❶ 如何做好商業地產策劃
這個啊，要想真正的了解商業地產， 做好策劃首先要多收集資料，有很多不錯的網站，例如新浪商業地產等等，多了解一下別人的東西，相信對你的策劃會有幫助！
❷ 如何做好商業地產推廣
中國商業地產開發自2000年開始，在2002年開始爆發性增長，經歷3年的畸形的「黃金」成長期，在2005年開始爆發出一系列難以調和解決的問題。2005年後開發商准確的說應該是運營商開始考慮商業地產如何在獲得短期可觀利潤的基礎上實現長線收益。這一戰略性轉變為中國商業地產的運營帶來了新的希望和曙光。 商業地產最重要的是確定戰略，無論是資本戰略、開發戰略、經營戰略、定位戰略都是一系列繁復而有系統的工作，所以一個只懂商業不懂地產的人作不好商業地產，反之亦然，同時即使同時具備這兩個條件，不懂投資也作不好商業地產。戰略對位，才能展開我們所謂一系列定位工作，包含業態的規劃、業種的規劃及比例、主力店\租售關系\消費定位\租金租期定位\招商策略等一系列問題,只有這些確定後,在系統解決後招商\工程\銷售\運營等大節點問題後,項目才正式進入所謂的實施期. 商業地產在流通環節需要解決開發商\運營者\投資者\消費者四大主體之間的關系,這四大主題可以延展出六大矛盾關系,解決這六大矛盾關系,需要在商業銷售中採用六條線同時運作(服務\招商活動\促銷\公關活動\廣告推廣\銷售終端渠道整合)同時需要工程配合(並不是工程越快越好)缺少任何一個環節,項目即會陷入銷售或招商的陷阱.同時在項目銷售推廣中還有租金與售價之間不可調和的矛盾,由此可以延展出一個理論"招商好並不一定銷售好"必須是"招好商才有希望銷售好". 自2002年進入商業地產這一行業,做過很多項目的戰略顧問.前幾天對公司的商業部門的銷售團隊和企劃團隊做了一次關於商業地產項目推廣的培訓,現整理如下: 商業地產的推廣 一、商業地產推廣常面臨的問題 1、商業地產各功能板塊之間的矛盾處理 2、分期開發造成的矛盾 3、開盤節奏控制問題（蓄客量與快速轉化） 4、政府支持力度如何體現 5、客戶擔心問題（租金、返租率、返租期過後怎麼辦） 6、客戶量大，如何快速有效去化 7、銷售代表工作強度大，如何有效進行調節 二、商業地產推廣的幾個特點： 1、 工作復雜，涉及范圍廣，需要整合的資源情況多 2、 系統工作多，講究工作的前啟與後續的系統性 3、 難度大，政策多變，渠道多變、內容多變 4、 工作強度大，比較勞累 三、「一、二、三、四、五」的系統工程 整個推廣採用「一、二、三、四、五」的推廣工程 一是： 一個目標，以最終實現100%的銷售率為終極目標，最好實現開盤即清盤的條件 二是： 兩個結合： 本地客源與異地客源結合——在主要的銷售節點如開盤、促簽等，利用異地客源投資本項目來壓迫本地客戶的購買，利用本地客源來刺激異地客源加快決定。這就是所謂的「外科手術」「牆外開花，牆內也香」的營銷策略 招商和銷售相互促進——在主要銷售節點連續舉辦招商簽約儀式、小型的招商座談會、推介會、懇談會等。造成招商、銷售兩旺的局面，這樣商家與投資者可以形成信心上的相互促進 三是： 三個階段： 即項目推廣的節奏；有別於住宅推廣的五個階段，推廣講究「快、准、狠」一鼓作氣 第一階段：造勢階段——講究虛張聲勢、聲東而擊西，最終為項目服務 造勢目的是為項目樹立宏觀的遠景信心，具體包含：招商造勢、政府造勢、論壇造勢、大型全市范圍內的活動造勢。 