㈠ 什麼是房地產融資
房地產是已土地和固著於土地之上的房屋設施為主要物質形態的財產及其權屬關系的總稱。在不同的社會形態中，房地產始終是人類賴以生存和發展的基本條件，是一切經濟活動的載體和基礎。在現代市場經濟中房地產包括著豐富的內涵，一方面房地產是以土地和房屋設施為其存在的物質形態，但房地產是一個經濟范疇，是一種特殊形態的財產，是一種財富的象徵。另一方面，以財產形態存在的房地產必然會涉及到權屬關系，在不同的所有制條件下，其權屬狀態不同。
房地產業是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業，是一項新興的獨立產業，是城市第三產業的一部分。房地產業應包括：土地的開發，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。房地產業所涉及的范圍很廣，其中房產是指建設在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業、服務、辦公、文教、醫療衛生和體育用房等；地產是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。住宅建設、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產抵押等經濟活動是與居民個人直接相關的，也是我們這里所說的房地產投資的主要對象。
第二個問題解答：（用菜單展開方式表述）
流程分幾種，看你的問題估計你問的是開發：
選址研究，尋找合作夥伴，簽訂合作意向，協議及合同書
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向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書
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向計委申報立項報告
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計委函至規劃局
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規劃局會簽返計委
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計委下文同意立項並要求可行研究，此文經建委開發辦會簽
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運用「房地產市場信息評估系統」「房地產投資專家系統」進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告
計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告
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對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用「營銷策劃展示設計系統」進行融資運作
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據此辦理征地及前期規劃准備工作，開規劃設計任務通知
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規劃局法征地意見函
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到土地管理部門及土地使用部門徵求意見
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新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所 舊城改造到區地政科
結果報市房地局 結果報市房管局
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市政府下文批地
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畫樁位給釘樁條件，測繪院 規劃局辦理建設用地規劃 據此到地政部門辦理
釘樁，成果給設計人 許可證 用地批准書評估項目建設用地地價
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申請確定規劃設計條件 凍結戶口並抄戶口交納地價款取得
│ 土地使用證
按規劃設計條件征詢意 │
見表到區配套部門徵求意見 地政部門審查安置方案、安置房
│ │
規劃局審查後下規劃條件通知單 發拆遷許可證
│ │
委託進行規劃方案設計 動遷會及拆遷安置
│ │
到規劃局領設計方案送審書 場地三通一平，領取房地產開發手冊
│ │
規劃局審方案提出意見 到園木局申請伐樹許可證
│ 了解線路情況與供電局運行班協商
修改後送首規委審圖 改造、移線方案
│ 煤氣、道路、上下水改路由
首規委召開市政協調會 到供電局業擴處申請用電報表，做正式
出市政會議紀要 供電方案，申請臨時施工用電，委託施工。
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進行個體設計（大公共建築首規委審查）
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領建築工程規劃許可證 出施工圖 開節能證明
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運用「營銷策劃展示設計系統」 到計委申請，列入 到稅務局取稅單
製作資料 計劃（建委會簽）
│ │ │
報價小組審查，領取內外銷 到建委工程處領開工 持年度計劃、稅單到區計、經委領
許可證 審批表 投資許可證登記卡，登記並取得許可證
│
建委、物價局下文批價
│
運用「營銷策劃展示設計系統」 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
「房地產銷售管理系統」銷售 到市政部門蓋章，證明市政條件落實
│
四源費繳納
│
到開發辦市政處核實任務
│
開發辦工程處同意招標
│
填招標申請書並到市招標辦登記
│
招標辦看現場
│
運用「投資項目概預算系統」編制標底
│
招標辦審查標底
│
開標會
│
定合同，寫評標報告，發中標通知書
│
招標辦蓋章同意
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施工單位 質量總站受理 市統計局 市審查局審核 市開發辦秘書
同意施工 質量監督 落實任務 資金來源，任 處登記
務來源及一切手續
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建委工程處同意開工，辦理開工許可證
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施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委託設計、施工
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小區內線 通知區園 按道路 到自來 到熱力 （自建鍋 到煤氣公司
路委託設 林局綠化 方案進 水業務 公司報 爐房） 報裝
計 辦 行施工 科報裝 裝 環保 到規劃科定
委託施工 交綠化費 市政辦 委託線 委託線 局同 線路方案
配電室土 綠化施工 事處養 路設計、 路設計 意鍋 設計
建工程驗 路隊驗 施工及 施工及 爐房 看現場
收 收 驗收 驗收 規劃 施工
設備安裝 到市政 位置 業務科檢驗
及驗收 監理所 委託 同意接氣
送電 下水報 設計 憑通氣單到
裝 到勞動 管網所辦固
規劃設 局報裝 定資產轉移
計 環保局 手續及通氣
竣工驗 審查消 手續
收 音除塵 憑接氣單到
設備 液化氣公司
竣工驗收 辦各戶通氣
手續
通氣
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全部工程竣工
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四方驗收、檢驗單簽字蓋章
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憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式房屋驗收
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出庫分配及銷售、辦理產權證
↓
運用「房地產物業管理系統」，進入物業管理階段
㈡ 什麼叫上水四源費
開發商應具備以下幾個證:1.土地證2.銷售許可證(或預售許可證)3.規劃許可證4.用地許可證5.開工證以及房產證等等.
