⑴ 房地產開發 幼兒園 用於銷售 計入銷售收入么
幼兒園按照正常來說屬於市政教育用地，不能買賣。除非你是商業土地性質，開發商自專己修建建築，後期屬引入私立幼兒園品牌經營，進行銷售。這樣實質上屬於商業銷售，肯定是屬於銷售收入的。
另外從資金運營角度來說，只要市政部分、自持部分和銷售部分，能賣的都應屬於銷售部分。
⑵ 房地產開發 幼兒園 銷售 計入銷售收入么
幼兒園按照正常來說屬於市政教育用地，不能買賣。除非你是商業土地性質，開發版商自己修建建築權，後期引入私立幼兒園品牌經營，進行銷售。這樣實質上屬於商業銷售，肯定是屬於銷售收入的。
另外從
資金運營
角度來說，只要市政部分、自持部分和銷售部分，能賣的都應屬於銷售部分。
⑶ 房地產開發企業如何進行成本核算
房地產開發企業成本核算的方法和一般步驟依次如下：
根據成本專核算對象的確定原則屬和項目特點，確定成本核算對象。
設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。
按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標准。
將歸集的開發成本費用按確定的方法、標准在各成本核算對象之間進行分配。
編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。
正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。
正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。
編製成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。
⑷ 房地產開發企業成本核算項目及其內容都有哪些
一、土地取得成本
土地取得成本,是指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用,包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等.
在實務中,通常可以根據管理要求進一步分為政府地價及市政配套費、合作款項、紅線外市政設施費、拆遷補償費.
1、政府地價及市政配套費:支付的土地出讓金、土地開發費,向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地佔用稅,土地變更用途和超面積補交的地價等.
2、合作款項:補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等.
3、紅線外市政設施費:紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、介面補償費.
4、拆遷補償費:有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償凈支出,安置及動遷支出,農作物補償費,危房補償費等.
二、前期工程費
前期工程費,是指項目開發前期發生的政府許可費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用.
在實務中,通常可以根據管理要求進一步分為勘察設計費、報批報建增容費、"三通一平"費、臨時設施費.
1、勘察設計費
包括勘測丈量費、規劃設計費、建築研究用房費、其他.勘測丈量費:包括初勘、詳勘等.主要有:水文、地質、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建築面積丈量費等.規劃設計費:規劃費:方案招標費、規劃設計模型製作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費.設計費:施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等.其他:可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品製作費等.建築研究用房費:包括材料及施工費.
2、報批報建增容費
報批報建增容費包括報批報建費、項目整體性報批報建費、增容費.報批報建費:包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、牆改基金、建築面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或牆改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等.項目整體性報批報建費:項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費.增容費:包括水、電、煤氣增容費.
3、"三通一平"費:
三通一平費主要包括臨時通水、通電、通路,場地平整.臨時道路:接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用.臨時用電:接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用.臨時用水:接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用.場地平整:基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用.
4、臨時設施費
臨時設施費包括臨時圍牆、臨時辦公室、臨時場地佔用費、臨時圍擋.臨時圍牆:包括圍牆、圍欄設計、建造、裝飾費用.臨時辦公室:租金、建造及裝飾費用.臨時場地佔用費:含施工用臨時佔道費、臨時借用空地租費.臨時圍板:包括設計、建造、裝飾費用.
四、建安工程費
建築安裝工程費,是指開發項目開發過程中發生的各項主體建築的建築工程費、安裝工程費及精裝修費等.
1、建築工程費
建築工程費指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用.主要包括基礎造價、結構及粗裝修造價、門窗工程、公共部位精裝修費、戶內精裝修費.基礎造價:包括土石方、樁基、護壁(坡)工程費,基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水.結構及粗裝修造價:主要包括砼框架(含獨立柱基和條基等淺基礎)、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建築的裙樓有架空層,原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構並入塔樓).門窗工程:主要包括單元門、入戶門、戶內門、外牆門窗、防火門的費用.公共部位精裝修費:主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用.戶內精裝修費:主要包括廚房、衛生間、廳房、陽台、露台的精裝修費用.
2、安裝工程費
安裝工程費包括室內水暖氣電管線設備費、室內設備及其安裝費、弱電系統費.室內水暖氣電管線設備費主要包括:室內給排水系統費(自來水、排水、直飲水、熱水);室內採暖系統費(地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統、暖氣片);室內燃氣系統費;室內電氣工程費:包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋.室內設備及其安裝費:通風空調系統費:包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統費用;電梯及其安裝費;發電機及其安裝費:包括發電機供貨、安裝、機房降噪費;消防系統費:包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費;人防設備及安裝費:包括密閉門、氣體過濾裝置等.弱電系統費:居家防盜系統費用:包括陽台及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等;對講系統費用:包括可視及非可視對講系統費用;三表遠傳系統費用:包括水、電、氣遠程抄表系統費用;有線電視費用:包括有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座費用;電話系統費用:包括主體內外布線及終端插座費用;寬頻網:包括主體內外布線及終端插座費用等.
四、基礎設施費
基礎設施建設費,是指開發項目在開發過程中發生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬頻網路、智能化等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林、景觀環境工程費用等.
主要包括:室外給排水系統費、室外採暖系統費、室外燃氣系統費、室外電氣及高低壓設備費、室外智能化系統費、園林環境工程費、環境衛生費.
1、室外給排水系統費
室外給水系統費:主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用;雨污水系統費用.
2、室外採暖系統費:主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用.
3、室外燃氣系統費:主要包括管道系統、調壓站
4、室外電氣及高低壓設備費
高低壓配電設備及安裝:包括紅線到配電房的高壓線、高壓櫃、變壓器、低壓櫃及箱式變壓設備費用;室外強電管道及電纜敷設:室外強電總平線路部分費用;室外弱電管道埋設:包括用於電視、電話、寬頻網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用.
5、室外智能化系統費
停車管理系統費用:包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費用;小區閉路監控系統費用:包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用;周界紅外防越系統費用:紅外對掃等;小區門禁系統費用;電子巡更系統費用;電子公告屏費用等.
6、園林環境工程費
園林環境工程費指項目所發生的園林環境造價,主要包括綠化建設費、建築小品、道路、廣場建造費、圍牆建造費、室外照明、室外背景音樂、室外零星設施.綠化建設費:包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出;建築小品:雕塑、水景、環廊、假山等;道路、廣場建造費:道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等;圍牆建造費:包括永久性圍牆、圍欄及大門;室外照明:室外照明電氣工程,如路燈、草坪燈;室外背景音樂;室外零星設施:兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等.
五、配套設施費
公共配套設施費,是指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬於全體業主的,或無償贈與地方政府、政府公共事業單位的公共配套設施費用等.