第二階段：勾引蓄客階段——「以小搏大「利益驅動；蓄客量一般達到釋放物業批次的1:1.2到1:1.5 主要手段：板塊商業的前景分析、利潤空間分析；講究「由大（市場空間、利潤）及小（投資小）；促銷政策的靈活、立體化、多元化應用 第三階段：爆炸階段——開盤與清盤同時解決 整體三個階段圍繞投資客的四感，循序漸進做文章： 興奮感（廣告訴求刺激後產生的興奮感）——愉快感（購買時服務、交流的愉快感）——價值感（覺得買的值）——幸福感（別人沒有買到，我搶到了產生的幸福感） 圍繞四感必須做到六個環節： 廣告刺激至售房部看——銷售人員專業度和服務使現場感覺很愉快——交小訂金——服務（電話、簡訊、禮品、聯誼會）——開盤前PPT講解——開盤 四是： 四個基礎條件——正式全面推廣前的前奏工作 產品條件——符合將來經營，無大毛病 招商條件——主力店到位 銷售人員素質——銷售人員培訓工作 售房部問題——現場氛圍氣勢一定要足、會議室、背景音樂等要到位 五是： 五大利器——推廣銷售的五大利器 廣告法——表現簡單、沖擊力強、主題突出、說實話（具體參考商業地產的廣告表現） 現場法——採用五種方法 1、看臉法——對不同的人採用不同的講法（如：女人、老人、商戶、老闆的講法都不同） 2、案例法——舉例講解，舉本項目或參與項目的案例進行講解 3、恐嚇法——機不可遇、數量有限等或通貨、貶值或自身長遠生活質量等因素 4、賺錢法——站在客戶的角度講解理財理念（銀行理財——銀行自己的放貸就沒解決好，怎麼理別人的財） 5、促銷壓迫法——表單價格體系的靈活調整，產權商鋪價格策略一般採用高開高走的策略 活動法——節奏頻繁，達到周周做，月月做（招商活動、促銷活動、論壇活動、開盤活動等） 會議法——招商推介會、報告會（經營論壇、財富論壇等）、ppt會議 病毒法——推廣資源的多渠道整合，釋放利益信息 所有綜合性商業項目必須遵循 「一、二、三、四、五」系統工程的思維模式進行
❸ 如何運作商業地產
要做好一個商業地產項目需要具備諸多因素，但商業地產要成功運作並有突破，必須做好以下工作： 定位為先。商業地產的定位包括功能定位、業態定位、檔次定位、消費群體定位等。 功能及名稱定位：就是說我們要將這一產品規劃為怎樣的一個項目，是購物中心，是專營店，是寫字間還是主題店等。功能的定位要依據面積及項目的特點等確定。 業態定位：首先要明確的是以綜合業態為主還是以專業業態為主。綜合業態如廣州天河城購物中心，專業業態如國美電器等。 如果是綜合業態，要確定綜合業態的構成比率，如一家10萬m2的購物中心，百貨主力店佔3萬平，大型綜合超市佔2萬m2，主題店等佔5萬m2，而這其中又要包括服飾、餐飲、娛樂、電器等都佔多大比率合適，要根據項目的自身特點、地區特點、市場特點等具體確定。 如果是專業業態，要確定專業業態的比率，如一個超市，就要確定如畜產、水產、果菜、日配加工食品、一般食品、日用雜貨、日用百貨、家用電器等各佔多大比例才能產生共進與互補的作用。 檔次定位：即是以經營高檔、中檔,還是低檔產品及業態為主，或者是兼具中、高、低檔全部、部分組合，而幾種檔次產品或項目所佔比率亦需合理規要做好一個商業地產項目需要具備諸多因素，但商業地產要成功運作並有突破，必須做好以下工作： 定位為先。商業地產的定位包括功能定位、業態定位、檔次定位、消費群體定位等。 功能及名稱定位：就是說我們要將這一產品規劃為怎樣的一個項目，是購物中心，是專營店，是寫字間還是主題店等。