如何減少房地產開發風險

① 如何降低買房投資風險

據國家統計局的資料顯示目前中國城鄉居民的儲蓄余額已達7．2萬億元人民幣，美元811億元，手中現金1萬億元，各種有價證券1萬億元，居民手中可支配金融資產總計達10萬億元左右。居民手中的余錢多了，就會考慮投資。不同的人會考慮不同的投資方向或投資重點，有的投向證券市場，有的投向其它領域。其中有一部分人將投資房產作為重點投資方向。據資料顯示，目前北京房地產市場商品房的成交量中有10％至20％是投資型買家購買，即這部分人買房的目的不再純粹是為了居住，而是作為一種投資方式。

就目前北京房地產市場的情況整體來說，買房作為投資其投資收益率還是比較高的。據資料顯示，外銷房的投資收益率在12％至13％之間，內銷房的投資收益率在8％至10％之間，二手房、底商及鋪面的投資收益也令投資者感到滿意。一般情況下，如果用銀行按揭的方式投資買房用於出租，那麼每月的租金收入可以滿足月供的需求，一般十年左右可以收回成本。以上所說的只是投資買房的總體情況，投資回報率的高低還取決於其它一些相關因素，比如整個國家的經濟形勢、項目的優劣、法律方面的風險等等，不是所有的投資者都會得到豐厚的回報，微利及投資虧本最後只能作為個人消費或閑置的情況也不在少數，通過按揭貸款被套牢者也大有人在。那麼如何避免或者減少買房投資的風險呢？筆者想從三個方面來談一點建議，希望對投資者有所幫助。

了解細節是投資的關鍵

目前投資買房可供選擇的范圍還是比較大的，比如外銷公寓、內銷商品房、底商、二手房等。選擇外銷公寓的投資收益率比較高，但應對外國人的需求有所了解，了解外國人集中居住的區位，了解他們需求什麼樣的房子，什麼價位的房子，房屋位置、周邊環境、小區內的設施是否有利於居住、居住的舒適程度等情況，然後按照他們的要求投資買房。但是您一定要充分估計世界經濟形勢的變化及中國吸引外商投資的能力。投資內銷商品房收益率與外銷商品房比起來稍低一些，但客戶需求群體龐大，尤其是眾多的在京謀求發展的外地優秀人才，他們是內銷房最大的消費群體。投資底商及鋪面風險相對來說大一些，因為這里既有周邊環境、客流量、客戶結構的問題，也有投資者自身經營的問題。投資底商及鋪面您一定要了解清楚周邊客戶的消費結構以及競爭對手。在底商及鋪面中，如果開發商或物業公司與您將來所經營的范圍是屬於具有競爭關系的行業，那麼您一定要當心，小心強大的競爭對手採用不正當的競爭手段，如停水、停電、停氣等極端方式，讓您無法繼續經營。如出現這種情況，您的損失將十分慘重。投資二手房的優勢在於地理位置好，且房價不高，出租用於居住的客戶群體廣泛，易於成交。但交易手續比較繁瑣，且產權狀況復雜，房屋結構不盡合理。通過銀行按揭辦理二手房貸款的銀行不多，目前農業銀行在做二手房貸款的業務。

買房投資是長線投資

讓投資者做到這點似乎有些強人所難，但投資買房的確與此有很大的關系，尤其是在中國加入wto的情況下，世界經濟與中國經濟將越來越緊密地融合在一起，不僅國內經濟形勢會影響到投資，國際上經濟環境的變化也將不可避免地影響中國的經濟狀況。一般來說，世界經濟形勢的走勢都有其固有的周期，有高峰，有低谷，趕在經濟周期的上升初期階段投資收益率是最大的，風險是最小的，毫無疑問這也是投資的最佳時機。目前國內的經濟狀況總體來說比較好，尤其是房地產行業作為一支新興的國民經濟的支柱產業之一，總體走勢還是相當不錯的，今後如要繼續保持這種發展勢頭，還有賴於其它方面的支持，比如居民的收入情況，法律環境等。如果您預測未來十年內中國經濟的走勢仍然強勁，那麼不妨投資房地產市場，以期獲得較高的回報。因為經濟形勢好，人們對各行業的投資都會增加，那麼作為經濟活動依託的房屋當然也不會被閑置，無論是商業用房還是出租用於個人居住，都應該會有比較高的回報率。但是隨著投資型買家的增多市場可出租的房屋越來越多在經濟總量及其它行業沒有明顯增加的情況下投資回報率就會降低收回投資的時間就會延長甚至可能出現收不回投資的情況還要負擔沉重的銀行月供還款這一點一定請投資者引起足夠重視．個人投資房地產市場屬於長線投資，如果您對未來的經濟走勢不看好，那麼建議您選擇其它短線的投資方式或者直接把錢存在銀行。

