房地產租賃如何穩住

❶ 經紀人房屋租單技巧

租賃中技巧
一、關於帶戶
帶客戶的過程可能更體現一個人的交友能力,跟客戶打交道更象是談感情,因為他要一下子給公司萬把元錢不是很放心的!
1、如果沒有把握,那麼盡量要留有還價餘地,不能因為競爭一下子報最低價;如果是老客戶介紹的,那麼就可以讓老客戶為我們作為佐證來體現我們的服務與信譽,這個比自己講半天有用多了!
2、面對客戶要自信，任何客戶都會提出談價的要求，怎麼能夠又把握住價格而且能留下客戶，是我們經紀人最需要掌控的。能否把握住價格和經紀人自信度有很大的關系，千萬不要為了急於促成單子，無條件地答應客戶的要求，這樣即使你作了承諾，公司也不會認可的。要有禮貌的告知他，這一帶的市場價，用房子的優勢和專業的知識來說服客戶。至於能否留下客戶，這就是剛才我們提到的，是否能和客戶談感情，讓他信任你了，很多客戶都會猶豫在定於不定之間，而更多時候是因為有了熱情的你，客戶不好意思不定。
二、普租
在普租中，最鍛煉的是經紀人的協調能力，各方面的細節最後讓客戶業主自己來談，經紀人要做的工作其實就是和稀泥，在雙方意見爭執不下時，經紀人應懂得及時出面調停，並給一個中立的意見。
另：不管在哪種類型的交談中，都不要忘了今天出來是為了簽單而來的，就是和客戶聊得再投機，也不要忘了主題是什麼，在適當的時候告訴客戶，「這是今天就定了吧」，加快自己的成單效率，好盡快投入到新的工作中。
租賃業務簽單前的技巧：
簽單之前主要就是約見客戶以及帶客戶看房的過程。
不管是租賃業務還是買賣業務，作為經紀人首先要重視的是首次接待（包含店面接待和電話接待），簽約之前其實就是做好鋪墊的過程。
首先從接待信息說起，要求經紀人在接待信息時一定要耐心細致的了解客戶的信息，切忌急功近利，急於得到客戶的聯系電話。對於信息記錄一定要記錄完整，越詳細越好，在溝通的過程當中要注意了解客戶的潛在需求，與客戶建立初步信任的印象，在我們熟悉客戶的同時，也讓對方熟悉我們，在接待完畢之前一定不要忘了要留下對方的聯系電話，同時也要記得將自己的姓名和聯系方式傳遞給對方，加深對方對我們的印象。遞出自己的名片，如果對方是一些人，那麼名片要送給每個人才好，總之抓住每一次機會。
接待時要禮貌，周到，注意對方的身份和年齡，盡量不要說出不合適宜的話來，但是也忌諱只聽不說，要注意闡明公司的觀點和立場，介紹公司的產品，不能只是單純的接待信息。
信息接待完畢後，我們要在第一時間將信息錄入內部系統。然後就是信息配對，約見客戶看房子。每一次的外出千萬不要空手出門，一定要帶著自己的名片和公司的資料，見到未曾見過面的客戶將自己的名片和資料送出。
既然做服務的，我們一定要守時，在約好的時間一定要准時或提前到，沒有任何理由讓客戶等待我們。租賃業務在約時間的時候，一定要將客戶和業主的時間錯開，最好是客戶約在前，業主約在後，這樣接到客戶的時候先將租賃經紀合同填寫完畢，確認代理費的標准，免得節外生枝。一般最好我們先到約定地點，如果就是在小區附近，假如你還不熟悉這個小區的話，那麼可以提前來觀察一下地形和環境，這樣在接到客戶的時候可以走一條環境優美的路線，還可以向他介紹周邊的環境，增加客戶對這個小區的好感，切忌帶著客戶找不到房子亂轉，耽誤客戶的時間和自己的時間，而且場面會非常的尷尬,客戶對我們也會產生懷疑。
在看房子的過程當中，一定要注意現場的氣氛，注意與客戶的交流，注意觀察他們的神態變化，盡量去觀察雙方的優點，協調好兩方不一致的地方，如果客戶看得滿意盡量促使他當時下定金，定金最好是一個月的房租，免得客戶過後反悔。如果客戶不滿意，一定要觀察他們是否有跳單的意向，把控好局面，通常我們的做法是緊跟其中一方，不讓他們有機可乘。
帶一個客戶不要帶他看太多的房子，容易挑花眼，導致他來回比較，下不了決定，最好看三套左右就可以，當然我們一定要明白客戶要的是什麼。
總之，作為一名經紀人，一定要熟悉所操作的業務流程，要能夠積極主動的去面對客戶和工作，給客戶傳遞一個准確的信息，不要誇大其詞，一定要實事求是，要讓客戶看到的盡量和我們說出來的相吻合，這樣客戶才能夠信任你，才會有下一步的合作，成單也就順理成章了。
一． 置換業務技能及帶單技巧
看房技巧
1． 在約定地點見到業主後，我們要這樣做：
使用專業術語介紹公司，樹立專家形象
用真誠取得業主的信任
介紹客戶身份背景及工作單位概況
在活躍氣氛下使業主在交談中簡單的了解客戶情況
讓業主與客戶對房屋情況進行溝通
談清各種費用明晰分擔情況
查看房產證件核實法律關系
2． 當我們親自帶領客戶或到約定地點見到客戶後，我們應該這樣做：
必須穿著整潔工服使用專業術語樹立專家形象
進入社區由外入內擇優介紹小區及樓道情況
進入樓內停止介紹，避免驚動左鄰右舍
經業主同意後，客戶方可進入房屋內
著重介紹客戶要求的屋內設施
看房：
進入房屋內要多觀查少說話精力集中
使客戶注意到屋內亮點，分析戶型
盡量少讓客戶與業主直接交談
讓客戶了解此地的房屋買賣市場行情
向客戶講解一些買賣房屋知識
在鬆弛氣憤下結束看房
帶客戶熟悉下房屋周邊情況（交通，超市等）
二． 客戶類型及心理分析
談判中的客戶可能千差萬別，無論經驗如何豐富，也很難做到萬無一失，因此，對於各種不同的談判對象可以視其性格的不同而加以調整，以下分為幾例客戶類型的分析：
（一） 死板的客戶：
這種人談判的特點是准備工作的完美無缺。他們直截了當的表明他們希望做成交易，准確確定交易的形式，詳細檢驗和統計額外製定條款。陳述和報價都非常明確和鑒定。死板的人不太熱忠於採取讓步的方式，商量的餘地不大。與之打交道的最好方法是：在其看完房並明確其真正意圖後，主動闡明自己的立場，盡量提出對方設想到的細節，並要利用房屋本身的優點給予說明，一切說明切須講究合理有據，以獲得客戶的支持。