功能的定位要依據面積及項目的特點等確定。 業態定位：首先要明確的是以綜合業態為主還是以專業業態為主。綜合業態如廣州天河城購物中心，專業業態如國美電器等。 如果是綜合業態，要確定綜合業態的構成比率，如一家10萬m2的購物中心，百貨主力店佔3萬平，大型綜合超市佔2萬m2，主題店等佔5萬m2，而這其中又要包括服飾、餐飲、娛樂、電器等都佔多大比率合適，要根據項目的自身特點、地區特點、市場特點等具體確定。 如果是專業業態，要確定專業業態的比率，如一個超市，就要確定如畜產、水產、果菜、日配加工食品、一般食品、日用雜貨、日用百貨、家用電器等各佔多大比例才能產生共進與互補的作用。 檔次定位：即是以經營高檔、中檔,還是低檔產品及業態為主，或者是兼具中、高、低檔全部、部分組合，而幾種檔次產品或項目所佔比率亦需合理規劃。 消費群定位：消費群體的定位包括區域定位，即是以哪個區域的消費群體為主，是全球性的、中國的還是某個城市的等。另外，消費群體的年齡、職業、性別等定位都是需要仔細考量、分析的。 商業地產最重要的一環就是合理處理銷售與經營之間的關系，這是成敗的關鍵。前兩年中國大部分商業地產運作者沒有成熟的經驗，有的過於注重銷售，東劃一下，西劃一下，全部賣出去了，但是後續的經驗跟不上，導致全面潰敗；而有的只重經營，沒有科學的成本核算及資金運作計劃，結果造成資不抵債。 一個商業地產項目若要運作好就要確定哪些部分是用來銷售的，哪些部分是用來招商的，哪些部分是用來自己經營的，並需要通過合理的成本經營核算確定他們之間的比例，最終形成互相推動，以達到協調發展的效果。 商業地產要長久發展必然要樹立自身的品牌特色，同時也要兼顧差異化經營。如果有成形的品牌，要強於雕琢；如果無自身品牌，要善於借勢，引進強勢品牌，打造自身的品牌力量。劃。 消費群定位：消費群體的定位包括區域定位，即是以哪個區域的消費群體為主，是全球性的、中國的還是某個城市的等。另外，消費群體的年齡、職業、性別等定位都是需要仔細考量、分析的。 商業地產最重要的一環就是合理處理銷售與經營之間的關系，這是成敗的關鍵。前兩年中國大部分商業地產運作者沒有成熟的經驗，有的過於注重銷售，東劃一下，西劃一下，全部賣出去了，但是後續的經驗跟不上，導致全面潰敗；而有的只重經營，沒有科學的成本核算及資金運作計劃，結果造成資不抵債。 一個商業地產項目若要運作好就要確定哪些部分是用來銷售的，哪些部分是用來招商的，哪些部分是用來自己經營的，並需要通過合理的成本經營核算確定他們之間的比例，最終形成互相推動，以達到協調發展的效果。 商業地產要長久發展必然要樹立自身的品牌特色，同時也要兼顧差異化經營。
❹ 如何開發商業地產
一.商業地產是一個具有地產開發、商業運營與資本運作三重特性的綜合性行業，著眼於長期發展戰略，它兼有地產、商業、投資、運營、模式可復制等方面的特性，完全不同於眾所周知的住宅地產。中國內地正式使用商業地產的
概念開始於1999年，以大連萬達集團為代表的房地產企業，開發了效仿美國商場（Mall）操作模式的「訂單式商業地產」。商業地產興盛於2004年WTO全面對外資開放商業零售以後，全國各大房地產開發商紛紛應勢調整戰略，陸續
推出其商業地產品牌，到目前為止，中國大陸正處於商業地產高速發展時期。
二.地產開發商在開發商業地產時，要考慮項目的地理位置、商業定位、規劃設計、招商策略、運營管理等
三.各類商業業態解析
1.