用法律手段保護自己的投資成本及收益

目前整個房地產市場的法律法規很不健全，整個市場缺乏規范的法規來約束，即使現有法規在執法過程中也存在著薄弱環節，致使投資者的投資風險加大。在一個成熟的市場經濟體制下，投資者主要考慮市場方面的風險，但在目前北京房地產市場上除要考慮市場風險因素外，還要重點考慮法律方面對投資者的保護程度及如何通過法律手段保護投資者的利益。目前北京房地產市場在法律方面的問題主要有：沒有銷售許可證或五證不全，非法銷售；由於開發程序或稅費方面的問題遲遲辦理不了房屋所有權證，致使投資者的房屋無法合法出租；房屋交付時與銷售時承諾的不一致，導致投資者做出錯誤判斷，背離買房時投資者的預期利益，使投資者受損；房屋質量問題影響出租；物業管理軟環境欠佳，致使承租人望而卻步，影響租賃合同的簽署。就上述羅列的問題，投資者一定要做到心中有數，做出正確判斷，最好請法律方面的專業人士將合同中的漏洞補上，事先簽一份對開發商有約束力的補充協議，以降低投資的風險。另外，未來法律法規的完善與修訂也會影響投資者的收益。比如所謂的商住兩用房作為賣點或概念已經持續了一段時間，但這種商住兩用房的缺點是明顯的，既影響居住又不是十分理想的辦公環境。在美國，設計時用於居住的房屋是嚴格禁止作為辦公用房的。隨著經濟的發展及對居住環境需求的提高，不能排除將來我國也會制定與美國相似的法規，禁止這種房用於辦公。如果將來有相關的法規禁止商住兩用房的存在，那麼投資者在遠期可能會有很大的損失。還有，未來出租稅費的變化也會影響投資者的收益。目前下調後的房屋租賃稅費總體維持在12%至13%之間，將來不排除稅費變化的可能性，物業費及其它與商品房消費有關的費用上升都可能影響投資者的收益，這些投資者事先都應有所考慮。

總之，以買房這種方式作為投資，您一定要清楚面臨的風險，知道風險後應盡量避免或減小投資的風險，爭取最大的投資利潤。

（以上回答發布於2014-08-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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② 如何控制房地產開發中的金融風險

