如何申購保利地產的reits

㈠ 如何購買鵬華前海萬科reits

鵬華前海萬科reits也是開放式證券投資基金，直接在鵬華基金官網，或者專業基金網站申購

㈡ 購買房地產信託投資基金（REITS）要注意什麼

第一：看管理公司的資質（背景實力、過往業績、業內口碑）
第二：看項目

㈢ 什麼是REITs基金 特點是什麼國內哪些基金可以投資REITs

國內第一支REITs投資基金是 鵬華美國房地產基金

什麼是REITs基金?
REITs是房地產信託憑證(英文Real Estate Investment Trusts)的簡稱，是一種以發行收益信託憑證的方式匯集多數投資者的資金，由專業機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。通過REITs投資的方式，普通投資者能像投資其他高流動性證券一樣參與大規模收入型房地產組合投資，獲得與直接投資房地產類似的投資收益。 REITs的收益來源於租金收入和資產增值，其最大的特點是股息分紅。在符合一定盈利條件的前提下，REITs必須將不少於90%的應納稅收入派發紅利。在美國，REITs已被投資者視為股票、債券、現金之外的第四類資產。

REITs基金特點
相比其他的房地產投資方式，REITs最大的特點是資產質量高。為避免市場波動和空置率上升，REITs偏好購買優質地段的甲級地產，尤其是地標性建築。且資產負債率也控制在合理水平。同時，因為REITs有明確的法規要求，規定必須把90%的應納稅收入以紅利的形式派發給投資者，所以為了避免紅利的上下波動，REITs會傾向於購買優質地段的優質地產。另外，由於REITs在資本市場進行融資，所以在一些大型項目的競爭上有很強的優勢，有利於獲取比較好地段的資產。

REITs的第二個特點是付息率較高。REITs享受稅收優待，紅利以普通收入、資本利得和返還資本三種形式派發。 從長期歷史來看，過去35年REITs的年平均股息率達到6%-8%左右，高於很多其他類別的資產，比如標普500或美國的一些國債、企業債的收益率，為投資者提供穩定的收入來源。我舉一個簡單的例子：以標普500為例 ，如果對它的歷史收益進行拆分，會發現2/3的收益來自價格的變動，1/3的收益來自股息的變化。而REITs情況是反過來的，2/3來自股息的累計增長，1/3來自價格的變化。由此股息對REITs的重要性顯而易見。

REITs的第三個特點是長期回報好，從長期歷史上來看，REITs過去35年的平均收益率接近14%，戰勝了絕大多數資產的收益率水平。

REITs的第四個特點是和其他資產的關聯度比較低，比如REITs和美國標普500指數的關聯系數只有0.5 ，和上證綜合指數的關聯系數只有0.1，所以把REITs放進投資組合可以起到分散風險的作用。
REITs的第五個特點是流動性非常好。房地產是一個流動性相對較差的資產類別，變現或交易的手續都比較繁雜且費用較高。REITs的模式使得房地產這種比較難以交易、比較復雜的資產可以在二級市場交易，所以REITs的出現解決了房地產流動性的問題。到目前為止，美國REITs的總市值超過了 5000億，每天的交易量超過40億美元，是流動性非常好的市場。

REITs的第六個特點是公司治理好。法規規定REITs必須把90%的應納稅收入以紅利的形式派發給投資者，在一定程度上限制了管理層用多餘的資金進行對投資者沒有意義的活動，降低了委託代理的風險。REITs優良的回報率來自於良好的行業治理。美國機構投資者服務機構 (Institutional Shareholders Services 簡稱ISS)的統計數據顯示，REITs行業是在其追蹤監測的24個行業中，公司治理系數(Corporate Governance Quotient 簡稱CGQ)最高的一個行業。

