㈠ 品牌策劃、品牌建設和品牌管理，有什麼區別和聯系
給不抄給分不是重點，這三個詞不看書的情況下在字面上也理解的到吧。
品牌策劃就是你要建立一個品牌，策劃只是在意象階段；
品牌建設則是你要把你的目標分成多少個階段，然後一步一步的建立，這個就要很詳細了，如何進入行業，如何把品牌在行業中豎立起來等等；
至於品牌管理，就是你的品牌基本上進入了一個發展期的時候，如果在變化中生存下來，管理好品牌的形象、地位，還有你的企業文化等等各個方面，最後在品牌的成長中慢慢發展自己的企業。
實際上「品牌」現在是比較流行，什麼東西都拿出來做品牌，其實那隻不過就是一個牌子，一個品牌做出來最少要二十到三十年吧，要不然只能算個牌子，說不好哪天就倒了。
㈡ 房地產品牌的運營流程
品牌策劃模式
房地產品牌策劃模式的最大特點是除了抓住品牌內在品質和外在品質外，著重強調項目品牌的推廣。通過工地包裝、現場銷售包裝、電視報紙廣告造勢、樣板房推動、軟性新聞宣傳、公關活動介入等，把不知名的樓盤短時內變得家喻戶曉，吸引客戶購買，從而達到品牌策劃的目的。品牌策劃模式對一些內外品質稍差的項目來說，效果是很好的，通過「快速推廣」，使項目贏得人們的認同。但是，如果在推廣時片面追求「造勢」、「炒作」，忽視產品品質，雖取得首次開盤成功，後幾期就不一定賣得動了。因此，在「快速推廣」的同時，也不能忘了品牌的品質，因為最終得到客戶信賴的還是項目真正的內在品質。 品牌就是差異，就是個性。品牌標志著商品的特殊身份，將自身與其他類商品區別開來。房地產品牌就是房地產項目具有區別於其他項目的個性，有獨特的目標市場和共同認知的目標客戶群，有較高的知名度、美譽度和忠誠度。房地產品牌策劃是對房地產品牌的內涵進行挖掘、發現和推廣，使房地產項目贏得人們的信賴。
品牌策劃模式流程和內容如下：
1、品牌策劃以建立項目品牌為中心。首先要提出品牌的獨特的核心內涵。 2、依據核心品牌內涵在產品上尋找產品支撐。在規劃、設計、景觀、配套、物業服務等各個方面尋求和表現品牌的內涵。品牌策劃就是建立一流的品質和一流的推廣。品質是品牌的基礎，品牌策劃要從品質入手，創建一流的品質。品牌的推廣要推廣一流的附加值，要有一流的戰略戰術，要建立一流的物業管理隊伍。 3、品牌的塑造要尋求公眾的認可，具有社會價值。品牌策劃中的附加值推廣要有側重點。一是要融入自然的和諧環境，二是要社區服務的社會化，三是要家居生活的信息化。 4、品牌策劃推廣有四個階段。一是「人工造雨」階段；二是「築池蓄水」階段；三是「開閘泄流」階段；四是「持續蓄水」階段。品牌策劃推廣的五種方法。（1）、「築巢引鳳」法；（2）、「盆景示範」法；（3）、「借花獻佛」法；（4）、「馬良神筆」法；（5）、「巨量廣告」法。 5、品牌的提升，品牌要根據社會的不斷進步，在不同的階段，品牌需要一些細小的創新。要不斷的維護品牌的形象，建立可持續發展的品牌思想。品牌提升要注意六個工程。 （1）、軟性推廣工程；（2）、公關活動工程；（3）、賣場包裝工程；（4）、口碑工程；（5）、公關危機工程。
㈢ 品牌管理是干什麼的
什麼是品牌？按照奧美的定義，品牌是一種錯綜復雜的象徵。它是品牌屬性、名稱、包裝、價格、歷史、信譽，廣告方式的無形總稱。品牌同時也是消費者對其使用者的印象，以其自身的經驗而有所界定.產品是工廠生產的東西；品牌是消費者所購買的東西。產品可以被競爭者模仿，但品牌則是獨一無二的，產品極易迅速過時落伍，但成功的品牌卻能持久不墜，品牌的價值將長期影響企業。 對於很多中小型企業來說，品牌的內涵在一定程度上反映了企業文化，所以，對這類型的企業來說，品牌不僅是對外（分銷商、消費者）銷售的利器，而且也是對內（員工、供應商）管理的道德力量。在營銷中，品牌是喚起消費者重復消費的最原始動力，是消費市場上的靈魂。有一個企業家說過，「沒有品牌，企業就沒有靈魂；沒有品牌，企業就失去生命力」。 [編輯本段]【為何要關注品牌管理?】 就是說，在WTO的環境下，在Internet的帶動下，注重「品牌管理」正在成為一種時尚。是什麼使人們開始關注品牌管理呢？首先是—— 媒體的變化 觀眾和讀者在減少；新媒體的日益發展；中小媒體的出現；有線電視網的普及；互聯網的快速發展。 消費者的變化 消費者需求增加；消費者變得更加挑剔；消費者更喜歡尋求娛樂和刺激；消費者也學會了討價和比較；消費者的需求層次增加和消費習慣的變化。 市場環境的變化 競爭更加劇烈；產品和質量的差異減少；惡性競爭的惡果；品牌的求異戰略受到挑戰；產品的可替代性增強；國際品牌的沖擊。 企業本身的變化 產品的創新受到挑戰；人才的流動性加大；組織結構面臨挑戰；企業文化的障礙；資金不足的煩惱；市場的分裂和不穩定性等。 由於上面四種明顯的變化，在未來，沒有品牌的產品或服務是很難有長久生存的空間的。只有成功的品牌管理才有持續成長的企業和未來的輝煌。
㈣ 萬科地產房地產品牌建設
萬科地產房地產品牌建設
萬科品牌之路
1、消費者成為品牌的主導
近年來，人們對「品牌」的認識有了很大提高。上世紀80年代，人們認為「品牌」只是知名度，有包裝、有命名的產品容易被消費者記住。CIs的概念開始流行，主要的宣傳方式是命名廣告，媒體廣告宣傳成為品牌推廣的主導手段。
到了90年代，商家們為了在琳琅滿目的商品和浩瀚的廣告中突圍而出，開始在命名的基礎上增加對產品利益點的描述，品牌演變成一種承諾，產品本身的特性成為品牌的主導因素。