百貨公司：是指在一個建築物內，幾種或若干個專業的商鋪向顧客提供多種類、從品種商品及服務的綜合性零售形態。包括經營多品種、多門類的綜合性商店和大、中、小型綜合經營的商店。百貨公司的理想營業面積為30000
至40000平方米（視地區市場而定）；特點--- 整體規劃、統一管理、而以聯營即扣率（提成）為主要經營模式，亦有少部分租賃空間；類型---
大眾百貨（賣場貨品主要以大眾消費品為主，進場品牌趨於平民化）；時尚百貨物（
以前衛時尚為經營理念，經營特色主要以白領喜好的時尚品牌為主，如太平洋百貨、百盛百貨、東方商廈、伊勢丹百貨、巴黎春天百貨）；精品百貨（以高貴服務理念為主導，經營高檔精品品牌，差別在於其賣場一樓品牌主要以國
際一、二線品牌為形象亮點，目標消費群體定位在中高收入階層，實行VIP會員制客戶管理系統和服務管理系統）
2.購物中心SC：是指多業態、多業種、多店鋪的全客層消費場所，多設在市區或高密度住宅區內，由專業經營團隊系統地有計劃地開發、管理、運營，向消費者提供綜合性服務，理想營業面積一般在100000平方米以上，一般樓層多
至七八層，空間呈縱向規劃。購物中心類似於shopping
mail，但一般設在市區內，具備幾個主力店，並有雄偉的殿堂及大片挑空區，以客層檔次為商品樓層劃分，也會有國際一線品牌為主力商品郡，結合大量餐飲、娛樂、文化、
休憩、購物、影院為一體的全業態多功能商場，並以租賃結合扣率為主的經營模式，多業種及特色大店（店中店）組合而成，並有大型地下停車場。如深圳萬象城；
3.綜合商城（摩爾）指在一個建築群或一個大型建築物中，一般樓層不超過三層，空間呈橫向規劃；由一個管理機構組織、協調和規劃；把一系列的零售商店、服務機構組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站
式消費中心。理想營業面積在20000平方米以上。功能全---集購物和其他商業服務，甚至金融、文化功能於一體，進行全方位服務。開發步驟（1.用地選擇性
2.確定類型；3.承租戶服務與制定承租政策法規；4.金融支持與財務分
析；5.分析人才需求，建立人才培養計劃；6.制定發展戰略）
4.大賣場---大賣場以經營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，並以超低價促銷與平價銷售的綜超形態經營，其機構側重中央采購及營業控管系統，幫連鎖效應由此產生。理想營業面積：15000—25000平
方米（依城市級別而定），單品數約20000個以上單品。大賣場經營管理具備的基本特徵是：低成本、低利率、大流量。
5.社區超市---是以顧客自選方式經營的社區型零售商場，又稱自選商場，理想營業面積為500-2000平方米不等，經營策略（1.低價銷售員；2.貼心服務；3.塑造品牌）
6.倉儲批發店，又稱為倉庫商店，倉庫批發店的經營方式是避開與大型百貨商場競爭的焦點，轉而搞薄利多銷的特色經營。
7.專業店
就是以經營某一大類商品為主的業態，並且有豐富專業知識的銷售人員和相適的售後服務，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售形態。如電器、鞋類、運動類、家居類、建材類、化妝品等。
8.精品廣場：一般以高收入群體為目標消費者，常銷售高級時裝、飾品、手錶珠寶、皮包、手套、領帶、皮鞋和化妝品等，其經營形式有獨立經營也有設店精品專櫃等。
9.名品折扣店：專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品組成的購物中心，因此也被稱為名品折扣店。
10.批發業態:如義烏小商品批發城，武漢漢正街批發市場
11.文化主題業態：指商業項目充分挖掘所處城市的地理優勢和人文資源優勢，依託城市歷史的深厚底蘊，結合現代文化商圈全新理念基礎，打造以城市文化概念為主題，集多業種為一體的主題商業圏。如南京1912，秦漢唐。