中國工商銀行建築師； ······徐 剛 美國俄州大學（OSU）博士。 沒有金融資本的支持，房地產開發幾乎不可能。而房地產和房地產開發又是一個金融資本的巨大潛在市場。因此，如何認識和控制房地產開發中的金融風險，就成為金融資本最關心的問題。 國內金融機構缺乏經驗和靜止的控制風險手段將是中國房地產金融業發展的障礙。在國內金融市場完全開放後，中國的金融機構將會失去大部分的房地產開發市場。建立專業化的風險管理行業，對開發過程進行金融資本的、專業的、動態的風險管理，可能是國內金融機構最好的解決方案。 如何控制房地產開發過程中的金融風險？首先應該認清房地產開發過程中的階段性資金需求和風險，其中包括：資金需求的時間函數、資金來源、可能形成的資金風險等等。根據項目開發進度對時間的需求（即：階段性資金需求），分階段的控制房地產開發過程中的各種風險是控制整個項目開發金融風險的基本思路。房地產項目的開發過程具體劃分為四個主要階段：項目啟動階段、項目建設階段、項目竣工階段、項目移交階段。 開發風險階段性控制 隨著國內房地產法規的不斷完善，開發商能否獲得土地的開發權是項目啟動階段的關鍵，而取得開發權需要大量的資金支持。在中國金融體系，特別是參與房地產開發的金融體系還不完善的情況下，開發商採用非規范方式，甚至是非法手段解決房地產啟動資金問題不足為怪。客觀上說，就是這些方式推動了中國房地產市場的發展和成長。在這個階段，除非得到具有豐富經驗的風險管理經理的協助，否則金融資本根本無法控制風險，只能祈禱開發商的運作能力。依靠具有經驗的專業投資顧問和管理公司的協助，可以有效控制這個階段的金融風險。 在開發項目的進入建設期後（取得五證），開發項目自身已經在逐步形成可度量的資產。這部分資產是開發商建設期融資的主要保障。對金融資本來說，這種未竣工項目的資產保障具有巨大的潛在風險。因為金融機構缺乏將這些資產變現的能力。控制建設階段的金融風險，依賴於對開發商的開發能力和建設管理能力的判斷。還有一種控制手段，就是聘請專業投資管理顧問公司，提供第三方的風險管理。 如何判斷特定區域的房地產市場價值取向？開發項目能否被市場吸收？只有在項目竣工和銷售階段才能體現出來。房地產市場的價值取向是整個國家宏觀經濟和區域經濟的晴雨表。而房地產從開始投資到交付使用需要一兩年時間，市場如何變化只有上帝才知道。這個階段的主要金融風險是市場風險，而市場風險是不可知、不可預測的自然不規律。盡管中國整個房地產市場，依然處在求大於供的狀態。但是，在特定的地區和特定的價格區位，房地產已經出現供大於求的情況。特別是那些缺乏經驗的開發商生產出的城市建築垃圾，會給金融資本帶來巨大的市場潛在風險。 另外，國內開發商的起步主要借鑒的是香港開發經驗和模式。而香港無論在法律法規方面，還是開發模式上至少落後美國二十年。並且，具有特殊的地理環境、經濟環境和市場特點。中國地大物稀，土地資源的利用和房地產市場特徵更接近於美國二戰以後的情況。我認為無論是金融機構，還是房地產經濟研究機構，甚至是大型房地產開發企業，應該認真研究房地產的宏觀走勢和微觀市場的關系，包括：就業人口對房地產經濟的影響、個人收入與居住需求的關系、特定群體居住需求的發展路線圖等等的市場問題。盡管沒有人能夠預測市場突如其來的變化。但是，研究市場，比不研究好一點。控制市場風險只有採取積極的態度和乞求上帝的幫助。這就是我們常說的房地產是一種「賭弈」。 當開發商將產品（建築物）移交給使用者時，開發項目才算真正的完成。實際上金融資本並沒有逃脫與房地產的關聯，參與項目開發的金融資本將風險轉交給了參與持有房地產物業的金融資本（房屋按揭貸款）。盡管房屋按揭貸款的金融風險不屬於本文討論的范疇。但是，開發商的銷售方式依然可能給金融資本挖下一個陷阱。 在房地產移交階段（香港稱：入伙或入住）金融資本依然存在潛在風險。目前的市場只是沒有充分體現出來。其風險來源是期房銷售造成的產品質量、設計風格和建築格局與「想像」的差距。在日後激烈的市場競爭中，在移交階段的退房現象會越來越多。如果，開發商不允許退房顯然是一種商業欺詐（除非是為購房者訂制）。否則越來越成熟的消費者在入住階段改變注意的可能性越來越大。退房可能造成開發商無法償還開發貸款。在美國通常有一個「過橋貸款」來防止開發貸款的過期。 市場價值取向風險 房地產的市場價值是區域經濟的表現，或者說某一地區房地產的價值決定於宏觀經濟和區域經濟的變化。諸如：某一地區的工業發展產生了大量的就業人口，這些就業人口又刺激該地區新的就業機會。區域工業帶動區域內的服務產業，經濟結構發生變化，經濟活動開始活躍。由於，區域經濟的變化，帶來了對居住和居住條件的需求增加。因而，決定了房地產的市場價值。如果，該地區的經濟開始衰退，工業大量裁減員工，第三產業（因失去服務的對象）也跟著倒閉。這時，就業機會的大幅度下降和居民大量向外地遷移。該地區的房地產價值將會一落千丈。在90年代初美國休斯頓地區發生的石油工業衰退就是一個極好的案例。 房地產是土地資源（不可再生資源）的開發和利用。其價值風險也取決於其資源的有限性。就是說，在經濟核心區周邊可提供房地產開發的土地越少，其土地資源的價值就約高。理由是這部分資源已經被充分開發，而有限的土地資源不可再生。控制市場風險需要對當地的區域經濟有全面的調查數據和分析，對區域經濟的長期跟蹤和市場研究，對局域需求的調查和研究。特別需要注意的是房地產市場研究完全不同於其它消費品的市場研究。大部分的房地產市場研究機構採用通常消費品市場的研究概念和手段是錯誤的，是不可能正確的描述房地產的市場需求。正確的市場研究是從研究片區經濟入手，連同對投資心理、金融條件、群體收入和某個局部房地產資源吸收率的研究，才能得到完整的市場需求分析。 在這里需要一提的是房地產的「金融陷阱」。前一階段，諸多開發商打出「投資型物業」的銷售推廣手段。開發商無形中給金融資本和購房者設下了一個陷阱。這個陷阱就來自於房地產價值的市場取向。沒有承擔風險能力的投資者，在遇到房屋出租市場的波動時將無力償還房屋月供款，使金融機構出現大量的貸款壞帳。購房者連同金融資本一起墜入開發商設下的「陷阱」。 