房地產項目總投資包括哪些

㈠ 什麼是房地產項目開發資本金

項目資本復金是指在建設項制目總投資中，由投資者認繳的出資額，對於建設項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資及其相應權益，但不得以任何方式抽回。
房
地產開發項目資本金是指在房地產開發項目總投資中，由房地產開發企業按規定專戶儲存，專項用於該房地產開發項目的自有貨幣資金。最新一次的資本金比例調整
是在2013年，規定保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20％，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30％；其他項目的最低資本金比例為
20％。本次調整自發布之日起正式施行。

㈡ 固定資產投資包括哪些內容

固定資產投資統來計以固定資產再生源產過程的經濟現象為統計對象，包括建設准備、設備安裝、建成投產的全過程。國家進行固定資產投資統計的范圍是指全社會固定資產投資。

按照現行統計制度規定：全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造、國有單位其他投資、城鎮集體經濟單位投資、房地產開發投資、零星固定資產投資，城鎮私營、個體經濟投資，城鎮和工礦區私人建房投資和農村固定資產投資。

(2)房地產項目總投資包括哪些擴展閱讀

固定資產投資是以貨幣形式表現的、企業在一定時期內建造和購置固定資產的工作量以及與此有關的費用變化情況。包括企業用於基本建設、更新改造、大修理和其他固定資產投資等。 建造和購置固定資產的經濟活動，即固定資產再生產活動。固定資產再生產過程包括固定資產更新（局部和全部更新）、改建、擴建、新建等活動。

固定資產投資是社會固定資產再生產的主要手段。固定資產投資額是以貨幣表現的建造和購置固定資產活動的工作量，它是反映固定資產投資規模、速度、比例關系和使用方向的綜合性指標。

㈢ 房地產企業投資額一般都包含什麼

1．土地使用權出讓金
國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
2．土地徵用及拆遷安置補償費
(1)土地徵用費。國家建設徵用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
(2)拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
3．前期工程費
主要包括：(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標准估算。
(2)「三通一平」等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標准估算。
4．建安工程費
它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費(建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可採用單元估演算法、單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法以及類似工程經驗估演算法等估算。
5．基礎設施費
它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法來計算。
6．公共配套設施費
它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照「建安工程費」的估算方法。
7．不可預見費
它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述1～6項之和為基數，按3%一5%計算。
8．開發期間稅費
開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標准估箅。

影響因素
1、經濟形勢變動影響項目開發成本
經濟形勢變動會導致房地產開發商經濟上的巨大損失，如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等。由於從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，貨幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。
2、法律政策風險影響項目開發成本
法律政策風險是指一個國家所處的國際國內政治環境變動及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售，從而影響到企業項目開發所需的成本費用。如07年出台的一系列土地增值稅條例和房地產開發的相關辦法，大大增加了房地產項目的開發成本。
3、相關決策人員素質偏低加大開發成本
首先，在我國房地產企業中，從事項目考察，項目測算的人員素質普遍不高，根據這些人員指定的項目企劃進行投資分析，決策者很難做出正確的決策，從而造成了項目投資失誤，給企業帶來一定的損失，這些損失都計入企業的開發成本。其次，企業開發決策者自身缺乏敏銳的市場洞察力和戰略眼光，對項目預期不準確，盲目開發盲目建設，造成項目開發後難以出售或在出售後難以得到預期效果，使得成本難以收回或收回速度較慢。

㈣ 開發項目總投資的構成及各項費用包含的主要項目(房地產的)

實施房地產開發經營管理,應當遵守本條例。

第三條 市及各縣級市、嶗山區、城陽區、黃島區房地產開發主管部門(以下簡稱開發主管部門)和房地產經營主管部門按照職責,負責轄區內房地產開發、經營活動的監督管理工作。

其他有關部門應當按照各自職責,做好房地產開發經營的監督管理工作。

第四條 進行房地產開發應當遵循經濟效益、社會效益、環境效益相統一和全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則,注重節約和合理利用土地,保護和改善城市生態環境,保護歷史文化遺產,堅持可持續發展。