配套設施費指房屋開發過程中,根據有關法規,產權及收益權不屬於開發商,開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出.主要包括以下幾類:
1、在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出,包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等;
2、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例,其經營收入歸於經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出;
3、開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時,發生的沒有投資來源的費用;
4、對於產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施,應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目.如開發商通過補交地價或人防工程費等措施,得到政府部門認可,取得了該配套設施的產權,則應作為經營性項目獨立核算.
該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算,如:游泳池:土建、設備、設施;業主會所:設計、裝修費、資產購置、單體會所結構;幼兒園:建造成本及配套資產購置;學校:建造成本及配套資產購置;球場;設備用房:配電房、水泵房土建及裝修費;車站建造費:土建、設備、各項設施.
六、開發間接費
開發間接費,指企業為直接組織和管理開發項目所發生的,且不能將其直接歸屬於成本核算對象的工程監理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等.為業主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產品成本.
在實務中,通常可以根據管理要求進一步分為工程管理費、項目營銷設施建造費、物業管理完善費.
1、工程管理費
主要包括工程監理費、預結算編審費、行政管理費、施工合同外獎金、工程質量監督費、安全監督費、工程保險費.工程監理費:支付給聘請的項目或工程監理單位的費用;預結算編審費:支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用;行政管理費:直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費;施工合同外獎金:趕工獎、進度獎;工程質量監督費:建設主管部門的質監費;安全監督費:建設主管部門的安監費;工程保險費.
2、營銷設施建造費
廣告設施及發布費、銷售環境改造費、售樓處裝修、裝飾費、其他.廣告設施及發布費:車站廣告、路牌廣告;銷售環境改造費:會所、推出銷售樓盤(含示範單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費;臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用;售樓處裝修、裝飾費:設計、工程、裝飾等;樣板間:包括樣板間設計、裝修、傢具、飾品以及保潔、保安、維修費.主體外搭設的樣板間還包括建造費用;主體內樣板間銷售後回收的設計、裝修、傢具、家私等費用,在主營業務收入中單列或單獨記錄,考核時從總費用中扣除;其他.
3、物業管理完善費
包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金;以及小區入住前投入的物業管理費用.
七、借款費用
借款費用,是指符合資本化條件的借款費用.資本化借款費用包括直接用於項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用,以及因外幣借款而發生匯兌差額.因借款而發生的輔助費用包括手續費等.
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施工、房地產開發企業財務制度
第一章 總 則
第一條 為了規范施工、房地產開發企業財務行為，有利於企業公平競爭，加強財
務管理和經濟核算，根據《企業財務通則》，結合施工、房地產開發企業的特點及其管理
要求，制定本制度。
第二條 本制度適用於中華人民共和國境內的各類施工、房地產開發企業（以下簡
稱企業），包括全民所有制企業、集體所有制企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟
性質的企業；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。
其他行業獨立核算的施工、房地產開發企業也適用本制度。
第三條 企業應當在辦理工商登記之日起30日內，向主管財政機關提交企業設立
批准證書、營業執照、合同、章程等文件的復製件。
企業發生遷移、合並、分立以及其他變更登記等主要事項，應當在依法辦理變更登記
之日起30日內，向主管財政機關提交變更文件的復製件。
第四條 企業應當建立健全財務管理制度，完善內部經濟責任制，嚴格執行國家規
定的各項財務開支范圍和標准，如實反映企業財務狀況和經營成果，依法計算繳納國家稅
收，並接受主管財政機關的檢查監督。
第五條 企業財務管理的基本任務和方法是，做好各項財務收支的計劃、控制、核
算、分析和考核工作，依法合理籌集資金，有效利用企業各項資產，努力提高經濟效益。
第六條 企業應當做好財務管理基礎工作。在生產經營活動中的產量、質量、工時
、設備利用，存貨的消耗、收發、領退、轉移以及各項財產物資的毀損等，都應當及時做
好完整的原始記錄。企業各項財產物資的進出消耗，都應當做到手續齊全，計量准確，完
善原材料、能源等物資的消耗定額和工時定額，定期或者不定期地進行財產清查。
第二章 資金籌集
第七條 企業籌集的資本金，按投資主體分為國家資本金、法人資本金、個人資本
金和外商資本金等。
國家資本金為有權代表國家投資的政府部門或者機構以國有資產投入企業形成的資本
金。
法人資本金為其他法人單位以其依法可以支配的資產投入企業形成的資本金。
個人資本金為社會個人或者本企業內部職工以個人合法財產投入企業形成的資本金。
外商資本金為國外投資者以及我國香港、澳門和台灣地區投資者投入企業形成的資本
金。
第八條 企業應當按照法律、法規和合同、章程的規定，及時籌集資本金。資本金
可以一次或者分期籌集。一次性籌集的，從營業執照簽發之日起6個月內籌足；分期籌集
的，最後一期出資應當在營業執照簽發之日起3年內繳清，其中，第一次籌集的投資者出
資不得低於15％，並且在營業執照簽發之日起3個月內繳清。
投資者未按照投資合同、協議章程的約定履行出資義務的，企業或者其他投資可以依
法追究其違約責任。
第九條 企業在籌集資本金過程中，吸收的投資者的無形資產（不包括土地使用權
）的出資不得超過企業注冊資金的20％；因情況特殊，需要超過20％的，應當經有關
部門審查批准，但是最高不得超過30％。法律另有規定的，從其規定。
企業不得吸收投資者的已設立有擔保物權及租賃資產的出資。
第十條 企業籌集的資本金，必須聘請中國注冊會計師驗資並出具驗資報告，由企
業據以發給投資者出資證明書。
第十一條 企業籌集的資本金，在生產經營期間內，投資者除依法轉讓外，不得以
任何方式抽走。法律另有規定的，從其規定。
投資者按照出資比例或者合同、章程的規定，分享企業利潤和分擔風險及虧損。
第十二條 企業在籌集資本金活動中，投資者實際繳付的出資額超出其資本金的差
額（包括股份有限公司發行股票的溢價凈收入），接受捐贈的財產，資產的評估確認價值
或者合同、協議約定價值與原帳面凈值的差額，以及資本匯率折算差額等計入資本公積金。
資本公積金按照法定程序，可以轉增資本金。
第十三條 企業的負債分為流動負債和長期負債。
流動負債包括短期借款、應付短期債券、應付票據、應交稅金、應付購貨款、應付分
包工程款、應付工程款、應付工資、應付投資者利潤、應付股利和其他應付款，預收工程
款、預收備料款、預收銷貨款、預收購房定金、預收代建工程款、預提費用，以及從成本
、費用中提取的職工福利費等。
長期負債包括長期借款、長期應付款、應付長期債券等。
發行的長期債券按照債券面值計價，實際收到的價款超過或者低於債券面值的差額，
在債券到期以前分期沖減或者增加利息支出。
第十四條 企業流動負債的應計利息支出，計入財務費用。
企業長期負債的應計利息支出，籌建期間的，計入開辦費；生產期間的，計入財務費
用；清算期間的，計入清算損益。其中，與購建固定資產或者無形資產有關的，在資產尚
未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算以前，計入購建資產的價值。
第十五條 企業應當按期償還各種負債，如發生因債權人特殊原因確實無法支付的
應付款項，計入營業外收入。
第三章 流動資產
第十六條 流動資產包括現金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應收及預付
款項、存貨等。
第十七條 其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金等。
第十八條 應收及預付款項包括應收工程款、應收銷貨款、其他應收款、應收票據
、待攤費用、預付分包工程款、預付分包備料款、預付工程款、預付備料款、預付購貨款
等。
應收票據應按照面值計價。貼現應收票據的實得款項與其面值的差額，計入財務費用。
第十九條 企業可以於年度終了，按照年末應收帳款余額的1％計提壞帳准備金，
計入管理費用。
企業發生的壞帳損失，沖減壞帳准備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳准備金。
不計提壞帳准備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖
減管理費用。
第二十條 存貨包括主要材料、其他材料、周轉材料、設備、低值易耗品、機械配
件、在建工程、在產品、產成品、半成品、結構件、商品等。
房地產開發企業臨時出租房、周轉房視同存貨。
第二十一條 存貨按實際成本計價。
購入的，按買價加運雜費、采購保管理費和稅金等計價。
建設單位供應的，按合同確定價值計價。