控制交易風險 隨著中國房地產法律法規的不斷完善，可以策劃、設計出十幾種，甚至幾十種土地資源的使用權和房地產所有權的交易方式。開發商可以利用各種權利的交易，解決開發項目的資金需求。因此，控制交易風險是控制金融風險的重點。在本文中僅介紹兩種常見的交易方式。 第一種是出售物業的長期收益權。 將未來物業資產的部分或全部的預期收益權以折現方式轉賣給投資人，來獲取短期項目開發資金。出讓長期收益權不存在贖回問題，待出讓合同結束時，投資人已經完全收回資金的本息。在交易過程中主要考慮的風險有以下方面：1、租賃合同的總金額；2、資產的安全性；3、交易的安全性；4、租賃合同的安全性；5、物業租金的每年上浮比例2-6%；6、承租簽約企業的資信情況；7、算出一次性轉讓的折現率；8、按照折現率確定折扣。 這種交易方式的銷售對象為保險公司等長期債務到期的機構投資商。收益權信託計劃的安全性主要取決於承租人的信譽和企業經營情況。融資方式相當於租賃合同的折現轉賣。 第二種交易方式是出售開發項目的權益權。 以開發項目作為融資主體，開發商可以採用股權出讓、回購的方式，在開發項目竣工和具備銷售條件時，以固定回報率回購出資人持有的股權。發行權益型信託計劃需要控制以下風險：1、投資項目市場前景的可行性；2、合理的交易結構和投資回報保障；3、開發企業的能力和對開發企業的信心；4、需要對開發項目的詳細披露；5、投資人需要鎖定投資回報率；6、需要具備實力的大型企業擔保；7、對投資風險的正確評價和對策；8、投資管理企業的能力和信譽。 發行權益型信託計劃，不僅僅需要設計嚴謹的交易結構，更關鍵的在於投資人對具體投資項目是否具有信心、投資的慾望和對風險的控制能力。因此，對項目的包裝也是非常重要的環節和因素。在這里風險管理的概念將十分重要。 開發項目的財務規劃 地產開發產業的核心是資金的運作。無論是採用市場營銷手段的期房預售，還是金融信貸，無外呼利用市場杠桿或金融杠桿滿足房地產開發的資金需求。但是需要強調的是在市場或金融杠桿的形式、使用和相互組合上並不僅僅是簡單的銷售或貸款問題。而是，策劃和設計完整的資金鏈和具體的實施方案。為開發項目策劃和設計資金的來源，控制資金流量和降低資金成本。 a. 策劃、設計資金來源 本項目的資金來源大約有上（圖一）若干種： 財務規劃工作就是設計、確認和建立上述開發項目的金融工具。根據具體的項目進展情況，在不同階段使用不同的金融工具，爭取利潤的最大化是財務規劃的核心工作內容。根據不同的資金來源設計不同的財務規劃 b. 設計交易結構 財務規劃的主要任務是策劃、設計項目融資的結構，包括：利益分配原則、法律保障體系、利潤與成本控制等等；交易結構的合理性、科學性和可行性標志項目資本運做的成功與否。形成的交易結果是在取得開發項目的資金支持之外，使開發企業獲得最大利益。 例如：上述權益型信託計劃的主導思想是出讓其物業資產的收益權，投資人從物業出租收益中獲得資本收益，並在合同到期時收回資金。收益權信託除每年物業出租收益保證支付投資人收益外，還需要對贖回投資本金部分提供資產或信譽擔保。 交易主要參與方用實框線來表示；投資項目用雙實框線來表示；信託計劃用雙橢圓線來表示；交易過程用編號實線來表示；管理過程用編號虛線來表示。 交易結構說明(單獨設計做成提示)： 1. 實線表示投資人對信託計劃的投資和預期回報； 2. 信託投資公司作為受託人，負責建立和發行信託計劃； 3. 開發公司將其物業資產作為信託資產，並將產權委託和抵押給信託投資公司； 4. 信託投資公司委託投資管理公司管理和經營受託資產，並保證其出租率； 5. 投資管理公司接管和經營其受託管理資產，負責其日常管理、出租和出售等事宜； 6. 投資管理公司將其物業出租給潛在承租人，以物業資產的租金保證投資人6%的年收益率； 7. 信託計劃募集的資金投入開發項目；資金投向風險由投資管理公司負責監管； 8. 開發公司以開發項目的收益，保證信託計劃本金的到期償還； 9. 投資管理公司將每年租金收益用於保證投資人的投資收益； 10. 受開發商和信託投資公司的委託，投資管理公司負責資產管理、信息披露和投資人關系管理等服務。 資產信託方式是一種更為靈活的資產抵押和經營方式。該項資產在抵押期間可以經營、處置和銷售。在資產信託期間，其經營和出售活動不是由開發商，而是由投資經理負責。這樣不僅可以保證物業的正常出售和經營，同時保障了投資資金的安全和投資者的利益。 c. 融資推介、路演和募集 同時，需要策劃、設計項目融資的推介、路演和投資認購活動，策劃和設計項目投資的風險管理流程等等，其中包括，但不僅限於以下的工作：策劃和設計投資路演的資料；投資項目的前期市場策劃；項目投資策劃和包裝；推薦戰略投資人和機構投資商；組織投資說明會；組織項目投資新聞發布會；組織投資人招待晚會；組織項目投資研討會。 d. 控制現金流量和資金成本 財務規劃中需要策劃、設計控制現金流量、控制資金成本的手段等等；其中包括但不僅限於以下的內容：現金流量排期：根據項目開發的具體進度設計資金需求計劃和排期；策劃和設計財務規劃：根據資金的使用需求安排資金來源及確定使用的數量、日期和期限；設計金融工具：根據開發商自身條件和項目開發在不同階段形成的資產條件，選擇和組合金融工具，形成對開發項目的有力支持和資金成本的有效控制； 以上內容涉及大量的金融、財務管理知識，在實際操作中將遇到大量技術、法律法規、風險管理等問題。不建議開發商自己操作。由專業的金融公司或財務顧問來運做來運做較為可靠。 e. 控制風險 開發項目財務顧問：金新置地接受開發商委託，了解開發企業的目前財務狀況，提出專業顧問建議；其中包括： 1. 開發企業目前的融資條件評價； 2. 開發項目資金需求計劃和排期； 3. 開發項目資金來源組合配置和成本預算方案； 4. 開發項目全程資金流量預測； 5. 稅務合法遞延和規避方案； 6. 資金來源的可行性報告； 7. 其他必要的專業策劃和顧問工作。 所有與開發企業項目融資有關的專業財務顧問工作。 採用市場化資金運做的成功與否，是直接影響房地產金融資本的運做方式和市場化資本運做的重要課題。如何控制金融資本的風險？

