外購投資性房地產包括哪些

❶ 什麼是投資性房地產,試舉例說明其後續計量如何進行

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。
主要包括：
1.已出租的土地使用權
2.已出租的建築物
3.持有並准備增值後轉讓的土地使用權——這類投資性房地產比較特殊，是由管理者的持有意圖決定的。
一、採用成本模式進行後續計量的投資性房地產
可以比照固定資產、無形資產的處理思路理解。
1.設置「投資性房地產」科目核算；
2.要按期（月）計提折舊或進行攤銷，通過「投資性房地產累計折舊（攤銷）」科目核算，要確認收取租金的收入，通過「其他業務收入」科目核算。計提的折舊或攤銷的金額通過「其他業務成本」科目核算。
3.應比照固定資產、無形資產來計提減值准備。借記「資產減值損失」科目，貸記「投資性房地產減值准備」科目。
二、採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產
（一）採用公允價值模式的前提條件
同時滿足以下兩個條件：
1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。
2.企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
（二）採用公允價值模式進行後續計量的會計處理
1.設置「投資性房地產」科目核算，明細科目為「成本」、「公允價值變動」；
2.與採用成本模式計量的區別是：採用公允價值模式計量的投資性房地產不再計提折舊，不再進行攤銷，也不需要計提減值准備。
3.設置「公允價值變動損益」科目核算期末投資性房地產公允價值變動的影響。資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於原賬面價值的差額，借記「投資性房地產——公允價值變動」科目，貸記「公允價值變動損益」科目；公允價值低於原賬面價值的差額，做相反的會計分錄。
待處置該投資性房地產時，將其持有期間累計產生的「公允價值變動損益」轉入「其他業務成本」科目。
4.取得租金收入，借記「銀行存款」等科目，貸記「其他業務收入」等科目。

❷ 投資性房地產與固定資產的聯系與區別

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產，也就是說這個房子不是你公司自己生產經營要用的

固定資產是你為了自己的生產經營用的，購買或者自建的

❸ 投資性房地產購入時的增值稅計入哪裡

購入「投資性房地產」各項稅費應記入「投資性房地產」的初始成本。

根據《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第16號)，以經營租賃方式出租不動產應注意：

1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2、一般納稅人出租其 2016 年 5 月 1 日後取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的，納稅人應按照 3%的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

注意：這里的取得，包含「租入」「取得政府部門特許」的各種形式取得。

3、小規模納稅人出租不動產。單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房)，按照 5%的徵收率計算應納稅額。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

4、不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

(3)外購投資性房地產包括哪些擴展閱讀

(1)納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%

(2)納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

預繳稅款的計算

（一）納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+11%）×3%

（二）納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

（三）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

❹ 什麼是投資性房地產會計處理上它與企業自用房地產有哪些不同

一、投資性房地產的內容
1.已出租的建築物。是指企業以經營租賃方式出租的建築物（必須是企業擁有產權的建築物），包括自行建造或開發完成後用於出租的房屋等。
2.已出租的土地使用權。是指企業以經營租賃方式出租的土地使用權，包括自行開發完成後用於出租的土地使用權。用於出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權。
3.持有並准備增值後轉讓的土地使用權。是指企業取得的、准備增值後轉讓的土地使用權（不包括按照國家有關規定認定的閑置土地）。
注意：
（1）已出租的投資性房地產租賃期屆滿，因暫時空置但繼續用於出租的，仍作為投資性房地產。
另外，對企業持有以備經營出租的空置建築物，只要企業管理當局（董事會或類似機構）作出正式書面決議，明確表明將其用於經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽訂租賃協議，也可視為投資性房地產。這里的「空置建築物」，是指企業新購入、自行建造或開發完工但尚未使用的建築物，以及不再用於日常生產經營活動且經整理後達到可經營出租狀態的建築物。
這意味著，企業外購的建築物，即使沒有出租，也可以確認為投資性房地產。
（2）閑置土地不屬於持有並准備增值後轉讓的土地使用權。
根據國土資源部《閑置土地處理辦法》的規定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權後，未經原批准用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：國有土地有償使用合同或者建設用地批准書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批准書頒發之日起滿1 年未動工開發建設的；已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經批准中止開發建設連續滿1 年的。
（3）企業以經營方式租入建築物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的，不屬於投資性房地產，也不能確認為企業的資產。
（4）企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬於投資性房地產。這部分房產間接為企業自身的生產經營服務，具有自用房地產的性質。企業擁有並自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。
（5）房地產開發企業持有並准備增值後出售的土地使用權不屬於投資性房地產，作為存貨處理。
（6）一項房地產，部分用於賺取租金或資本增值，部分用於生產商品、提供勞務或經營管理，用於賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認為投資性房地產，不能夠單獨計量和出售的，不確認為投資性房地產。
（7）關聯企業之間租賃房地產的，出租方應將出租的房地產確定為投資性房地產。但在編制合並報表時，應將其作為企業集團的自用房地產。
投資性房地產的初始計量

投資性房地產應當按照成本進行初始計量。
1.外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。
2.自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的所有必要支出構成。
註：建造過程中發生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。
3.非投資性房地產轉換為投資性房地產的成本，應按「投資性房地產轉換」的原則來確定。

投資性房地產的後續計量

一、成本計量模式
企業一般應當採用成本模式對投資性房地產進行後續計量。
1.採用成本模式計量的建築物的後續計量：按固定資產的有關規定進行後續計量，按期（月）計提折舊，存在減值跡象的，按照資產減值的有關規定處理。
2.採用成本模式計量的土地使用權的後續計量：按無形資產的有關規定進行後續計量，按期（月）攤銷，存在減值跡象的，按照資產減值的有關規定處理。

二、公允價值計量模式
1.企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。採用公允價值模式的條件：
（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；
（2）企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
2.會計處理
採用公允價值模式後續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。會計處理如下：
借：投資性房地產——公允價值變動
貸：公允價值變動損益
或作相反分錄。

❺ 關於投資性房地產成本

投資性房地產-成本（里包包括：購買價+稅金+相關費用)