進入21世紀，品牌的概念又上升了一層，因為人們發現，消費者根據品牌承諾購買產品之後，品牌過程還沒有完成，而是要等消費者對產品和承諾有了切身的感受後，進行重復購買或其它反饋行為，才算進入另一輪品牌強化的過程。也就是說，品牌概念從「承諾」上升到「體驗」，消費者成為品牌推廣的主導。
同時，一個強而有力的品牌可以為企業帶來更高的消費者忠誠度，排除競爭對手價格下降或新品上市帶來的壓力，以此帶來更高的利潤，支持產品延伸，同時使產品占據市場優勢。只有當品牌具備一定的「資產」時，企業才有可能保持長期的增長。
2、房地產行業品牌時代的來臨
獨特的品牌個性，能使房地產開發產品在同類競爭對手中脫穎而出，形成強而有力的品牌訴求點。尤其是進行大規模開發的地產商，具有高知名度和偏好度的品牌，能夠降低項目推廣成本，有利於項目銷售。
中國住宅市場經歷了由福利分房、集體購買到個人購房的轉變過程。當消費者直接與開發商進行交易接觸時，住宅的商品特徵才得到突顯。
在個人消費品中，不動產的地域性最強，價格最為昂貴，交易過程、使用過程和增值過程都比較長，消費者的不安全感隨之增加。同時，住宅與人們的日常生活息息相關，這就決定了消費者會對住宅的每一細節都提出諸多個性化的要求，並加以全面的考量。
隨著行業集約化程度的越來越高，地產行業也同樣存在產品同質化的趨勢。城市化、市政建設、交通等因素逐漸弱化了土地位置的不可替代性，社會分工的細化逐漸使主流產品的功能趨於同質。
與此同時，隨著房改政策的落實和生活水平的提高，消費者對住宅的消費意識和消費經驗都有了顯著的提高，對房地產產品功能之上的附加值形成了新的追求。房子不再僅僅是一個遮風避雨的場所，還意味著一種生活方式；買房子不僅僅是買一個建築物，還是買一種環境和服務。
出於對交易安全的保障、對物業保值增值的期望，消費者發出對物業品牌乃至開發商品牌的呼聲，將成為必然。
3、中國房地產行業品牌的現狀
2001年，全國房地產開發投資總額達到了6245億元，比上年增長25.3%，增幅提高5.8個百分點。其他各項指標也出現了良好的勢頭：開發投資增勢強勁，分物業投資全面增長，到位資金增長快於投資增長，土地開發面積穩步提升，施工面積繼續擴大，商品房銷售價格增速逐漸平穩，空置面積小幅回升……這些都清楚地表明，中國房地產行業正處在蓬勃發展的階段。
在未來五至十年內，房地產業將進入一個飛速發展的新階段，更激烈的市場競爭將隨之而來：大規模資本及實力競爭者紛紛湧入，高度分散化經營帶來無序競爭，主要對手展開規模化經營和異地擴張，行業水平迅速提高，產品趨於同質，消費者需求日趨個性化、選擇多樣化。規模、產品力的競爭將日趨激烈，品牌的影響力日漸突顯。
雖然規模化經營和競爭層面的提升為房地產企業的品牌建設創造了良好的條件和契機，但從另一面來看，中國房地產開發市場仍處於初級階段，消費者的品牌意識尚未完全形成。消費者更加關注項目，因為他們的基本居住需求及在此基礎上加以改善的需求尚未得到充分滿足。此時最吸引他們的，是功能性的利益點。
另一方面，在消費者頭腦中，發展商不存在明顯的品牌差異。他們對開發商的印象，基本上都來自於他們居住樓盤的體驗，輿論報道甚至是發展商的名字聯想，對發展商品牌的認知非常模糊。除了少數幾個以公司品牌納入項目名稱的樓盤外，大多數消費者目前還不能完全把樓盤名稱與其開發商相聯結起來。
這一現狀的形成，究其原因，主要有以下幾點：
首先，國內開發企業普遍缺乏清晰連貫的品牌策略和完善的識別系統，未建立起有效的品牌管理架構及體制。大多數房地產商只注重具體項目的宣傳，藉助傳統的營銷手段名噪一時，卻難以維持長期的品牌效應和領先地位。
其次，少數知名度高、有實力的發展商，已具備發展企業品牌的意識，但缺乏清晰的品牌內涵和完整的品牌策略，也不具備整合運用各種傳播手段來統一進行品牌推廣的能力，因此在消費者心目中的形象定位模糊不清。
第三，房地產開發具有明顯的地域性特徵，在不同的地區，從地理氣候、歷史風俗到消費心理、生活習慣、社會構成都有相對明顯的區分。在這樣的情況下，開發商各房地產項目之間，項目與開發商之間的品牌形象連接往往容易脫節。
順應市場和行業的發展趨勢，房地產企業之間的競爭從產品力層面上升到形象力層面，將成為必然。
4、萬科的品牌探索
萬科1988年進入房地產開發領域，經過十幾年的發展，集中資源創立了一系列地產開發項目品牌以及物業管理品牌，形成了較為突出的優勢：文化品味、物業管理、企業形象、售前（售後）服務、社區規劃、環境景觀。無論是制度規范還是企業信譽，無論是產品還是服務，萬科在業內和消費者心目中都具有良好的口碑。
但是，品牌不等於知名度。萬科在進行異地擴張的過程中，逐漸體會到品牌的價值：通過品牌戰略，可以在地域性很強的房地產開發行業中，發揮規模效應，使跨地域開發成為優勢。
2000年，萬科開始思考品牌整合的問題。2001年5月，萬科委託華南國際公司對上海、北京、深圳三地的房地產開發商品牌狀況進行了調研。結果顯示，與其它發展商品牌一樣，消費者對萬科品牌的認知主要來自以「萬科」命名的系列樓盤。雖然萬科一直以來偏重於項目品牌的建設，並以此帶動萬科企業品牌的資產積累，但由於各地項目在檔次、形象上的不同，導致消費者對萬科企業品牌定位的理解也出現差異。在個別城市，還出現以項目品牌代替企業品牌的現象。
調研結果告訴我們，萬科的目標消費者是這樣的人群：他們追求身心的平衡，生活在快速的社會里，每天工作繁忙，可是在下班之後，他們還是會找消遣，把自己放鬆出來，喜歡按照自己的理想來營造一個屬於自己的生活，利用有限的財富去滿足自己的要求，懂得用不同的方式去平衡自己的身心。他們努力工作，相信努力會帶來成果，同時享受成果帶來的好處，他們做任何事從不放棄對自己的要求，對自己的決定滿懷信心，並努力地向著自己的理想前進。在充滿壓力與競爭的世界裡，他們渴望擁有一個屬於自己的凈土，在那裡能完全地放鬆，享受情感與精神的交流。
