A. 市場細分有哪些步驟
可見，市場細分包括以下步驟：
1.選定產品市場范圍。公司應明確自己在某行業中的產品市場范圍，並以此作為制定市場開拓戰略的依據。
2.列舉潛在顧客的需求。可從地理、人口、心理等方面列出影響產品市場需求和顧客購買行為的各項變數。
3.分析潛在顧客的不同需求。公司應對不同的潛在顧客進行抽樣調查，並對所列出的需求變數進行評價，了解顧客的共同需求。
4.制定相應的營銷策略。調查、分析、評估各細分市場，最終確定可進入的細分市場，並制定相應的營銷策略。
市場細分的程序
市場細分作為一個比較、分類、選擇的過程，應該按照一定的程序來進行，通常有這樣幾步：
1．正確選擇市場范圍
企業根據自身的經營條件和經營能力確定進入市場的范圍，如進入什麼行業，生產什麼產品，提供什麼服務。
2.列出市場范圍內所有潛在顧客的需求情況
根據細分標准，比較全面地列出潛在顧客的基本需求，作為以後深入研究的基本資料和依據。
3．分析潛在顧客的不同需求，初步劃分市場
企業將所列出的各種需求通過抽樣調查進一步搜集有關市場信息與顧客背景資料，然後初步劃分出一些差異最大的細分市場，至少從中選出三個分市場。
4．篩選
根據有效市場細分的條件，對所有細分市場進行分析研究，剔除不合要求、無用的細分市場。
5．為細分市場定名
為便於操作，可結合各細分市場上顧客的特點，用形象化、直觀化的方法為細分市場定如某旅遊市場分為商人型、舒適型、好奇型、冒險型、享受型、經常外出型等。
6．復核
進一步對細分後選擇的於市場進行調查研究，充分認識各細分市場的特點，本企業所開發的細分市場的規模、潛在需求，還需要對哪些特點進一步分析研究等。
7．決定細分市場規模，選定目標市場
企業在各子市場中選擇與本企業經營優勢和特色相一致的子市場，作為目標市場。沒有這一步，就投有達到細分市場的目的。
經過以上七個步驟，企業便完成了市場細分的工作，就要可以根據自身的實際情況確定目標市場並採取相應的目標市場策略。
B. 房地產市場細分需要考慮哪些因素
一級市場，即土地市場地皮市場
是國土局把土地資源以拍照掛形式賣給有能力的房地產內開發商。容
二級市場，即樓盤市場，是開發商在土地上興建物業，然後經過合法形式賣給小業主。即一手房市場。
三級市場，二手房交易市場，小業主把房子再次交易的散盤市場。
C. 房地產項目市場調查的一般程序包括（）多選
1.確定調查目標
2.確定市場調查內容
3.選擇調查方法
4.制定市場調查方案
5.市場調查執行程序
6.分析並撰寫調查報告
D. 房地產市場的細分
一級市場，即土地市場地皮市場
是國土局把土地資源以拍照掛形式賣給有能力的回房地產開發商。
二級市答場，即樓盤市場，是開發商在土地上興建物業，然後經過合法形式賣給小業主。即一手房市場。
三級市場，二手房交易市場，小業主把房子再次交易的散盤市場。
E. 市場細分的方法有哪些
市場細分的主要方法是運用「產品/市場矩陣圖」，分別選擇一個特定的要專素作標准，對消費屬者的不同需求(產品)及不同的顧客群(市場)進行分類，並由此形成一個產品/市場矩陣。它能幫助營銷人員對不同顧客群體的不同需求有更清晰的認識。
以服裝市場為例，可以按消費者對服裝價格的不同需求將產品分為高、中、低三檔，同時，將服務的顧客群體依照年紀的不同分為青年、中年、老年市場。由此形成了一個服裝市場的產品/市場矩陣圖，如圖9-3所示。在進行了初步的市場細分之後，還可根據需要，進一步將某一特定細分市場分為「男、女」，將產品分為「職業、休閑、運動裝」等。
F. 什麼是房地產市場細分
一、市場細分的涵義及作用
市場細分的概念是美國市場學家溫德爾·史密斯（Wendell R.Smith）於20世紀50年代中期提出來的。所謂市場細分就是指按照消費者慾望與需求把一個總體市場劃分成若干個具有共同特徵的子市場的過程。
例如，有的消費者購房是改變自身的居住條件，有的消費者是用來做投資，有的消費者用來度假，有的消費者是為父母購買，有的消費者是為子女購買。從購買動機上可以把房地產市場據此可細分為五個子市場。
二、市場細分的基本變數
房地產市場細分變數可分為人口細分、家庭細分、地理細分、心理細分、行為細分、利益細分等類型。
1. 人口細分
（1）年齡
1）26歲以下階段。這一階段的居民可以說幾乎沒有住宅購買力；
2）27到35歲年齡段的居民。在經濟能力上處於初步發展地位，購買的慾望也特別強，佔住房消費市場的25%-33%；
3）36到55歲階段。他們在整個住房市場上所佔的比重也最大；
4）56歲以上的年齡層。對房屋的需求大減。
1 人口細分
（2）收入
（3）職業
（4）教育水平
（5）宗教信仰
（6）社會階層
社會階層的細分法
各社會階層按其地位的高低等級排
列，可劃分為十大社會階層。
1.國家與社會管理者階層
在城市中的比例為1%-5%；在城鄉的比例大約為0.5%。
