1. 國家對農用地的用途有哪些規定
承包時合同有約定的，應以約定為准，承包期間，不能改變土地用途跟性質。任何回組織和個人不答得剝奪和非法限制農村集體經濟組織成員承包土地的權利。農村土地承包後，土地的所有權性質不變。承包地不得買賣。
承包地是指農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地。承包者依法享有承包地使用、收益和土地承包經營權流轉的權利，有權自主組織生產經營和處置產品； 承包地被依法徵用、佔用的，有權依法獲得相應的補償；法律、行政法規規定的其他權利。同時承包方承擔下列義務：維持土地的農業用途，不得用於非農建設； 依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害； 法律、行政法規規定的其他義務。
農業用地是直接或間接為農業生產所利用的土地。又稱農用地。包括耕地、園地、林地、牧草地、養捕水面、農田水利設施用地，以及田間道路和其他一切農業生產性建築物佔用的土地等。
法律依據參照：<農村土地承包法>
2. 如何將集體用地用作商業開發。
要先將農用地轉為建設用地，才能搞開發。這個過程很復雜的。
3. 能否佔用集體土地進行房地產開發
集體土地能否用於房地產開發經營
（一）法律禁止集體土地用於房地產開發經營的明確規定
《城市房地產開發經營管理條例》第四十二條規定，城市規劃區內集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，方可用於房地產開發經營。
按《城市規劃法》，城市規劃區是指城市市區、近郊區以及城市行政區域內城市建設和發展需要實行統一控制的區域。城市規劃區的具體范圍，由城市人民政府在編制規劃中劃定。這就明確規定城市規劃區是由市區、近郊區和規劃控制區三部分組成：（1）市區，是指非農業人口占該地區總人口的比重達到比較大的集中優勢，城市建設基本聯片，公用設施基本到達的地區。（2）近郊區，是指緊靠市區的居民聚居區，蔬菜及主要副食品生產基地、近期城市建設用地等與市區關系密切的地區。 （3）規劃控制區，是指在城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。包括市區和近郊區外圍一定距離的控制圈和獨立地段，如水源保護區，機場及其控制區、無線電收發訊保護區、風景名勝及歷史文化遺存等。由此可見，此項規定基本已把具有商品房開發價值的土地一網打盡。而對於城市規劃區以外的集體土地，仍有法律對其進行了間接的限制。
（二） 法律對集體土地用於房地產開發經營的間接限制
1、國家對集體土地的用途管制
我國的土地管理制度分為土地權屬管理和土地用途管理兩大基本制度。無論是國有土地還是集體土地按用途均分為農用地、建設用地和未利用地三大類。其中的建設用地是指用於建造建築物、構築物的土地。由於集體土地主要分布在廣大的農村。為確保糧食安全，保護緊缺的耕地資源，國家基於行政權對集體土地的用途進行了嚴格管制。土地管理法第五章第四十三條對此有相應的規定：「任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。」 這就說明房地產建設原則上只能使用國有土地。集體土地用於建設方面只限於農民集體經濟組織興辦鄉鎮企業、興建鄉（鎮）村公共設施或村民建設住宅、且只能使用本集體所有的土地，還須符合鄉鎮土地利用規劃並經過行政審批。而上述建設項目一般為民事主體自建自用，不具有商品房性質。
2、國家對集體土地使用權行使主體的限制
根據土地法的規定，農村集體所有的土地，特別是其中的建設用地，使用主體受到特別限制，不是該農村集體經濟組織的成員或興辦的鄉鎮企業，依法是不能在該集體所有的土地范圍內取得集體建設用地使用權的。因此即使是農民或鄉鎮企業，如果是使用其他集體的土地用於建設，也必須自按照土地管理法有關土地徵用的規定，履行征地手續，使該農民集體所有土地轉為國有土地，再辦理土地使用權出讓手續，繳納土地出讓金，方可使用。
3、國家對農民集體土地使用權流轉的限制
土地管理法第六十三條規定，「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地是使用權依法發生轉移的除外」 出讓、轉讓或者出租都是對農民集體土地使用權的有償移轉。而興辦鄉鎮企業或村民修建住宅的非農建設用地都是基於集體所有權或集體成員權通過行政劃撥方式無償取得的。
因此可以這樣說，法律禁止農民集體的非農建設用地在集體以外進行流通。由於土地使用權的合法轉移是房地產開發經營的生存基礎。而房地產開發經營作為非農業建設行為，開發企業不能通過出讓、轉讓或者出租等商品交換方式合法取得農民集體土地的使用權，因而也就不可能再向市場轉移合法的土地使用權。國家實際上是從土地使用權流轉入手，又在集體土地通向房地產開發經營的大門上加了一把大鎖。