（二） 熱情的客戶：
這類人的特點是辦事有些鬆鬆垮垮，他們的談判自備往往不充分而不是過於細致，這些人和善，友好，好交際，容易相處，具有靈活性，對建設性意見反映積極。所以，多提建設性意見，並友好表示意圖，強調房屋的特點及實惠，促其快速決定。
（三） 冷靜的客戶：
他們在談判中的寒暄階段表現沉默，這類人的特點是處事冷靜穩健，深思熟慮，不容易被推銷員的言辭所打動。對疑點必纖細詢問，他們從不激動，講話慢條斯理，願意使對方得到有關他們的立場，並擅長提一些建設性的意見，做出積極的決策，在與這種人談判中，應該對他們坦誠相向，採取靈活積極的態度。
（四） 坦率的客戶：
這種人的性格使他們能直接向對方表示出真摯熱烈的情緒。他們天上生激動並十分自信，易受外界慫恿與刺激，一般很快就能做決定。他們總是興奮勃勃的談論各種話題，並樂於以這種態度取得經濟磋商階段，他們十分贊賞那些精於討價還價，為取得經濟利益而施展手法的人。因為他們自己就很精於使用策略去謀得利益，同時希望別人也有這種才能。
（五） 霸道的客戶：
由於是有自身的優勢，這種人十分注意保護其在所有事情上的壟斷權。他們趾高氣揚，以下馬威來威脅業務人員。與這種人打交道，一般應得到：穩住立場，不卑不亢，尊敬對方，恭維對方，謹言慎行，多聽少說，神態莊重，找尋對方弱點。准備工作應面面俱到，要隨時准備改變交易形式，最終達成的協議要寫的十分詳細。
（六） 猶豫的客戶：
對於這種人信譽是第一重要的，他們特別重視開端，往往會在看房上花很多時間，其間也穿插一些摸底。對待這種人首先需追查顧客不能決定的真正原因，經過長時間，廣泛的，友好的交談，增進了彼此的敬意，也許會出現雙方共同接受的成交可能，與這種人打叫大，首先要防止對方拖延時間和中斷談話的進行，還必須把重點放在製造談判氣憤和摸底的階段工作上。一旦獲得了對方的信任就可以大大縮短切磋的時間，盡快達成協議。
（七） 好面子的客戶：
這種人顧面子，希望對方把他看作大權在握和起關鍵作用的人，喜歡對方誇張和贊揚，所以不要吝惜你的語言，將會達到良好的效果。
三． 三方合同簽署注意事項
（一） 簽署之前
1． 明確買方已經對房屋情況基本了解，（包括：價格，供暖，物業等相關費用，產權單位，產權清晰無糾紛）。
2． 關於房屋價格一定要與買方明確此成交價為最終成交價，必須認可比價格方可見業主，如果在見到業主後又反復的談價格這是對業主的不尊重，容易引起業主的反感和不滿，很難成交， 並且有失信業主的可能。
3． 告訴客戶，我們是站在他的立場上去談判，他的要求要提前告訴我們，我們的經驗比他們多，由我們來和業主協商，比他說的效果更好。這樣避免客戶在見業主談合同的時候問題太多，延誤時間。
4． 告訴客戶此房好賣，他不訂很快就有人訂，讓他有一種緊迫感，自然不會對業主提過多要求，經紀人可根據實際情況因人而議適當的去催單。
5． 看房前要簽看房確認書，制約客戶，避免跳單。
（二） 簽署過程之中
1． 雙方不要約在同一時間到場，要將買房或業主提前半小時約到公司，先對一方多溝通，盡量把握一方，這樣談判時會比較輕松，最好是把握業主。
2． 合同簽署時必須兩個經紀人在場，原則上是獨家房源的，由收房人和出房經紀人一起到場，普通三方協議，由主管或店長陪同簽署。（註：一人離開談判現場時，另一個必須在場監督買賣雙方，防止互留聯系方式。如果買方有故意索要業主聯系方式或留名片給業主時，一定要當場制止，並告知客戶這種行為我們公司不允許，會對經紀人有所處罰，請配合）
3． 避免買賣雙方關於代理費，房價等問題一起對公司的代理費提出打折要求。一定要提前對業主做好工作，對他講客戶侃價是正常現象，您的態度要堅決，不能有任何的松動態度，我們只是象徵性地幫助買方侃價，而且我們的代理費是沒有任何商量的餘地，買方成交價的1%，賣方成交價的2%，各1500元的居間擔保和權證代理費，貸款買方再交納手續費3000元。
4． 避免談判時間過長，防止節外生枝。
買賣雙方尤其是買方存在的問題盡量要提前解決，在簽署合同時只要再次確認即可，而不要將所有問題再放在談判桌上談，避免冷場，賣方也要提前做工作，告知相關過戶，房款支付的形式，避免產生誤會。
5． 買賣雙方對合同有質疑。
分別對待買賣雙方的合同要求，可以簽署補充協議，但要規避公司風險，把握一個原則，公司主要起見證雙方的作用，不要簽署對公司有任何影響的條款，內容簡單，明確，不要太復雜。
6． 關於代理打折的問題
要在簽署合同前對買賣雙方將清楚，公司對代理費是不允許打折的，避免因為代理費的問題糾纏不清，陷入被動。
（三） 簽署合同結束後
1． 當天必須收取代理費
2． 買賣雙方不要同時離開公司，要分開送走業主和客戶，防止跳單
置換簽單中的技巧
1、一定要表現出我們的專業，讓他們對我們產生很信任感，這樣談起來就會很容易。
2、簽單一定要堅持自己的立場，不要輕易做出讓步，尤其是原則上的東西。
3、經紀人要善於引導買賣雙方，讓他們的思路跟我們走，不能讓他們想的太多。
4、盡量避免談一些無關緊要的話題，要抓緊時間，時間拖的越久，可能出現的問題就會越多。
5、在簽單過程中，不要讓買賣雙方任何一方感到經紀人有偏袒，要客觀的說一些事情，否則就可能會發生沖突。
6、切忌讓買賣雙方達成共識，矛頭一起指向我們，如果是這樣那談單就非常被動了，必要時候我們只能被迫做出讓步。
7、在簽單過程中，不能讓買賣雙方單獨在一起，很容易跳單。