2.經理階層
指大中型企業中非業主身份的中高層管理人員。目前社會階層結構中所佔的比例約為1.5%。
3.私營企業主階層
就全國而言，私營企業階層在社
會階層結構中所佔比例約為0.6%，在
私營經濟較發達地區，比例可達3%,
在私營經濟不發達的地區，比例在
0.3%以下。
4.專業技術人員階層
目前，專業技術人員在社會階層結構中所佔比例約為5.1%。在經濟發達地區的大中城市中，所佔比例為10%-20%，而在城鄉合一的縣（市），其比例僅為1.5%-3%。
社會階層的細分法
5.辦事人員階層
目前在中國社會階層結構中所佔比
例大約為4.8%。在城市中，其比例約為
10%-15%；而在城鄉合一的縣（市），
其比例在2%~6%之間。
6.個體工商戶階層
目前，個體工商戶階層在整個社會階層結構中所佔比例為4.2%。
社會階層的細分法
7.商業服務員工階層
目前，商業服務員工階層在社會
階層結構中所佔比例約為12%。
8.產業工人階層
目前，整個產業工人階層在社會
階層結構中所佔比例約為22.6%。
社會階層的細分法
9.農業勞動者階層
這是目前中國規模最大的一個階
層，從1987年的70%以上已減少為1999年的44%左右。
10.城鄉無業、失業、半失業者階層
目前，這一階層在整個社會階層結構中所佔比例約為3.1%。
2.家庭細分
（1）家庭戶數
（2）家庭結構
1）家庭規模
2）家庭類型，是指家庭成員間的關系
3）家庭代際數
（3）家庭的收入水平
3.地區細分
房地產的區位環境具有三重性質：
一是自然地理環境；
二是經濟地理環境；
三是人文環境。
可以將住宅購買者劃分為以下兩個群體：本城市的購買者和非本城市的購買者。
4.心理細分
心理細分是以人們購買住宅的動機、生活方式以及個性等心理參數作為劃分住宅消費者群的基礎。
（1）購買動機
（2）生活方式
（3）家庭個性
5.行為細分
行為參數是指人們對住宅產品的知識、態度、使用或反應。
（1）使用動機
（2）追求利益
（3）購前階段
G. 房地產市場細分的依據通常不包括（ ）。
【答案】C、E
【答案解析】房地產市場細分的依據。房地產市場細分的依據主內要包括以下方面容：人口因素：(1)家庭結構。家庭結構包括家庭規模、家庭類型和家庭代際數。(2)年齡。年齡通常按青年、中年和老年分組。(3)收入水平。地理因素：地理因素是指潛在消費者的地理分布狀況，如地區、地域特徵(市區、郊區、遠郊區、農村等)、人口密度，以及自然環境、生活環境、交通環境等。心理因素：(1)購買動機；(2)生活方式；(3)個性。行為因素：(1)使用時機；(2)追求利益；(3)購買階段。
H. 房地產開發都包括什麼程序
房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序 一、房地產開發項目的規劃設計 1、申報選址定點 2、申報規劃設計條件 3、委託作出規劃設計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規劃設計方案 7、住宅設計方案的專家組審查 8、落實環保「三廢」治理方案 9、委託環境影響評價並報批 10、建設工程勘察招、投標 11、委託地質勘探 12、委託初步設計 13、申報、審定初步設計 二、房地產開發項目的市政配套 14、徵求主管部門審查意見 15、落實市政公用設施配套方案 16、報審市政配套方案 17、市政各管理部門提出市政配套意見 18、市政管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費 1、工程勘察（測量）費 2、工程設計費 3、建設工程規劃許可證執照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設工程費 7、建設工程勘察招標管理費 8、勘察設計監督管理費 9、古建園林工程設計費 第四步 房地產開發項目土地使用權的取得 取得房地產開發項目土地使用權的法律程序 一、國有土地使用權的出讓 1、辦理建設用地規劃許可證 2、辦理建設用地委託釘樁 3、辦理國有土地使用權出讓申請 4、主管部門實地勘察 5、土地估價報告的預審 6、委託地價評估 7、辦理核定地價手續 8、辦理土地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權出讓合同 10、領取臨時國有土地使用證 11、領取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權出讓金的返還 二、國有土地使用權的劃撥 13、國有土地使用權劃撥用地申請 14、主管部門現場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報批 