房地產開發企業轉讓土地如何計稅

A. 轉讓房屋應繳納的稅,房地產企業如何繳納土地使用稅

房產贈與繳納個來人所得稅自的問題匯總, 對個人贈與房屋個人所得稅、營業稅 相關征免規定進行了明確。個人出租合同。本文從稅收負擔的角度出發,對個人之間轉讓與受讓、贈與其出售現住房所應繳納的個人所得稅,視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體辦法為:在辦理產權過戶手續前,以納
房地產企業繳納土地使用稅的截止時間問題, 房地產企業的土地使用稅計稅的開始時間,應自簽訂土地轉讓合同約定交付土地時間的次月起,合同未約定交付土地時間的,從合同簽訂的次月起開始計繳土地使用稅;計算土地使用稅計稅的截止時間,應至房屋交付使用(即交樓)當月為止 。根據相關稅收
房地產轉讓及股權轉讓過程中納稅籌劃, 應自簽訂土地轉讓合同約定交付土地時間的次月起,合同未約定交付土地時間的,從合同簽訂的次月起開始計繳土地使用稅;計算土地使用稅計稅的截止時間,應至房屋交付使用(即交樓)之當月止。 根據相關稅收政策,房地產企業開發項目應當繳納的城鎮

B. 急！房地產開發企業如何交稅

房地產開發企業應繳稅費

（一）、應稅范圍：
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產開發企業，發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：
1、轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不徵收營業稅。土地租賃，不按本稅目征稅。
2、銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。
不動產，是指不能移動，移動後會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的徵收范圍包括：銷售建築物或構築物、銷售其他土地附著物。
（1）銷售建築物或構築物
銷售建築物或構築物，是指有償轉讓建築物或構築物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。
（2）銷售其他土地附著物
① 銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。
② 其他土地附著物，是指建築物或構築物以外的其他附著於土地的不動產。
③ 單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。
④ 在銷售不動產時連同不動產所佔土地的使用權一並轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。
⑤ 以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。
⑥ 不動產租賃，不按本稅目征稅。
（二） 涉及稅種
房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。
1、銷售不動產的營業稅計稅依據
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定：
（1） 納稅人的營業額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。
（2）單位將不動產無償贈與他人，其營業額比照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定確定。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產徵收營業稅。
（3）營業稅暫行條例實施細則第十五條規定：
納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：
① 按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；
② 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；
③ 按下列公式核定計稅價格：
計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業稅稅率）
上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。
2、其他具體規定如下：
（1） 根據《轉發國家稅務總局關於房產開發企業銷售不動產徵收營業稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規定，在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按「服務業―代理業」徵收營業稅；在合同期滿後，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按「銷售不動產」徵收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按「銷售不動產」徵收營業稅。
（2）對合作建房行為應如何徵收營業稅
根據《轉發國家稅務總局關於印發營業稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規定：
合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：
第一種方式是純粹的「以物易物」，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
① 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按「轉讓無形資產」稅目中的「轉讓土地使用權」子目征稅；對乙方應按「銷售不動產」稅目征稅。由於雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。
② 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建築物並使用，租賃期滿後，乙方將土地使用權連同所建的建築物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建築物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建築物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按「服務業―租賃業」征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按「銷售不動產」稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
① 房屋建成後，如果雙方採取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業稅「以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅」的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。
② 房屋建成後，甲方如果採取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬於甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那麼，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按「轉讓無形資產」征稅；對合營企業則按全部房屋的銷售收入依「銷售不動產」稅目徵收營業稅；
③ 如果房屋建成後雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按「轉讓無形資產」征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方後，如果各自銷售，則再按「銷售不動產」征稅。
對於轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，有如下規定：
納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。」此項規定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。
（3）根據《轉發國家稅務總局關於印發營業稅問題解答（之一）的通知》規定：
以「還本」方式銷售建築物，是指商品房經營者在銷售建築物時許諾若干年後可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而採取的一種促銷手段。對以「還本」方式銷售建築物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用徵收營業稅，不得減除所謂「還本」支出。
（4）中外合作開發房地產徵收營業稅問題
根據《轉發《國家稅務總局關於中外合作開發房地產徵收營業稅問題的批復》的通知》 ① 關於中外雙方合作建房的征稅問題
中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移後，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售後的收入進行分配，均不符合現行政策關於「以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅」的規定、因此，應按「轉讓無形資產」稅目徵收營業稅；其營業額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發生時間為取得收入的當天。
同時，對銷售商品房也應征稅。如果採取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按「銷售不動產」征營業稅；如果採取統一銷房再分配銷售收入的，則就統一的銷售商品房收入按「銷售不動產」征營業稅；如果採取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按「銷售不動產」征營業稅。
② 關於中方取得的前期工程開發費征稅問題