❷ 綳緊調控這根弦 完善政策工具箱 房地產座談會釋放什麼信號

據新華社報道，12月3日，住房城鄉建設部召開座談會上強調，堅定不移落實房地產長效機制，謀劃好「十四五」時期住房工作，加強住房保障體系建設，有效擴大保障性租賃住房供給。

這是繼7月24日房地產座談會後，第二次房地產相關工作座談會；兩次同時提到「時刻綳緊房地產市場調控這根弦」。業內人士認為，此次會議對既有的調控政策給予肯定，但也有新的信號釋放，其中不斷完善的政策工具箱，則是房地產嚴格調控的政策導向。

肯定前期調控效果，嚴控的大方向不變

據新華社報道，12月3日，住房城鄉建設部召開座談會上再次強調，要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻綳緊房地產市場調控這根弦，從實際出發不斷完善政策工具箱，推動房地產市場平穩健康發展。

其中，「時刻綳緊房地產市場調控這根弦」已是今年第二次提及。據新華社此前報道，7月24日主持召開房地產工作座談會上曾提出，要堅持問題導向，高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻綳緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。

而彼時，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市人民政府負責人參加座談會。

此後，房企融資的監管持續加強。8月20日，央行、住建部召開座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。「三道紅線」的監管新規由此在業界流傳。

