什麼是非住宅用房地產評估

❶ 什麼情況需要房產評估 房地產評估的風險有哪些

需要房地產評估的情況：
一、房地產轉讓和租賃的需要
房地產轉讓包括房屋所有權轉讓和土地使用權轉讓，是房屋所有權人或土地使用權人通過買賣、互換、贈與或其他合法方式將其房屋所有權和土地使用權（簡稱房地產）轉移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產作價出資、作價入股、抵償債務等。房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權出租，是房屋所有權人、土地所有權人（國家或集體經濟組織）、土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
二、房地產抵押的需要
房地產抵押是債務人或第三人不轉移房地產的佔有，將該房地產作為履行債務的擔保，當債務人不履行到期債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形時，債權人按照法律規定以該房地產折價或以拍賣、變賣該房地產所得的價款優先受償。
由於房地產具有不可移動、壽命長久、保值增值、價值較大等特性，是一種良好的用於擔保債務履行的財產，由估價機構評估出抵押房地產的客觀合理價值，為其確定房地產抵押貸款額度提供參考依據。
房地產抵押對房地產估價的需要，歸納起來主要有下列5種：
（1）初次抵押估價，即將沒有抵押的房地產抵押貸款的，對該房地產的價值進行評估。
（2）再次抵押估價，即將已抵押的房地產再次抵押貸款的，對該房地產的價值進行評估。《擔保法》第三十五條規定：「財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。」
（3）續貸抵押估價，即抵押貸款到期後繼續以該房地產向同一抵押權人抵押貸款的，對該房地產的價值進行評估。
（4）抵押期間估價，即根據監測抵押房地產市場價格變化、掌握抵押房地產價值變化情況及有關信息披露等的需要，定期或在房地產市場價格變化較快、抵押房地產狀況發生較大改變時，對抵押房地產的市場價格或市場價值、抵押價值等價格或價值進行監測和評估。
（5）抵押房地產處置估價，即債務人不履行到期債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形，需要將抵押房地產折價或拍賣、變賣的，為折價或拍賣、變賣提供相關價值參考依據，對該房地產的市場價值等進行評估。
三、房地產稅收的需要
中國目前與房地產有關的稅種共10個，其中有5個是專門針對房地產設置的稅種，分別是房產稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅、契稅、土地增值稅，另外5個是具有普遍調節功能的稅種，分別是增值稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅。這些稅種中，除城鎮土地使用稅和耕地佔用稅因按照佔地面積實行從量定額徵收而不需要房地產估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產估。
在房地產稅收中，納稅人認為稅務機關核定的計稅依據不合理的，也可能委託房地產估價機構評估房地產的價值，以說服稅務機關重新核定計稅依據。
四、房地產徵收和徵用的需要
徵收和徵用相同之處在於，都是為了公共利益需要，都具有強制性，都要經過法定程序，都應依法給予補償。不同之處在於，徵收是所有權的改變，是「強行購買」；徵用只是使用權的改變，被徵用的財產使用後，應當返還被徵用人，是「強行租用」。
徵用房地產不僅應給予使用上的補償（補償金額相當於租金），如果房地產被徵用後毀損、滅失的，還應根據實際損失給予補償。確定上述徵收、徵用的補償金額，就需要房地產估價提供依據。例如，《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定對被徵收人給予的補償包括被徵收房屋價值的補償。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。被徵收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。具體地說，被徵收人選擇貨幣補償的，要對被徵收房屋價值（包括被徵收房屋及其佔用范圍內的土地使用權和屬於被徵收人的其他不動產的價值，下同）進行評估，為確定貨幣補償金額提供依據；被徵收人選擇房屋產權調換的，要對被徵收房屋價值和用於產權調換房屋價值（包括用於產權調換房屋及其佔用范圍內的土地使用權和用於產權調換的其他不動產的價值，下同）進行評估，為計算被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價（簡稱產權調換差價）提供依據。
在房地產徵收、徵用中不僅需要評估房地產價值和租金，有時還需要評估因徵收、徵用房地產造成的傢具、電器、機器設備、物資等動產的搬遷費、臨時安置費和停產停業損失。
五、房地產司法拍賣的需要