外方提前支付給中方的前期工程的開發費用，視為中方以預收款方式取得的營業收入，按轉讓土地使用權，計算徵收營業稅。對該項已稅的開發費用，在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業收入。
③ 對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算徵收營業稅。
轉讓土地使用權劃歸營業稅稅目轉讓無形資產范疇，稅率為5%，銷售不動產劃歸營業稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%。
計算公式=營業額×5%
二、城市維護建設稅
根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發[1985]第19號）規定：
（一）計稅依據：納稅人實際繳納的營業稅稅額。
（二）稅率：分別為7%、5%、1%。
計算公式:應納稅額=營業稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。
三、教育費附加
（一）計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額
（二）稅率為3%。
計算公式:應交教育費附加額=營業稅稅額×費率。
四、土地增值稅
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發[ 1993 ]138 號）規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。具體講：
（一）對轉讓土地使用權的，只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓集體土地使用權的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，集體土地未經國家徵用不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。
（二）轉讓地上建築物，是指建於土地上的一切建築物，包括地上地下的各種附屬設施。
（三）附著物是指附著於土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。
（四）取得收入的行為，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
（五）土地增值稅的計稅依據
計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除《條例》和《細則》規定的扣除項目金額後的余額。
房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：
1、取得土地使用權所支付的金額；
2、開發土地的成本、費用；
3、新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建築物的評估價格；
4、與轉讓房地產有關的稅金；
財政部規定的其他扣除項目。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：
（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
（2）開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
（3）開發土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度的規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便於計算，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的允許據實扣除但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%的以內計算扣除。
（4）舊房及建築物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由市政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率，並經地方主管稅務機關確認的價格。
（5）與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20％的扣除。
（六）稅率：
土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。。
五、房產稅：
如果企業擁有房產產權的,需繳納房產稅。
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）的規定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。房產稅以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。
六、城鎮土地使用稅
如果企業擁有土地使用權的,需繳納城鎮土地使用稅
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號發布）的規定，城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額徵收的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。
七、城市房地產稅、外商投資企業土地使用費
如果單位屬於外商投資企業或外國企業應繳納城市房地產稅、外商投資企業土地使用費。
（一）根據《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》（中央人民政府政務院政財字第133號令公布）規定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。
（二）根據北京市人民政府發布《北京市徵收中外合營企業土地使用費暫行規定》的通知（京政發[1985]81號）的規定，外商投資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外商投資企業（出讓方式取得土地使用權者除外），按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外商投資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標准確定，計算公式為：應納土地使用費額=佔用土地面積*適用的單位標准。
八、印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第11號）的規定，印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。
應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。
土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不徵收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規定繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅後，再辦理立契過戶手續。
在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅後，再辦理發證手續。
九、契稅
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規定，契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位徵收的一種稅。
徵收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換；其中土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。
（一）下列轉移方式，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：
1、以土地、房屋權屬抵債或者作價投資、入股的；
2、以獲獎、預購、預付集資建房款或者轉移無形資產方式承受土地、房屋權屬的；
3、建設工程轉讓時發生土地使用權轉移的；
4、以其他方式事實構成土地、房屋權屬轉移的。
（二） 契稅的計稅依據如下：
1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；
即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業性收費，屬於成交價格的組成部分，不應從中剔除，因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬於計稅依據范圍。納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。
2、土地使用權贈與、房屋所有權贈與，由契稅徵收機關參照同類土地使 用權出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定；
3、土地使用權交換、房屋所有權交換、土地使用權與房屋所有權交換 ，為交換價格的差額；
4、以劃撥方式取得土地使用權的，經批准轉讓房地產時，除承受方按規 定繳納契稅外，房地產轉讓者應當補繳契稅，計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。
5、承受土地、房屋部分權屬的，為所承受部分權屬的成交價格；當部分 權屬改為全部權屬時，為全部權屬的成交價格，原已繳納的部分權屬的稅款應予扣除。
前款成交價格明顯低於市場價格的差額明顯不合理，並且無正當理由的 ，由契稅徵收機關參照市場價格核定。
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規定，契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人徵收的一種稅。納稅義務人為房屋、土地權屬的承受方。應納稅額=計稅依據×稅率。