消費者對理想生活環境的表述，其實是他們對理想生活的描述。這一描述，與萬科所倡導的健康豐盛人生是不謀而合的。但客戶的品牌體驗與我們的客戶理念並沒有一拍即合——萬科住戶認同萬科文化和軟體部分，忽略了硬體部分和質量的優勢；非萬科住戶對萬科的功能性認知勝於情感性認知，未能充分感受萬科創造的小區文化。
可見，萬科的品牌塑造還存在不足之處：品牌定位不夠清晰明確，個性不夠鮮明，和消費者之間的親和力不夠；而消費者對萬科品牌的理解，仍停留在表面的產品、服務等功能層面。
在競爭日益激烈、產品日趨同質化的房地產開發行業中，萬科要順利開展跨地域經營，維持長期的高速增長，就需要對企業品牌戰略進行進一步的總結和提升。
5、制訂和實施全國品牌管理策略
2001年5月，萬科與精信廣告有限公司簽訂品牌合作協議，正式啟動品牌整合。
整合的第一步是圍繞品牌展開全面的調研。調研過程持續了3個月的時間，在集團內通過內部網對員工和管理層進行了問卷調查，並進行了兩次高層訪談。外部則選擇深圳、北京、上海進行了定量和定性調查。
通過調研，我們洞悉了消費者的內心需求：房子不僅是人性和溫情的組合，它還必須體現「我」和「我所追求的生活」——家的概念和內涵都已經延伸。迎合消費者這一消費心理發展趨勢，我們把萬科品牌的利益點集中在「展現自我的理想生活」，以「以您的生活為本」為品牌核心，提出「建築無限生活」這一品牌口號。
結合萬科在消費者心目中的品牌形象和企業自身的特點，我們概括出萬科品牌的個性：有創見的、有文化內涵的、關懷體貼的。具有如此個性的萬科，將會如一位知心朋友，從懂得您的生活開始，以具有創見的眼光和無微不至的關懷，讓您真切地體會到萬科為您所提供的展現自我的理想生活。
建立品牌識別系統（VI）、品牌管理體系、傳播策略及計劃後，我們現正踏入整合營銷傳播階段。
6、「建築無限生活」的三個層面
建築你的生活，從懂得你的生活開始。萬科注重進行消費者調查和研究，注重對城市文脈和地理環境的理解和尊重。萬科相信，每個人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。萬科了解每個住戶的個性，從生活細節出發，在家居生活的建築和管理上滿足他們的需要和追求。
建築一個更有深度的住宅，是萬科追求的目標。目前房地產開發商對住宅功能方面的關注，還停留在比較表面的階段，比如人車分流、綠地率、動靜分離、干濕分離等。而決定一個住宅是否好用，有更多更細致、更深入的方面。例如窗戶，除了關注它應該是塑鋼的還是鋁合金之外，還有氣密性、水密性、隔音能力、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標，執手、鉸鏈、密封膠條等一系列節點作法也值得開發商予以重視。
而住宅的性能是有別於功能的一個概念。在目前看來，多數開發商僅僅關注住宅的功能，而尚未對住宅性能給予足夠的重視。萬科將加強與客戶的溝通，通過銷售及物業管理服務工作的信息反饋、與客戶面對面的訪談交流、總結過往經驗等手段，在更深入的層面對住宅的使用功能、性能進行分析，並反映在萬科的「住宅標准」之中，為顧客建築更有深度的住宅。
萬科致力於營造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身。人在一個特定住區的生活質量，和這個住區的位置、與城市的關系、住區規劃、住宅質量、環境配套、管理模式、鄰居、社區精神文化等等一系列因素相關。因此，萬科所關注的內容將超越建築規劃設計的范疇，而觸及美學、建築學、城市及社區規劃、園藝、心理學、人體工程學甚至犯罪學等方面。在未來的開發過程中，萬科會擴大自己的視野，從物質的和精神的層面上關注住戶的體驗與感受。萬科的產品不僅僅應該是好用的、好看的、高質量的，同時也應該是舒適的、活躍的直至是文明的。
7、萬科如何建築無限生活
全國性思維，本土化運作
萬科的跨地域擴張經歷了幾個階段。從1991年開始，萬科在全國十三個城市投資房地產項目，並確定了以房地產為核心的發展方向，但開發品種涉及住宅、寫字樓、商鋪、酒店和保稅倉等。由於缺乏整體開發思路和發展戰略，公司資源迅速分散。1993年國家宏觀調控，各地項目相繼面臨資金和市場困境。而在管理上，公司還處在對跨地域管理模式的探討中，13個城市的超長管理鏈條使管理面臨捉襟見肘的局面，不同的開發品種和項目也不能形成規模效應和品牌效應。
從1993年起，萬科走上了「減法」之路，投資重點集中至深圳、上海、北京、沈陽和天津，投資品種集中於住宅開發。經過7年的調整，萬科選擇了一個專業，建立了一個制度，培養了一支隊伍，樹立了一個品牌。
2000年萬科再度開始了穩健而有步驟的新城市擴張戰略。在全國10個城市的開發，形成了「萬科地產在中國」的開發格局。
在新一輪的擴張中，萬科已形成了全國性思維模式，優勢突顯，集團與開發城市之間已形成互動的資源網路，項目之間遙相呼應，理念、資金、人才的流動與共享，品牌效應呼之欲出。
在各地萬科分支機構中，我們擁有共同的企業核心價值觀、「以客戶為導向」的服務理念、規范化的管理模式、嚴謹的業務流程以及萬科所提倡的生活方式。
在各地項目中，我們遵循以大規模開發為主的原則，提供完善的配套和無微不至的物業管理服務，營造富有活力和魅力的社區文化。