人民法院強制拍賣房地產即房地產司法拍賣，既要防止房地產被低價拍賣而使被執行人的合法利益受損，又要防止拍賣保留價定得過高而流拍使債權人的債權不能實現，需要評估被拍賣房地產的市場價值或市場價格，為人民法院確定拍賣保留價提供參考依據。
六、房地產分家析產的需要
房地產一般不宜採取實物分割的方法，原因一是房地產在實物上或在使用上通常難以分割，二是如果進行實物分割則通常會嚴重破壞房地產的使用價值或明顯降低房地產的價值。因此，一般是採取折價或拍賣、變賣的方式，然後對折價或拍賣、變賣所得的價款予以分配。
有時即使可以採取實物分割的方法，但由於房地產是不均質的，分割後往往有面積大小、質量好壞等差異，所以還需要進行現金或現金等價物的「多退少補」。這些都需要房地產估價提供價值參考依據。
七、房地產損害賠償的需要
房地產損害的情形多樣復雜，主要有：
（1）使他人房地產受到污染。例如，架設高壓線、建變電站等使附近房屋受到輻射污染，修建高架橋、鐵路、機場或經常產生振動等使周邊房屋受到雜訊污染或振動影響，泄漏或排放有害物質使房地產中的土壤、水、空氣受到污染等。
（2）新建建築物影響相鄰房屋的通風、採光、日照、景觀、視野等。《物權法》第八十九條規定：「建造建築物，不得違反國家有關工程建設標准，妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。」
（3）工程施工不慎使鄰近建築物受損。例如，基礎開挖時造成旁邊房屋門窗變形、牆體開裂、傾斜、倒塌等。
（4）房屋質量缺陷給購房人造成損失。例如，預售的商品房在交付使用後發現層高、防水、保溫、隔熱、隔聲、室內空氣質量等未達到合同約定的標准或不符合國家標准，在不退房的情況下，要求房地產開發企業賠償。
（5）修改城鄉規劃給房地產權利人合法權益造成損失。《城鄉規劃法》第五十條規定：「在選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證發放後，因依法修改城鄉規劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。經依法審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉規劃主管部門應當採取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。」
（6）對房地產權利行使不當限制給房地產權利人造成損失。例如；錯誤查封、異議登記不當等造成房地產權利人損害。《物權法》第十九條規定：「異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。」
（7）未能履約（如未按照合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建或延遲竣工，給他人造成損失。
（8）非法批准徵收、使用土地給當事人造成損失。《土地管理法》第七十八條規定：「無權批准徵收、使用土地的單位或者個人非法批准佔用土地的，超越批准許可權非法批准佔用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批准用地的，或者違反法律規定的程序批准佔用、徵收土地的，其批准文件無效」，「非法批准徵收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任」。
（9）其他房地產損害。例如，人為火災、爆炸、堆土垮塌等導致他人房屋損毀。租住他人房屋，在房屋內發生非正常死亡事件，導致房屋為「凶宅」，使房屋價值減損。
上述各種房地產損害需要評估被損害房地產價值減損額和相關經濟損失（如因房地產損害造成的其他財產損失、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失等），為和解、調解、仲裁、訴訟等確定賠償或補償金額提供參考依據。
八、房地產保險的需要
房地產特別是建築物可能因發生火災、爆炸、雷擊、暴風雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突發性滑坡或空中運行物體墜落等自然災害或意外事故而遭受損毀或滅失，從而需要保險。房地產保險對房地產估價的需要，一是在投保時需要評估保險標的的實際價值，為投保人和保險人約定保險標的的保險價值和保險金額提供參考依據。二是在保險事故發生後需要評估因保險事故發生造成的財產損失，為保險人確定賠償保險金的數額提供參考依據。此外，在保險期間保險標的的保險價值明顯減少的，需要評估保險標的的保險價值，為採取有關補救措施提供參考依據。
九、國有土地有償使用的需要
國有土地有償使用包括國有建設用地使用權（簡稱建設用地使用權，過去稱為國有士地使用權，簡稱土地使用權）出讓、租賃、作價出資（人股）、授權經營等，需要估價服務。就建設用地使用權出讓來說，它是國家以土地所有者的身份，將建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付出讓金等土地有償使用費（簡稱出讓金等費用）的行為。目前，建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌、協議等方式。在這些方式中，都需要對擬出讓的土地進行估價，為市、縣人民政府國土資源行政管理部門（簡稱出讓人）確定相應的出讓底價（一般是出讓人可接受的最低價）提供參考依據，或者為意向用地者確定相應的出價（一般是意向用地者可承受的最高價）提供參考依據。