自製的，按照製造過程中的各項實際支出計價。
委託外單位加工的，按實際耗用的原材料或者半成品加運雜費和加工費等計價。
投資者投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價。
盤盈的，按照同類存貨的實際成本計價；沒有同類存貨的，按照市價計價。
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額加企業負擔的運雜費、保險費、稅金計價；無發
票帳單的，按同類存貨的市價計價。
按照計劃成本核算存貨的企業，對存貨的實際成本與計劃成本之間的差異，應當單獨
核算。
第二十二條 企業領用或發出的存貨，按照實際成本核算的，可以採用先進先出法
、加權平均法、移動平均法、個別計價法、後進先出法等方法確定其實際成本；採用計劃
成本核算的，按期結轉其應負擔的成本差異將計劃成本按成本計算期調為實際成本。
第二十三條 企業領用的周轉材料、低值易耗品按受益對象，一次或分期攤入工程
成本和管理費用。
房地產開發企業在用出租房、周轉房按其耐用年限分期平均攤入成本。
第二十四條 企業對存貨應當定期或者不定期盤點，年度終了前必須進行一次全面
的盤點清查。對於盤盈、盤虧、毀損以及報廢的存貨應當及時查明原因，分別情況及時處
理。
盤盈的存貨，沖減管理費用。盤虧、毀損和報廢的存貨，扣除過失人或者保險公司賠
款和殘料價值後，計入采購保管費或管理費用。存貨毀損屬於非常損失的部分，扣除過失
人或者保險公司賠款和殘料價值後，計入營業外支出。
第四章 固定資產
第二十五條 固定資產是指使用期限超過一年的房屋及建築物、機器、機械、運輸
工具以及其他與生產經營有關的設備、器具、工具等。不屬於生產經營主要設備的物品，
單位價值在2000元以上，並且使用期限超過兩年的，也應當作固定資產。
企業根據實際情況，制定固定資產目錄。
第二十六條 固定資產分為以下六類：
一、生產用固定資產。包括生產和行政管理用房屋及建築物、施工機械、運輸設備、
生產設備、儀器及試驗設備和其他生產用固定資產；
二、非生產用固定資產。包括職工宿舍、招待所、學校、幼兒園、托兒所、俱樂部、
食堂、醫院等單位使用的房屋、設備等固定資產；
三、租出固定資產；
四、未使用固定資產；
五、不需用固定資產；
六、融資租入的固定資產。
第二十七條 固定資產按照下列方法計價：
購入的，按照買價加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝調試費和繳納的稅金等
計價。
自行建造的，按照建造過程中實際發生的全部支出計價。
在原有固定資產基礎上進行改、擴建的，按照固定資產原價加上改、擴建發生的支出
減去改、擴建過程中發生的固定資產變價收入後的余額計價。
投資者投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價。
融資租入的，按照租賃協議或合同確定的價款加運輸費、保險費、安裝調試費等計價。
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額（無發票帳單的，按照同類設備市價）加上由企
業負擔的運輸費、保險費、稅金、安裝調試費等計價。
盤盈的，按照同類固定資產的重置完全價值計價。
企業購建固定資產交納的固定資產投資方向調節稅、耕地佔用稅，計入固定資產價值。
第二十八條 企業為建造固定資產或者對固定資產進行技術改造而發生的尚未交付
使用以前的專項工程支出，按照實際成本計價。
第二十九條 專項工程發生報廢或毀損，按照扣除殘料價值和過失人或者保險公司
等賠款後的凈損失，計入專項工程成本。單項工程報廢以及由於非常原因造成的報廢或毀
損，其凈損失，在籌建期間，計入開辦費；在生產經營期間，計入營業外支出。
專項工程交付使用前因試運轉發生的支出計入工程成本，發生的營業性收入扣除稅金
後沖減工程成本。
第三十條 完工並已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，應按照工程全部支出數
估價轉入固定資產，並從交付使用次月起計提折舊；辦理竣工決算後，按其實際價值調整
原估價入帳的固定資產原值和已計提折舊。
第三十一條 企業計提固定資產折舊一般採用平均年限法和工作量法。技術進步較
快或使用壽命受工作環境影響較大的施工機械和運輸設備，經財政部批准，可採用雙倍余
額遞減法或年數總和法計提折舊。
第三十二條 企業固定資產折舊年限（見附表一）。實行工作量法的其總行駛里程
，總工作小時可按同類固定資產折舊年限換算確定。
企業按照上述規定，有權選擇具體折舊方法和折舊年限，在開始實行年度前報主管財
政機關備案。
平均年限法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
1－預計凈殘值率
年折舊率＝－－－－－－－－×100％
折舊年限
月折舊率＝年折舊率÷12
月折舊額＝固定資產原值×月折舊率
凈殘值率按照固定資產原值的3－5％確定，凈殘值率低於3％或者高於5％的，由
企業自主確定，報主管財政機關備案。
採用工作量法的固定資產折舊額計算公式為：
（一）按照行駛里程計算折舊的公式：
原值×（1－預計凈殘率）
單位里程折舊額＝－－－－－－－－－－－－
總行駛里程
（二）按照工作小時計算折舊的公式：
原值×（1－預計凈殘值率）
每工作小時折舊額＝－－－－－－－－－－－－－
總工作小時
採用雙倍余額遞減法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
2
年折舊率＝－－－－×100％
折舊年限
月折舊率＝年折舊率÷12
月折舊額＝固定資產帳面凈值×月折舊率
實行雙倍余額遞減法的固定資產，應當在其固定資產折舊年限到期前兩年內，將固定
資產凈值扣除預計凈殘值後的凈額平均攤銷。
採用年數總和法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
折舊年限－已使用年數
年折舊率＝－－－－－－－－－－－－－－－－×100％
折舊年限×（折舊年限＋1）÷2
月折舊率＝年折舊率÷12
月折舊額＝（固定資產原值－預計凈殘值）×月折舊率
折舊年限和折舊方法一經確定，不得隨意變更。需要變更的，由企業提出申請，並在
變更年度前報主管財政機關批准。
第三十三條 計提折舊的固定資產，包括房屋及建築物、在用施工機械、運輸設備
、生產設備、儀器及試驗設備、其他固定資產，季節性停用、修理停用的固定資產，融資
租賃方式租入和經營租賃方式租出的固定資產。
不計提折舊的固定資產，包括除房屋及建築物以外的未使用、不需用固定資產，經營
租賃方式租入的固定資產，已提足折舊繼續使用的固定資產，破產、關停企業的固定資產
等。
提前報廢的固定資產，不補提折舊，其凈損失計入營業外支出。
第三十四條 企業固定資產折舊，從固定資產投入使用月份的次月起，按月計提。
停止使用的固定資產，從停用月份的次月起，停止計提折舊。提足折舊的逾齡固定資產不
再計提折舊。
企業按規定提取的固定資產折舊，計入成本費用，不得沖減資本金。
第三十五條 企業發生的固定資產修理支出，計入有關費用。修理費用發生不均衡
的、數額較大的，可以採用待攤或者預提的辦法。採取預提辦法的，實際發生的修理支出
應先沖減預提費用，實際支出數大於預提費用的差額，計入有關費用；小於預提費用的差
額沖減有關費用。
第三十六條 固定資產有償轉讓或清理報廢的變價收入扣除清理費用後的凈收益與
其帳面凈值（固定資產原值減累計折舊）的差額，計入營業外收入或營業外支出。
第三十七條 企業對固定資產應每年盤點一次。
盤盈的固定資產，按照原價減去估計累計折舊的凈收益，計入營業外收入。盤虧、毀
損、報廢的固定資產，按其原值扣除累計折舊、變價收入、過失人或保險公司賠償以及殘
值後的凈損失，計入營業外支出。
企業在籌建期間發生的固定資產盤盈、盤虧和清理凈損益，以及由於非常原因造成的
固定資產清理凈損失，計入開辦費。
第五章 無形資產、遞延資產和其他資產
第三十八條 無形資產是指企業長期使用但沒有實物形態的資產，包括專利權、商
標權、著作權、土地使用權、非專利技術、商譽等。
第三十九條 無形資產按取得時的實際成本計價。
投資者作為資本金或者合作條件投入的，按照評估確認或者合同，協議約定的金額計
價。
購入的，按照實際支付價款計價。
自行開發並且依法申請取得的，按照開發過程中實際支出計價。
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額或者同類無形資產市價計價。
除企業合並外，商譽不得作價入帳。
非專利技術和商譽的計價，應當經法定評估機構評估確認。
第四十條 無形資產從開始受益之日起，在有效使用期限內平均攤入管理費用。有
效使用期限按照下列原則確定：
法律和合同或者企業申請書分別規定有法定有效期限和受益年限的，按照兩者孰短的
原則確定。
法律沒有規定有效期限，企業合同或者企業申請書中規定有受益年限的，按照合同或
者企業申請書規定的受益年限確定。
法律和合同或者企業申請書均未規定法定有效期限或者受益年限的，按照不少於10
年的期限確定。
第四十一條 企業轉讓無形資產取得的凈收入，除國家法律法規另有規定外，計入
其他業務收入。
第四十二條 遞延資產包括開辦費、以經營租賃方式租入的固定資產改良支出、攤
銷期限在1年以上的固定資產修理支出以及其他待攤費用等。
開辦費是指企業在籌建期間發生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、
差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不計入固定資產和無形資產購建成本的匯兌損益利息
等支出。
下列費用不包括在開辦費內：應當由投資者負擔的費用支出，為取得各項固定資產、
無形資產所發生的支出，以及籌建期間應當計入資產價值的利息支出、匯兌損益等。
開辦費自生產、經營月份的次月起，按不得短於5年的期限分期攤入管理費用。
以經營租賃方式租入的固定資產改良支出，在租賃有效期限內，分期攤入成本或者管
理費用。
第四十三條 其他資產包括臨時設施、特准儲備物資、銀行凍結存款、凍結物資、
涉及訴訟中的財產等。
臨時設施是指企業為保證施工和管理的進行而建造的各種簡易設施，包括現場臨時作
業棚、機具棚、材料庫、辦公室、休息室、廁所、化灰池、儲水池、瀝青鍋灶等設施；臨
時鐵路專用線、輕便鐵道；臨時道路、圍牆；臨時給排水、供電、供熱等管線；臨時性簡