在各種類型的產品中，我們已經形成了相對穩定的系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。不同系列的產品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風格。
但是，作為一個有著豐富經驗的開發商，我們深知房地產開發的地域性差異。南北的差異，城市發展的差異，地理環境的差異，歷史文脈的差異、地區需求的差異，消費習慣的差異……決定了房地產開發必然是一個本地化運作的行業。無論是管理還是產品，都必須遵守本地相關政策，尊重本地客戶喜好。
因此，萬科提倡「與環境共生」，根據樓盤所處的城市、環境、市場細分，在戶型設計、建材使用、採暖技術、社區配套等細節上加以變化。例如萬科最早形成的「城市花園」系列，地塊都處於城鄉結合部，容積率相對較低，建築風格以現代、歐陸為主。但北京城花採用德國民居的建築風格，坡屋頂，紅磚牆，整個建築群與周圍自然環境和諧統一；天津城花由中高層公寓和花園洋房組成，擁有大面積花園綠地；深圳景田城花引入圍合式規劃設計概念，重彩勾畫景觀環境；桂苑城花以鮮艷清麗的色彩、高低錯落的建築和獨到的萬科人文，組成了圍合式景觀社區。
對跨地域發展的房地產開發企業來說，「全國性思維」與「本地化運作」是密不可分的。為了更好地了解和利用當地資源，我們一直嘗試實行「管理人員本地化」，而上海萬科和沈陽萬科均取得了顯著的成效。我們在「管理人員本地化」方面所積累的經驗，將促進萬科「全國性思維」和「本地化運作」的融合。
創新領先的產品開發
萬科進入房地產開發行業，是以市場環境為背景的，因此決定了萬科的產品必須走市場化道路。剛剛涉足房地產開發時，萬科以「物業管理」為突破點，在住宅市場上獨樹一幟。
隨著對房地產行業了解的加深，萬科逐漸認識到，開發商不等於設計單位，因為開發商提供的不僅僅是房子本身，還是一種生活方式。為了更好地把萬科對消費者需求的理解融入到設計單位的作品中，1994年11月，萬科設立了一個與設計單位密切溝通的平台——萬創建築設計顧問有限公司，開始從規劃設計方面提煉更高的產品競爭力。萬創一方面作為開發商與設計單位之間的橋梁，另一方面成為萬科規劃設計人才的寶庫。
㈤ 房地產管理的概念是什麼
房地產基礎知識
一、房地產：房產和地產的總稱，也叫「不動產」。
房地產的形態：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。
房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱；
房地產是土地附在土地上不可分割的建築物，構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產。(構築物是指不能進入的建築，如：煙筒、樹、路等)
房地產按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產用(50年)；3、經營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學校，博物館等)。
二、房地產業：從事房地產經營管理服務性企業的總稱。
房地產產業的主要內容：
1、 土地的開發和再開發；
2、 房屋的開發和建設；
3、 地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；
4、 房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；
5、 房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)；
6、 房地產物業管理；
7、 房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。
三、房地產的特性
1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建築在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；
2、地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同；
3、房地產的高質耐久性；
4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占國民生產總值的10%。
※ 房地產的前景
1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；
2、人口流動增加形成對住宅的需求；
3、居民消費水平的提高；
4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；
5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。
政府改革深化內需
1、 取消福利分房，實行住宅貨幣化；
2、 開發二手房市場；
3、 下調存款利率，吸引大批投資性客戶；
4、 下調稅費，出台法律法規，激勵住房需求。
五證兩書
一、《建築用地規劃許可證》
建設單位向土地管理部門申請徵用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。
