房地產企業容積率如何確認

⑴ 請教怎樣查到房地產開發商容積率超標

一般開發商在售樓處都有相關的資料，這是房地產管理局硬性規定的，如果在售樓處沒有，你可以向銷售人員詢問，如果他們拒不提供就是違法，再一個如果方案進行修改，需要進行公示，你可以到建設局網進行查看

⑵ 房地產開發中的容積率是什麼意思

容積率：項目用地范圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。

計算公式：

容積率=總建築面積÷總用地面積

當建築物層高超過8米，在計算容積率時該層建築面積加倍計算。

容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

所謂「容積率」，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。

一、容積率的內涵及其特性

容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建築面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建築面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：

(一)容積率表達的是具體「宗地」內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指「宗地」容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。

(二)容積率(R)、建築密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建築密度是指在具體「宗地」內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關系。

(三)容積率可以更加准確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。

房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費

樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建築面積＝土地單價／容積率

因此，樓面地價比單位地價更能准確地反映地價的高低。

(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建築容量的增大，會帶來建築環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

二、容積率對地價的影響規律

影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩餘量，市場供求關系使地價相對經濟剩餘量產生波動，決定了土地供給的經濟剩餘量的分配，使地價的變化趨於復雜化。容積率對地價的影響規律，同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區位條件愈優越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面：

(—)遵循「報酬遞增遞減規律」。在一定的技術經濟條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規律表現在：在建築密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由於基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由於建築容量的增大造成的建築環境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等於單方造價時，土地收益達到最大，土地價格也達到最高，此時的容積率為最經濟容積率。若繼續增大容積率會因單方售價低於單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價，MR為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩餘部分即為地價。當容積率等於M時，單方造價等於單方售價，土地開發的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達到最大，地價達到最高，M為最佳容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。

(二)容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系。首先，城市規模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發單方成本效果不明顯，而且房屋層數達到一定數值後若繼續增加層數會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統的城市規劃資料，土地開發受規劃控制比較嚴，而小城市規劃控制一般不嚴格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方沒有容積率這個指標限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建築物向空中發展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮缺乏實際操作意義。所以，城市規模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。

(三)容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同。城市中心區位條件優越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控製程度均高於其它區域，特別是城市邊緣區，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機製作用下的地價隨容積率的變化規律；而在其他地區則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱。

(四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業用地對區位條件反應最敏感，只能布局在少量區位條件優越的沿路區域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩餘主要以地價形式表現出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區位條件反應的敏感程度比商業用途弱，但比工業用地強；工業用地一般分布在城市外圍，不但受區位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。

⑶ 房地產涉及的容積率如何計算

容積率計算

容積率= 地上建築面積 / 總用地面積

（1）當住宅建築標准層層高大於4.9米 (2.7米+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建築面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建築層高大於7.6米（2.7米×2+2.2米）時，不論層內是否有隔層，建築面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

（2）當辦公建築標准層層高大於5.5米(3.3米+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建築面積的計算值同上按水平投影面積的2倍計算；當辦公建築層高大於8.8米（3.3米×2+2.2米）時，不論層內是否有隔層，建築面積的計算值同上按水平投影面積的3倍計算。

（3）當普通商業建築標准層層高大於6.1米 (3.9米+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建築面積的計算值同上按水平投影面積的2倍計算；當普通商業建築層高大於10米（3.9米×2+2.2米）時，不論層內是否有隔層，建築面積的計算值同上按該層水平投影面積的3倍計算。

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容積率的影響

（1）人口密度

高容積率的住宅項目意味著小區內房子建得多，而高容積率的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導致小區中業主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區內的健身場所、兒童活動區域、娛樂中心以及樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的使用會加劇這些設施的老化，所以在購買高密度小區時應該對此提出更高的要求。

（2）內部規劃

由於高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區內的樓層會比較高、綠地的比例也會相應的減少，從而影響居住區內的生活環境與品質。另外，樓間距過近、小區內道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區經常遇到的問題。如何合理地解決這些問題不但是擺在開發商案頭的重要工作，也是使購房者提高對小區的認可度的重要方面。

（3）安防問題

由於居住密度大，所以出入的人會較多，外來人員混入其中的難度也會相應地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統一定要跟上(當然這不是說低容積率的小區安防就不重要)，不僅要加大監控設備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。

⑷ 房地產項目的用地面積和建築面積如何計算項目的性質如何確認

1、建築面積=用地面抄積*容積率
2、項襲目的性質？不知道你問的是什麼意思。如果你問土地性質，用途，那是由土地出讓合同確定的。有可能是出讓，協議，劃撥等。用途就是住宅，寫字樓，商業等。
3、如果你問建築物有關的規定，那就是規劃文件確認。

⑸ 房地產的容積率

容積復率，是指一個小區的制總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。

容積率一般是由政府規定的。現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃,一般而言,容積率分為 獨立別墅為0.2~0.5, 聯排別墅為0.4~0.7, 6層以下多層住宅為0.8~1.2, 11層小高層住宅為1.5~2.0, 18層高層住宅為1.8~2.5, 19層以上住宅為2.4~4.5, 住宅小區容積率小於1.0的，為非普通住宅。 並根據不同城市的特點有所差別。

明白了嗎，容積率是越小越好，樓上說反了。

⑹ 房地產開發中如何根據容積率做規劃

做規劃可不是按來容積率自做，容積率只是規劃一個指標。規劃一般包含大量指標，如：項目紅線、限高、容積率、綠化率等等。
容積率只是對開發商來說最影響經濟技術條件的指標。因為同樣大小地塊，理論上容積率越大可售面積越多。

⑺ 房地產項目容積率如何確定

做為一名規劃工作者，因依據審定的控規對地塊的指標限制綜合考慮容積率內，然後制定《條件通知書》容，然後送國土部門招拍掛。在房產公司摘得土地以後，根據條件通知書的要求確定容積率。在此基礎上審定平面布置圖。
做為房產開發公司。那麼，規劃部門怎麼搞都有他的道理。你只需要按審批的要求搞就是。

⑻ 請問房地產開發中的容積率是什麼

建築容積率
(建築面積毛密度) 是每公頃居住區用地上擁有的各類建築的建築面積(m2/ha)或以回總建築面積(萬m2)與居住答區用地(萬m2)的比值表示。附屬建築物也計算在內，但應註明不計算面積的附屬建築物除外。
建築密度 即建築覆蓋率，居住區用地內，各類建築的基底總面積與居住區用地的比率(%)。

⑼ 如何計算房地產容積率與土地面積

一、容積率:項目用地范圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。對內於發展商來說，容積容率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得容積率計算公式。
容積率計算公式:容積率=總建築面積÷總用地面積；當建築物層高超過8米時，在計算容積率時該層建築面積加倍計算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
二、1分=66.67平方米。依次換算,就可知道畝、分、平方米之間的關系了。畝和分都是指土地的面積。畝是中國市制土地面積單位,一畝等於六十平方丈,大約666.67平方米。十五畝等於一公頃(10000平米)。選取60平方丈是因為中國古代的計數方法。現在計數大都以十為一個單位進位,古代的進位則多以「60」為一個單位進位。