例如，在招標出讓中，出讓人需要確定招標底價，投標人需要確定投標報價。在拍賣出讓中，出讓人需要確定拍賣底價（保留價），競買人需要確定自己的最高出價（最高應價或最高報價）。在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價。在協議出讓中，出讓人需要提出出讓價格、確定協議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。此外，對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的土地有使用意向、提出用地預申請的單位和個人，需要承諾願意支付的土地價格；出讓人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。
十、企業有關經濟行為的需要
企業改制、上市、資產重組、資產置換、產權轉讓、租賃、合資、合作、對外投資、合並、分立、清算等經濟行為，往往需要對企業整體資產或其中的房地產進行估價，為有關決策、會計計量、信息披露、監督管理等提供參考依據。
（1）企業改制是指國有企業或集體企業、事業單位整體或部分改為有限責任公司、股份有限公司或股份合作制等形式。
（2）企業上市是指股份有限公司按照法律法規的規定及證券監督管理機構要求的程序在證券交易所公開發行股票並掛牌交易，為企業發展融通資金的行為。
（3）企業資產重組是指根據業務重組的需要，對同一企業內部或不同企業之間現存的各類資產進行重新組合。
（4）企業資產置換是指一個企業的整體或部分資產與另一個企業的整體或部分資產進行交換。
（5）企業產權轉讓是指企業產權持有者將其持有的企業產權有償轉移給他人（自然人、法人或其他組織）的行為。在企業產權轉讓中，轉讓方需要估價為其確定要價提供參考依據，受讓方需要估價為其確定出價提供參考依據。
（6）企業租賃是指企業所有者在一定期限內，以收取租金的形式，將企業整體或部分資產的經營使用權轉讓給其他經營使用者的行為。
（7）企業合資是指兩個以上企業共同出資成立另外公司並分享股權，以進行某些新產品、新技術或新事業的開發。其中，企業用房地產或房地產為主的非貨幣財產出資的，通常需要房地產估價服務。
（8）企業合作是指不同企業之間通過協議或其他聯合方式，共同開發產品或市場，共享利益，以獲取整體優勢的經營方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供資金、設備，開展有關合資、合作，然後各方按照一定比例分配相關經濟利益。在這種情況下，需要評估所提供的土地、房屋的價值，以便與所提供的資金、設備的價值進行比較，從而為確定各方的經濟利益分配比例提供參考依據。
（9）企業對外投資是指企業以貨幣、實物、無形資產或購買股票、債券等有價證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業用房地產或房地產為主的非貨幣財產對外投資的，通常需要房地產估價服務。
（10）企業合並是指兩個以上企業合並為一個企業的行為。企業合並有吸收合並和新設合並。吸收合並是指兩個以上企業合並時，其中一個企業吸收了其他企業而存續，被吸收的企業解散。新設合並是指兩個以上企業合並設立一個新的企業，合並各方解散。在現實中，一個企業吸收其他企業的動機之一，是看中了被吸收企業的場地（土地或房屋），以取得企業發展所需的場所。在這種情況下，根據具體情況，需要評估被吸收企業或者其中房地產的價值。
（11）企業分立是指一個企業分為兩個以上企業的行為。企業分立的，其財產需要作相應的分割，從而需要估價為財產分割提供參考依據。
（12）企業清算是指企業違反法律法規被依法關閉、出資人決定解散、被依法宣告破產、公司章程規定的營業期限屆滿或公司章程規定的其他解散事由出現等情況下的企業財產清理、處理等。
此外，企業運營中的房地產，根據會計計量、相關信息披露和有關監管等需要和要求，對其公允價值等進行評估，如為財務報告服務的房地產估價。
十一、房地產行政管理的需要
《城市房地產管理法》提出的下列房地產行政管理要求：
（1）第十三條規定：「採取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價」—但如何確定最低價，需要估價提供參考依據。
（2）第十八條規定：「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的……相應調整土地使用權出讓金」；第四十三條規定：「以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的……相應調整土地使用權出讓金」一但如何相應調整土地使用權出讓金（即改變土地用途的補地價應為多少），需要估價提供參考依據。