二、《建設工程規劃許可證》
有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。
三、《國有土地使用證》
經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和「四至」范圍。
四、《建設工程開工證》
建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護。
五、《商品房銷售(預售)許可證》
市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件
六、「兩書」
《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》
名詞解釋
一、基本參數
※ 復式：區別於躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一樣高)；
※ 錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；
※ 進深：一幢建築物(房子)從前牆皮到後牆皮的距離(長度)；
※ 開間：住宅的寬度，一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮的長度(3m~3.9m較舒適)；
※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);
※ 靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m);
※ 戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室；
※ 建築系數：「建築佔地系數」的簡稱，指建築用地范圍內所有建築物佔地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建築物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建築物的通風、採光和防火、防爆等方面的空間要求，並保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。
※ 三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。
二、與產權有關的概念
※ 房屋產權：泛指所有者對財產的佔有、使用、收益處分，並排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產權指房產所有者按照國家法律規定所有的權利。
※ 房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋佔有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。
※ 房地產權登記：通常稱「產權登記」(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續，在規定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記，經審查確認產權後，由房屋管理機關發給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。
※ 共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，並承擔相應的義務；後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，並承擔相等的義務。
※ 房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。
※ 過戶：即更換房屋承租人姓名。
三、與面積有關的概念
※ 建築面積：建築物各層面積總和，每層建築面積按建築物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積
※ 公攤面積：
1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建築面積；
2、 各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆牆體水平投影面積的50%
※ 商品房銷售面積 = 套內建築面積 + 分攤公用面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽台建築面積
※ 使用面積：建築物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。
※ 使用面積系數：用百分率表示，等於總套內使用面積之和除以總建築面積。
※ 輔助面積：建築物各層平面樓梯、走道、所佔凈面積的總和。
※ 結構建築面積：建築物各層中，外牆、內牆、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所佔面積的總和。
※ 使用率：使用面積與建築面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。
※ 實用率：套內建築面積和住宅面積之比。