C. 誰清楚房產開發企業土地使用稅如何計算繳納的

《財政部、國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條規定：「以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。」對房地產開發企業來說，從土地使用權出讓或轉讓合同簽訂後就應按規定繳納城鎮土地使用稅，而在每期開發項目建成進行預售或銷售後，應納城鎮土地使用稅應是逐漸減少的，直到銷售完畢，納稅義務也就終止。因此房地產開發企業在申報繳納城鎮土地使用稅時應注意以下幾點：
1、注意計稅依據和納稅時間。 《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（國務院令第483號）第三條規定，土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算徵收。《關於土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1988]第015號）第六條規定，納稅人實際佔用的土地面積，是指由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為准；尚未核發土地使用證書，應由納稅人據實申報土地面積。《財政部、國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）雖只規定納稅義務時間，但土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積是經國土部門確定有關單位組織測定的。所以在申報時應以土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積為計稅依據，按財稅[2006]186號文件規定的納稅義務時間進行申報繳納。

2、注意免稅土地面積和扣除時間。 按照《財政部、國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）、《關於土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地[1988]015號）和《關於土地使用稅若干具體問題的補充規定》（國稅地[1989]140號）有關規定，對房地產開發企業按規劃配套建設的交政府或業主使用的醫院、學校、托兒所、幼兒園、物業用房以及在開發項目中配套建設符合免稅條件的廉租住房、經濟適用房，小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所佔用的土地，免徵城鎮土地使用稅或經各省、自治區、直轄市稅務局審批，可暫免徵收土地使用稅。房地產開發企業應充分利用這些稅收優惠政策，在申報城鎮土地使用稅時，對按規劃配套建設的交政府或業主使用的相關項目所佔用的土地應在建成交付使用時免繳城鎮土地使用稅。對小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所佔用的土地應按實際佔用面積從合同簽訂時間或合同規定交付土地時間起免繳城鎮土地使用稅。
3、注意納稅義務終止時間及計算方法。《財政部、國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規定：「納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。」《關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第一款規定：「購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。」這里明確了購置新建房品房納稅義務的發生時間，對應的也就是說作為出售方的房地產開發企業納稅義務的終止，因為對同一塊地是不能重復征稅的。財稅[2006]186號文件規定以合同簽訂時間或合同約定交付土地時間為納稅義務發生時間，那麼對土地的實物或權利狀態發生變化的理解也應為房地產企業與購房者簽訂購房合同時，如果合同規定房產交付時間的，應以交付時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間，如果合同未規定房產交付時間的，應以合同簽訂時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復納稅。
對房地產開發企業的一個開發項目在建成進行預售或銷售後，隨著房產的不斷銷售，應納城鎮土地使用稅應是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務也就終止。因此房地產開發企業在計算城鎮土地使用稅時就要注意計算方法，在計算城鎮土地使用稅實行按月比例扣除法較為合理。
即本月應納稅額＝本月剩餘應稅佔地面積×月單位稅額；本月剩餘應稅佔地面積=佔地總面積－免稅佔地面積－已簽訂合同預售或銷售房屋分攤佔地面積（分攤面積以合同規定交付時間或合同簽訂時間為准進行統計）；月單位稅額＝年應納稅額÷12；已簽訂合同預售或銷售房屋分攤佔地面積＝佔地總面積×（已簽訂合同預售或銷售房屋建築面積÷可售建築總面積）。