第五條 從事房地產開發經營應當依法取得國有土地使用權。城市規劃區內集體所有的土地,經依法徵收轉為國有土地後,方可用於房地產開發經營。嚴禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產開發經營活動。

第六條 開發主管部門應當收集匯總房地產市場信息,建立房地產企業信用檔案,並向社會公布有關信息。

第二章 房地產開發企業
第七條 設立房地產開發企業,應當依法向工商行政管理部門申請登記。

設立房地產開發企業,應當符合法律、法規規定的企業設立條件。其中,注冊資本不得低於一千萬元。

第八條 從事房地產開發,應當依法取得房地產開發資質等級證書或者暫定資質證書。

房地產開發企業應當根據資質等級,承擔相應的房地產開發項目(以下簡稱開發項目)。

第九條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起三十日內,持下列材料到開發主管部門申請辦理房地產開發企業暫定資質:(一)營業執照;(二)企業章程;(三)驗資證明;(四)十名以上專業技術人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊;(五)法律、法規規定的其他材料。

第十條 開發主管部門應當自受理之日起七日內,對房地產開發企業的申請材料進行審核,作出是否准予暫定資質的書面決定。

第十一條 暫定資質證書的有效期為一年。經房地產開發企業申請,開發主管部門可以視企業經營情況延長暫定資質證書有效期,但延長期限不得超過二年。

第十二條 房地產開發企業應當在暫定資質證書有效期屆滿三十日前,向開發主管部門申請核定資質等級。

開發主管部門應當自受理之日起二十日內,作出是否准予核定資質等級的書面決定。

第十三條 不在本市注冊的房地產開發企業在本市從事房地產開發建設的,應當符合國家和省資質管理有關規定,並在取得國有土地使用權批准文件之日起十日內,到開發主管部門備案。

第十四條 房地產開發企業變更企業名稱、注冊資本、經營場所、法定代表人和主要管理、技術負責人的,應當在變更後二十日內向開發主管部門辦理變更手續。

第十五條 房地產開發企業應當依法向開發主管部門和統計管理部門提供統計資料。

第三章 房地產開發建設
第十六條 開發主管部門應當會同發展和改革、土地、規劃等部門,根據土地利用總體規劃、城市規劃,編制房地產發展規劃和房地產開發年度計劃,報本級人民政府批准。

編制房地產發展規劃和房地產開發年度計劃時,必須優先安排普通商品住房、經濟適用住房、危舊住房改造和城市基礎設施建設中的拆遷補償用房的開發項目。

土地、規劃、建設等部門審批開發項目,應當符合房地產開發年度計劃的要求。

第十七條 開發主管部門應當組織有關部門對開發項目的類別、開發期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見,規劃部門應當對開發項目的性質、規模、規劃設計條件提出書面意見。前列書面意見應當作為國有土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。

第十八條 房地產開發企業未取得資質等級證書或者暫定資質證書的,不得向其出讓國有土地使用權。

房地產開發企業應當在取得國有土地使用權證十日內,到開發主管部門領取開發項目手冊。

第十九條 房地產開發企業應當在辦理建築工程施工許可證前,按照規定繳納城市基礎設施配套費。未經本級人民政府批准,城市基礎設施配套費不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條 開發主管部門、市政公用部門應當根據開發項目進度,會同財政部門擬定應當由政府配套建設的基礎設施和公用設施的建設計劃,報本級人民政府批准。開發主管部門、市政公用部門應當按照批準的建設計劃組織相關基礎設施和公用設施建設。基礎設施和公用設施建設實行代建制或者項目法人制,與開發項目同時設計、同時建設、同時交付使用。

開發項目建設用地范圍內的配套基礎設施和公用設施,除應當由政府配套建設的以外,由房地產開發企業按照批準的設計方案建設,並按照規定辦理相關設施產權移交手續。未辦理相關設施產權移交手續的,由開發主管部門責令限期改正;轉讓、出租公用設施的,由開發主管部門責令收回,並辦理產權移交手續。

第二十一條 開發項目資本金占項目總投資的比例不得低於百分之三十五。

第二十二條 房地產開發企業應當按照國有土地使用權出讓合同約定的動工時間和開發主管部門對開發期限的書面意見要求進行開發項目建設。

第二十三條 房地產開發企業應當按照建築節能設計標准,開發建設節能建築。

第二十四條 房地產開發企業對其開發項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定和合同的約定,承擔相應的責任。