12.旅遊商業業態
13.地鐵沿線商業業態
14.商業街
15.住宅區底層商業
❺ 商業地產怎樣運作
商業地產運作f法則：
（一）定地址
選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選內，也可容以選址在有升值潛力的新區或郊區。第一，旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行搬過去。第二，附近規劃有大的居住區，
（二）定客戶
目標客戶要選好。
（三）定規模
購物中心規模，不是越大越好，也不是越小越好。
（四）定業態
一個商業項目的成與敗，在業態定位的時候就已經決定了80%，剩下的20%，就取決於操作團隊的實力了。
參考資料：http://ke..com/link?url=vb7SbcRgPhiNGyMEQov8MUg-NlV9-SXpU22gj0JzIGvG6bOWRaFv-Oib_h5AR94gDLqDOU8e4gqi74fyUixgCq#5
❻ 商業經營：如何為商業地產增值
商業地產，商業先行。商業之中，商業的經營管理好壞決定了商業鋪面的價值。 與經過十多年市場化發展的住宅房地產業相比，中國的商業地產在短短兩三年內迅速發展，成為了投資人眼裡的新創富支點。目前，許多商業地產項目在前期銷售時均可在短期內銷售得很好，但在後期經營時卻面臨一些困難。有業內人士認為，這主要是因為一些商業地產開發商大都由住宅轉向商業，缺乏商業經營管理的經驗，且沒有良好的融資渠道，只能以傳統的銷售模式銷售商鋪，因此在後續經營時常會遭遇窘境。 一位資深的地產策劃人士指出，目前商業地產經營主要有兩種模式，即"只租不售"和"租售結合"。"只租不售"的經營模式商具有比較統一的產權，可以進行整體統一的經營管理，並不斷根據市場的變化及時調整，始終保持市場競爭力。這種模式追求的是物業的長期利潤最大化，但開發商如果沒有充足的資金和良好的融資渠道，很難面對沉重的資金壓力。另一種"租售結合"的經營模式雖然解決了前期開發的資金壓力，但因產權的不統一，容易導致項目整體經營無法協調，難以管理，對開發商的品牌和長遠發展形成不利影響。 對此，一些開發商們也採取了不少解決方案，如採取"部分銷售、統籌經營管理"的經營模式，即開發企業在開發之前預先做好商業物業的整體營運規劃，然後將部分經營面積對外發售。發售同時，接受小業主委託，將物業交由商業管理公司統一經營。為了保證項目的穩定經營，開發商只將小部分營業面積進行公開發售，以保證對整體項目的控制權，同時以"返租、保租、包租"等形式，獲取小業主的經營權，從而比較好地解決了投資主體分散與統一經營的矛盾。 也有專家建議，商業地產要盡可能地規避後期的經營風險，在經營管理上可以選擇實力雄厚的知名商業運營商家，知名商家一般在長期的商業經營運作中積累了很多的經驗，具有較強商業經營管理能力及吸引消費能力，消費群體的認同感與忠誠度比較高，市場競爭能力與持續經營的能力比較強；另一方面針對自身項目素質，判斷商場具有市場經營前景，不能為了引進大商家而泥沙俱下，確保可持續經營。
❼ 商業地產該如何運作
商業地產復,顧名思義, 作為商業制用途的地產.以區別於以居住功能為主的住宅房地產,以工業生產功能為主的工業地產等. 商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。目前國內對於房產政策因素很多！目前調控政策大多都是針對於住宅，例如限購， 商業地產是不受調控政策影響的，買多少間店面等，純粹看個人實力！ 限貸！ 眾所周知，住宅這塊貸款不好下來，限制很大， 商業地產基本上都是5成貸款商業地產目前在國內屬於青年期，國外發展相當成熟，加上國外成熟的管理運作，商業地產在國內前景很好商業地產缺點分析商業地產主要功能用於商業，不像住宅可以出租，可以居住，所以如果投資商業地產失敗或者前景不明了的話，對與投資者損失相當大的，說難聽點，除了當倉庫使用，沒什麼用途了所以投資商業地產 要有精準的眼光 和經驗， 當然商業地產還有 使用權和 產權之分 用途和回報率當然也大大不同，更多經驗詳情 可去 MM858商業地產網了解