16、取得劃撥用地批准 三、集體土地的徵用 17、徵用集體土地用地申請 18、到擬征地所在區（縣）房地局立案 19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議 21、確定勞動力安置方案 22、區（縣）房地局審核各項協議 23、市政府下文征地 24、交納菜田基金、耕地佔用稅等稅費 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結戶口 27、調查戶口核實勞動力 28、辦理農轉工工作 29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作 31、地上物作價補償工作 32、征地結案 取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費 1、地價款（土地出讓金） 2、資金佔用費 3、滯納金 4、土地使用費 5、外商投資企業土地使用費 6、防洪工程建設維護管理費 7、土地閑置費 8、土地權屬調查、地籍測繪費 9、城鎮土地使用稅 10、地價評估費 11、出讓土地預訂金 12、征地管理費 13、土地補償費 14、青苗及樹木補償費 15、地上物補償費 16、勞動力安置費 17、超轉人員安置費 18、新菜田開發建設基金 19、耕地佔用稅 第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序 1、委託進行拆遷工作 2、辦理拆遷申請 3、審批、領取拆遷許可證 4、簽訂房屋拆遷責任書 5、辦理拆遷公告與通知 6、辦理戶口凍結 7、暫停辦理相關事項 8、確定拆遷安置方案 9、簽訂拆遷補償書面協議 10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置 11、發放運作拆遷補償款 12、拆遷施工現場防塵污染管理 13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決 15、強制拆遷 房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費 1、房屋拆遷補償費 2、搬家補助費 3、提前搬家獎勵費 4、臨時安置補助費（周轉費） 5、清理費 6、停產停業綜合補助費 7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費 8、一次性異地安置補助費 9、房屋拆遷管理費 10、房屋拆遷服務費 第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序 一、房地產開發項目開工前准備工作 1、領取房地產開發項目手冊 2、項目轉入正式計劃 3、交納煤氣（天然氣）廠建設費 4、交納自來水廠建設費 5、交納污水處理廠建設費 6、交納供熱廠建設費 7、交納供電貼費及電源建設集資費 8、土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續 9、設計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發建設工程規劃許可證 15、領取開工審批表，辦理開工登記 二、房地產開發項目的工程建設招投標 16、辦理招標登記、招標申請 17、招標准備 18、招標通告 19、編制招標文件並核准 20、編制招標工程標底 21、標底送審合同預算審查處確認 22、標底送市招標辦核准，正式申請招標 23、投標單位資格審批 24、編制投標書並送達 25、召開招標會，勘察現場 26、召開開標會議，進行開標 27、評標、決標 28、發中標通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查 三、房地產開發項目開工手續的辦理 31、辦理質量監督注冊登記手續 32、建設工程監理 33、辦理開工統計登記 34、交納實心黏土磚限制使用費 35、辦理開工前審計 36、交納投資方向調節稅 37、領取固定資產投資許可證 38、報裝施工用水、電、路 39、協調街道環衛部門 40、協調交通管理部門 41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議 42、領取建設工程開工證 四、房地產開發項目的工程施工 43、施工場地的「三通一平」 44、施工單位進場和施工暫設 45、工程的基礎、結構施工與設備安裝 46、施工過程中的工程質量監督 五、房地產開發項目的竣工驗收 47、辦理單項工程驗收手續 48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 