易周轉房，以及現場臨時搭建的職工宿舍、食堂、浴室、醫務室、理發室、托兒所等臨時
性福利設施。
臨時設施以建造時發生的實際支出計價，按工程受益期限分期攤入工程成本，報廢清
理回收的殘值扣除清理費用列作營業外收支。
特准儲備物資是指具有專門用途，但是不參加生產經營的經國家批准儲備的特種物資。
第六章 對外投資
第四十四條 企業根據國家法律、法規規定，可以採用貨幣資金、實物、無形資產
等方式向其他單位投資。包括短期投資和長期投資。
企業不得以國家專項儲備的物資以及國家規定不得用於對外投資的其他財產向其他單
位投資。
第四十五條 企業的對外投資，按照下列原則確定：
以現金、存款等貨幣資金方式對外投資的，按照實際支付的金額計價。
以實物、無形資產方式向其它單位投資的，按照評估確認或合同、協議約定的價值計
價。資產評估確認或者合同、協議約定的價值與其帳面凈值的差額，計入資本公積金。
企業認購的債券，按照實際支付的價款計價。實際支付款項中含有應計利息的，按照
扣除應計利息後的差額計價。
溢價或者折價購入的長期債券，其實際支付的款項（扣除應計利息）與債券面值的差
額，在債券到期前分期計入投資收益。
企業認購的股票，按實際支付價款計價。實際支付款項中含有已宣告發放但尚未支付
股利的，按照實際支付的價款扣除應收股利後的差額計價。
第四十六條 企業以貨幣資金、實物、無形資產和股票進行長期投資，對被投資單
位沒有控制權的，應當採用成本法核算，並且不因被投資單位凈資產的增加或減少而變動
；擁有實際控制權的，應當採用權益法核算，按照被投資單位增加或減少的凈資產中所擁
有或者分擔的數額，作為企業的投資收益或者投資損失，同時增加或者減少企業的長期投
資，並且在企業從被投資單位實際分得股利或者利潤時，相應減少企業的長期投資。
第四十七條 企業對外投資取得的利息、利潤和股利，扣除分擔的虧損，計入投資
收益，按照國家規定繳納或者補交所得稅。
第四十八條 企業收回的對外投資與長期投資帳戶的帳面價值的差額，計入投資收
益或者投資損失。
第七章 成本和費用
第四十九條 企業在工程施工、提供勞務、作業、房地產開發、銷售產品等過程中
發生的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。
第五十條 施工企業工程成本分為直接成本和間接成本。
直接成本是指施工過程中耗費的構成工程實體或有助於工程形成的各項支出，包括人
工費、材料費、機械使用費和其他直接費。
人工費包括企業從事建築安裝工程施工人員的工資、獎金、職工福利費、工資性質的
津貼、勞動保護費等。
材料費包括施工過程中耗用的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半
成品的費用和周轉材料的攤銷及租賃費用。
機械使用費包括施工過程中使用自有施工機械所發生的機械使用費和租用外單位施工
機械的租賃費，以及施工機械安裝、拆卸和進出場費。
其他直接費包括施工過程中發生的材料二次搬運費、臨時設施攤銷費、生產工具用具
使用費、檢驗試驗費、工程定位復測費、工程點交費、場地清理費等。
間接成本是指企業各施工單位為組織和管理工程施工所發生的全部支出，包括施工單
位管理人員工資、獎金、職工福利費、行政管理用固定資產折舊費及修理費、物料消耗、
低值易耗品攤銷、取暖費、水電費、辦公費、差旅費、財產保險費、檢驗試驗費、工程保
修費、勞動保護費、排污費及其他費用。
第五十一條 房地產開發企業開發產品成本包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程
費、建築安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發間接費用。
土地徵用及拆遷補嘗費包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地
下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、「三通一
平」等支出。
建築安裝工程費包括企業以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費和以自營方式
發生的建築安裝工程費。
基礎設施費包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環
衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用是指企業所屬直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福
利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
第五十二條 企業內部獨立核算的工業生產、運輸、物資供銷、服務等單位生產、
經營成本的劃分，比照有關行業財務制度的規定辦理。
第五十三條 企業發生的銷售費用、管理費用和財務費用，計入當期損益。
第五十四條 銷售費用是指企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用
，以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費
、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費，以及專設銷售機構的人
員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經費。
房地產開發企業銷售費用還包括開發產品銷售之前改裝修復費、看護費、採暖費等。
第五十五條 管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項
費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、
咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術
轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞帳損失，存貨盤虧、
毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。
公司經費包括公司總部管理人員工資、獎金、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費
、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其他公司經費。
差旅費標准由企業參照當地政府規定的標准，結合企業的具體情況自行確定，並報主
管財政機關備案。
工會經費是指按職工工資總額2％計提撥交給工會的經費。
職工教育經費是指企業為職工學習先進技術和提高文化水平而支付的費用，按照職工
工資總額的1．5％計提。
勞動保險費是指企業支付離退休職工的退休金（包括提取的離退休統籌基金）、價格
補貼、醫葯費（包括企業支付離退休人員參加醫療保險的費用）、易地安家補助費、職工
退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤費、按規定支付給離休干
部的各項經費。
待業保險費是指企業按照國家規定交納的待業保險基金。
董事會費是指企業最高權力機構（如董事會）及其成員為執行職能而發生的各項費用
，包括差旅費、會議費等。
http://..com/question/5280425.html?si=3
⑹ 房地產開發公司如何會計核算
2181 其它應付款 一般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款的核算，如果為了會計報表的需要，有可能需要放在此科目。在項目發包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進度質量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規劃好。二級明細設成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據項目具體情況來考慮。 2191 預提費用 在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡單的話，可以直接根據銀行收貸款利息的單子計入開發間接費用將利息資本化或計入財務費用。 2201 待轉資產價值、2211 預計負債、2311 應付債券、2331 專項應付款、2341 遞延稅款一般不用。 2321 長期應付款 一般房地產公司都會有營業稅返還的相關政策，收到財政相應的補貼時，一般放入此科目。 2301 長期借款 核算銀行貸款。 3101 實收資本 3103 已歸還投資 3111 資本公積3121 盈餘公積 3131 本年利潤 3141 利潤分配與其它無異。 4101 開發成本 開發成本的核算明細一般分為土地及拆遷、前期費用、建安工程、基礎設施、配套費用、開發間接費(系4015 轉入)，建議在建立核算體系之前與成本控制部門(預算部門)進行溝通，最好做到預算部門的口徑與財務部門核算的口徑一致，確保後期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄成預算部門和財務部門提出來的數據不一致，這樣會令老闆非常生氣，結果兩個部門都會挨罵。 4015 開發間接費用 一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現場部門的費用，一般包括工程部門、設計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。 5101 主營業務收入、5102 其他業務收入、5201 投資收益、5203 補貼收入、5301 營業外收入、5401 主營業務成本、5402 主營業務稅金及附加、5405 其他業務支出、5501 營業費用、5502 管理費用、5503 財務費用、5601 營業外支出、5701 所得稅、5801 以前年度損益調整等損益類科目與其它無異。關於房地產收入的確認，請詳細看一下國稅發2003-83 號文，講得很詳細。 