對於12月3日房地產相關工作座談會上高層的發聲，建誠晟業聯合創始人苑承建解讀稱，與之前的表述精神類似，再次強調「三穩」目標、夯實城市主體責任，加強房地產金融調控，堅持「房住不炒」定位、不把房地產作為短期刺激經濟手段等調控主基調。可以看出，中央對前期市場調控效果給予了肯定，而且要繼續堅持深入，政策大方向不會改變。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，高層此次表態是對既有的調控政策和房地產市場發展給予了肯定，後續也將延續。總結起來包括：在房地產定位方面，將繼續堅持房住不炒的定位；在房地產和宏觀經濟的關系方面，繼續強調不把房地產作為短期刺激經濟的手段；在房地產調控方面，提出了要完善政策工具箱，這也再次印證房地產市場嚴管的政策導向。

保障性租賃住房成為著力點，落實力度將加大

此次會議強調，要加強「十四五」時期住房發展頂層設計，研究好住房市場和住房保障兩個體系，更好發揮規劃的導向作用；完善相關法規和政策，加強日常監管，促進住房租賃市場健康發展。

對於租賃住房，在11月公布的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議》中提到，有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

對此，嚴躍進認為，「十四五」期間房地產市場有很多新的特點，比如住房市場和住房保障的雙體系建立，這有助於真正切合不同群體的住房需求，尤其是租賃市場的發展將成為一個很重要的內容。

值得關注的，要以保障性租賃住房為著力點，完善基礎性制度和支持政策，加強住房保障體系建設；要處理好基本保障和非基本保障的關系，盡力而為、量力而行，著力解決困難群體和新市民住房問題。

從表述的內容來看，嚴躍進認為，過去有「政策性租賃住房」的表述，而現在是「保障性租賃住房」，這使得租賃住房的定位更加清晰。這也是提高了保障性租賃住房的地位，對於租賃住房市場具有積極的作用。

苑承建則解讀稱，目前租房（特別是長租公寓）領域暴雷頻發。此次座談會強調處理好基本保障與非基本保障、政府與市場，以及中央與地方等多層次關系，加強住房保障體系建設，落實城市主體責任。預計未來一段時間，在土地多渠道供應、集體用地建設租賃用房、租賃價格和租金託管等相關領域的政策落實力度還會加大。

據不完全統計，2020年下半年以來，已有深圳、杭州、武漢、成都、重慶、西安等多地發布加強住房租賃市場監管新規。

堅持不搞「一刀切」，房價異動城市或面臨收緊

在此次座談會上還提出，要處理好政府和市場的關系，既強化政府保障作用，也要積極運用市場化手段；要處理好中央和地方的關系，堅持不搞「一刀切」，鼓勵和指導城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落實好城市主體責任。

對此，苑承建進一步分析表示，此次再度強調城市主體責任，結合下半年以來杭州、成都、寧波、西安等城市政策環境收緊來看，今後各地因城施策力度或將進一步加大，短期內熱點城市因房價、地價波動導致政策收緊的情況還會進一步出現。同時，在房地產金融調控取得成效之後，供需兩端監管仍將進一步加強。

多位業內人士認為，每次高層的表態，都並非穴來風，年底個別地方出現的「萬人搶房」「眾籌打新」等現象再次引起監管部門的警覺。又比如，今年8月16日，銀保監會主席郭樹清發表文章指出，房地產泡沫是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。而在11月30日，郭樹清在文章中再次提及，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

對於未來調控政策走向，苑承建分析稱，房地產市場政策環境短期內仍將維持調控力度不變，熱點城市繼續針對性收緊。而中長期將貫徹落實「十四五」時期住房工作規劃。「房住不炒」「因城施策」仍是總體精神，房地產業平穩健康發展是總體目標，房價平穩是政策的出發點。

❸ 重慶中原地產 投資顧問 （主要是商務樓寫字樓商鋪的買賣與租賃）怎麼樣急急急！！！

我在中原來 做了將近三年了，我建源議你就在中原干挺好的，實力雄厚，只要你能穩住，以後的發展空間是很大的。做地產這行，需要的就是你的經驗、能力，你要沉澱積累經驗和客戶源，日後逐漸做到高層，那麼你的收入就不會有一搭沒一搭了，中原所有的高層都是從業務開始乾的，沒有關系，這點可以肯定。如果你真的想求個好發展，想在地產界紮下跟，在中原沒錯的，平台很大，不會虧待你。各方面待遇只會越來越好。
另外你說周末單休，你做地產應該明白，真正看房的都是在節假日，這沒辦法，行業特性。平時都上班工作，看房的就少，你怎麼做業績啊？
做地產就是這樣，沒有休息，在你沒休息的時候 搶的就是別人的客戶 別人的單子。當你搶過來以後，你就可以休息了，想賺錢就要看誰能沖在前邊。、