綜上所述，現行法律從土地用途、土地流轉、使用主體三方面入手，雙管齊下，完全關閉了集體土地直接通向房地產開發經營的的大門。
4. 農村集體建設用地能不能搞房地產開發
什麼人買房子賬戶呀，如果農村戶口的也可以，這是很難說，如果城市戶口，並從專2007年6月，建設部屬提出了小產權房的風險提示國土部高調違規房產部會去掉，截至去年年底，國務院召開常務研討會，會議，全國關注的小產權房逐漸升溫機關。昨日，國務院以重新定義城鎮居民在農村沒有得到購買小產權房發出形式的文件。
國務院昨日「關於嚴格執行通知的有關農村集體建設用地法律和政策」公布（以下簡稱「通知」），再次定調農村集體建設用地---嚴格的管理。 「通知」要求，城鎮居民在農村不要買房子或宅基地的農民「小產權房」;以各種名義，擅自擴大農村集體建設用地，並通過「村改居」等違法違規農民集體所有的土地變為國有土地禁止的;任何單位和個人不得自願簽的農村集體經濟組織或個人的協議將農用地和未利用地轉為建設用地。
5. 農用地到土地一級開發全過程有哪些步驟各步驟怎麼辦理，請具體點。
農用地要經過土地報批，才能變成建設用地，也就是要到省、市、自治區廳（局）或國土資源部批准之後，才可以建設開工項目。具體農用地徵收、徵用需要的材料很多，具體省、市、自治區廳（局）要求也不一樣。
6. 農村自己的土地可以開發嗎
農村土地屬於集體所有的土地，不能搞開發建設。但作為宅基地使用的除外。
需要進行建設的，應當使用國有土地或者國家徵收的農村的集體土地，不能直接使用村集體的土地。
《土地管理法》
第四十三條 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。
前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地。
第四十四條 建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批准。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。
本條第二款、第三款規定以外的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。
7. 農村土地如何搞房地產開發
以前，在農村土地搞房地產開發，開發出來的房屋叫小產權房，2009年9月1日，國土部下發專《關於嚴格建屬設用地管理促進批而未用土地 利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房。
在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱「鄉產權房」。「小產權房」不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
8. 30畝地搞房地產開發如何開發會讓利益最大化
首先要看當地政府規劃進行調整，既然你說了以後這里會成為市政府，那麼就以為這回這里很可能是當地答的金融商業中心，所有的商業必須齊全，但是現在來看本地區處於外環，商業及交通等應該不會很發達，要在這里建單純的商業或者住宅我想都不會很好，建議綜合體，住宅、商業。住宅可以分高層、小高層；當然商業也是必不可少的，因為選擇建住宅沒有完備的商業配套是行不通的，你可以引進一個大型商場；還有就是停車問題，看本本地塊也就2萬平方米的面積，建一個2層的地下停車廠吧；如果你所說的市政府搬到此地時間不遠的話，也可以建一棟寫字間，出租會非常搶手的。
9. 土地局說我的承包地是一般基本農田而不是基本農田。可以做房地產開發，是真的嗎那我自己也應該能申請建
這要首先分清基本農田與一般基本農田的性質。
一般基本農田實際上就是回一般農田，答是指包括規劃確定為農業使用的耕地後備資源、坡度大於25度但未列入生態退耕范圍的耕地、泄洪區內的耕地和其他劣質耕地。
基本農田，是指根據一定時期人口和國民經濟對農產品的需求以及對建設用地佔用情況的預測而確定的長期不得佔用和基本農田保護區規劃期內佔用的耕地。
基本農田包括長期不得佔用的耕地和在基本農田保護區規劃期內不得佔用的耕地兩種。
這兩田的使用與控制是有區別的：
基本農田是劃入基本農田保護區的農用地；
一般農田是沒有劃入基本農田保護區的農用地。
一般農田肯定也屬於農業保護范圍，相對基本農田管控沒有那麼嚴格。
一般農田在有批准手續的前提下可以變更用途，比如新建宅基地，還可以建造廠房或作其它產業的用地。
所以你可以在通過審批的情況下改變土地用途。
10. 自己的耕地上可以搞房地產開發嗎
不可以，房地產開發必須是在國有土地上進行。集體土地必須徵收為國有土地後才能進行開發。如果直接在集體土地上進行建設，就屬於小產權房，辦不到房屋所有權證的，而且不受法律保護，還有可能受到法律制裁的。