對房地產行業營改增有什麼意義

㈠ 營改增對房地產有什麼影響

2016營改增最新政策:營改增對房地產有什麼影響

國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道回答媒體提問時表示，這次「營改增」相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易營業稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業稅，符合一定條件的住房買賣可免徵營業稅。
出 於穩定房地產市場考慮，去年3月份，營業稅免徵條件有所放鬆，從原來的「滿5年以上（含5年）」，調整為「滿2年以上（含2年）」。為適應國內房地產市場 分化局面，今年2月份，營業稅政策進一步放鬆，除了北上廣深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要滿2年（含2年），對外銷售的，均免徵營業稅。北上廣 深仍然適用去年老政策，滿2年（含2年）非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;滿2年（含2年）普通住房，才免徵營業稅。
這個環節的營業稅改成增值稅後，由於具體政策尚未出台，稅負是否變化還未知。不動產業納入「營改增」，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的徵收率。
營改增是什麼意思？
2011年，經國務院批准，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改徵增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業和部分現代服務業開展營業稅改徵增值稅試點。
2012年7月25日，國務院常務會議決定擴大營業稅改徵增值稅試點范圍：自2012年8月1日起至年底，將交通運輸業和部分現代服務業營業稅改徵增值稅試點范圍，由上海市分批擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個省（直轄市、計劃單列市）。而後分行業進行全國范圍內的試點，涉及的行業包括交通運輸、郵政、電信、部分現代服務業。
當前，我國正大力發展第三產業，尤其是現代服務業。將營業稅改徵增值稅，有利於完善稅制，消除重復征稅;有利於社會專業化分工，促進三次產業融合;有利於降低企業稅收成本，增強企業發展能力;有利於優化投資、消費和出口結構，促進國民經濟健康協調發展。中金網
對於二手房買賣來說，繳稅基數由售價變差價，會帶來哪些影響？
該文章中提到，營改增以後，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通;而對於未滿兩年的房產，原來按照營業稅的政策需要繳納5%的營業稅，而如果按照增值稅，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至為零，那麼增值稅極有可能為零;但對於房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那麼稅負非常大，勢必會導致房價的大跌。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對東方財富網表示，營改增的背景下，是增加負擔還是降低負擔，本質上要看進項稅額能否得到抵扣。嚴躍進列舉了一個簡單計算來說明「營改增」中間的稅費變化。如果按照目前的營業稅徵收計算公式，轉讓100萬元的住宅，且不考慮免徵等因素，按照營業稅5%的稅率計算，那麼營業稅共需交納5萬元。
營改增對房地產有什麼影響
如果營改增成功後，那麼計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。這可以從兩類不同的購房行為中得到解釋。
第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為50/（1+11%）*11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/（1+11%）*11%即約為10萬元，增值稅稅額則為5萬元。
第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為90/（1+11%）*11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/（1+11%）*11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。
「如此對比，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納。這基本上符合目前住房交易制度改革的思路，從稅收角度則能夠有效地調節二手房持有的相關經濟利益。當然這樣一個計算公式僅為列舉，是否是11%的稅率以及是否會有新的計算方法，還需要看相關政策的表述。」 嚴躍進表示。
但他同時表示，房企到稅務部門進行此類進項稅額的抵扣中，是需要各類完稅憑證的。但房地產開發環節比較多，不可能完全湊齊此類憑證，導致最後的扣稅難度比較大。
二手房開征增值稅，是否會增加稅負？對此，上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建表示，將營業稅改為增值稅徵收的辦法對稅負是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定，並不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了。關鍵在於稅率的制定，以及房屋出售中獲益的多少;但滿2年住房免徵營業稅的政策，改成增值稅後，應該會延續免徵的優惠政策。
有專家認為，未來不動產的抵扣可能會分為兩年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。
「為什麼兩年還不是平均分配，也就是每年50%？其實應該平分，但整個營改增的時間為了往前推，財稅部門為了把減稅釋放得更大一點，允許第一年多抵一點到60%，轉而第二年少一點。」該專家說。
該報道提及，其實在營改增更早時候的方案中，不動產是按10年進行分期抵扣的項目，但考慮到時間太長了，財稅部門希望加大對企業的支持力度，因而縮短成了兩年。

㈡ 2016年營改增新政策，營改增對房地產業有哪些影響

營改增新政策

財政部和國家稅務總局21日對外發布通知，明確了房地產開發企業中的一般納稅人，如果出租自行開發的房地產老項目，是可以選擇適用簡易計稅方法的，需要按照百分之五的徵收率計算應納稅額。
如果出租2016年5月1日後自行開發的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產項目，應按照3％預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
兩部門還指出，房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5％的徵收率計算應納稅額。
兩部門在這份名為《關於進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》中還明確了有關再保險和非學歷教育等「補丁」政策，並指出這些政策自2016年5月1日起執行。
再保險服務方面，境內保險公司向境外保險公司提供的完全在境外消費的再保險服務，免徵增值稅；試點納稅人提供再保險服務（境內保險公司向境外保險公司提供的再保險服務除外），實行與原保險服務一致的增值稅政策。
兩部門明確，再保險合同對應多個原保險合同的，所有原保險合同均適用免徵增值稅政策時，該再保險合同適用免徵增值稅政策。否則，該再保險合同應按規定繳納增值稅。所謂原保險服務，專指保險分出方與投保人之間直接簽訂保險合同而建立保險關系的業務活動。
非學歷教育方面，一般納稅人提供非學歷教育服務，可以選擇適用簡易計稅方法按照3％徵收率計算應納稅額。
營改增對房地產業有哪些影響
1、房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在：
1、開發建設階段：提供建築業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3％計征。
2、轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建築物與構築物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價後的余額為營業額以5％稅率計征營業稅。
3、持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5％稅率計征營業稅結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建築業及房地產業進行「營改增」稅制改革，那麼它對房地產開發企業的影響是系統性的
首先稅率的直接變化（由3％∕5％營業稅稅率變為11％∕17％增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由於房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣。
並且建築施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受「營改增」稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。