希望我的回答對您有幫助、只要肯努力 行行出狀元，相信自己，肯定行的！

❹ 房產中介管理層要怎麼帶好一個團隊

帶團隊就是帶野心、帶慾望、帶狀態！
建立團隊的12項法則
經營是一個借力的過程，只有更多的人願意把力借給你，你才會成功。
不想做後勤的領導，不是好領導。作為領導人，不要怕夥伴比你強，如果夥伴比你弱，說明你選人不當，把夥伴推到前台，給他們權力與責任，你在後面提供服務，這就是團隊成功的秘密。
1、【快戰術、慢戰略】
市場環境下，「快」是戰術性考慮，「慢」是戰略性思考，快中有慢，慢中有快。
把根扎深是成就一個真正偉大團隊的基礎。
「快」是指：戰略要不斷創新，最好在市場之前做出反應。
「慢」是指：服務一定要做到極致，這個快不得。
2、【問員工的四個問題】
「你的夢想是什麼?」
「你現在離你的夢想有多遠?」
「為了實現夢想你准備努多大的力?」
「需要團隊為你提供什麼?」
3、【領導人的三種狀態】
領導人要學會「兩眼睜大」「兩眼緊閉」「睜一隻眼閉一隻眼」三種狀態。
「兩眼睜大」發現人才和優點;
「兩眼緊閉」不要插手已經授權的事、不信閑言風語;
「睜一隻眼閉一隻眼」要看到夥伴的錯誤，清醒地警惕任何漏洞的出現，但又要明白某些錯誤並不需要追究。
4、【激情澎湃走樓梯】
坐電梯很快，但萬一掉下去就沒有機會了。走樓梯慢，但從12樓不小心摔下去，也不過是摔倒12樓中間那個樓梯台，休息一段時間還可以繼續往上爬。
做團隊要像走樓梯，但走樓梯的每一步都要走得激情澎湃。
5、【做人心得】
總結四個字，「卡」「斌」「引」「尖」。
卡——能上能下;
斌——能文能武;
引——能屈能伸;
尖——能小能大。
6、【遠行的准備】
團隊要想走得更遠，必須做好以下四點：
穩住底盤、適時擴張、
全面內控、不斷創新。
7、【沒有一鳴驚人只有默默無聞】
那些一夜之間瓦解或一夜之間崛起的團隊遠遠稱不上卓越，卓越的團隊是不會有命懸一線和石破天驚的，有的只是平靜、堅毅和持續改善。
8、【找好人不如找有緣人】
有些領導人錯誤地以為找到最能乾的人就能做出好團隊，但多次失敗後發現，比能力更重要的是一個人能否長久和你一起，這點和婚姻一樣。
團隊靠的是態度、情感、事業來留住夥伴，不要求他們忠誠於團隊，只要求他們忠誠於自己的內心。
9、【信任的力量】
一句「我相信你能做到」比「你必須做到」多了信任在裡面，讓夥伴能感受到「被尊重」，在此基礎上他才能產生高度的責任感、使命感，竭盡全力地達成他(她)自己的目標。
10、【借力】
團隊說到底是人，運作說到底是借力。
失敗的領導人以其一己之力解決眾人問題，成功的領導人集眾人之力解決團隊問題。
建立團隊的過程是一個借力的過程，只有越來越多的人願意把力借給你，團隊才會成功。
11、【心態決定狀態，狀態決定結果】
帶團隊就是帶野心、帶慾望、帶狀態。
12、【稍不小心，一切歸零!】
有計劃-沒行動=零，
有機會-沒抓住=零，
有落實-沒完成=零;
有價值-沒體現=零，
有進步-沒耐心=零，
有任務-沒溝通=零;
有能力-沒發揮=零，
有創造-沒推廣=零，
有知識-沒應用=零;
有目標-沒膽量=零，
有付出-沒效益=零，
有原則-沒堅持=零;
有意志-沒持久=零。

❺ 我是做房地產中介的，雖然這個行業很苦，這點行外人是無法知道的，可我還是很喜歡這個行業，並不如別人想

說白了，你的苦惱主要來自開單，如果你開了單，有了不錯的收入，你還會是現在這樣的心態嗎？
所以話說回來，還得從自身找原因，為什麼沒有簽單，為什麼堅持不下去了？為什麼別人可以？調整好自己的心態，做任何行業都是這樣子的。

開發客源的途徑有很多很多比如：a、網路 b、物管 c、報紙 d、同行 e、客戶推薦 f、踩點g、駐守 h、行街 i、陌拜 k、人際關系等等。這些都需要你自己去實踐，這些都做好了，客戶自然就會一個接一個的打電話給你了~！！
建議你看一下下面這篇文章，我想對你做一手房產經紀人會很有幫助的，呵呵！