房地產會計核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因為在其它應收、應付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點非常重要。 另外一點收入確認按國稅發2003-83 號文確定。 房地產行業的稅收比較復雜。需要重點關注，同時房地產行業所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應多與主管稅務機關溝通。關於稅的問題，可以請稅務代理，一般稅務代理和稅務機關有長期的溝通，亦有相當的關系，可以節約企業的溝通成本。 一、房地產公司的成本要通過「開發成本」科目核算，開發成本科目每月不需要結轉，只有在別墅樓完工交付使用後，才能進行成本的結轉。 二、開發成本核算的內容 1、土地徵用及拆遷補償費或批租地價：指因開發房地產而徵用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或採用批租方式取得土地的批租地價。 2、前期工程費：指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。 3、基礎設施費指：土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。 4、建築安裝工程費：指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。 5、配套設施費：指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。 三、你公司前期工程准備，產生了一些支出，比如:勘測費用、文物保證金(確保挖到文物要匯報)、設計費用、人員工資、等等帳務處理： 1、勘測費用、設計費用支出 借：開發成本--前期工程費 貸：銀行存款等 2、支付文物保證金(確保挖到文物要匯報) 借：其他應應收款--文物保證金 貸：銀行存款等 3、人員工資 (1)支付工資時 借：應付工資 貸：應交稅金--個人所得稅 貸：現金 (2)月末，工資分配時 借：管理費用--工資(管理部門) 借：銷售費用--工資(銷售部門) 貸：應付工資 四、成本、收入核算的帳務處理 1、收入的核算 (1)收到首付款、按揭貸款時 借：現金(或銀行存款) 貸：預收帳款--預售房款 (2)商品房完工交付使用後 借：預收帳款--預售房款 貸：主營業務收入 (3)同時，結轉收入 借：主營業務收入 貸：本年利潤 2、成本的核算 (1)商品房開發過程中發生的支出 借：開發成本--土地、前期、基礎設施、建安費等 貸：銀行存款等 (2)商品房完工交付使用後 借：開發產品 貸：開發成本 (3)結轉銷售房屋成本 借：主營業務成本 貸：開發產品 (4)同時，結轉成本 借：本年利潤 貸：主營業務成本 哈哈，這就是房地產行業的一個特殊性啊!是先產生成本，後有收入，與工業企業是不同的，有的房地產項目還牽涉幾個會計年度，又不能估計收入，所以在項目未對外出售之前，都是先計入(開發成本的)。 1。發生的費用按照部門分類： 借：開發間接費用 管理費用 貸：現金(銀行存款) 2。發生的與項目有關的土地，土地徵用費，拆遷費，前期工程費，基礎設施費，建築安裝工程費屬於直接費用，可直入成本。
⑺ 房地產開發企業要如何進行成本核算
如何進行成本核算：
一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：
1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
二、加強房地產開發企業的成本核算策略
1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別採用集中和非集中工作方式。
2.確定成本核算對象。
對於建設一個現代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標准、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持「便於核算，利於管理」的原則。一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合並為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標准適當分類，對區內公共建築配套設施中屬於營業性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。
3.設立合理的成本核算項目。
正確劃分成本項目，如：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構，便於分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對於發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合並；對金額較大並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬於合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。
4.准確的進行成本的歸集、分配與轉結。
對於單一的房地產項目由於成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要採用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建築安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對於間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然後按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如：大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建築安裝工程費用；土地徵用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成本對象的實際佔地面積計算比例分攤當期所發生的費用，在分配時無需按細目分攤，若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用中的現場管理性費用則按各成本對象的建築面積計算比例分攤。當月發生的各項成本費用，其歸集和分配程序同土地徵用及拆遷補償費用。對於利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發生額計算比例分攤；對於預付款項中若屬於預決算范圍的按合同支付的款項，應直接進入成本項目歸集，並及時取得發票；對於工程決算後欠付的款項應按標准預提，包括應付未付的商品房維修基金等。
5.重視項目竣工成本結轉核算。
已完土地開發項目應根據其用途，採用不同的方法進行成本結轉。比如：（1）為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。開發完成後，應將其實際成本轉入「開發產品——土地」賬戶。（2）開發完成後直接用於本企業商品房等建設的建設場地。應於開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計入有關的房屋開發成本中。（3）房地產開發項目竣工驗收取得交付使用許可證後三個月內，應當取得經過審價後的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權責發生制要求計提相應的成本費用，從而結轉完工實際總成本，並計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發產品的明細核算。若屬於出租經營的項目，則轉入出租開發產品的明細核算。商品房的預售業務在前，竣工交付在後，工程決算若不及時完成，成本核算則不可能真實和及時，進而影響企業盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應按配比原則，以各個獨立銷售單元（獨立核算對象）進行明細核算，以每平方米建築面積成本為銷售成本轉賬依據結轉銷售成本。
⑻ 房地產開發公司賬務核算流程
房地產企業的會計科目及帳務處理
一.預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置「預付承包單位款」和「預付供應單位款」兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：庫存材料
企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）
借：開發成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款
借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款
貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款
借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款
貸：銀行存款
（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。
（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11）庫存設備：用來核算企業用於開發工程的各種庫存設備的實際成本
①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）
借：物資采購——設備采購
貸：銀行存款
計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）
借：物資采購——設備采購
貸：采購保管費
采購保管費的計算公式如下：
采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費
某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率