D. 房地產開發企業怎樣納稅

房地產開發企業應繳稅費

（一）、應稅范圍：
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產開發企業，發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：
1、轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不徵收營業稅。土地租賃，不按本稅目征稅。
2、銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。
不動產，是指不能移動，移動後會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的徵收范圍包括：銷售建築物或構築物、銷售其他土地附著物。
（1）銷售建築物或構築物
銷售建築物或構築物，是指有償轉讓建築物或構築物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。
（2）銷售其他土地附著物
① 銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。
② 其他土地附著物，是指建築物或構築物以外的其他附著於土地的不動產。
③ 單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。
④ 在銷售不動產時連同不動產所佔土地的使用權一並轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。
⑤ 以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。
⑥ 不動產租賃，不按本稅目征稅。
（二） 涉及稅種
房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。
1、銷售不動產的營業稅計稅依據
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定：
（1） 納稅人的營業額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。
（2）單位將不動產無償贈與他人，其營業額比照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定確定。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產徵收營業稅。
（3）營業稅暫行條例實施細則第十五條規定：
納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：
① 按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；
② 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；
③ 按下列公式核定計稅價格：
計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業稅稅率）
上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。
2、其他具體規定如下：
（1）根據《轉發國家稅務總局關於房產開發企業銷售不動產徵收營業稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規定，在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按「服務業―代理業」徵收營業稅；在合同期滿後，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按「銷售不動產」徵收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按「銷售不動產」徵收營業稅。
（2）對合作建房行為應如何徵收營業稅
根據《轉發國家稅務總局關於印發營業稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規定：
合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：
第一種方式是純粹的「以物易物」，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
① 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按「轉讓無形資產」稅目中的「轉讓土地使用權」子目征稅；對乙方應按「銷售不動產」稅目征稅。由於雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。
② 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建築物並使用，租賃期滿後，乙方將土地使用權連同所建的建築物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建築物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建築物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按「服務業―租賃業」征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按「銷售不動產」稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
① 房屋建成後，如果雙方採取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業稅「以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅」的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。
② 房屋建成後，甲方如果採取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬於甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那麼，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按「轉讓無形資產」征稅；對合營企業則按全部房屋的銷售收入依「銷售不動產」稅目徵收營業稅；
③ 如果房屋建成後雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按「轉讓無形資產」征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方後，如果各自銷售，則再按「銷售不動產」征稅。
對於轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，有如下規定：
納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。」此項規定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。
（3）根據《轉發國家稅務總局關於印發營業稅問題解答（之一）的通知》規定：
以「還本」方式銷售建築物，是指商品房經營者在銷售建築物時許諾若干年後可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而採取的一種促銷手段。對以「還本」方式銷售建築物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用徵收營業稅，不得減除所謂「還本」支出。
（4）中外合作開發房地產徵收營業稅問題
根據《轉發《國家稅務總局關於中外合作開發房地產徵收營業稅問題的批復》的通知》 ① 關於中外雙方合作建房的征稅問題
中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移後，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售後的收入進行分配，均不符合現行政策關於「以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅」的規定、因此，應按「轉讓無形資產」稅目徵收營業稅；其營業額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發生時間為取得收入的當天。
同時，對銷售商品房也應征稅。如果採取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按「銷售不動產」征營業稅；如果採取統一銷房再分配銷售收入的，則就統一的銷售商品房收入按「銷售不動產」征營業稅；如果採取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按「銷售不動產」征營業稅。
② 關於中方取得的前期工程開發費征稅問題
外方提前支付給中方的前期工程的開發費用，視為中方以預收款方式取得的營業收入，按轉讓土地使用權，計算徵收營業稅。對該項已稅的開發費用，在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業收入。
③ 對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算徵收營業稅。
轉讓土地使用權劃歸營業稅稅目轉讓無形資產范疇，稅率為5%，銷售不動產劃歸營業稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%。