沒顧客沒業績的業務員必讀

內容簡介：沒有客戶的業務員一定不是好業務員，一定是渾身毛病多多的業務員!業務員沒客戶是很不好的現象，沒有客戶就意味著沒有業績，後果很嚴重哦!不管是什麼原因導致的業務員沒客戶，都要一並查殺! 1、手中擁有的潛在客戶數量不多。 客戶就是給推銷員下訂單的人，推銷員手中擁有的客戶數量越多，做生意的基礎就會越穩固。優秀推銷員之所以能源源不斷地售出產品，原因就在於他們擁有足夠多的客戶數量。研究表明，業績不佳的推銷員手中擁有客戶數量少的原因，在於他們常犯有以下三個錯誤中的一個或幾個： (1)不知道到哪裡去開發潛在客戶; (2)沒有識別出誰是潛在客戶; (3)懶得開發潛在客戶。 由於開發潛在客戶是一項費時勞力的工作，因此一些推銷員不願意去開發潛在顧客，只滿足於和現有顧客打交道，這是一種自殺的做法。因為現在顧客常以各種各樣的原因離你而去，如客戶轉產、倒閉或人事變動，他們每年以15%--25%的速度遞減。這樣，推銷員如果不能不斷開發新客戶來補充失去的客戶，那麼4--7年後，推銷員手中的客戶數量就會變成零。 潛在客戶少的推銷員常犯的另一項錯誤是，無法對潛在顧客做出冷靜的判斷。他們往往變為「只有自己最清楚自己的顧客」。如一位老推銷員告訴新推銷員：「鬃公司是競爭廠商的最佳顧客，去了也沒用。」「鬃公司的董事長非常頑固。」 但是那位推銷員抱著姑且試一試的心情，前去拜訪的結果是拿到了訂單。這種由推銷員個人的偏見所造成的失敗例子很多。 2、抱怨、借口又特別多。 業績不佳的推銷員，常常抱怨，借口又特別多，他們常常把失敗的原因歸結到客觀方面，如條件、對方、他人等，從未從主觀方面檢討過自己對失敗應承擔的責任。他們常常提到的抱怨、借口如：「這是我們公司的政策不對。」「我們公司的產品、質量、交易條件不如競爭對手。」「鬃廠家的價格比我們的低。」推銷員為自己的失敗尋找借口，是無濟於事的，與其尋找借口，倒不如做些建設性的考慮，如：「這樣做可能打動顧客。」「還有什麼更好的方法?」 這些推銷員面對失敗時，情緒低沉，態度消極，腦子中充滿失敗的觀念。事實上當人們面臨真正的困難時，通常是連話都說不出來的;如果還能夠找些借口為自己辯解的話，這表示還沒有完全發揮出自己的能力。推銷員對自己該做的事沒有做好，或者，無法砍自己應該怎麼做，而隨口說些不滿的話，這只不過顯示出自己的幼稚無能罷了。真正優秀的推銷員絕對不會抱怨、找借口、因為自尊心絕對不會允許他們如此做。 3、依賴心十分強烈。 業績不佳的推銷員，總是對公司提出各種各樣的要求，如要求提高底薪、差旅費、加班費等，而且經常拿別家公司作比較，「鬃公司底薪有多高」、「鬃公司福利有多好」。有這種傾向的人，是沒有資格成為一名優秀推銷員的。

推銷員不能向任何人要求保障，必須完全靠自己。沒有指示就不會做事，沒有上級的監督就想法人情，這種人是絕對無法成為優秀推銷員的。真正優秀的推銷員經常問自己：「自己能夠為公司做些什麼」，而不是一味地要求公司為自己做些什麼。 4、對推銷工作沒有自豪感。 優秀推銷員對自己的工作都感到非常的驕傲，他們把推銷工作當作一項事業來奮斗。缺乏自信的推銷員，如何能取得良好業績?想要向顧客推銷出更多的產品，推銷員至少必須要有一份自傲--你能夠告訴顧客他所不知道的事情。 5、不遵守諾言。 一些推銷員雖然能說善道，但業績卻不佳，他們有一個共同的缺點，就是「不遵守諾言」。昨天答應顧客的事，今天就忘記了。推銷員最重要的是講究信用，而獲得顧客信任的最有力的武器便是遵守諾言。 6、容易與顧客產生問題。 無法遵守諾言的推銷員，與顧客之間當然容易發生總是一些推銷員急於與顧客成交，結果，自己無法做到事情，也答應下來，這是一種欺騙顧客的行為。優秀推銷員與顧客之間也會發生問題。但是，他們卻能夠迅速地給予顧客滿意的解決方法，這樣反而獲得顧客的信賴。記住，當與顧客談生意的時候，最重要的是讓對方感覺出自己的誠意。 7、半途而廢。 業績不佳的推銷員的毛病是容易氣餒。推銷是一場馬拉松賽跑，僅憑一時的沖動，是無法成功的。悶高放棄成功的信念，並堅持不懈地追求下去，才能達到目的。 8、對顧客關心不夠。 推銷成功的關鍵在於推銷員能否抓住顧客心，如果不善於察言觀色的話，生意一定無法成交。推銷員既要了解顧客的微妙的心理，也要關於選擇恰當的時機採取行動。這就需要對顧客的情況了如指掌，那些不關心顧客的推銷員，是無法把握和創造機會的.