如果按你說的情況, 經咨詢了我司市場部,他們說很可能是開發商欠著市土地局的錢, 所以只能接臨時水、電。臨時水、電價高，購房者不應多交這部分錢，至少應按正常
水、電價格計。
另外，現在已經不叫「四源費」了，改叫「基礎設施配套費」，該費用中含「四源費」了。
"四源"費的徵收標准如下：
1．非住宅項目按批準的初步設計用量一次性計收，初步設計中未提出"四源"用量的，由設計單位補報。建設單位不能自行確定"四源"用量。按初步設計用量：
（1）自來水廠建設費每日用水量每噸830元。
（2）煤氣廠建設費每日用氣量每立方米600元。
（3）供熱廠建設費每小時供熱量每4.18百萬千焦35萬元。
（4）污水處理廠建設費每日排污水量每噸800元。
2．住宅（不包括附屬設施）按實際建築面積一次性計收：
（1）自來水廠建設費每平方米9元。
（2）煤氣廠建設費每平方米22元。
（3）供熱廠建設費每平方米23元。
（4）污水處理廠建設費每平方米8元。
住宅的附屬、配套設施按非住宅項目收費標准徵收"四源"費。 "四源"費中，自來水廠、污水處理廠建設費必須繳納，其餘兩項，用一項收一項，不用不收。 "四源"費中，自來水廠、煤氣廠、供熱廠建設費，分別由北京市自來水集團有限責任公司、北京市燃氣集團有限責任公司、北京市熱力集團有限責任公司負責徵收；污水處理廠建設費由北京市市政總公司市政工程管理處負責徵收。 建設單位在項目的可行性研究報告批准以前，應與市公用局、市政局共同確定"四源"供應的可行性；在審批初步設計以前，根據設計要求及"四源"供應能力，與市公用局、市政局共同落實所需"四源"供應方案；初步設計審定後，與"四源"主管單位簽定提供"四源"的協議。協議簽定後，由"四源"主管單位根據規定核定應收的"四源"費數額，開具"四源"建設費繳納憑據。建設單位在辦理"四源"報裝手續前，持繳納憑據將"四源"費繳入建設銀行西四支行。繳納數額不足20萬元的，一次繳清；20萬元以上（含20萬元）的，在辦理報裝手續前繳納60%，其餘40%在年度"四源"供應計劃確定後，接用"四源"前一次繳清。 房地產開發公司開發建設的普通商品住宅繳納"四源費的辦法是將各類配套建築及拆遷用房折算到商品住宅中去，按每購買一平方米商品住宅，繳納自來水廠建設費12元、污水處理廠建設費10元、煤氣廠建設費28元、供熱廠建設費30元計算，用一項繳一項，由開發公司負責代收代繳。 對危舊房改造小區，"四源"費只徵收新增加用量部分。為了便於計算，住宅按新增加建築面積徵收，原有的住宅面積予以免收。非住宅按新增加用量計收。免徵的"四源"費作為市政府對破舊危房改造的投資。 建設單位按規定繳納"四源"費後，"四源"主管單位負責提供相應的"四源"，不能按協議供"源"的，應退還已收繳的"四源"費及利息。 應繳納"四源"費的單位，如不繳或欠繳，"四源"主管部門將不予接通相應的"四源"設施。 對於通過出讓或轉讓方式取得建設項目土地使用權的，如果在建設單位與市政府有關部門簽訂的土地使用權出讓合同所確定的地價款中，包括了"基礎設施配套建設費"，按京計基字（1994）1052號文規定，地價款交夠40%以後，建設單位可以憑"北京市固定資產投資項目計劃轉正單"辦理臨時"四源"接用手續；地價款全部交齊後，由市計委出具不重復繳納"四源"費證明，有關供源單位給予辦理"四源"正式報裝接用手續。
㈢ 四源費如何收取
北京市財政局、北京市地方稅務局關於城市房地產稅有關政策和征管問題內的通知
現在已容經不叫「四源費」了，改叫「基礎設施配套費」，該費用中含「四源費」了。
"四源"費的徵收標准如下：
1．非住宅項目按批準的初步設計用量一次性計收，初步設計中未提出"四源"用量的，由設計單位補報。建設單位不能自行確定"四源"用量。按初步設計用量：
（1）自來水廠建設費每日用水量每噸830元。
（2）煤氣廠建設費每日用氣量每立方米600元。
（3）供熱廠建設費每小時供熱量每4.18百萬千焦35萬元。
（4）污水處理廠建設費每日排污水量每噸800元。
2．住宅（不包括附屬設施）按實際建築面積一次性計收：
（1）自來水廠建設費每平方米9元。
（2）煤氣廠建設費每平方米22元。
（3）供熱廠建設費每平方米23元。
（4）污水處理廠建設費每平方米8元。
㈣ 什麼是四源費
安吉拉轉發有關四源費的問題
開發商應具備以下幾個證:1.土地證2.銷售許可證(或預售許可證)3.規劃許可證4.用地許可證5.開工證以及房產證等等.