（3）第三十三條規定：「基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公布」—但如何確定基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格，需要估價提供參考依據。
（4）第三十五條規定：「房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報」—但如何判斷房地產權利人申報的成交價是否不實，需要估價提供參考依據。
（5）第四十條規定：「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時……依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金」，或者「按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理」；第五十一條規定：「設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額」；第五十五條規定：「房屋所有權人將以劃撥方式取得土地使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家」——但如何確定應繳納的土地使用權出讓金數額，如何知道轉讓房地產所獲收益中多少為土地收益，如何知道拍賣所得的價款中多少為土地使用權出讓金，如何知道出租房屋的租金中含有多少土地收益，均需要估價提供參考依據。
（6）第五十二條規定：「房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償」—但如何知道一同拍賣的所得中多少為新增房屋所得，需要估價提供參考依據。
十二、其他方面的需要
對房地產估價的需要，除了上面列舉的，還有許多，例如：
（l）房地產證券化需要的估價。例如房地產投資信託基金（Real Estate In－vestment Trust，REITs）需要的估價。根據房地產投資信託基金發行上市、運營管理、退出市場以及相關信息披露等的需要，對房地產投資信託基金持有或擬持有的房屋及其佔用范圍內的土地、配套的設施設備和其他相關財產（簡稱信託物業）進行狀況評價、市場調研和價值評估。
（2）辦理出國移民提供財產證明需要的估價。
（3）在房地產徵收、司法拍賣、損害賠償等活動中，時常發生有關當事人對補償金額、拍賣保留價、賠償金額或為確定它們提供參考依據的估價結果或估價報告有異議的情況。例如，在房屋徵收中，通常出現被徵收入對評估確定的被徵收房屋價值有異議，從而要求復核評估或鑒定。在房地產司法拍賣中，被執行人通常對為人民法院確定拍賣保留價提供參考依據的評估價值有異議，認為評估價值過低導致其財產被低價拍賣，從而要求對估價結果或估價報告進行復核或鑒定。
（4）對各種涉及房地產的違法、違紀等行為，在衡量情節輕重時，通常不僅考慮涉案房地產的實物量（如面積），而且考慮涉案房地產的價值量。例如，對國家工作人員非法收受他人房地產的「受賄罪」，收受房地產的價值是定罪量刑的重要依據。①對涉嫌犯「非法低價出讓國有土地使用權罪」的，是否存在低價出讓，對犯「非法低價出讓國有土地使用權罪」的，其低價的程度。對領導幹部涉嫌利用職權和職務影響，在商品房買賣置換中以明顯低於市場價格購置而謀取不正當利益的，所購置的商品房價格是否明顯低於市場價格。通過相關估價，為行政機關處理、紀律檢查部門查處、檢察機關立案、人民法院判決等提供相關參考依據。
（5）房地產開發完成後的房地產租售等，都需要房地產估價為投資估算、收入預測、房地產定價等提供參考依據。
（6）建設用地使用權期間屆滿需要的估價。建設用地使用權出讓合同（過去稱為國有土地使用權出讓合同，簡稱土地使用權出讓合同、出讓合同）約定的使用期限屆滿，土地使用者申請續期，經批准准予續期的，應當重新簽訂出讓合同，依照規定支付出讓金等費用。確定該出讓金等費用，一般需要估價提供參考依據。出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用者申請續期，因社會公共利益需要未獲批準的，建設用地使用權由出讓人無償收回，但地上建築物、構築物及其附屬設施可能按照出讓合同約定，由出讓人收回，並根據收回時地上建築物、構築物及其附屬設施的殘余價值，給予土地使用者相應補償。確定該地上建築物、構築物及其附屬設施的殘余價值，也需要估價提供參考依據。
（7）住房反向抵押需要的估價。住房反向抵押俗稱「以房養老」，有住房反向抵押貸款、住房反向抵押養老保險等方式，是老年住房所有權人（簡稱老年人）為了每月（或每年）獲得一定數額的養老等資金，將住房抵押給銀行或保險公司，在身故前享有住房佔有、使用、收益等權利，在身故後通過住房處置所得償還養老等資金及相關費用，如有剩餘將返還給繼承人。住房反向抵押不像住房抵押貸款那樣將住房作為「第二還款來源」，而是以住房自身的價值作為償還保證，因此特別需要估價服務。例如，需要評估住房現在的市場價值以及到根據老年人的年齡、健康狀況、當地老年人的平均壽命等因素估計的預期壽命結束時的增值（如房價上漲）和減值（如建築物折舊、房價下跌）等情況，或者評估住房在老年人預期壽命結束時的市場價值，為確定每月（或每年）的最高養老等資金提供參考依據。