計算公式=營業額×5%
二、城市維護建設稅
根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發[1985]第19號）規定：
（一）計稅依據：納稅人實際繳納的營業稅稅額。
（二）稅率：分別為7%、5%、1%。
計算公式:應納稅額=營業稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。
三、教育費附加
（一）計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額
（二）稅率為3%。
計算公式:應交教育費附加額=營業稅稅額×費率。
四、土地增值稅
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發[ 1993 ]138 號）規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。具體講：
（一）對轉讓土地使用權的，只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓集體土地使用權的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，集體土地未經國家徵用不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。
（二）轉讓地上建築物，是指建於土地上的一切建築物，包括地上地下的各種附屬設施。
（三）附著物是指附著於土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。
（四）取得收入的行為，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
（五）土地增值稅的計稅依據
計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除《條例》和《細則》規定的扣除項目金額後的余額。
房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：
1、取得土地使用權所支付的金額；
2、開發土地的成本、費用；
3、新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建築物的評估價格；
4、與轉讓房地產有關的稅金；
財政部規定的其他扣除項目。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：
（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
（2）開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
（3）開發土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度的規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便於計算，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的允許據實扣除但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%的以內計算扣除。
（4）舊房及建築物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由市政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率，並經地方主管稅務機關確認的價格。
（5）與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20％的扣除。
（六）稅率：
土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。。
五、房產稅：
如果企業擁有房產產權的,需繳納房產稅。
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）的規定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。房產稅以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。
六、城鎮土地使用稅
如果企業擁有土地使用權的,需繳納城鎮土地使用稅
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號發布）的規定，城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額徵收的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。
七、城市房地產稅、外商投資企業土地使用費
如果單位屬於外商投資企業或外國企業應繳納城市房地產稅、外商投資企業土地使用費。
（一）根據《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》（中央人民政府政務院政財字第133號令公布）規定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。
（二）根據北京市人民政府發布《北京市徵收中外合營企業土地使用費暫行規定》的通知（京政發[1985]81號）的規定，外商投資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外商投資企業（出讓方式取得土地使用權者除外），按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外商投資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標准確定，計算公式為：應納土地使用費額=佔用土地面積*適用的單位標准。
八、印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第11號）的規定，印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。
應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。
土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不徵收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規定繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅後，再辦理立契過戶手續。
在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅後，再辦理發證手續。
九、契稅
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規定，契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位徵收的一種稅。
徵收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換；其中土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。
（一）下列轉移方式，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：
1、以土地、房屋權屬抵債或者作價投資、入股的；
2、以獲獎、預購、預付集資建房款或者轉移無形資產方式承受土地、房屋權屬的；
3、建設工程轉讓時發生土地使用權轉移的；
4、以其他方式事實構成土地、房屋權屬轉移的。
（二） 契稅的計稅依據如下：
1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；
即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業性收費，屬於成交價格的組成部分，不應從中剔除，因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬於計稅依據范圍。納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。
2、土地使用權贈與、房屋所有權贈與，由契稅徵收機關參照同類土地使用權出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定；
3、土地使用權交換、房屋所有權交換、土地使用權與房屋所有權交換 ，為交換價格的差額；
4、以劃撥方式取得土地使用權的，經批准轉讓房地產時，除承受方按規定繳納契稅外，房地產轉讓者應當補繳契稅，計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。
5、承受土地、房屋部分權屬的，為所承受部分權屬的成交價格；當部分權屬改為全部權屬時，為全部權屬的成交價格，原已繳納的部分權屬的稅款應予扣除。
前款成交價格明顯低於市場價格的差額明顯不合理，並且無正當理由的 ，由契稅徵收機關參照市場價格核定。
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規定，契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人徵收的一種稅。納稅義務人為房屋、土地權屬的承受方。應納稅額=計稅依據×稅率。