材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）
借：庫存設備
貸：物資采購
②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）
借：預付賬款
貸：銀行存款
設備到達驗收入庫
借：物資采購——設備采購
貸：應付賬款——應付購貨款
沖減預付的設備貨款
借：應付賬款——應付供貨款
貸：預付賬款
支付餘下應付的設備材料采購款
借：應付賬款
貸：銀行存款
③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）
借：開發成本——房屋開發
貸：庫存設備
銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）
借：銀行存款
貸：其他業務收入
結轉成本
借：其他業務支出
貸：庫存設備
（12）委託加工材料：主要是核算委託外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。
發出材料，委託外單位加工
借：委託加工材料
貸：庫存材料
材料成本差異
加工完後驗收入庫
借：委託加工材料
貸：銀行存款
借：庫存材料——XX材料
貸：委託加工材料
（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用
借：開發間接費用
貸：低值易耗品
倉庫領用工具一批，用五五攤銷法：
借：待攤費用
貸：低值易耗品
借：采購保管費
貸：待攤費用
（14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程並驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等
企業開發的產品，在竣工驗收時
借：開發產品
貸：開發成本
對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本
借：主營業務成本
貸：開發產品
（15）分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置「分期收款開發產品備查賬」。
借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品
（16）出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設「出租產品」「出租產品攤銷」兩個明細科目
出租土地或是房屋時
借：出租開發產品——出租產品
貸：開發產品
租金收入：
借：銀行存款或應收賬款
貸：主營業務收入
（17）周轉房：是指企業用於安置拆遷居民周轉使用，下設「在用周轉房」和「周轉房攤銷」兩個明細科目
開發的用於安裝居於拆遷的周轉房，按實際搭建的成本
借：周轉房——在用周轉房
貸：開發產品——房屋
按月計提的周轉房攤銷
借：開發成本或開發間接費用
貸：周轉房——周轉房攤銷
其間發生的維修費用，如果金額不大
借：開發成本或開發間接費用
貸：銀行存款
如果金額較大的
借：待攤費用或長期待攤費用
貸：銀行存款
最後再分次攤入到有關成本費用科目
（18）固定資產
①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）
借：固定資產
貸：銀行存款
購入需要安裝的固定資產
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
支付安裝費用
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
安裝完畢交付使用時
借：固定資產
貸：固定資產購建支出
②自製自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）
支付的土地徵用費及堪設計費
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
領用材料時
借：固定資產購建支出
貸：庫存材料
分配建築工人工資和福利費
借：固定資產購建支出
貸：應付工資
應付福利費
完畢建築交付使用
借：固定資產
貸：固定資產購建支出
③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）
借：固定資產
貸：實收資本
累計折舊
④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）
借：固定資產——未使用固定資產
貸：固定資產——生產生用固定資產
殘料變賣時
借：銀行存款
貸：固定資產購建支出
支付擴建工程款時
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）
借：固定資產——未使用固定資產
貸：固定資產購建支出
交付使用時
借：固定資產——生產用固定資產
貸：固定資產——未使用固定資產
（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。
二、負債的主要會計科目的核算
（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項
支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單
借：開發成本
貸：應付賬款
以預支款抵沖應付款時
借：應付賬款
貸：預付賬款
補付其餘款時
借：應付賬款
貸：銀行存款
（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款
收到預付款時
借：銀行存款
貸：預收賬款——預收代建工程款
提交工程價款結算單時
借：應收賬款
貸；主營業務收入
借：預收賬款——預收代建工程款
貸：應收賬款
收回全部餘款
借：銀行存款
貸：應收賬款
（3）應付工資
開出現金支票，發放工資
借：現金
貸：銀行存款
借：應付工資
貸：現金
結轉代扣款項
借：應付工資
貸：其他應收款——代扣水電費
代扣房租
月末分配工資費用
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
管理費用——勞動保險費（長期放假員工）
應付福利費（醫務人員）
（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
貸：應付福利費
用現金支付福利費時
借：應付福利費
貸：現金
（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）
月末按照實現的經營收入計算應交稅金
借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅
借：管理費用
貸：應交稅金——房產稅
——車船使用稅
——土地使用稅
月末計算的所得稅
借：所得稅
貸：應交稅金——應交所得稅
實際交納的稅金
借：應交稅金——XX稅
貸：銀行存款
（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款
月末按規定提取教育附加
借：主營業務稅金及附加
貸：其他應交款——教育費附加
三、成本、費用主要會計科目核算
（1）開發成本：如能確定核算對象的，直接計入「開發成本」，主要包括：
土地徵用及拆遷補償費（土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目
①開發土地成本費用：
借：開發成本——土地開發
貸：銀行存款
或應付賬款——XX公司
分配開發的間接費用
借：開發成本——土地開發
貸：開發間接費用
結轉開發土地成本費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——土地開發。
②配套設施開發
計算公式：
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%
發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發產品
支付的配套設施開發費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發
借：開發成本——配套設施開發
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發間接費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發間接費用
結轉配套設施開發成本
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
庫存材料或設備
⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委託，代為開發建設的工程項目
企業發生的各項代建工程費用支出
借：開發成本——代建工程開發
貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借：開發成本——代建工程開發
貸：開發間接費用
工程竣工後結轉成本
借：開發成本——代建工程
貸：開發成本——代建工程開發
移交委託單位後，根據移交手續
借：主營業務成本——代建工程結算成本
貸：開發成本——代建工程
（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發生的間接費用時
借：開發間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發的間接費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發間接費用
竣工房屋開發成本的結轉
借：開發產品——房屋
貸：開發成本——房屋開發
（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用
（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用
（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、採暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用
發生的銷售費用