第二十五條 開發項目轉讓,按照法律、法規的有關規定執行。

開發項目轉讓後,與開發項目有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當將轉讓有關事項書面通知相關權利人,並自轉讓合同訂立之日起三十日內予以公告。

第四章 房地產經營
第二十六條 商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。

第二十七條 房地產開發企業預售商品房,應當向房地產經營主管部門申請,取得商品房預售許可證。申請商品房預售許可,應當符合法律、法規規定的條件。

未取得商品房預售許可證的,不得以任何形式進行商品房預售。

第二十八條 房地產經營主管部門應當自受理商品房預售申請之日起十日內,依法作出是否准予許可的書面決定。

第二十九條 房地產開發企業應當自開發項目竣工驗收或者綜合驗收後二十日內,將國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證、開發項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建築面積實測報告提供給房地產權屬登記機關。

房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起七日內對有關材料進行審查;對符合要求的,予以核准登記。

第三十條 房地產開發企業銷售商品房,應當明碼標價,並在商品房銷售地點向買受人明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件。房地產開發企業銷售商品房,實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度,公開商品房買賣雙方的權利義務。

第三十一條 房地產開發企業銷售商品房,應當使用符合國家法律、法規規定的合同示範文本(已經建立商品房預售合同網上備案系統的,應當使用網上合同備案系統推行的合同示範文本),明確載明商品房建築面積、使用面積、分攤的共用部位及面積、大型設施設備更換等內容。合同實行實名制,遵循公開、平等、自願的原則,不得利用格式條款侵害買受人的合法權益。

第三十二條 商品房預售合同訂立後,應當按照規定向房地產經營主管部門備案。

房屋所有權登記申請人與備案的商品房預售合同載明的買受人不一致的,房地產權屬登記機關不得辦理產權登記手續。

第三十三條 房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房,並提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應當包括商品房使用說明書和質量保證書。

商品房使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖(註明房屋承重結構)以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

商品房質量保證書應當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償等內容。

房地產開發企業應當做好商品房售後服務工作,並按照商品房質量保證書的約定對所售商品房承擔質量保修責任。

第三十四條 買受人應當自商品房交付之日起九十日內,持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關材料到房地產權屬登記機關辦理產權登記。

非因買受人的原因致使商品房權屬在一年內無法登記確認的,買受人可以退房或者換房;給買受人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十五條 房地產開發企業委託中介機構代理銷售商品房的,應當訂立代理銷售合同。中介機構代理銷售商品房時,應當向商品房買受人出示有關商品房的證明文件和商品房銷售委託書。

第三十六條 房地產開發企業和代理銷售中介機構發布商品房銷售廣告,必須載明房地產開發企業和代理銷售中介機構名稱、預售許可證批准文號或者商品房權屬登記證明文件。未取得商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的,不得發布包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內容應當真實、合法,不得出現融資或者變相融資的內容,不得含有升值或者投資回報的承諾。

第五章 法律責任
第三十七條 房地產開發企業超越資質等級從事房地產開發經營的,由開發主管部門責令改正,並處以五萬元以上十萬元以下的罰款;逾期不改正的,由原資質審批部門吊銷資質證書,工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十八條 房地產開發企業有下列行為之一的,由開發主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款:(一)弄虛作假騙取資質證書的;(二)塗改、出租、出借、轉讓資質證書的;(三)未按照規定期限開發建設的。

第三十九條 房地產開發企業有下列行為之一的,由開發主管部門責令限期改正或者警告;情節嚴重的,處以五千元以上一萬元以下的罰款:(一)不按照規定報送開發統計資料的;(二)登記事項發生變更後,不按照規定辦理變更手續的。