③ 房地產開發與銷售過程中如何有效的風險規避!請盡可能詳細說明!謝謝

房地產項目市場研究涉及房地產項目開發的各個環節，是開發策劃、投資策劃、發展策劃、營銷策劃以及全程營銷服務的有力支撐點，力求在發現問題和解決問題的過程中確保項目能夠完全被市場接受。
一、常規研究內容主要有：

（1）競爭環境研究

通過對區域市場產品供求總量及其結構分析、典型競爭企業/樓盤營銷策略研究、片區同類項目普查、需求變化趨勢預測等供應、需求、產品、策略的調查，以及研究宏觀人口、收入、行業、政策等數據，從而對當前整體市場狀況進行描述，對未來行業趨勢進行定性預測，對具體項目影響進行分析評估，協助已進行項目制訂開發決策。

（2）細分市場選擇和目標市場需求研究

主要通過對潛在客戶的品牌和產品認知、使用、決策、購買、影響因素、個人和家庭社會經濟文化特徵等方面的調查研究，進行市場細分和選擇目標市場，同時描述目標市場特徵和規模。尺度的細分市場選擇和目標市場需求研究服務，可以為項目市場定位、產品設計、營銷策略提供全面准確的決策信息，是建築設計和營銷策略賴以成功的基石。

（3）產品研究

產品質量和功能設計在銷售促進中的影響權重在70%以上，不動產產品本身綜合質素的好壞決定著銷售業績，如何針對居住行為和心理需求以及特定目標消費群的特殊需求，設計開發產品功能及環境、文化等屬性，既是房地產市場營銷要求解決的問題，也是建築學、人類學、社會學等學科研究的課題。沒有科學全面的產品研究結論，就不可能設計開發出滿足消費者需求的住宅產品，更談不上創造住宅建築精品，產品研究向來是尺度房地產市場研究的重中之重。

（4）商圈研究和商業物業定位研究

商圈研究主要為商業物業的定位和營銷策略服務，是各類百貨公司、主題商場、專業市場、連鎖商業、零售店選址和選擇經營品種、規模的重要依據，研究內容主要有各渡倘

④ 如何對房地產的風險進行防控

據報道，日前中國領導人提出的房子是用來住的，不是用來炒的備受關注，內如何容通過多主體供給、多渠道保障、租購並舉等制度設計實現「讓全體人民住有所居」的目標也成為城市發展的重要課題。

我國超大城市和特大城市吸納的常住人口超過了總人口的50%，相比之下，中小城市的人口吸引力較低。隨著大城市規模繼續擴張，人口的聚集效應在未來會更加明顯，應該建立住房市場監管體系，重點關注「房價泡沫城市」的風險防範和隔離。

希望中國經濟可以持續健康的發展下去！

⑤ 房地產開發風險有哪些如何防範

你好，房地產投資風險房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國回際風險等，而答這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。規避風險：在開發之前就應該做好市場預算：建築預算，當地的市場價格預算等。
望採納！

⑥ 怎樣規避房地產風險

簡單的是參考周邊樓盤平均㎡租金X你購房的面積得出的月租金參考價，在用購房總版價除以月租金價權格得到比值，比值在300以內屬於推薦購買的優質房源；300以上400以下，可以購買，500以上不推薦購買，租比買劃算；
復雜的就參考城市規范發展情況，人均收入情況，未來人均購房面積情況等綜合情況進行分析了，個人覺得你寫這玩意還是按復雜的來；

⑦ 面對房地產開發風險,企業應採取哪些對策

主要採取以下一些方式和方法:
1.
迴避風險。要求企業在經營決策時，盡是迴避有風險或風險大的業務，選擇無風險和風險
小的業務，達到迴避經營管理風險的目的。
2.
轉移風險。是將經營可能發生的或者已經發生的風險全部地或部分地轉移出去。一般來說，
採取的主要方法是將可能發生風險的經營項目轉移出去，或者將有經營風險的項目與其他單位合作或合資經營，從而達到分散風險或減少風險的目的。但是轉移風險也要付出一定的代價，這些代價有的是直接的，有的是間接的。
3.
減輕風險的損失。經營風險一旦發生，企業就要千方百計採取各種有效的措施，力求減少風險帶來的損失。在減輕經營風險時，通常主要採取以下一些方法:精確預測經營項目的費用與收益比率，減少經營過程中的不必要的支出;縮短經營周期或縮小經營規模;通過簽訂合同同等方式，將那些對利潤敏感的變數，如利息、開發建設費用、建設周期和房屋預租預售等固定下來，從而達到減少或縮小風險的目的。
4.
對經營項目實行保險。對經營項目實行保險，是經營者轉移經營風險的一種比較好的方式。
保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風險一旦發生帶來的損失相比要小的多。在發達的市場經濟條件下，運用保險的方式轉移或減少風險，是風險管理普遍採用的一種方法，因而也是現代迴避風險或減少風險的主要方法。
對於可能發生的風險要進行科學的分類排隊;找出風險產生的原因及其因果關系;採取適當的方法，認識特定的風險。識別風險通常採取的主要方法是:分析詢問法、財務報表法、流程圖法、現場觀察法、環境分析法等。識別風險是風險管理的基礎，也是風險管理中最困難的工作。

⑧ 如何應對房地產市場競爭風險

房地產風險源於債務，舉債越多，風險越大。舉債多與儲蓄少密切相關：如果所有購房者都用儲蓄買房，則不但房價被推高的空間有限，而且即使房價下降也不會影響銀行資產負債
相關公司股票走勢中國銀行2.79+0.020.72%
表。