如果按你說的情況, 經咨詢了我司市場部,他們說很可能是開發商欠著市土地局的錢, 所以只能接臨時水、電。臨時水、電價高，購房者不應多交這部分錢，至少應按正常
水、電價格計。
另外，現在已經不叫「四源費」了，改叫「基礎設施配套費」，該費用中含「四源費」了。
"四源"費的徵收標准如下：
1．非住宅項目按批準的初步設計用量一次性計收，初步設計中未提出"四源"用量的，由設計單位補報。建設單位不能自行確定"四源"用量。按初步設計用量：
（1）自來水廠建設費每日用水量每噸830元。
（2）煤氣廠建設費每日用氣量每立方米600元。
（3）供熱廠建設費每小時供熱量每4.18百萬千焦35萬元。
（4）污水處理廠建設費每日排污水量每噸800元。
2．住宅（不包括附屬設施）按實際建築面積一次性計收：
（1）自來水廠建設費每平方米9元。
（2）煤氣廠建設費每平方米22元。
（3）供熱廠建設費每平方米23元。
（4）污水處理廠建設費每平方米8元。
住宅的附屬、配套設施按非住宅項目收費標准徵收"四源"費。 "四源"費中，自來水廠、污水處理廠建設費必須繳納，其餘兩項，用一項收一項，不用不收。 "四源"費中，自來水廠、煤氣廠、供熱廠建設費，分別由北京市自來水集團有限責任公司、北京市燃氣集團有限責任公司、北京市熱力集團有限責任公司負責徵收；污水處理廠建設費由北京市市政總公司市政工程管理處負責徵收。 建設單位在項目的可行性研究報告批准以前，應與市公用局、市政局共同確定"四源"供應的可行性；在審批初步設計以前，根據設計要求及"四源"供應能力，與市公用局、市政局共同落實所需"四源"供應方案；初步設計審定後，與"四源"主管單位簽定提供"四源"的協議。協議簽定後，由"四源"主管單位根據規定核定應收的"四源"費數額，開具"四源"建設費繳納憑據。建設單位在辦理"四源"報裝手續前，持繳納憑據將"四源"費繳入建設銀行西四支行。繳納數額不足20萬元的，一次繳清；20萬元以上（含20萬元）的，在辦理報裝手續前繳納60%，其餘40%在年度"四源"供應計劃確定後，接用"四源"前一次繳清。 房地產開發公司開發建設的普通商品住宅繳納"四源費的辦法是將各類配套建築及拆遷用房折算到商品住宅中去，按每購買一平方米商品住宅，繳納自來水廠建設費12元、污水處理廠建設費10元、煤氣廠建設費28元、供熱廠建設費30元計算，用一項繳一項，由開發公司負責代收代繳。 對危舊房改造小區，"四源"費只徵收新增加用量部分。為了便於計算，住宅按新增加建築面積徵收，原有的住宅面積予以免收。非住宅按新增加用量計收。免徵的"四源"費作為市政府對破舊危房改造的投資。 建設單位按規定繳納"四源"費後，"四源"主管單位負責提供相應的"四源"，不能按協議供"源"的，應退還已收繳的"四源"費及利息。 應繳納"四源"費的單位，如不繳或欠繳，"四源"主管部門將不予接通相應的"四源"設施。 對於通過出讓或轉讓方式取得建設項目土地使用權的，如果在建設單位與市政府有關部門簽訂的土地使用權出讓合同所確定的地價款中，包括了"基礎設施配套建設費"，按京計基字（1994）1052號文規定，地價款交夠40%以後，建設單位可以憑"北京市固定資產投資項目計劃轉正單"辦理臨時"四源"接用手續；地價款全部交齊後，由市計委出具不重復繳納"四源"費證明，有關供源單位給予辦理"四源"正式報裝接用手續。
北京市財政局、北京市地方稅務局關於城市房地產稅有關政策和征管問題的通知
㈤ 固定資產其他費用包含哪些內容
