而且要與投資和消費增長的情況相結合分析。 綜合以上「五高」標准，目前中國房地產的確存在區域性泡沫現象，這些地區主要集中在東部地區，其中以北京、上海、遼寧、廣東和浙江最為突出。少數西部地區如重慶、四川、陝西等省市的一些中心城市也存在一定的泡沫現象。

B. 什麼是房地產泡沫

所謂泡沫，顧名思義就是表面上是大的，其實裡面是空的。為什麼這么大而裡面沒貨呢，是因為它是被吹起來的，就是被炒起來的。簡單地說，中國房地產的泡沫是這樣的：例如
一、建築領域共計有資金100萬元，建築房產共計500平米，每平米房價2000元。
二、突然有一天，人們發現這個行業是個可以炒作、吹噓的好行業，於是用150萬元買掉那僅有的500平米，別人買不到房啊，他們就200萬元出手，凈賺100萬。房子一轉手變成4000元每平米。
三、另外其他的人（有錢或通過集資）也看到了，哇塞，這么厲害，我也試一試，於是也賺了不少錢。老百姓也發現了，於是拿出所有積蓄加上貸款買了房，也賺了。
四、過了一個階段，他們發現買賣幾套房也賺不了幾個錢，國家政策這么好，可以貸款多多，為什麼不開發呢，自己蓋自己賣。於是乎大量的資金涌進房地產，這些錢可以說都是國家政策給的，你沒錢可以呀，銀行給你貸款呀，多多益善呀。於是大量的房地產商出現，大量的貸款出現，地價也提高上百倍，政府也收入多多。皆大歡喜呀。
五、本階段就是完全發瘋的階段。在眾多推手的合力作用下，房價越來越高。就好比菜市場只有一斤肉，用來買肉的資金就1元，那就是說一塊錢一斤肉，現在突然出現了10元錢，那一斤肉就可以賣到10元錢。10元一斤肉也不貴呀，今天10元，明天就可以賣到15元，所以大家還是要買呀。這樣的話，房子由原來的2000元每平米搞到幾萬元每平米也就不足為怪了。
六、可是實際上房子值那麼多錢嗎，不可能，除了地價上漲外，建造成本沒有漲多少呀，最多由1700元漲到2200元呀，那多餘的利潤哪裡去了，絕大部分讓開發商賺了，還有一部分被倒騰房子的賺了，老百姓買了房子的賺了嗎，當然賺了，雖然不多。但是10000元每平米漲到15000元每平米了。開發商賺的錢用到哪裡了，除了高額利潤外，全還了貸款了。銀行也賺了。銀行是國家的，國家也賺了,GDP也上去了。
七、有一天，國家發現有問題了，過頭了。全是高房價，全是空房子，房價離譜了。房子賣不出去了。後期開發商的銀行貸款還不回來了，銀行著急了，政府著急了。於是政策調整了，不給你貸款了，不給你地了，老百姓不給你買房優惠政策了。房產行業的資金一下子下來了。開發商也有意識的降價了。菜市場的買肉錢只有3元了，那斤肉也只好賣3元了。
八、只要高房價、鬼城大量存在，大量低收入老百姓依然買不起房，國家就會一直調整策略。開發商他就不得不適當降價。等著大家一窩蜂降價，有可能房價由20000元變成10000元，雖然比4000元還是高，但降不到那個程度。你買的房20000每平米，一夜之間變成了10000元。你的隱形財富驟降50%。那結果就是泡沫破裂了。

C. 房地產泡沫是什麼意思

房地產投資泡沫一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大於消費增長率，形成供略大於求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

D. 房地產泡沫是什麼意思

一種資產抄在一個連續的交易過程中陡然漲價,價格嚴重背離價值,在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時,必然會發生暴跌,彷彿氣泡破滅,經濟開始由繁榮轉向衰退,人稱「泡沫經濟」。而房地產「泡沫」是指由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對於理論價格的非平穩性上漲。主要特徵有:房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。關於房地產「泡沫」的成因,有以下三個方面:投資者過度投機;消費者及投資者對未來價格的預測偏高;銀行信貸非理性擴張。一旦房地產「泡沫」破裂,則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發政治和社會危機。

E. 誰可以大概解釋一下房地產泡沫是什麼

1. 美國著名經濟學家查爾斯·P·金德伯格認為：房地產泡沫可理解為房地產價專格在一個連續的過程中的屬持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，並不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高於與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的後果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。

F. 什麼是房地產泡沫

房地產投資泡沫：房地產投資泡沫一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費專增長率相適應，力求平衡供屬求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大於消費增長率，形成供略大於求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

G. 什麼叫房地產市場泡沫

泡沫或泡沫經濟一詞，來源於西方經濟學界，迄今為止國際上並沒有作出統一的或經典的釋義。一般認為簡要的釋義是：虛擬資本的過度增長。具體的解釋是：在市場經濟中，通過各種"狂熱"的活動，使得某種商品、某種資產或某個公司股票的價格猛漲，若干倍地遠離其價值。這種若干倍猛漲形成的高價，不能長期維持，最終會像泡沫一樣地破滅。這就是泡沫或泡沫經濟現象，其中比較典型的，則稱之為泡沫事件。

對泡沫或泡沫經濟一詞的釋義，在我國一直存在著不同的解釋。在認同西方的普遍解釋的同時，有些專家從房地產實體經濟的角度認為，在發展經濟中不顧需要和可能，盲目地過量生產或過量投入，造成了產品或建成項目的大量積壓，結果造成了大量土地、房屋閑置和"半拉子"工程，也是一種泡沫現象。值得指出的是，近些年人們議論的房地產泡沫，主要是依據這種定義進行議論的。

綜合上述幾種釋義，可以認為當房地產的價值與其價格出現嚴重的背離，房地產的價格在短期內急劇上升，房地產市場出現普遍的嚴重的投機現象，房地產投資在短期內出現大規模膨脹，房屋出現明顯的空置時，就認為出現了房地產過熱的現象，甚至出現泡沫。房地產泡沫一般表現為以下幾種形式：

１、價格泡沫。土地價格由於其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用及土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬於經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。房價是與地價相聯系的，地價虛漲的同時必然引起房價虛高，由於實際購買力沒有隨房價而增長，購房者難以承受，很快就將形成明顯的消費斷層，由此也會形成房地產泡沫經濟。１９９２年我國海南地區出現房地產泡沫就是典型的例證。

２、房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達１０％以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，就會形成泡沫經濟。

３、房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大於消費增長率，形成供略大於求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。１９９７年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

H. 什麼是房地產泡沫

美國著名經濟學家查爾斯·P·金德伯格認為：房地產泡沫可理解為房地產價格在一版個連續的過權程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，並不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高於與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的後果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。

I. 房地產泡沫是什麼

就是剛需人群在也養不起開發商了，在中國可以創造價值的人們都老了，能讓中國人下崗的企業沒有了，錢掙不了多少了，只有炒房子的挺著吧。