借：銷售費用
貸：銀行存款
或應付賬款
四、收入、利潤的主要會計科目核算
1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。
由於營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算
①在實現營業收入同時收到價款時
借：銀行存款
貸：主營業務收入
②營業收入實現前，價款收取後的。
借：應收賬款
貸：主營業務收入
③預收價款時，待開發完工後再移交使用的
借：銀行存款
貸：預收賬款
移交使用時
借：應收賬款
貸：主營業務收入
借：預收賬款
銀行存款
貸：應收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入
借：銀行存款
貸：主營業務收入
（2）其他業務收入：主要包括售後服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入
借：銀行存款
或應收賬款
貸：其他業務收入
（3）主營業務成本：一般本科目期末無余額
轉讓或是銷售開發產品成本的結轉
借：主營業務成本
貸：開發產品
如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成本
借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品
（4）其他業務支出
（5）主營業務稅金及附加
計提本月份主營業務應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅
借：主營業務稅金及附加
貸：借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
——應交土地增值稅
其他應交款——應交教育費附加
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
其他應交款——應交教育費附加
五、配套設施開發成本的核算
一）、配套設施的種類及其支出歸集的原則
房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。
按照現行財務制度規定，城市建設規劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執行過程中，由於城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發企業也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發生的支出也計入開發產品成本。
為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，並准確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：
1．對能分清並直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，並在「開發成本——房屋開發成本」賬戶中歸集其發生的支出；
2．對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在「開發成本——配套設施開發成本」賬戶進行歸集，於開發完成後再按一定標准分配計入有關房屋等開發成本；
3．對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在「開發成本——配套設施開發成本」賬戶進行歸集。
由上可知，在配套設施開發成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。
二）、配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置
一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，藉以正確計算各該設施的開發成本。對這些配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目：（1）土地徵用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務
的有關設施的開發成本。
對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、並由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合並作為一個成本核算對象，於工程完工算出開發總成本後，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發成本，再按一定標准，將各配套設施開發成本分配記入有關房屋等開發成本。至於這些配套設施的開發成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地徵用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費。由於這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔，為簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。
（三）、配套設施開發成本的核算
企業發生的各項配套設施支出，應在「開發成本——配套設施開發成本」賬戶進行核算，並按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發生的土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目，並記入「開發成本——配套設施開發成本」賬戶的借方和「銀行存款」、「應付賬款——應付工
程款」等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的「配套設施費」項目，並記入「開發成本——配套設施開發成本—— X X」賬戶的借方和「開發成本——配套設施開發成本——XX」賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配套設施開發成本明細分類賬的「開發間接費」項目，並記入「開發成本——配套設施開發成本」賬戶的借方和「開發間接費用」賬戶的貸方。
對配套設施與房屋等開發產品不同步開發，或房屋等開發完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批准後可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發成本明細分類賬的「配套設施費」項目，並記入「開發成本——房屋開發成本」等賬戶的借方和「預提費用」賬戶的貸方。因為一個開發小區的開發，時間較長，有的需要幾年，開發企業在開發進度
安排上，有時先建房屋，後建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件並已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：
某項開發產品預提的配套設施費＝該項開發產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率
配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計×100%
式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區內開發的大配套設施。
⑼ 房地產開發企業會計都核算什麼業務內容
內容好多，先發給您一部分吧:房地產會計全套賬務處理和涉及稅目
一、房地產涉及的稅種:
房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。
1、營業稅:稅率5%。
2、城市維護建設稅
計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%(城區)、5%(郊區)、1%(農村)。
計算公式:
應納稅額=營業稅×稅率。
3、教育費附加
計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。
計算公式:
應交教育費附加額=營業稅×3%。
4、印花稅:
(1)財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一;
(2)加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據，稅率為萬分之五;
(3)購銷合同、建築安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三;
(4)借款合同，稅率為萬分之零點五;
(5)對記錄資金的帳薄，按「實收資本」和「資金公積」總額的萬分之五貼 花;
(6)營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。
5、個人所得稅:
工資、薪金不含稅收入適用稅率表
級數應納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(元)
1 不超過500元的部分 5 0
2 超過500元至2000元的部分 10 25
3 超過2000元至5000元的部分 15 125
4 超過5000元至20000元的部分 20 375
5 超過20000元至40000元的部分 25 1375
6 超過40000元至60000元的部分 30 3375
7 超過60000元至80000元的部分 35 6375
8 超過80000元至100000元的部分 40 10375
9 超過100000元的部分 45 15375
計算公式:
應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數
應納稅額=工資薪金收入-2000-「三險一金」
6、所得稅
(1)所得稅的徵收方式有兩種:查帳徵收和核定徵收。
(2)如果屬於核定徵收的，按收入計算繳納所得稅。
計算公式:
應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率
(3)如果屬於查帳徵收的，按利潤計算繳納所得稅。
計算公式:
應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率
(4)所得稅稅率:
一般企業所得稅的稅率為25%,
符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率徵收企業所得稅。
國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率徵收企業所得稅。
7、房產稅
依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。
8、土地使用稅:土地使用稅每平方米年稅額如下:
(1)大城市1.5元至30元;
(2)中等城市1.2元至24元;
(3)小城市0.9元至18元;
(4)縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
9、土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括:
(1)取得土地使用權所支付的金額;
(2)開發土地的成本、費用;
(3)新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建築物的評估價格;
(4)與轉讓房地產有關的稅金;
(5)財政部規定的其他扣除項目。稅率:土地增值稅實行四級超率累進稅率，即:增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
二、房地產企業的賬務處理
給你提供一份房地產企業會計制度。
房地產企業涉及的稅費共有11種(11稅1費)
稅:營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地佔用稅
企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。
費:教育費附加
一、營業稅
1.轉讓不動產
銷售房屋要按銷售不動產繳納營業稅，贈送的空調、傢具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調等附屬設施，則空調包括在房款內，不需要單獨計繳增值稅。
2.房屋租賃(出租)
屬於服務業--租賃業
3.房地產銷售公司買斷商品房出售
超過買斷價格外的收入作為手續費收入，按「營業稅--服務業」
繳納營業稅
4.單位將不動產或土地使用權無償贈與他人
視同銷售不動產
5.銷售不動產時連同不動產所佔土地使用權一並轉讓的行為
比照銷售不動產徵收營業稅
6.納稅人自建後銷售房屋
自建自用的房屋不納稅;如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建築業繳納營業稅，再按銷售不動產徵收營業稅。
二、增值稅
銷售房屋的同時贈送空調、傢具要視同銷售繳納增值稅。
三、土地增值稅
(一)一般規定
1.出售--征
包括三種情況:
(1)出售國有土地使用權;
(2)取得國有土地使用權後進行房屋開發建造後出售;
(3)存量房地產買賣
其中對於(2)新建房地產轉讓(出售)的扣除項目:
①取得土地使用權所支付的金額;
②房地產開發成本
③房地產開發費用
④與轉讓房地產有關的稅金
⑤財政部規定的其他扣除項目
對於(3)對於存量房地產轉讓的扣除項目
①房屋及建築物的評估價格。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
②取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。
③轉讓環節繳納的稅金。
2.房地產抵押
(1)抵押期--不征;
(2)抵押期滿償還債務本息--不征;
(3)抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債--征。
3.房地產交換
單位之間換房，有收入的，征;
4.將開發的產品用於職工福利等
房地產開發企業將開發的產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。(房地產清算)
5.合作建房
建成後自用--不征;
建成後轉讓--征。
6.企業兼並轉讓房地產--暫免。
7.納稅人建造普通標准住宅出售
增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免徵土地增值稅。
8.將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未產生轉移--不徵收(清算時不扣除相應的成本和費用)
(二)房地產企業土地增值稅清算
1.土地增值稅的清算單位
對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應分別計算增值額。
2.土地增值稅的清算條件
(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
(3)直接轉讓土地使用權的。
3.土地增值稅的扣除項目
①扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。
③房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施:
A.建成後產權屬於全體業主所有的;
B.建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的;
C.建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
④房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，不得扣除。
⑤屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積所佔比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。
四、房產稅
1.地產開發企業建造的商品房，在出售前，不徵收房產稅;但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定徵收房產稅。
2.在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免徵房產稅。但工程結束後，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。
五、城鎮土地使用稅
1.城鎮土地使用稅對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據。
2.房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定計征城鎮土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免徵照顧，可由地方稅務局結合具體情況確定。
六、契稅(承受方)
1.企業公司制改造
非公司制企業，整體改建為有限責任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建後的公司承受原企業土地、房屋權屬，免徵契稅。
非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且所佔股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業(公司)的土地、房屋權屬，免徵契稅。
2.企業股權重組--不征
3.企業合並--免徵
合並後的企業承受原合並各方的土地、房屋權屬，免徵契稅。
4.企業分立--不征
企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不徵收契稅。
5.企業出售
買受人妥善安置原企業30%以上職工的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半徵收契稅;全部安置原企業職工的，免徵契稅。
6.企業關閉、破產
債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免徵契稅;對非債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業30%以上職工的，減半徵收契稅;全部安置原企業職工的，免徵契稅。
7.房屋的附屬設施
對於涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，徵收契稅，不涉及的，不征。
七、企業所得稅
(一)預繳企業所得稅
房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。
(二)預計利潤率
1.非經濟適用房開發項目:
(1)位於省、市、縣城區和郊區的不得低於20%;
(2)位於地級市、地區、盟、州城區及郊區的不得低於15%;
(3)位於省、其他地區的，不得低於10%。
2.經濟適用房開發項目，不得低於3%。
八、個人所得稅
1.職工(高管)工薪(取得的一次性的獎金)
2.企業和單位對營銷業績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅遊活動，通過免收差旅費、旅遊費對個人實行的營銷業績獎勵(包括實物、有價證券等)，應根據所發生費用全額計入營銷人員應稅所得(按勞動報酬所得)，依法徵收個人所得稅，並由提供費用的企業和單位代扣代繳。
九、印花稅
1.財產(房屋)租賃合同--1‰。
2.產權轉移書據。包括土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同等權力轉移合同。
3.營業賬簿稅目中記載資金的賬簿的計稅依據為「實收資本」與「資本公積」兩項的合計金額
其他賬簿--每件5元。
4.領受房屋產權證、工商營業執照、土地使用證--每件5元。
十、城市維護建設稅
以營業稅、增值稅(贈送空調需要視力同銷售征增值稅)等為基數
十一、耕地佔用稅
佔用耕地建房或從事非生產建設，按佔用面積征稅。
十二、教育費附加
同城市維護建設稅