指在固定資產建造和購置過程中發生的，除建築安裝工程和設備、工器具購置投資完成額以外的費用，不指經營中財務上的其他費用。包括土地出讓金、大市政費、四源費（煤、熱、自來水、污水）、不可預見費、舊房屋購置，基本畜禽支出，林木支出，退耕退牧還林還草、土壤改良、城市綠化，辦公生活用傢具、器具購置，建設單位管理費，土地徵用、購置及遷移補償費，政府收費，勘察設計費，研究實驗費，可行性研究費，臨時設施費，施工機械轉移費，設備檢驗費，負荷聯合試車費，土地佔用、使用費，建設期應付利息，包干結余，企業債券發行費，合同公證費及工程質量監測費，國外借款手續費及承諾費，匯兌損益，調整器材調撥價格折價，壞帳損失，固定資產虧損及損失等。
其中：土地購置費：指房地產開發企業通過各種方式取得土地使用權而支付的費用。不包括拆遷補償費，以劃撥和「招拍掛」方式取得土地所支付的資金在房地產項目竣工後計入新增固定資產，以出讓方式取得土地所有權所支付的出讓金不計入新增固定資產。土地購置費按當期實際發生額計入投資。土地購置費為分期付款的，應分期計入房地產開發投資。
㈥ 房地產開發企業中的基礎設施費指那些 基礎設施費與配套設施費有什麼區別
房地產開發項目中的基礎設施建設費，是指項目紅線范圍內建築物2米之外的各種管線、道路工程的建設費用。
㈦ 大市政費、投資方向調節稅、電貼電權費、四源費都
先預提掛帳，如果不要交沖抵就是啦
㈧ 新住戶應繳納的四源費是多少
四源費是指：自來水廠建設費；煤氣廠建設費；供熱廠建設費；污水處版理廠建設費。現在已經改稱權市政基礎設施配套費。這筆費用是由開發公司在辦理開工證之前交納，必須計入開發建設成本。
向住戶收取四源費是一種違法行為，因為國家有關政策規定：商品住房銷售價格是商品房經營者與購房者最終結算的合同成交價格，合同成交價格之外不得收取其他費用。而商品住房銷售價格構成包括合理的開發建設成本、稅金和利潤等，與商品住房配套建設的各項基礎設施，包括供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視工程、安全監控系統、進戶門、信報箱以及面向所有業主的配套設施等建設費用，一律計入開發建設成本之中，不得再向業主收費。
參見《商品房銷售明碼標價規定》
㈨ 房地產基礎設施費包括什麼
基礎設施配套建設費主要包括大市政、四源工程及小區建設的配套等。其中四源是指：自來水、煤氣、供熱和污水處理等（當然如果在北方的項目，依據國家規定還會涉及採暖設施的費用）。說白了，實際上是完善房屋可達使用（包括安全）狀態，除形成房屋結構實體以外的一些主要是有形的開支項目（大市政配套費及水電煤等的增容費雖無形但除外）。主要包括：
1、大市政配套費：按一定建築總面積，以？？？元/平方米向政府有關部門交納的費用。
2、上下水（上水指自來水、飲用水系統，下水指雨污水及環衛工程）、電、煤、電話、有線、防雷、智能化系統、園林景觀（綠化購置及種植、建築小品、廣場等）、道路、圍牆（永久性圍牆）、門衛門樓、照明系統等，上述所及水電煤等含增容費及工程費。
具體核算時要考慮和結合以下不同情況，靈活處理：
1）、基礎設施配套工程，若由專業單位或公司（配套施工單位）配套到小區紅線介面為止，紅線內部鋪設由開發商自選安排的情形。
那麼這部份基礎設施費可分為紅線內和紅線外分別核算：介面處至各單體或門幢的鋪設費用為紅線內基礎設施費；介面處至源頭的引入點的費用為紅線外基礎設施費；
結構單體內的水電上下水等鋪設到各單體外牆或門幢的費用，應當在建安工程成本中歸集。
2）、有的地方一般由專業單位或公司（配套施工單位）從規劃設計、鋪設施工、驗收開通一桿子做到底，直接接到各單體或各幢的外牆的，決算過程中也一時難分清紅線內外費用的界限，那麼，核算時也不是硬要開發商必須分清楚的。當然開發商能按一定的合理、系統的方式進行分拆歸類和核算，那是更令人滿意的了。
要注意啊，單體建築內的管線鋪設施工，不能去混在基礎設施費里的，它應該是在「建築安裝工程費」內歸集。