㈣ 權益型REITs怎麼買

REITs就是房地產投資信託，是英文「Real Estate Investment Trust」的縮寫(復數為REITs)。這種信託設計發源於20世紀60年代的美國。後來，亞洲部分國家（或地區）效仿了美國的這一信託設計，但在稱謂上略有差異。例如，日本和我國台灣地區稱其為「不動產投資信託」，我國香港地區稱其為「房地產投資信託基金」，而我國大陸稱其為「房地產投資信託」或「房地產投資信託基金」。
「不動產投資信託」的稱謂更加准確和貼切，理由是：第一，「Real Estate」在法律上就是「不動產」的意思，「房地產」的外延明顯小於「不動產」；第二，「Investment Trust」就是「投資信託」的意思，應該屬於商業信託的一種模式；第三，目前使用的「投資信託基金」實際上有同義反復之嫌，畢竟我國的契約型基金（也稱為信託型基金）應屬於信託之一種；第四，在房地產領域，我國大陸效仿我國香港地區的「專業話語」由來已久，「房地產投資信託基金」這一稱謂與此同出一轍。雖然從用語准確貼切的角度講，使用「不動產投資信託」為最佳；但是，從尊重既成慣例的角度講，使用「房地產投資信託」或「房地產投資信託基金」也未嘗不可。
美國的REITs是一種採取公司或者信託的組織形式，集合多個投資者的資金，收購並持有收益類房地產（例如公寓、購物中心、寫字樓、旅館和倉儲中心等）或者為房地產進行融資，並享受稅收優惠的投資機構。大部分REITs採取公司形式，其股票一般都在證券交易所或市場（紐約證券交易所、美國證券交易所和納斯達克證券交易市場）進行自由交易。根據REITs資金投資的對象不同，REITs可以分為抵押型REITs、權益型REITs和混合型REITs。REITs實際上是房地產證券化產品。其中抵押型REITs屬於房地產債權的證券化產品；權益型REITs屬於房地產權益的證券化產品。（來自c-reits.com）
不動產投資信託（Real Estate Investment Trusts，REITs）於1960年產生於美國，它依照商業信託原理設計，是指信託機構面向公眾公開發行或定向私募發行房地產投資信託受益憑證籌集資金，將其投向房地產項目、房地產相關權利或房地產證券等，投資所得利潤按比例分配給投資者。（詳見站內論文：不動產投資信託的全球化趨勢）

㈤ 什麼是REITs

REITs（Real EstateInvestment Trusts）即房地產信託投資基金，是一種通過發行股份或受益憑證匯集資金，由專門的基金託管機構進行託管，並委託專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

REITs最早產生於美國20世紀60年代初,由美國國會創立,意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。

(5)如何申購保利地產的reits擴展閱讀：

在香港上市的房地產信託基金，香港證監會通過嚴格的要求確保基金產品的穩定和可持續增長。香港REITs一開始只能投資於有穩定收入來源的房地產物業，在建的項目和還沒有形成穩定現金流的項目都不算。

2014年8月份香港證監會放開了之後，正在開發的項目就可以做REITs了，但要在總資產的10%里，對產品的控制權有很明確的要求。

如果是以公司上市的商業地產，不需要強制性擁有SPV公司。REITs對於產品的控制權有兩個要求，一是產權要擁有51%以上；二是擁有控制權（物業管理表決權有2/3以上）。目的是對公司有絕對的分紅控制權或者決定權，保障投資者每年都能得到穩定的分紅。

香港證監會對房地產開發商沒有借貸比例要求，但對於REITs的借貸比例有嚴格要求，借貸比例不能超過45%，因此具有極好的抗風險性。

㈥ 如何實現REITs的「擴募功能」

在房地產行業的「存量時代」，房地產企業面臨的重大挑戰之一是從「拿地賣房」模式向「出售與持有運營並舉」的轉型。

保利集團布局轉型較早，在租賃住房領域已建立瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌，項目布局十餘城市，分別由保利集團旗下租賃住房管理運營平台「保利商業公司」、「安平養老公司」負責運營。

他認為，與國際成熟市場相比，除了在投資門檻、流動性方面的差異之外，國內REITs缺乏「擴募機制」，一定程度上制約了國內REITs「金融服務實體經濟」效用的發揮。在當前的資產證券化制度框架下，投資門檻及流動性問題尚無可行路徑，有待於公募RE-ITs的出台，而「擴募機制」問題一定程度上可通過借鑒資產證券化制度現有「儲架發行機制」實現。保利租賃住房REITs的「儲架發行機制」，在當前的資產證券化制度框架內創設出「可以長大」的REITs，間接實現了公募REITs的擴募功能，將對我國REITs的發展產生積極而深遠的影響，是我國REITs發展史上的里程碑式產品。