E. 房地產企業以土地投資如何納稅

以房地產企業名義和資質實行項目合作開發，未簽訂土地使用權轉讓協議和合同，土地使用權未發生轉移，不發生納稅義務。土地增值稅的計算應以房地產企業原土地計稅基礎確定。國家稅務總局2011/04/01

F. 企業出售土地、房產怎麼交稅

繳納以下稅款：

（1）營業稅金及附加：以轉讓財產取得的全價和超額費用為計稅基礎，營業稅應按「銷售房地產」稅項計征。

計算公式為：應納營業稅=房屋轉讓收入×5.65％

房屋轉讓收入：是指納稅人為房屋轉讓支付的總價和附加費。納稅人的房屋價格轉讓價格明顯偏低，沒有正當理由的，應當按照房地產評估機構或者財政部門確認的契稅徵收時的市場評估價格確定。

（2）所得稅：轉讓房地產的所有內資單位（民營和合夥企業除外），均應按照《中華人民共和國企業所得稅暫行規定》及其實施細則繳納企業所得稅；私人，合夥企業轉讓房地產，應當按照《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施規定繳納個人所得稅。

（3）土地增值稅：轉讓房屋進行補償的單位，應當按照《中華人民共和國土地增值稅暫行規定》及其實施細則繳納土地增值稅。

1.計算增加值：增加值=收入額-減去項目額

2.計算增值率：增值率=增值

(6)房地產開發企業轉讓土地如何計稅擴展閱讀

徵收方式

第一步

核定徵收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%徵收率徵收，這種模式類似於目前的個人所得稅徵收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。

第二步

減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率徵收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。

1、能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額：

（1）取得房地產時有效發票所載的金額；

（2）按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額；

（3）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金；

（4）取得房地產時所繳納的契稅。

2、不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建築物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標准確認：

（1）取得國有土地使用權時所支付的金額證明；

（2）中介機構評定的房屋及建築物價格（不包括土地評估價值），需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建築物價格進行確認；

（3）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

參考資料來源：

網路-所得稅

網路-土地增值稅

網路-營業稅金及附加

G. 房地產開發企業土地使用稅如何計算繳納

1.繳納土地使用稅：一般是在房地產企業取得土地使用權證的次月，，否則從合同簽訂時間的次月；
2，土地使用稅是按年計算，單位稅額也是指每年每平方應納的稅款，一般每年分兩次繳納，各省規定不盡相同，是一年之內都得交清。
3，分割給業主前是按總證面積交稅，分割後，公司只按剩餘面積繳稅。以項目交付為截止日，有的地方以簽訂銷售合同收完款作為截止日.

轉角的夏天xia1天前

1、注意計稅依據和納稅時間。
2、注意免稅土地面積和扣除時間。
3、注意納稅義務終止時間及計算方法。
希望我的回答可以幫助到您。

我究竟怎麼了5552天前

擴展回答

1

北京市土地使用稅徵收方案是什麼裝飾裝修企業的適用稅目稅率是什麼

土地使用稅與耕地佔用稅的不同點是，耕地佔用稅是在全國范圍內，就改變耕地用途的行為徵收的稅，是一次性徵收的；而土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，就使用土地的行為徵收的稅，是按年計征的。由於在徵收中這兩種稅有部分重合，為避免對一塊土地同時徵收耕地佔用稅和土地使用稅，在規定上作了相應的銜接。即對新徵用的耕地，凡是繳納了耕地佔用稅的，從批准之日起滿一年後才徵收土地使用稅。

2

企業的房屋裝修也需要繳納房產稅嗎

要。等於房產原值變動了，增加了，增加部分也要交房產稅。我公司租了人家的產房，後來在上面又重新裝修了幾十萬，每年也要交自己裝修部分的房產稅。###增加房產的原值，對的部分徵收房產稅。

3

房產稅裝修也需要繳納嗎

因裝修停用半年以上的可以不用交,但必須事先向有關部門提交證明

4

開發商手上買的按置房想抵押在銀行貸款,裝修過有房產證和土地使用證,銀行會怎麼憑估,裝修費會算嗎

抵押15萬左右 ，如果要做貸款推薦你到安澤信遠，放款快，服務好。上次就找的他們！###15萬吧###抵押15萬左右###15萬左右

5

為什麼裝修費也要繳納房產稅

稅法規定裝修費記入房產原值的所以一起交房產稅呀###裝修費用已經記入了房屋的交易成本中去了啊!###如果裝修費用比較大,計入房產固定資產原值的,就要和原來的房產一樣計繳房產稅!###這要看房屋裝修費是否計入固定資產原值了,凡計入固定資產原值的裝修費均須繳納房產稅,具體應根據裝修涉及的工程而定。根據《稅務總局關於進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》的規定:「為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設備和配套設施,如給排水、採暖、消防、空調、電氣及智能化樓宇設備等,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應計入房產原值,計征房產稅。對於更換房屋附屬設備和配套設施的,在將其價值計入房產原值時,可扣減原來相應設備和設施的價值。對附屬設備和配套設施