㈢ 營改增對房地產企業所得稅有何影響

營改增」可能對房地產開發企業產生的影響如下： 1. 稅收負擔與經營成本的影響 1，房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在： a. 開發建設階段：提供建築業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材）,按照營業稅率3%計征 b. 轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建築物與構築物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價後的余額為營業額以5%稅率計征營業稅 c. 持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅 結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建築業及房地產業進行「營改增」稅制改革，那麼它對房地產開發企業的影響是系統性的。首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由於房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，並且建築施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受「營改增」稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。當然，還要考慮成本稅金的變化對企業所得稅的納稅影響，由於上述影響是系統性的，其對房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的具體影響是加重還是減輕取決於稅制改革對房地產及相關行業的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），並且因各房地產開發企業的具體業務類型及經營方式與稅務籌劃措施而有所不同。依據現今的房地產開發企業行業生態總體來看，「營改增」稅制改革對現行房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的普遍影響可能是 「不減反增」。 2. 財務管理與會計處理的影響 「營改增」稅制改革對房地產開發企業宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。一方面，企業出於合理降低稅收負擔與經營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部采購銷售決策與具體執行人員的聯動溝通，達到合理降低稅負與經營成本的目的，這一點將在第四部分房地產開發企業的相關對策中進一步闡述。另一方面，「營改增」改革也會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響，主要是上述1中企業3階段業務的具體涉稅處理轉變問題，以及原涉及營業稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉變處理問題。 3. 企業融資與現金流的影響 由於房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，要求企業必須有良好的融資能力與充足的現金流來維持企業的正常運轉。實務中，房地產開發企業多採用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，佔用流動資金，轉讓無形資產、銷售不動產營業稅稅率為5%。營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改徵增值稅後，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大於銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的佔用，擴大企業現金流。

㈣ 營改增對房地產開發企業有什麼影響

房地產行業稅負或下降15%，但也對企業的發票管理提出了更高要求。

實行「營改增」後，可以為多數房地產企業減負。由於營業稅為價內稅，計稅基礎是企業的含稅銷售額，而增值稅為價外稅，以不含稅的增值部分為計稅基礎，企業取得增值稅專用發票可以抵稅，解決了生產鏈條中重復計稅的問題。

在「營改增」之前，房地產業營業稅平均比例為5.5%，「營改增」後土地成本不計入銷售額，建安成本及其他服務成本納入抵稅范圍，增值稅稅率均為11%。

經測算「營改增」前後的均衡毛利率約為56%，即當毛利率水平低於56%時，「營改增」將改善企業毛利水平，大部分房地產企業毛利率均在均衡點以下，因此，「營改增」對大多數房地產企業起到了減負的效果，但也對企業的發票管理提出了更高要求。

(4)對房地產行業營改增有什麼意義擴展閱讀：

營改增之後對二手房交易者的影響：

通過營改增實現減負的不只房地產企業，還有二手房交易者。營業稅改徵增值稅後，個人購買不足兩年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買兩年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

而且即便稅率相同，由於增值稅計算方法不同，計稅依據需轉化為不含稅價，實際稅負還會略低。市民出售購買兩年內住房，如果銷售額總價100萬元，本來需繳納營業稅5萬元。現在按增值稅算，把100萬元視作含稅銷售額；

那麼不含稅銷售額就是：100÷（1+0.05） =95.24萬元，即4.76萬元是應繳納增值稅額，相比原營業稅徵收辦法少了0.24萬元。

㈤ 研究營改增對房地產行業的影響有何研究意義

參考前瞻復 產業研究院制《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，營改增新政下，對於房地產業的定義與營業稅法規下的規定基本一致，意味著增值稅將適用於房地產銷售和租賃業務，並且影響主要的房地產類型，比如住宅、寫字樓、工業地產、以及商業地產等。房地產業將適用於11%的增值稅稅率，較之營業稅5%的稅率有大幅上漲。
由於改徵增值稅後，房地產企業會加強對采購環節的增值稅專用發票的管理，這樣就對上游的供應商提出更高要求。未來，由於在一般計稅方式，多取得進項稅可以減輕房地產企業稅收負擔，房地產企業為盡可能多的獲取進項稅，會調整自己的產品結構，會更多推出精裝修房、帶家電等產品類型。

㈥ 營改增對房地產有哪些影響

隨著抄房地產營改增的落實，它對房地產襲的影響包括如下四個方面：
1)房地產營改增有助於房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增後將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對於一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。
2)伴隨企業加入置業大軍，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產搶購熱潮即將爆發!
3)對於房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那麼稅負非常大，勢必會導致房價的大跌;
4)營改增以後，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。