※ 商品房銷售面積 = 套內使用面積 + 分攤的功用建築面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽檯面積
※ 套內牆體面積：公用牆為水平投影面積一半計入非公用牆為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。
※ 公攤的公用建築面積 = 套內面積 × 公用建築面積分攤系數
※ 公用建築面積分攤系數 = 公用建築面積 ÷ 套內建築面積總和
※ 公用建築面積 = 整棟樓的建築面積 – 套內建築面積 – 不應分攤的建築面積
※ 容積率：總建築面積與所用建築用地面積(總佔地面積)之比。
※ 建築覆蓋率：又稱「建築密度」，是指建築物基底佔地面積與規劃用地之比。
※ 綠化率：指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
※ 綠地率：指規劃建設用地范圍內的綠蔭面積(包括綠地面積)與規劃用地面積之比。
四、與銀行貸款有關概念
※ 按揭：是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款後，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。
※ 按揭所用材料：
1、 身份證復印件；
2、 戶口本復印件；
3、 結婚證復印件；
4、 學歷證復印件；
5、 收入證明；
6、 購房合同復印件；
7、 營業執照復印件；
8、 三個月的連續稅單；
9、 固定資產的發票；
10、 借款申請表。
※ 契稅：指房屋所有權發布轉移時，就當事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產權人所徵收的一次性稅費。它是針對房地產產權變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費，約為房價的1.5%
五、與住宅相關的概念
※ 公寓式住宅：相對於獨門獨院別墅，大多數為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，裡面一應俱全。
※ 花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點：建築密度低，內部居住功能相當完備，裝修華麗、富有變化。
※ 雙拼：連拼，疊拼。
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬於住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬體設施，尤其是網路功能發達，能使居住的同時從事商業活動的居住形式。事業一些小公司，以及依賴網路進行社會活動的人群。
※ 經濟適用房：具有社會保障性質的商品住宅，它具有經濟性和適用性。經濟性：是指住房價格相對市場價格而言即比市場商品房價格低，能夠適應中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設計和建築標准上強調使用效果，而不是降低標准。
六、經濟適用房
我國在1998年房改的同時就實行了經濟適用房政策。
※ 經濟適用房享受哪些優惠政策
免徵城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅，減半徵收水電增客費等各種稅費。建設用地採取行政劃撥方式供應，優先給予辦理有關手續。另外，經濟適用房建設管理費只限於1%~3%，市場利潤被限在3%以下。
※ 經濟適用房價格構成
•住房建設的征地和拆遷補償安置費；
•審查設計和前期工程費；
•住宅小區基礎設施建設費；
•建設工程費；
以上4項之和為基礎的1%~3%的管理費。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項外，還有行政事業性收費(如小區營業性配套公建費，人防建設費等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場決定。
※ 經濟適用房與商品房有什麼不同
•獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房採用出讓方式須交納土地出讓金；
•成本結構不同；
•租售政策不同，經濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；
•價格政策不同，經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。
※ 經濟適用房是什麼產權？與商品房有什麼不同？
居民個人購買的經濟適用房產權歸個人；
房屋的產權分四部分：使用權、佔有權、處置權和收益權，與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售後，收益全部歸個人所有。
銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調，
參考資料：http://bbs.qq.com/cgi-bin/bbs/show/content?club=3&groupid=107:10142&messageid=153695
㈥ 負責品牌管理都做些什麼事情啊.