6

裝修費營業稅該怎麼去繳納

裝飾裝修業應繳納稅種如下: 一、營業稅 1、裝飾裝修適用的稅目、稅率 根據《營業稅暫行條例》的規定裝飾裝修企業適用建築業稅目,按照3%的稅率徵收營業稅。 2、裝飾裝修的計稅依據 計稅依據是納稅人提供工程服務向顧客收取的全部價款和價外費用的總和,又稱營業額。建築企業以包工包料或包工代購料形式從事建築、修繕、裝飾工程作業,無論與對方如何結算,其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價格在內。但對裝飾裝修企業確以包清工形式從事裝飾作業取得的收入,應按照其實際取得的營業收入額,照章徵收營業稅。如果所屬裝飾裝修企業屬於非核算單位 3、裝飾裝修企業銷售原材料 一項銷售行為如果既涉及營業稅的應稅勞務又涉及稅的貨物,稱為「混合銷售行為」。從事貨物的生產、或的企業、企業性單位及個體經營者的混合銷售

7

住的是單位房有房產證但是沒有自己的土地使用證，現在需要裝修貸款，單位說土地使用證在開發商那裡

1、一般銀行會要求國土部門出具證明，因為土地證由國土局辦理。2、證明的具體格式，一般由銀行提供。3、沒懸賞分挺可惜！ 房產交流團

8

怎麼徵收舊房轉讓土地增值稅

這個可以到當地有關部門詳細咨詢下。

9

裝修費營業稅該怎麼去繳納誰能解釋下

2種方式:或贈與兩種方式:方式費用:滿5年:交易契稅:成交價*1.5%(買方繳納)印花稅:成交價*0.05%(雙方各繳納)交易費:成交價*0.5%(雙方各一半,住宅6元/平方米)工本費:80元個人所得稅:(成交價-當年購入價-裝修費-契稅-印花稅....)*20%未滿5年:營業稅:成交價*5.5%(賣方繳納)交易契稅:成交價*1.5%(買方繳納)印花稅:當年購入價*0.05%(雙方各繳納)交易費:成交價*0.5%(雙方各一半,住宅6元/平方米)工本費:80元個人所得稅:(成交價-當年購入價-裝修費-契稅-印花稅....)*20%

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固定資產在建裝修未完工,未使用,需要繳納房產稅金嗎

您好，建議咨詢稅務部門。

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擴展回答

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土地評估增值房產稅還要繳納

這個稅的肯定要收取的啊，一定的公式為增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％一扣除項目金額×5％。一、土地使用稅城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）是國家對擁有土地使用權（不論以劃撥、出讓、買賣等方式）的單位和個人徵收的一種稅。土地使用稅以城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地為征稅對象，以實際佔用的土地單位面積為計稅依據，按照規定的稅額計算徵收。二、土地增值稅土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)而就其增值部分徵收的一種稅。 1．納稅人。轉讓房地產並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。 2．征稅范圍。土地增值稅的征稅范圍是有償轉讓的房地產,包括國有土地使用權及地上建築物和其附著物。 3．稅率。土地增值稅實

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地下室 土地使用稅怎麼算,地下室 土地使用稅怎麼徵收

房產稅： 1.工業用途房產，以房屋原價的50—60%作為應稅房產原值。
應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%—30%]×1.2％。
2.商業和其他用途房產，以房屋原價的70—80％作為應稅房產原值。
應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%—30%）]×1.2％。
房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。
3.對於與地上房屋相連的地下建築，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建築的有關規定計算徵收房產稅


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房屋土地使用稅一平米交多少錢現在做用

城鎮土地使用稅採用幅度定額稅率。新修定後的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定:「土地使用稅每平方米年稅額如下:(一)大城市1.5元至30元;(二)中等城市1.2元至24元;(三)小城市0.9元至18元;(四)縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。」

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企業舊房產需繳納哪些稅費

企業出售舊房產，需要交納營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅。 2011-10-10 22:22 補充問題 我單位欲出售已提足折舊房屋，除繳納營業稅、城建稅、教育費附加，是否還要繳納所得稅？ 涉及繳納所得稅。