反過來，如果購房者全靠舉債買房，則不但房價可持續上漲，而且房價下跌必然導致銀行損失。現實中，我們看到的是二者的結合：購房者動用儲蓄（首付）越多，銀行的風險暴露和潛在損失越少；反之，則反是。
舉債過多是房地產業風險之源
房地產業很容易舉債過多。從需求看，第一，房地產開發商追求高股權和資產回報率的動機自然驅使其舉債。第二，房產價值和有限儲蓄間的巨大差距，自然使購房者產生舉債需求；尤其是在房價只漲不跌的預期下，購房者會多舉債以實現住房消費或投資獲利。
從供給看，銀行、資本市場和政府幹預，為房地產業舉債過多提供了可能，原因在於：
第一，從微觀看，銀行現行的風險管理水平，難以有效控制貸款規模和確保貸款質量。第二，只要居民收入增長，債務通常會至少同比例增長。這即是所謂「債務加速器機制」，它會使微觀風險管理技術效力下降。第三，從外部監管看，監管寬容和政府幹預也會助長舉債。鑒於房地產業對消費、投資和政府收入的巨大作用，許多國家都支持甚至干預房地產業發展，鼓勵發展房地產信貸業務。
與房地產業債務過多相伴的，往往是銀行貸款標準的放鬆。一些本來不具備償債能力的居民和企業終究會違約，導致銀行出現不良貸款。貸款增長和貸款標准放鬆導致房價高漲；而不可能永遠上漲的房價一旦回落，「債務加速器機制」就會導致更多借款人的貸款與價值比率（Loan-to-Value Ratio）和債務與收入比率（Debt-to-Income Ratio）上升，甚至使許多房產變現價值低於貸款額，進一步形成銀行不良貸款。房價的下降和借款人違約的增加會迫使銀行嚴格貸款標准，從而使借款人不但難以獲得新貸款，出現信貸緊縮、房價進一步下降和經濟緊縮。
綜上所述，舉債過多是房地產的風險之源，而儲蓄率過低、監管寬容和政府幹預加劇舉債過多。因此，保持較高儲蓄率，加強監管和減少政府幹預，是縮減房地產風險的重要辦法。
中國房地產風險之源
目前中國房地產風險相對小於其他國家，且相對容易控制，原因在於：
首先，支持中國房地產發展的基本面因素仍然存在。城市化進程和居民收入增加，決定了對房地產的實際消費需求依存，經常項目盈餘，儲蓄大於投資，沒有依賴外國資金。其次，即使房價下跌，中國銀行體系受到的沖擊有限。因為購房者所動用的儲蓄占商品房交易金額近三分之二，住房抵押貸款佔全部信貸比重遠低於美國。第三，政府有比較充足資源來應對與房價下跌有關的風險。政府不但有10多萬億元儲蓄存款，而且有包括土地在內的大量國有資產（如國有企業、土地和自然資源）。
然而，在別國發生作用的一些房地產風險機制，已經在中國顯現。例如，銀行間的激烈競爭，使銀行為保證和爭取市場份額而增加放貸，並可能放鬆貸款標准。再如，貸款與價值比率和債務與收入比率對房價和居民收入的變化十分敏感。如果房價下降，則即使貸款規模不變，貸款與房價比率會上升，借款人通過出售房產來償還貸款的能力下降。如果收入下降，則債務與收入比重上升，借款人在有生之年償還債務的能力下降。房價的下跌和居民收入的下降會在「債務加速器機制」作用下，形成逆向循環。
從趨勢看，中國房地產風險之源，將表現為可用儲蓄下降及其引致的債務增加。所謂可用儲蓄，是指一國在一定時期可以利用的儲蓄資源。該儲蓄既可能源自國內居民、企業和政府，也可能源自國外投資者。當前，中國的可用儲蓄主要是源自國內。歷年儲蓄的積累反映為金融資產的積聚。
中國儲蓄量佔20國集團儲蓄總量的比重，從2000年的7％上升到2009年的25％，居全球首位。金融市場越發達，金融的表現形式越多。自1992年商品房改革以來，儲蓄不但為中國房地產業發展提供了源源不斷的資金支持，而且極大地降低了銀行的流動性風險和信貸風險暴露。高儲蓄是防範房地產業舉債過多和金融風險上升的關鍵。
中國房地產業面臨的風險考驗
對中國房地產至關重要的儲蓄，將可能面臨三方面的沖擊：
第一，本輪信貸激增的沖擊。國際經驗表明，信貸激增最終會在若干年後出現一些銀行不良貸款，其多少取決於貸款標準的放鬆程度和貸款質量的下降程度。無疑，這將是對近年來銀行改革實際效果的檢驗。銀行風險控制水平越高，則銀行不良貸款越少，國民儲蓄損失越少。不論這些不良貸款最終以何種方式解決，最終都會表現為國民儲蓄的損失。
第二，居民儲蓄佔比相對下降的沖擊。居民儲蓄對於國民儲蓄的重要性不言而喻：盡管自1999年以來一路下降，中國居民儲蓄占國民儲蓄的比重依然在40％以上。人口老齡化的到來和居民收入占國民收入比重的下降，會減損可用儲蓄規模。因此，政府採取的提高居民收入政策的持續性和廣泛性，以及計劃生育人口政策的調整，將對緩解這一儲蓄下降趨勢至關重要。
第三，國內富人資產重配帶來的風險。目前中國居民財富的存在形式，主要為居民存款、持有債券、股票、信託產品、私募基金、房地產等。
居民的資產配置將直接影響房價。如果財富分配相對平均，則普遍性的對房地產的實際消費需求足以支持房價穩步走高。但當居民財富集中在少數人手中時，這些人將其資產配置到國內外其他金融資產的行為將沖擊房價。
即使在中國不開放資本項目的情況下，國內外經濟和投資環境變化——如美國提高利率、國內實際利率繼續為負、國內經濟增長率下降，投資收益率下降和風險上升、人民幣升值預期逆轉——會促使一些投資者通過地下錢庄以及虛報進出口和海外上市融資規模等方式，向國外重配資產。事實上，目前這個資產轉移現象已經出現。
在當前國內較多投資機會和較好收益率的情況下，包括房地產在內的國內資產對富人仍有吸引力，但本次全球金融危機提醒我們，任何平時看似不可能的小概率事件都可能打破這種均衡，導致國內可用儲蓄下降，並沖擊包括房地產在內的資產價格。
總之，中國房地產可能將面臨三個層面風險的考驗：本輪信貸激增帶來的銀行不良貸款、居民儲蓄佔比相對下降、國內富人在全球范圍內資產重配。三者都會導致國內可用儲蓄下降和債務上升壓力，從而使「債務加速器機制」發揮作用。
中國能否成功承受住第一層面風險的考驗，取決於近年銀行改革的實際效果和現在政府掌握的資源；能否成功承受住後兩個層面風險的考驗，取決於政府能否進一步推進關鍵改革。
作者為國際貨幣基金組織經濟學家，本文為個人觀點
平議
房市調控當治本
房地產風險源自舉債，其後果將由全社會埋單。
房地產的資金流動，最終可簡單歸結為銀行與購房者之間的債權債務關系。在房市向好時，即使購房者違約也不會發生不良貸款。但是，當房價下跌時，如果購房者違約，房屋變現價值將無法抵補貸款。為防止風險擴散，房價下跌要以貸款質量為保證。
在現實中，持續上漲的房價會使銀行忽視安全性和流動性，利率管制導致商業銀行競爭激烈，為尋求利潤空間而放鬆貸款標准。這引發銀行放貸過度，刺激人們舉債購房的需求，推高房價，一旦房價下跌，潛在低標准貸款者的違約必然導致銀行壞賬發生。
房價下跌必然會讓銀行自食其果，亡羊補牢。此時銀行提高新發貸款的標准，又會降低購房者貸款買房需求，並可能會引發開發商新項目現金流斷流，造成房市萎縮，進而產生連鎖反應。而這一切都源自對銀行貸款的過度依賴。
因此，房價下跌和貸款質量下降，是導致房地產風險擴散，甚而造成經濟衰退的主要因素。政府不應一味打壓房價，那樣只會飲鴆止渴，讓事情更糟。銀行應當加強體制改革，提高自身營運能力；購房者應當減少對銀行貸款的依賴，增加儲蓄購房的比率，而這需要以居民收入增長為保障。