❽ 如何做好商業地產
商業地產不像住宅地產那麼簡單，令很多開發商費盡心思、絞盡腦汁，但還是出現很多不盡人意的商業地產項目。
就商業地產而言，業種業態的規劃定位對於商業地產項目來說是最重要的！那麼，如何才能做好商業地產呢？大部分開發商感覺比較迷茫……以我做飆馬商業地產策劃多年的經驗總結，若從以下幾個方面著手，是做好商業地產的前提和必須！
一、業種業態的規劃設計是前提業種業態的規劃定位對於商業地產項目來說是最重要的！是商業地產的靈魂，成功與否於其有直接的關系。
主力業種在項目中占具很主要的作用，次力業種的作用也不應忽視，一定記住的是，在主力業種選擇與次主力業種選擇上，在面積、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力業種，忽視次力業種業態的競爭能力。
業態的選擇，應根據市場資源還和業態資源來設定。必須與項目周邊相吻合和互補而不要形成競爭。記住這一點，你的項目就一定會有競爭力。
二、建築的適應性是基礎
首先應該考慮建築的形態如何體現業種定位和業態選擇，同時還要與市場周邊怎樣融合，也就是說，建築形態是不是能與現行的市場相應。
因為商業投資這方面都會被資金困住，銷售的問題在規劃中就自然而生。好的商業地產開發商一定是在規劃設計時就已經考慮到銷售的問題與模式，銷售與建築之間的關系是如何，是值得認真思考的……否則，會給後期的銷售、招商和運營造成影響的。
三、科學合理的功能布局是保證
必須清楚地知道，各業種的設定與面積配比，並考慮如何能在後期經營中有生存力。各業種在項目中起到的作用都不同，而其占項目的位置，也是必須合理，要根據人們的購物習慣、勞累時間期，使之間如何產生聯接關系，是必須要考慮的。
四、經濟收益性是第一
現在很多商業地產開發，是要上了一定的面積才能實現投資回報期與開發成正比。但從開發商的角度來看，我們需要的是給予最大的利潤，在這個時候，必須對後期的物業如何提升與物業留量進行進行前瞻性規劃。商業地產一般需要重點考慮三大問題：找准符合市場「需求」；填補空缺、避開競爭；吻合城市區域的發展趨勢。
請採納
❾ 如何打造商業地產核心競爭力
受當今經濟和社會發展影響，商業地產成為當今大部分開發商都普遍追尋的新內出路，而對商業地容產來說策劃和運營尤為重要。
和傳統房地產不同，商業地產的發展速度和回報速率緩慢，因為需要在前期投入大量的精力和時間去准備。因此想要打造出商業地產的核心競爭力，提升自身的運營和策劃能力十分重要。
❿ 如何促進商業地產發展
要保證發展，首先要認清現實狀況，我們先來分析一下目前國內商業地產的發展態勢：
第專
一，從一線屬城市到二線城市到三線城市，庫存的嚴重性趨高，三線城市壓力更大。原因在於，三線城市人口增速慢而供應過快，其消費增長也比一二線城市更慢。除
此之外，從品牌發展的梯次來講，一定是從一線城市到二線城市再走到三線城市，所以品牌進入速度較慢。所以，諸多開發商在三線城市發展的項目，並沒有得到良
好消化。
第二，現階段，先發城市相比較後起中部城市，庫存壓力更大。在沈陽等早起的城市，前幾年招商引資效果不錯，導致政府出讓大量商業土地，但是現在卻難於消化。
對於解決辦法，開發商方面應當有自己的執行辦法：
開發商自持商業對去庫存有重大利好。商業地產的核心在於運營，如果不持有整個商業地產的項目，每一個店都賣掉就無法形成協同效應。因此，開發商自持有能夠使項目能夠良好運營。
但對於開發商來說，自持商業機會與挑戰並存。挑戰在於，相比住宅，商業地產回報周期很長，資金回慢，因此需要足夠的實力才能持有。這是阻礙很多發展商發展商業地產的一大問題。而機會在於，商業是作為專業性的產品，開發商能夠利用這一產品更好地享受到城市規模擴展的溢價。