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餐飲業分店裝修時候交的土地使用稅及印花稅怎麼做賬

依分店的帳目做帳，然後報總店帳目中說明。

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房地產開發企業轉讓舊房如何計算土地增值稅

轉讓舊房，是按評估價格計算扣除的，這里的稅金，不分房地產企業和非房地產企業了，計算的方法是一致的，所以要包含印花稅。屬於個人推理，不敢保證准確！ 查看原帖>>

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企業房產稅如何徵收啊

個人住房的房產稅繳納：原有房產用於生產經營的，則從生產經營之月開始繳納房產稅；自建房屋的，則從建成次月起；納稅人委託施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續的次月起；購置商品房的，則從屋交付使用次月起；購置存量房的，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，開始繳納房產稅。2出租房的房產稅繳納：出租、出借房產，自交付出租、出借房產的第二月開始；房地產開發企業自用、出租、出借自建商品房的，則從房屋使用或交付的第二月起，繳納房產稅。END房產稅如何徵收之房產稅的稅率1按房產余值徵收的，年稅率為1.2%2按房產出租租金徵收的，稅率為12%，對於個人按市場價格出租的居民住房，用於居住的，則可暫減按4%的稅率徵收房產稅。END房產稅如何征

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新房產稅由誰繳納

房產稅由產權所有人繳納，產權屬於全民所有的，由經營管理單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納。因此，上述產權所有人，經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱房產稅的納稅人。
那麼，新房產稅由誰繳納?根據我國法律的規定，分為以下幾種不同的情況：
(一)產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅;產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅;
(二)產權出典的，由承典人納稅;
(三)產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅;
(四)產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅;
(五)無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管

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轉讓舊房如何繳納土地增值稅求

我市某農村信用合作聯社，經所在省監管局批准，於2008年正式改制為農村合作銀行。近期，稅務機關在對該行2007及2008兩個年度進行稅務檢查時發現，該行從2007年起以機構改革、資產整合為由對所轄鄉鎮等機構的房產進行分批處置，但均未申報繳納營業稅及土地增值稅，當地稅務部門決定對其銷售不動產補繳營業稅。但是，由於該行所處置的不動產均為自行處置，未經過合法的評估機構評估，僅能提供房產原值，稅務機關比照房地產開發企業的相關規定，按照預征率對其轉讓房地產的行為進行了徵收。為此，該行財務人員提出異議認為，有的房產並未實現增值，甚至還虧損，這樣統一徵收土地增值稅是否合適? 首先應予指出的是，由於該行屬於非房地產開發企業，對其轉讓房地產中收入及扣除項目的認定，應按照《土地增值稅暫行條例》及實施細則等相關文件的規

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建築裝飾企業繳納的按合同造價1%個稅的帳務處理

建築業代扣代繳項目經理的個人所得稅(按總造價的1%隨征)，應該怎麼做分錄?) 比如，我公司將一個總造價100萬的項目以90萬轉包給別的公司，我公司收取10萬元管理費(我公司代繳主營業務稅金及附加，並按合同總造價的1%繳納個人所得稅)，請教高手，代繳的個人所得稅該如何做賬?你說進成本，就是提取時借:工程施工--()貸:應繳稅費-個人所得稅 繳納時，借:應繳稅費-個人所得稅 貸:銀行存款 ，是這樣處理嗎?

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H. 房地產企業土地增值稅怎麼計算

房地產企業土地增值稅一般是採取先預交後清算的方式進行的（一般的預征率在2%-4%，具體專每屬個地方不一樣的）。計算企業土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。其中，公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
另外，土地增值稅實行四級超率累進稅率計算：
1、增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
2、增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。
3、增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
4、增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
本條內容來源於：建築工業出版社《家居裝修知識問答》

I. 房地產企業如何交稅

房地產企業納稅的方法：

1. 包括土地增值稅、營業稅、印花稅和企業所得稅。土地增值稅計算的依據是增值額,分為4個級次,即：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%的部分,增值稅的稅率是30%。

（二）增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分,土地增值稅的稅率是40%;

（三）增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分,土地增值稅的稅率是50%

（四）增值額超過扣除項目金額200%的部分,土地增值稅的稅率是60%。如果能夠提供原來的購房發票,營業稅按照差額的5.6%繳納,印花稅按照成交價全額的0.05%繳納。

（五）作為公司出售房產收入,還應繳納企業所得稅,即差額的25%。

（六）企業出售房產，按照銷售不動產稅目繳納營業稅，稅率5%。根據《財政部 國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知 》 財稅〔2003〕16號： 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額；

2.按照營業稅額隨征城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納；

3.出售房產收入並入應納稅所得額，繳納企業所得稅，年終匯算清繳，稅率25%。

參考鏈接：國家稅務局