㈦ 談談REITs哪些納稅環節需要與稅務局前期溝通

一、REITs產品設立期

1、私募股權基金份額的認購與轉讓環節

REITs交易結構中的私募基金為私募股權投資基金，而目前對於私募股權基金與證券投資基金是否在稅法角度可視為同一性質的投資主體暫無明確規定。那麼私募股權基金份額的認購與轉讓是否可適用於《關於對買賣封閉式證券投資基金繼續予以免徵印花稅的通知》（財稅〔2004〕173號）中關於「買賣封閉式證券投資基金免徵印花稅」規定呢？

關於私募股權基金份額的認購與轉讓是否應繳納印花稅，現行的稅法文件並沒有詳細指明。根據筆者前期與相關地稅局印花稅科室溝通的情況來看，其稅務部門認為「私募股權基金的基金份額在認購與轉讓環節是否應繳納印花稅須結合具體的合同內容，如果該合同符合借款合同的性質，則在認購時須繳納印花稅，如果該合同並非借款合同，且募集資金用於投資企業股權並承擔企業運營風險，則在認購私募股權基金時無須繳納印花稅，在轉讓環節參照」產權轉移書據「繳納印花稅。」

2、原始權益人劃轉不動產設立項目公司

根據《國稅總局關於納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》（財稅〔2011〕13號）規定，納稅人進行資產重組包括合並、分立等事項，將債權、債務、勞動力等一並劃轉的，不屬於增值稅應稅行為，可免交增值稅。

而筆者在前面的文章中曾提到過，保利地產轉讓不動產設立項目公司的行為可視同銷售須繳納增值稅。筆者之前的考慮是保利地產僅以不動產投資設立項目公司，而不涉及相關債權、債務、勞動力等一並劃轉的問題，因此並未考慮關於上述財稅13號文中的免徵增值稅的情形。但在具體的實際操作中，房地產企業作為原始權益人在設立項目公司時是否將將債權、債務、勞動力等一並劃轉於項目公司，進而免徵增值稅，此細節須結合具體操作背景與稅務局進行溝通。

㈧ 如何購買 鵬華萬科前海reits

從投資人配置類型來看，REITs往往被海外投資人定義為股票、債券、貨幣之外的第四類資產版。
根據中權國基金業協會披露的數據，2015年4月底公募基金管理資產規模已達6.2萬億，但其投資范圍局限在股票、債券、貨幣這三大類資產。而鵬華前海萬科REITs獲批意味著，公募基金的投資標的完成了突破，涉足資產證券化。
這一突破將開啟公募基金新的投資視野。不同於股票、債券、貨幣類標的的投資「標准化」程度過高，公募行業在REITs領域的試水，接下來可以直接對接除寫字樓之外的各類基礎資產，譬如服務類公寓、工業類、酒店類、政府公共資產等資產。
尤其是公共基礎設施類達數十萬億的基礎資產體量，將為各類金融機構在該類業務創新，提供巨大的市場容量。
開創公募基金新的方向
單純從公募基金的投資標的來看，繼股票、債券、貨幣工具、證券衍生品，以及海外各類證券標的之後，鵬華前海萬科REITs是首度引入基礎設施的資產證券化的品種。
早在2011年，鵬華基金發行了鵬華美國房地產基金，借道QDII產品投資海外REITs，最早讓部分國內投資人了解這一類投資產品。

㈨ 什麼是REITs

房地產信託投抄資基金(REITs)是房地襲產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

2020年7月17日，中國REITs論壇舉辦「REITs市場的中國道路研討會暨《中國REITs市場建設》線上首發式」。

(9)如何申購保利地產的reits擴展閱讀：

REITs的特點在於：

1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；

2、收益的大部分將用於發放分紅；

3、REITs長期回報率較高，但能否通過其分散投資風險仍存在爭議，有人認為可以，有人認為不行。