品牌經理的概述品牌經理的概念誕生於1931年，創始者是美國寶潔公司負責佳美香皂銷售的麥克愛爾洛埃。1926年寶潔公司開始銷售一種與象牙香皂相競爭的佳美香皂，盡管使出了渾身解數，也投入了大量的廣告費用，但銷路一直不暢。負責銷售工作的麥克愛爾洛埃通過研究發現，由幾個人負責同類產品的廣告和銷售，不僅造成人力與廣告費用的浪費，更重要的是對顧客容易造成顧此失彼。於是，他向公司的最高領導提出一種牌號一個經理的建議，就是一個品牌經理必須把產品的全部銷售承擔起來。這一建議，一舉拓開了寶潔公司的多種產品的銷售市場，而且拉長了各種產品的生命周期，如潮汐洗滌劑已行銷40多年，浪峰牙膏已行銷30多年，佳美香皂已行銷60多年，而象牙香皂已行銷110年以上，寶潔也由此成為擁有38個消費品大類的大企業。「品牌經理」制度，為市場營銷帶來一股清新之風，美國庄臣公司、美國家用品公司等世界范圍內的眾多大公司都先後採用了這一制度，對產品銷售進行全方位的計劃、控制與管理，減少人力重疊、廣告浪費和顧客遺漏，有效地提高一個或幾個品牌在整個公司利潤中的比率，提升品牌的競爭力和生命力。定義品牌經理，就是公司為每個品牌的產品或產品線配備一名直接經營責任者，使其對該品牌的產品開發（包括產品概念、價格與成本、材料要求、包裝要求、上市時間等）、產品銷售、產品毛利等經營承擔全部責任，並具體協調產品開發部門、生產部門以及銷售部門的工作，負責品牌建設的全過程。品牌經理的類別與扮演的角色品牌經理在企業的職能因企業的發展所處的階段不一樣，而不同。一般來說，品牌經理可以分為4種：創立品牌型、維護品牌型、鏈接品牌型、組合品牌型。品牌經理也分為以下幾類。一類是全球品牌經理，它管理著全球性的品牌，其任務是確保各個國家的分公司配合企業整體品牌戰略的實施，並且促使跨國界的品牌管理的先進辦法在各分公司內得以交流。還有一類叫做品牌類別經理，是為提高分銷和物流的效率而設置的。例如，史密斯克蘭公司(生產抗酸劑、感冒葯、口腔衛生產品等)已經建立起一個全球品牌分類管理結構。每個品牌管理團隊擁有自己的研發、市場和品牌管理隊伍，決定現有品牌的延伸並為全球品牌擴充新的內涵。品牌經理在企業中扮演三個角色：一是制定和實施品牌的戰略規劃；二是向高層管理者匯報品牌戰略思想和如何執行；三是培訓員工為了公司的盈利自覺執行品牌管理的具體措施。品牌經理與其它部門協同作戰，在產品開發、銷售、物流、財務和管理各個方面把握品牌發展的大方向。品牌經理應該具備的能力成為一個合格的品牌經理要具備溝通和合作的能力、良好的規劃判斷能力和全面了解產品的情況。具體為： 溝通合作———因為內部工作要面對銷售部、開發部、財務部、生產部等各個部門。從組織結構上看，你無權領導他們，但你的「想法」要通過溝通來得到他們的理解、合作與支持。如何在自己的「腦子」和同事的「手腳」間創建無阻礙的通道，這是做好品牌經理的關鍵，著這也是營銷負責人的協調能力。 規劃判斷———在充分了解企業所擁有資源狀況的基礎上，全面的了解消費者，並判斷企業要進入市場的狀況，做好品牌的發展計劃，並踏踏實實、一步步去實現目標，這是做好品牌經理的基本技能。 全面了解產品———你要把當作自己的孩子一樣去看待和了解它，像父母親了解自己的子女一樣了解產品。你可能沒有醫生那樣了解孩子的病情，但你更了解他全面的成長過程。