❻ 怎麼帶好一房地產中介的員工團隊

帶團隊就是帶野心、帶慾望、帶狀態！

建立團隊的12項法則

經營是一個借力的過程，只有更多的人願意把力借給你，你才會成功。

不想做後勤的領導，不是好領導。作為領導人，不要怕夥伴比你強，如果夥伴比你弱，說明你選人不當，把夥伴推到前台，給他們權力與責任，你在後面提供服務，這就是團隊成功的秘密。

1、【快戰術、慢戰略】

市場環境下，「快」是戰術性考慮，「慢」是戰略性思考，快中有慢，慢中有快。

把根扎深是成就一個真正偉大團隊的基礎。

「快」是指：戰略要不斷創新，最好在市場之前做出反應。

「慢」是指：服務一定要做到極致，這個快不得。

2、【問員工的四個問題】

「你的夢想是什麼?」

「你現在離你的夢想有多遠?」

「為了實現夢想你准備努多大的力?」

「需要團隊為你提供什麼?」

3、【領導人的三種狀態】

領導人要學會「兩眼睜大」「兩眼緊閉」「睜一隻眼閉一隻眼」三種狀態。

「兩眼睜大」發現人才和優點;

「兩眼緊閉」不要插手已經授權的事、不信閑言風語;

「睜一隻眼閉一隻眼」要看到夥伴的錯誤，清醒地警惕任何漏洞的出現，但又要明白某些錯誤並不需要追究。

4、【激情澎湃走樓梯】

坐電梯很快，但萬一掉下去就沒有機會了。走樓梯慢，但從12樓不小心摔下去，也不過是摔倒12樓中間那個樓梯台，休息一段時間還可以繼續往上爬。

做團隊要像走樓梯，但走樓梯的每一步都要走得激情澎湃。

5、【做人心得】

總結四個字，「卡」「斌」「引」「尖」。

卡——能上能下;

斌——能文能武;

引——能屈能伸;

尖——能小能大。

6、【遠行的准備】

團隊要想走得更遠，必須做好以下四點：

穩住底盤、適時擴張、

全面內控、不斷創新。

7、【沒有一鳴驚人只有默默無聞】

那些一夜之間瓦解或一夜之間崛起的團隊遠遠稱不上卓越，卓越的團隊是不會有命懸一線和石破天驚的，有的只是平靜、堅毅和持續改善。

8、【找好人不如找有緣人】

有些領導人錯誤地以為找到最能乾的人就能做出好團隊，但多次失敗後發現，比能力更重要的是一個人能否長久和你一起，這點和婚姻一樣。

團隊靠的是態度、情感、事業來留住夥伴，不要求他們忠誠於團隊，只要求他們忠誠於自己的內心。

9、【信任的力量】

一句「我相信你能做到」比「你必須做到」多了信任在裡面，讓夥伴能感受到「被尊重」，在此基礎上他才能產生高度的責任感、使命感，竭盡全力地達成他(她)自己的目標。

10、【借力】

團隊說到底是人，運作說到底是借力。

失敗的領導人以其一己之力解決眾人問題，成功的領導人集眾人之力解決團隊問題。

建立團隊的過程是一個借力的過程，只有越來越多的人願意把力借給你，團隊才會成功。

11、【心態決定狀態，狀態決定結果】

帶團隊就是帶野心、帶慾望、帶狀態。

12、【稍不小心，一切歸零!】

有計劃-沒行動=零，

有機會-沒抓住=零，

有落實-沒完成=零;

有價值-沒體現=零，

有進步-沒耐心=零，

有任務-沒溝通=零;

有能力-沒發揮=零，

有創造-沒推廣=零，

有知識-沒應用=零;

有目標-沒膽量=零，

有付出-沒效益=零，

有原則-沒堅持=零;