⑨ 如何能降低房地產投資的風險。請結合實際或舉例論述。

答：房地產投資風險的防範與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，採取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。

1、投資分散策略

房地產投資分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域，從而避免某一特定地區經濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產先導指標發生明顯變化時，如經濟增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升，預示著房地產業周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風險分散方式。共同投資開要求全作者共同對房地產開發基礎上進行投資，利益共享，風險同擔，充分調動投資各方的積極性，最大的限度發揮各自優勢避免風險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優勢，消除房地產籌資風險；與外商聯盟，即可引進先進技術和管理經驗，又能獲得房地產投資開發政策優惠。

2、投資組合策略

房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。例如房地產開發商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。

3、保險策略

對於房地產投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對於減輕或彌補房地產投資者的損失，實現資金循環運動，保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對於嗇房地產投資者的信譽，促進房地產經營活動的發展具有積極作用。一般來說房地產保險業務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委託保險。房地產投資者在購買保險時應當分考慮造反房地產投資者所需要的保險險種，確定適當的保險金額，合理劃分風險單位和釐定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。

⑩ 房地產開發與經營風險規避與控制方法主要有哪些

您好，房地產項目風險迴避是指房地產開發商通過對房地產項目風險的識別和衡量,發現某項房地產項目活動可能帶來風險損失時,事先就避開風險源或改變行為方式,主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的項目活動,以消除風險隱患。就風險的一般意義而言,風險迴避是處理房地產項目風險最強有力、最徹底的手段,是一種完全自足型的風險管理技術,即有效的迴避措施可以在房地產項目風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能,而不再需要實施其他風險管理措施,但這些措施只能起到減少損失的發生概率或減輕損失的嚴重程度,或在損失發生後予以一定補償的作用。

風險迴避雖然能有效地消除風險源,避免可能產生的潛在損失或不確定性,但其在房地產實際開發運作中的應用也具有很大的局限性:

1.風險迴避只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義,而一般開發商不可能對房地產項目中所有的風險都能進行准確識別和衡量。

2.由於風險迴避措施通常與放棄某項開發活動相聯系,這雖然使開發商遭受損失的可能性降為零,但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。

3.避免某種房地產項目風險不可能實現或採用風險迴避措施在經濟上是不合理的。房地產項目中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險,如社會經濟發展的周期性、氣候異常等都是難以迴避的。

4.房地產項目風險無處不在,有時避開了某一種風險卻又可能導致另外一種或幾種新的風險,不同的開發方案具有不同的風險產生,避不勝避。

雖然房地產項目風險迴避具有上述種種局限性,從某種意義上講是一種消極的房地產項目風險管理措施,不宜大量採用,但其在以下兩種情況仍不失為一種防範與處理房地產項目風險的恰當方式,可使開發商受損的可能性為零:第一,某種特定房地產項目風險發生的概率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散。第二,應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外,在實施風險迴避時,房地產開發商最好在開發項目的決策階段就做出是否運用風險迴避管理措施的決策,同時,還必須首先確定需要迴避的風險范圍,盡可能准確進行風險識別與衡量,並將其與其他風險處理方法進行優劣比較,這是運用房地產項目風險迴避措施的前提。在實際的房地產項目活動中,開發商常用的風險迴避措施有:一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動;二是改變房地產項目開發活動的性質、地點或工作方法。