你必須站在消費者的角度去「吃」產品，包括對產品結構、功能、消費者需求、競品特點、市場分布等方面的正確、深刻把握。這是做好品牌經理的基礎。 品牌經理最為重要的是在企業內部植入一套系統的品牌管理工作流程，並協調好各個業務部門和功能性部門的關系，讓品牌工作在企業內部充分協同，共同來傳遞品牌應有的價值。這個過程可以分解為「創造品牌」、「管理品牌」和 「評估品牌」。 歸納起來，好的品牌經理需要有能力管理與品牌相關的方方面面的管理問題，包括： 1.用戶需求管理———確保產品文化滿足更准確的、更深層次的用戶需求；2.管理產品戰略———確保今後任何戰略方向是以品牌為核心導向；3.管理品牌識別———確保品牌識別被合適應用並持續增強品牌；4.管理品牌傳播———確保所有傳播能增加品牌體驗，為品牌帶來正面的影響，提升品牌的形象；5.管理人和文化———確保內部企業文化與品牌保持一致；6.客戶關系管理———確保客戶關系管理方案與品牌保持同步。品牌經理的工作內容品牌經理的日常工作有哪些呢？歸納起來有： 1.擬定品牌發展策略和全國促銷方案； 2.制訂全年度品牌推廣計劃和投入費用預算及損益預估; 3.做好目標消費群調查和品牌跟蹤調查; 4.提升品牌競爭力,改良老產品,開發新產品; 5.銷售狀況追蹤,撰寫分區域推動計劃; 6.年度市場總結、計劃。品牌經理的主要工作(一)調研、計劃和控制：首先是進行調研如何獲得和增加利潤。品牌經理必須進行必要的市場調研，掌握市場信息，善於分析處理，然後才能進行規劃。 (二)規劃：各種產品因為性質不同，消費對象不同，所要獲得的市場份額不同，存在的問題不同。設置品牌經理就是要對具體產品進行具體規劃。既可克服「一般化」「雷同化」而使效果更顯著，又便於檢查執行的效果。 (三)協調：品牌經理雖然各司其職，但也不是孤立存在的，他與企業的其他部門必須協調工作。例如有些企業有健全的市場調研部門，這樣，經理就可以和這個部門通力合作。 [編輯]品牌經理與營銷經理的區別 營銷經理負責的是一個部門或戰略業務單位，所以他更關心產品「組合」的治理工作和他所在業務團體的長期戰略方向。品牌經理只負責單一產品或一條緊密關聯的產品線，而不是關心他們所在的業務領域的日常運作狀態。 二者作出的決策性質不同。部門營銷經理通常要為下面這些問題作戰略決策：增加何種產品？撤出何種產品？怎樣治理才能實現整個部門的財務目標？而品牌經理只為他們的產品制訂營銷組合考慮：該花多少錢去做廣告？怎麼應付競爭者的折價促銷活動？什麼樣的分銷渠道才合適？諸如此類。職業要求教育培訓 本科以上學歷，新聞、廣告、媒體，市場營銷等相關專業。 工作經驗 市場銷售領域工作五年以上工作經驗，至少具備品牌管理三年以上工作經驗。具備深厚的市場理論，有成功的品牌運作業績，優秀的口頭及書面表達溝通能力，良好的文化素養、時尚品味、宣傳策劃能力強，富有想像力。 薪資行情 一般年薪范圍在8-40萬元左右，深圳國企本科學歷的品牌經理年薪10萬左右，相同學歷在廣東外企有高達30萬的年薪，總體而言國企比外企低較多。 職業發展路徑精益求精的態度，敏銳的市場洞察力和成熟的表達技巧是市場經理必備的三大素質，品牌經理對於品牌價值的創造、保有、增值都具有舉足輕重的作用。從事品牌策劃工作必須要時刻提高自己的創新能力，這一點是很多企業特別看重的。品牌經理可由品牌助理發展而來，發展空間很大。