房地產評估風險：
根據資產評估法：
第四十四條評估專業人員違反本法規定，有下列情形之一的，由有關評估行政管理部門予以警告，可以責令停止從業六個月以上一年以下;有違法所得的，沒收違法所得;情節嚴重的，責令停止從業一年以上五年以下;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)私自接受委託從事業務、收取費用的;
(二)同時在兩個以上評估機構從事業務的;
(三)採用欺騙、利誘、脅迫，或者貶損、詆毀其他評估專業人員等不正當手段招攬業務的;
(四)允許他人以本人名義從事業務，或者冒用他人名義從事業務的;
(五)簽署本人未承辦業務的評估報告或者有重大遺漏的評估報告的;
(六)索要、收受或者變相索要、收受合同約定以外的酬金、財物，或者謀取其他不正當利益的。
第四十五條評估專業人員違反本法規定，簽署虛假評估報告的，由有關評估行政管理部門責令停止從業兩年以上五年以下;有違法所得的，沒收違法所得;情節嚴重的，責令停止從業五年以上十年以下;構成犯罪的，依法追究刑事責任，終身不得從事評估業務。
第四十六條違反本法規定，未經工商登記以評估機構名義從事評估業務的，由工商行政管理部門責令停止違法活動;有違法所得的，沒收違法所得，並處違法所得一倍以上五倍以下罰款。
第四十七條評估機構違反本法規定，有下列情形之一的，由有關評估行政管理部門予以警告，可以責令停業一個月以上六個月以下;有違法所得的，沒收違法所得，並處違法所得一倍以上五倍以下罰款;情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)利用開展業務之便，謀取不正當利益的;
(二)允許其他機構以本機構名義開展業務，或者冒用其他機構名義開展業務的;
(三)以惡性壓價、支付回扣、虛假宣傳，或者貶損、詆毀其他評估機構等不正當手段招攬業務的;
(四)受理與自身有利害關系的業務的;
(五)分別接受利益沖突雙方的委託，對同一評估對象進行評估的;
(六)出具有重大遺漏的評估報告的;
(七)未按本法規定的期限保存評估檔案的;
(八)聘用或者指定不符合本法規定的人員從事評估業務的;
(九)對本機構的評估專業人員疏於管理，造成不良後果的。
評估機構未按本法規定備案或者不符合本法第十五條規定的條件的，由有關評估行政管理部門責令改正;拒不改正的，責令停業，可以並處一萬元以上五萬元以下罰款。
第四十八條評估機構違反本法規定，出具虛假評估報告的，由有關評估行政管理部門責令停業六個月以上一年以下;有違法所得的，沒收違法所得，並處違法所得一倍以上五倍以下罰款;情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十九條評估機構、評估專業人員在一年內累計三次因違反本法規定受到責令停業、責令停止從業以外處罰的，有關評估行政管理部門可以責令其停業或者停止從業一年以上五年以下。
第五十條評估專業人員違反本法規定，給委託人或者其他相關當事人造成損失的，由其所在的評估機構依法承擔賠償責任。評估機構履行賠償責任後，可以向有故意或者重大過失行為的評估專業人員追償。
第五十一條違反本法規定，應當委託評估機構進行法定評估而未委託的，由有關部門責令改正;拒不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款;情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十二條違反本法規定，委託人在法定評估中有下列情形之一的，由有關評估行政管理部門會同有關部門責令改正;拒不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款;有違法所得的，沒收違法所得;情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)未依法選擇評估機構的;
(二)索要、收受或者變相索要、收受回扣的;
(三)串通、唆使評估機構或者評估師出具虛假評估報告的;
(四)不如實向評估機構提供權屬證明、財務會計信息和其他資料的;
(五)未按照法律規定和評估報告載明的使用范圍使用評估報告的。
前款規定以外的委託人違反本法規定，給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十三條評估行業協會違反本法規定的，由有關評估行政管理部門給予警告，責令改正;拒不改正的，可以通報登記管理機關，由其依法給予處罰。
第五十四條有關行政管理部門、評估行業協會工作人員違反本法規定，濫用職權、玩忽職守或者徇私舞弊的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
其實評估中只要不存在違規行為，評估結果誤差一般都在誤差范圍內，基本都沒什麼風險。