第四十條 房地產開發企業將未經竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的,由開發主管部門責令限期改正、補辦驗收手續,並處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款;將驗收不合格的房屋交付使用的,由開發主管部門責令限期返修,並處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節嚴重的,由原資質審批部門吊銷資質證書,工商行政管理部門吊銷營業執照;給買受人造成損失的,應當依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第四十一條 房地產開發企業有下列行為之一的,由房地產經營主管部門按照以下規定處理:(一)未取得商品房預售許可證即預售商品房的,沒收違法所得,可並處以已收取預付款百分之一的罰款;(二)不按照規定辦理商品房預售合同備案的,處以一萬元以上三萬元以下的罰款;(三)不實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度的,責令限期改正;情節嚴重的,處以一萬元以上三萬元以下的罰款;(四)銷售商品房時,不明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的,責令改正;拒不改正的,處以二萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十二條 開發主管部門、房地產經營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例,違法作出行政許可決定,或者不履行法定職責,或者拖延履行法定職責的,依照有關法律規定,追究其責任。

第六章 附 則
第四十三條 在城市規劃區外的國有土地上從事房地產開發經營,實施房地產開發經營監督管理,參照本條例執行。

第四十四條 本條例自2006年1月1日起施行。

㈤ 項目總投資有哪些費用構成

投資項目總投資是指擬建項目全部建成、投入營運所需的費用總和。項目投入總資金由內建設投資、建容設期利息和鋪底流動資金三部分組成。
其具體內容包括：
1 建築工程費
2 設備及工器具購置費
3 安裝工程費
4 工程建設其他費用
5 基本預備費
6 漲價預備費
7 建設期利息
8 流動資金

㈥ 開發建設項目的主體工程總投資包括哪些部分

以房地產為例，大體上，總投資包括主體投資、土地投資、配套費用等等。

㈦ 房地產開發中的投資總額是否包括土地款

土地一般計算在內，因為土地成本決定了樓面地價，樓面地價加建安，加其他一堆費用回形成了總投答資額，土地成本一般差不多20%左右。但只是土地使用的租用費，國家不賣土地，只租土地。任何土地，比如房屋建造的，有效期50-70年，到期如果國家不需要使用你可以繼續續，但現在物權法出來，必須給你續，但若需要建設道路等佔用的，那麼就需要按照現銷售價格的一個倍數來賠償，這個倍數大於1。

㈧ 房地產企業投資額一般包含什麼

如下：

㈨ 項目總投資包括銷售稅金嗎

項目總投資是指投資主體為獲取預期收益,在選定的項目上所需投入的全部資金。
生產性項目總投資包括固定資產投資和流動資產投資兩部分。而非生產性項目總投資只有固定資產投資，不包括流動資產投資。
固定資產投資包括:建築工程費、設備購置費、 安裝工程費、其它費用（其它費用:項目實施費用——可行性研究費用、其它有關費用，項目實施期間發生的費用——土地徵用費、設計費、生產准備、職工培訓），預備費:基本預備費、漲價預備費。
流動資產投資：指項目投產前預先墊付，在投產後的經營過程中購買原材料、燃料動力、備品備件、支付工資和其它費用以及被在產品、半成品和其存貨佔用的周轉資金。在生產經營活動中流動資產以現金、各種存款、存貨、應收及預付款項等流動資產形態出現。

不包括銷售稅金。

㈩ 房地產開發商投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上,投入開發建設的資金是否包括土地出讓金

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售的條件是： 1.已經全部交付土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書，且土地使用權未經抵押。 2.持有建設工程許可證。 3.按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間。 4.同金融機構已經簽訂商品房預售款監管協議。 5.已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批准文件。 根據《上海市房地產轉讓辦法》第32條的規定，商品房預售應當符合下列條件： 1.土地使用權以出讓方式取得，已經支付全部的土地使用權出讓金； 2.土地使用權已經依法登記並取得房地產權證書； 3.取得商品房的建設工程規劃許可證； 4.取得商品房的建設工程施工許可證； 5.商品房建設安裝工程的總投資已經完成25%以上，或者商品房的建築基礎工程已經驗收合格； 6.已經確定商品房的竣工交付日期，並落實了市政、公用和公共建築設施的配套建設計劃； 7.已經與在上海注冊登記的銀行簽訂了預售款監管協議； 8.已經制定房屋使用公約，並與物業管理企業訂立了前期物業管理服務合同。