二、損失控制

損失控制是一種主動、積極的風險對策。損失控制包括:減少損失發生的機會,即損失預防;降低損失的嚴重性,即遏制損失加劇兩方面的工作。

1.預防損失。風險預防是指在風險發生前,為了消除或減少可能引致損失的各項風險因素所採取的各種措施,以降低風險損失發生的概率為目的。在房地產開發的各個階段,風險預防有廣泛應用。(1)投資決策階段。在投資決策階段,房地產開發商預防風險的任務:首先是准確把握國家和地區經濟的發展趨勢,制定適合自身特點的開發策略,合理評價和選擇開發投資方案,從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次,要樹立風險意識,建立風險管理組織,高度重視開發企業內部風險管理,強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習,加強風險損失資料的搜集整理和分析。第三,要健全風險預警系統,防範風險的關鍵是預先行動,即主動控制,項目進入實施階段時間越長,控制風險的成本就越高。(2)前期工作階段。在前期工作階段,為了預防風險,開發商應注意以下幾個方面:第一,積極與地方政府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關系,爭取獲得他們對開發項目的理解、支持和幫助;第二,到當地規劃、國土、電力、市政、城市檔案、文物等有關部門,了解地塊的自然條件及地下埋藏物情況;第三,妥善處理征地、拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。第四,增強合同意識,認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。(3)項目建設階段。在項目建設階段,風險預防的主要措施有:第一,採用系統的項目管理方法。第二,向施工方人員灌輸安全意識,做好現場容易出現危險事故的預案工作。第三,及時協調、處理設計、監理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾。第四,合理布置施工現場。第五,盡快完成開發項目,縮短建設周期,這也是一些小開發商慣用規避風險的措施。(4)租售管理階段。在租售管理階段,為預防風險,開發商應做好如下幾點:房地產租售合同應由房地產專業人士起草,並經律師或法律工作者審查, 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況,發現和消除現有房地產存在的各種隱患。定期組織建築物及附屬設備維修,將隱患消滅在萌芽之中。

2.減少損失。減少損失是在風險事件發生時或發生後,採取的各種降低損失程度,或縮小損失發生范圍的措施,以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義,一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生後的挽救措施。在房地產開發中,可採用一系列特殊的手段將開發中的風險損失降低到最低程度。准確的預警預報;制定詳盡而周密的風險應急計劃;建立後備措施;保護現場,收集證據。

三、風險自留

風險自留是指當房地產項目中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時,房地產開發商採取較現實的態度,在不影響其大局利益的前提下,自身將這種風險承擔下來,並承擔風險所致的損失。風險自留是一種重要的財務型風險處理手段,其實質是在風險發生並造成一定損失後,房地產開發商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失,即在損失後為其提供財務保障。風險自留還是處理殘余風險的一種技術手段,在某些情況下也是唯一的風險對策。風險自留分為兩大類:一是消極的或非計劃性的風險自留。二是積極的或計劃性的風險自留。由於非計劃的風險自留是消極的被動承擔,對房地產開發商來說屬無奈之舉,本文不做詳細的研究,重點分析和研究房地產項目中的計劃性風險自留。在房地產項目過程中,計劃性風險自留的具體措施主要有風險損失攤入成本、自我保險和借款補償風險損失三種。

需要注意的是,借款補償風險損失的風險處理方法本身亦具有較大的風險。實際上,當風險事件發生後,房地產企業的資產價值減少、經營狀況不穩定、信譽度降低,從而使企業處於不利的借款地位。同時,此時企業對現金的需求又十分急迫,其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的,而一個損失發生前就信譽不佳的房地產開發商,此時可能根本就借不到一分錢,這樣可能會使得風險程度加劇。顯然,房地產開發商在運用借款補償風險損失的方法時應三思而後行,最好盡可能在風險事件發生前與金融機構簽訂一項應急貸款協議,確保風險事件發生後企業可按事先商定的融資條件獲得必要的資金,以及時應付不時之需。

四、風險轉移

風險轉移是房地產投資項目風險管理中非常重要而且廣泛應用的一項對策,分為非保險轉移和財務轉移兩種形式。根據風險管理的基本理論,投資項目的風險應由有關各方分擔,而風險分擔的原則是:任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的, 可以取得雙贏或多贏的結果。否則,風險轉移就可能付出較高的代價。

1.非保險轉移。房地產項目風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中,有意識地採取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔, 從而達到降低其自身項目風險發生概率和損失程度的目的。房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現:一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動; 二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險,但與風險控制不同的是,它不是通過放棄、中止項目活動或採取積極預防和抑制措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的,而是允許風險繼續存在,但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然,房地產項目風險轉移必須通過正當、合法的手段,而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外,房地產項目風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動,但卻不能因此將項目風險本身消除或從總量上減少。

2.財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險轉移。非保險財務轉移是指單位或個人通過經濟合同,將損失或與損失有關的財務後果(財產損失、人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質是通過風險的財務轉移,使轉讓人得到外來資金,以補償風險事故發生後所造成的損失。大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款來實現的。如在建築活動承包中,建築所有人可以通過合同將他對公眾在建築物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建築承包商。保險轉移通常直接稱為保險。通過購買保險,投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任(因他人過失而承擔的責任)和賠償責任(因本人過失或不可抗力所造成損失的賠償責任)轉移給保險公司,從而使自己免受風險損失。需要說明的是,保險並不能轉移投資項目的所有風險,一方面是因為存在不可保風險,另一方面則是因為有些風險不宜保險。因此,應將保險轉移與風險迴避、損失控制和風險自留結合起來運用。對於不可保風險,必須採取損失控制措施。即使對於可保風險,也應當採取一定的損失控制措施,這有利於改變風險性質，達到降低風險的目的。
望採納