49、商品住宅性能認定 50、竣工統計登記 51、辦理竣工房屋測繪 52、辦理產權登記 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費 1、三通一平費 2、自來水廠建設費 3、污水處理廠建設費 4、供熱廠建設費 5、煤氣廠建設費 6、地下水資源養蓄基金 7、地下熱水資源費 8、市政、公用設施建設費（大市政費） 9、開發管理費 10、城建綜合開發項目管理費 11、建築行業管理費 12、綠化建設費 13、公園建設費 14、綠化補償費 15、路燈維護費 16、環衛設施費 17、生活服務設施配套建設費（小區配套費） 18、電源建設集資費（用電權費） 19、外部供電工程貼費（電貼費） 20、建安工程費 21、建設工程招投標管理費 22、合同預算審查工本費 23、質量管理監督費 24、竣工圖費 25、建材發展補充基金 26、實心黏土磚限制使用費 27、工程監理費 28、工程標底編制管理費 29、機電設備委託招標服務費 30、超計劃用水加價 31、夜間施工雜訊擾民補償費 32、佔道費 33、固定資產投資方向調節稅 第七步 房地產開發項目的經營階段 房地產開發項目經營階段的法律程序 一、外銷商品房的銷售 1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》 2、選定中介代理機構和律師事務所 3、與購房者簽訂認購書 4、簽訂正式買賣契約 5、辦理簽約公證 6、辦理外銷商品房預售契約公證 7、辦理外銷商品房的預售登記 8、外銷商品房轉讓登記 9、外銷商品房抵押登記 10、樓宇交付入住手續 11、辦理產權過戶手續
I. 市場細分的程序
一、依據需求選定產品市場范圍
每一個企業，都有自己的任務和追求的目標，作為制定發展戰略的依據。它一旦決定進入哪一個行業，接著便要考慮選定可能的產品市場范圍。產品市場范圍應以市場的需求而不是產品特性來定。比如一家住宅出租公司，打算建造一幢簡朴的小公寓。從產品特性如房間大小、簡朴 程度等等出發，它可能認為這幢小公寓是以低收入家庭為對象的，但從 市場需求的角度來分析，便可看到許多並非低收入的家庭，也是潛在顧 客。舉例來說，有的人收入並不低，市區已有寬敞舒適的居室，但又希 望在寧靜的鄉間再有一套房間，作為周末生活的去處，所以，公司要把 這幢普通的小公寓，看作整個住宅出租業的一部分，而不應孤立看成只 是提供低收入家庭居住的房子。
二、列舉潛在顧客的基本需求
選定產品市場范圍以後，公司的市場營銷專家們，可以通過「頭腦 風暴法」，從地理變數、行為和心理變數幾個方面，大致估算一下潛在 的顧客有哪些需求，這一步能掌握的情況有可能不那麼全面，但卻為以 後的深入分析提供了基本資料。比如，這家住宅出租公司可能會發現，人們希望小公寓住房滿足的 基本需求，包括遮蔽風雨，停放車輛，安全，經濟，設計良好，方便工 作、學習與生活，不受外來干擾，足夠的起居空間，滿意的內部裝修、 公寓管理和維護等等。
三、分析潛在顧客的不同需求
公司再依據人口變數做抽樣調查，向不同的潛在顧客了解， 上述需求哪些對他們更為重要？比如，在校外租房住宿的大學生，可能 認為最重要的需求是遮風蔽雨、停放車輛、經濟、方便上課和學習等等； 新婚夫婦的希望是遮蔽風雨、停放車輛、不受外來干擾、滿意的公寓管 理等等；較大的家庭則要求遮蔽風雨、停放車輛、經濟、足夠的兒童活 動空間等等。這一步至少應進行到有三個分市場出現。
四、移去潛在顧客的共同需求
現在公司需要移去各分市場或各顧客群的共同需求。這些共同需求 固然很重要，但只能作為設計市場營銷組合的參考，不能作為市場細分 的基礎。比如說，遮蔽風雨、停放車輛和安全等項，幾乎是每一個潛在 顧客都希望的。公司可以把它用作產品決策的重要依據，但在細分市場 時則要移去。
五、為分市場暫時取名
公司對各他市場剩下的需求，要做進一步分析，並結合各分市場的顧客特點，暫時安排一個名稱。
六、進一步認識各分市場的特點
現在，公司還要對每一個分市場的顧客需求及其行為，作更深入地 考察。看看各分市場的特點掌握了哪些，還要了解哪些。以便進一步明 確，各分市場有沒有必要再作細分，或重新合並。比如，經過這一步驟， 可以看出，新婚者與老成者的需求差異很大，應當作為兩個分市場。同 樣的公寓設計，也許能同時迎合這兩類顧客，但對他們的廣告宣傳和人 員銷售的方式都可能不同。企業要善於發現這些差異。要是他們原來被 歸屬於同一個分市場，現在就要把他們區分開來。
七、測量各分市場的大小
以上步驟基本決定了各分市場的類型。公司緊接著應把每個分市場 同人口變數結合起來分析，以測量各分市場潛在顧客的數量。因為企業 進行市場細分，是為了尋找獲利的機會，這又取決於各分市場的銷售潛 力。不引入人口變數是危險的，有的分市場或許根本就不存在顧客。