❷ 房地產評估依據是什麼

房地產評估依據有很多，不同的房產有不同的依據，一般住房買賣用的是專市場比較法，我是做評屬估的，我告訴你吧，去你的房照一下相片，然後調查你那裡附近的房子市場價值，一般來說，我們都是參考市場價值，然後根據名人心情給你一個價格，所以一般來說，業主態好的，我一般都會給高點，業主態度不好的，想都別想。然後我們會找來一些成交依據，修正一下系數，就做出一個評估報告。
大概就是這樣出來的了，

❸ 非住宅房地產與住宅房地產的區別有哪些

住宅僅用於居住，不得用於經商。

非住宅可用於經商，辦公服務業。

主要區別有四內點：

1、使用年限容不同

2、功能不同

3、拆遷補償不同

4、建設規劃的標准不同

❹ 非住宅包括什麼200分請專業人士回答

除用於居住的來房子以外的都自屬於非住宅，比如廠房、店房、辦公用房等；
拆遷時按原使用性質安置房子，住房安置住房，店房安置店房......；
一般情況下，倉庫屬於經營性質的房屋，拆遷補償的標准應該高於住房的補償標准，也應該安置相等面積的店房；
假如你的房屋性質現在可以改的話，建議改為經營（商業）用房；拆遷過程中就可以享受安置店面房的。
需要說明的是，各地拆遷政策有區別，建議你盡快了解一下你們當地的拆遷補償政策。

❺ 關於房地產評估報告非住宅類的問題，希望有前輩能指教一下

根據《房地產估價規范》中關於估價方法的選用：
5．1．3根據已明確的估價目的，若估價對象回適宜採用答多種估價方法進行估價，應同時採用多種估價方法進行估價，不得隨意取捨；若必須取捨，應在估價報告中予以說明並陳述理由。
5．1．4有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。
5．1．5收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。
根據你所說的娛樂中心評估，所處地段周邊交易案例肯定很少，所以不宜採用市場比較法。而娛樂中心屬於收益性房地產，故可以採用收益法。
綜上，你可以只採用收益法評估，且說明不採用市場比較法的理由即可。

❻ 什麼是非住宅類房地產請教大家，急切！

住宅類房地產指其土地性質為住宅；

非住宅類房地產其土地性質為：工業、教育、科技、文化、衛生、體育、商業、娛樂等其他用地。

❼ 非住宅的定義是什麼哪些屬於非住宅房屋

非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括辦公用房、商業用房和廠房倉庫等。

1.辦公用房

包括企業、事業、機關、團體、學校、醫院等單位的辦公用房屋。其中，檔次較高的、設備較齊全的為高標准寫字樓，條件一般的為普通辦公用房。

2.商業服務用房

包括各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋。

3.工業用房

直接用於生產或為生產配套的各種房屋，包括主要車間、輔助用房及附屬設施用房。凡工業、交通運輸、商業、建築業以及科研、學校等單位中的廠房都應包括在內。

4. 倉庫用房

指工業、交通運輸、商業、供銷、外貿、物資及其他企事業單位建造的成品庫、半成品庫、原材料庫、貨物倉庫、物資儲備庫以及糧油庫等。

(7)什麼是非住宅用房地產評估擴展閱讀：

界定住宅與非住宅的標准，是根據所核發的產權證為准，是在「設計用途」一欄記載「住宅」還是「非住宅」，而新的《不動產權證書》是在「用途」一欄記載「住宅」還是「非住宅」。

住宅是指提供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等，但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等。住宅性質以外的為非住宅，而且非住宅是不能落戶的，只有房屋性質是住宅的可以落戶。

住宅是70年產權，產權證上使用性質一欄寫著住宅，水電煤氣暖氣都是民用收取標准；非住宅是40或50年產權，產權證上使用性質一欄寫著非住宅，水電氣比住宅貴，按照商用標准收取。