有意志-沒持久=零。

❼ 在深圳做地產工作應該都了解哪些才能穩住腳大神們幫幫忙

一場突如其來的宏觀調控，使我國一大批小鋼鐵廠陷入停產，進口到岸的鐵礦沙總量大約有幾千萬噸，堆放於沿海各個港口，銷不出去，造成積壓。原材料價格劇烈起伏，不少進口商和生產商蒙受損失。江蘇鐵本項目已經將20多個億扔進去了，半途而廢，如何收拾殘局。中國如此大起大落的宏觀經濟調控，所影響的已經不是國內經濟，還有大洋彼岸正在准備投資上新項目的礦主、船主以及一系列供應商。中國經濟下一步怎麼搞？本人在這里談點看法。首先是提出土木鋼鐵經濟這個概念，中國目前正處在土木鋼鐵經濟發展階段，甚至連石油經濟階段還沒進入。在這樣一個階段，中國經濟就是一個重量經濟，投資經濟，不能繞過，也不能超過。目前國內對中國經濟一系列的批評和評論，都存在著一定的誤區，關鍵是大家沒有認清當前我國經濟發展的階段特點。 一、中國真的走過「買櫝還珠」的歷史階段了嗎？ 我在2001年全國掀起網路經濟熱、知識經濟熱的時候，就迎頭潑了一盆涼水，當時我寫文章說，「今後10年，中國仍然處於土木鋼鐵經濟時期，中國的普通老百姓不會在吃穿住行基本需求還沒滿足的時候就去上網玩高科技」。這句話在網上廣為流傳，一搜索可以找到幾百處。在進出口貿易方面，我也主張多進點我國普通百姓所需求的大宗商品，少進點趕時髦的奢侈產品。我的這種觀點引起了學界一些學者的批評，例如身在加拿大的徐滇慶教授就曾寫了一篇題為《切莫買櫝還珠》的文章來批評我的進出口貿易觀點。徐教授的批評或許是對我觀點片面性的一種平衡，但我還是要指出：之所以有人買櫝還珠，是因為中國還有一大批只要「櫝」不要「珠」的人，珠寶對於他們可能是中看不中用的東西，因此，他們寧肯要有用的木盒子而不要那漂亮好看的東西。這種現象是中國經濟和社會發展不均衡造成的。吃洋飯的先生可能對此沒有深刻的理解。 我們要對中國的經濟情況做進一步的分析，看看在目前這一歷史階段我們對「櫝」更需要還是對「珠」更需要。假如我們把木材、鐵礦石、銅、鋁一類的原材料稱為「櫝」，把高科技一類產品稱為「珠」的話，那麼通過最近一年多來的進出口價格表現，人們可以看到越是那些土得掉渣的東西，越是價格上漲幅度最大的商品。進口鐵礦石的現貨價格上漲了一倍，所有與土木鋼鐵石油有關的產品價格都在上漲。而那些高科技的產品價格卻沒有這樣大幅度地波動。 價格反映了需求的程度，什麼東西漲幅越高，什麼東西在市場最需要。這就是中國經濟當前的現實。你說高科技最重要，通脹偏偏出現在生產資料和能源領域。離北京市不遠的河北省一個縣的農民莊稼不種了，樹林砍光了，幾乎把地面都扒開了，就是為了挖那點能賣錢的鐵礦石。從來沒見過礦產資源在中國這么值錢。這個縣位於北京的西北部，北京市本來還指望靠這個縣的樹林植被來防風固沙呢，沒想到辛辛苦苦栽了那麼多年的樹林，當地農民為了幾個鐵塊塊，一夜之間就把樹林砍得精光。 中國到底需要什麼？看一下活生生的事實，還不明白嗎？也許你北京人看著那一片片被砍過的露著樹樁的林地痛心疾首，而對於當地農民來說，他所需要的與你就根本不一樣。對於那些溫飽都沒解決的農民來說，綠化、自然景色沒有任何意義。這件事最能反映中國當前大量發生的「買櫝還珠」的現象。 二、正視中國所處的工業化歷史發展階段： 土木鋼鐵經濟階段，高耗能、高耗材、高污染的歷史階段！ 中國的確還需要廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏， 學者們的觀點之所以出現那麼大的偏差，主要是他們看問題的方法有問題。中國的確有少數城市人已經過上與發達國家人民差不多的生活，但至少有80%的人口還處在初期工業化和現代化階段。在這一時期，人民最需求的還是滿足基本的吃穿住行。如果說經過80年代和90年代20年間的努力，中國人民已經在吃和穿上獲得了滿足，那麼進入21世紀，我國經濟建設的主要目標開始進入住房和交通工具上面來，房地產和汽車已經毫無疑問地成為我國經濟的主導產品。 然而房車時代的經濟與吃穿時代的經濟有著截然不同的差別，那就是：這一時代的經濟是一個高耗能、高耗材、高污染的經濟。這一歷史發展階段需要大量的生產資料和能源產品，一句話，土木鋼鐵經濟是靠大量的鋼鐵、水泥、有色金屬、木材、煤炭、石油等礦產資源堆起來的。任何一個發展中國家要想發達都要經過這一階段。土木鋼鐵經濟階段就是一個國家經濟建設的硬體階段，沒有硬體的建設就根本不可能有軟體發揮作用。

❽ 8個月之內，房地產調控367次，可是為什麼還是收效甚微

這幾年房地產調控了很多次，但是這些調控是各地城市因地制宜推出的政策，房價並沒有因為調控而降價很多，這樣的調控不是為了降房價，而是為了穩住房價，這就是不能再讓房價再漲了。三千工資，一萬房價，這是情況還樂觀，一些地方五六千工資，兩三萬，四五萬的房價，幾乎不吃不喝一輩子都難買的起一套房子，對於剛需來說，生活和工作都要很努力，才有可能買的起房子。

房地產的調控主要針對房價過熱的地區，這就是上漲動力很強的地方，如果只是微調很難剎住房價的上漲。不過整體上，很多的風險都是漲出來的，如果房價再漲，調控力度還會加大。