❽ 資產評估公司對房產價值的評估依據是什麼

1、路線價格

土地使用權的價值與土地的位置有很大關系（街道情況：寬度深度）。對於同一塊，土地的價值具有相對穩定性。如果您知道土地的平均價格，請通過街道寬度和街道。通過深度調整確定評估對象的土地價值的方法是路線價格方法。

很明顯，可以先設置或選擇標准房屋，並根據實際情況採用適用的評估方法評估標准房屋市場價格，然後修改標准房屋市場價格以計算房屋的市場價值。被徵用。

對於住宅房屋，修正系數主要包括佔地面積比，方向和樓層;非住宅房屋根據目的分為商業，辦公和工業類型。修正系數主要包括建築面積比，樓層和街道條件。

2、基準地價

對於某一地塊的土地使用權價值的評估，可以參考同一水平和相同目的的現有基準地價，並調整一般因素，區域因素和個別因素，最後獲得評估土地使用權價值的方法。 。該方法具有一定的政策特徵。

3、剩餘

當房地產的總價已知或可以衡量時，因為房地產的總價格=土地使用權的價值+房產的價值，土地使用權的價值或土地使用權的價值財產的計量，扣除總價值後，可以獲得財產的價值或土地使用權。值。這種方法通常用於房屋或土地的個人估價。

4、收益

不同地區，不同用途和類型的房地產收益率也不同。根據要估算的房地產收入返還價值的方法是收入減少法。房地產價值=房地產純收入÷收入減少利率。

5、假設開發

對於未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測量正常開發後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投資，估算房地產價值的方法是獲得。

6、市場比較

提取市場上相同目的和其他類似條件的房地產價格案例（出售或評估，正常報價），與要估算的房地產條件相比較，對每個因素進行索引並通過准確的指數對比度調整得出一種評估房地產價值的方法。

該方法具有很強的實際意義和准確性。它通常在市場成熟，交易透明，比較案例易於查找時使用，估值結果更准確。

7、成本

（1）成本產品演算法，即計算獲得土地或實現土地開發的成本，不包括異常因素的價值，並在累計正常成本費用後取一定的資本利息和合理的投資利潤，A方法獲得土地使用權的價值。這種方法通常用於評估在正常程序下獲得的土地。

（2）重置成本法，是衡量現有房屋現行市場標准下房屋重建成本的一種方法，然後考慮基金的利益並計算一定的開發（或建設利潤）以獲得完整的房屋。重量。設定成本價格，然後根據實際情況和法律規范確定建築新穎度。兩者相乘以得出評估房屋價值的方法。

(8)什麼是非住宅用房地產評估擴展閱讀：

評估原則：

1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小於求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。

2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨於一致。

3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

4、貢獻原則：它是收益法和剩餘法的基礎

5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建築或違章建築的收益為測算基礎。

6、估價時點的原則 ：估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該日期的價格。

房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。

估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為准。

參考資料來源：網路-房地產評估

❾ 非住宅的房產買賣和住宅性質有什麼區別嗎

普通住宅：是
指按所在地一般民用住宅建築標准建造的居住用房屋。目前，多為多層住宅和高層住宅。多層住宅是指2-6層(含6層)的樓房;高層住宅是指6層以上的樓房，
高層住宅多安裝電梯。普通住宅和非普通住宅的區別由於各地對多層和高層的定義不一致，劃分標准各地可根據實際情況酌情確定。

普通標准住宅：是
指按所在地一般民用住宅標准建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬於普通標准住宅。普通標准住宅與其他住宅的具體劃分界限，2005年5月31
日以前由各省、自治區、直轄市人民政府規定。2005年6月1日起，普通標准住宅應同時滿足：住宅小區建築容積率在1.0以上;單套建築面積在120平方
米以下;實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格l.2倍以下。

3
非普通住宅：

1、住宅小區建築容積率在1.0以下(不含1.0); (除高檔別墅外，平常的居民樓一般都在1.0，這條基本可以不用考慮)

2、單套建築面積在140平方米以上(含140平方米);(你買了套房子138平就是普通住宅，你要再買套141平的，這套就是非普通住宅)

3、實際成交價格高於該區市場指導價1.2倍以上(不含1.2倍);(有的地區有成交價規定，比如有地區規定本區域市場指導價為10000一平，而你買的房子合同單價是13000一平，這就是非普通住宅了。)

普通住宅和非普通住宅的區別以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。 反之則為普通住宅。