房地產最大的灰犀牛什麼意思

1. 灰犀牛事件的危害性多大

謂「灰犀牛（The Gray Rhino）事件」，是指在一系列警示信號和跡象之後出現的大概率性危機，諸如房地產泡沫、水資源枯竭和汶川大地震。

灰犀牛生長於非洲草原，是體型僅次於大象的陸地動物。雖然反應遲緩，但一旦被惹怒，在直線奔來、重達兩三頓的灰犀牛面前，幾乎所有人都會石化掉，危險不言而喻。
早在2006年春，美國「次貸危機」就開始逐步顯現，到2007年8月便席捲歐美、日本等主要金融市場。此時，美聯儲開始向金融體系注入流動性以增加市場信心，美國股市也似乎得以「維穩」。
2008年8月，房利美和房地美股價暴跌，持有「兩房」債券的金融機構大面積虧損，美國財政部和美聯儲被迫接管「兩房」。9月15日，華爾街著名投行雷曼兄弟公司申請破產保護，成為美國歷史上規模最大的破產案(涉案金額達6390億美元)，並迅速在全球產生多米諾骨牌效應。
2012年3月，雷曼兄弟被迫宣布進入清償階段，百年老店關門大吉，「次貸危機」的真正高潮終於來臨。
人們對灰犀牛事件的威脅一般如何反應呢?作者將其歸納為五大階段：
第一個階段是否認，人們總是被理想化的良好願望所綁架，所謂「不至於吧」;隨後就是得過且過地混日子，想方設法把問題推給未來。第三個階段必須要做些回應了，但往往演變成具體對策層面的爭論不休。貽誤時機後的第四個階段只能帶來恐懼，最後一個階段自然就是崩潰。
所以真正的危險未必來自突如其來的災難，可能只是因為我們長久地視而不見，以及隨之而來的應對失誤。

2. 中國經濟的「灰犀牛之母」是什麼呢

相對於用具體的經濟措施應對某隻具體的「灰犀牛」，根除落後發展觀念這只「灰犀牛之母」的難度可能要大得多。

最近，一個新詞進入了人們的視線——「灰犀牛」。這個原本冷僻的詞在全國金融工作會議之後突然爆紅，一時間，街頭巷尾都在討論，中國究竟有哪幾只「灰犀牛」、哪只是最大的「灰犀牛」。

在明白了以上邏輯後，我們就不難得出如下結論：要根除「灰犀牛」，歸根到底還是要摒棄落後的、不合理的發展理念。這要求從本質上理清「發展」和「增長」這兩個概念之間的區別，將以增長為核心，轉變為綜合平衡增長速度和發展質量。

當然，這並不容易。正如明代思想家王陽明所說的，「破山中賊易，破心中賊難」。思想本身有其慣性，並且在現實中還會和各種既得利益相互糾纏，因此，相對於用具體的經濟措施應對某隻具體的「灰犀牛」，根除落後發展觀念這只「灰犀牛之母」的難度可能要大得多。

從思想上去改變才能讓落後觀念有所變化。

3. 社科院：房地產告別只漲不跌時代 局部房價下跌監測預警將成為重點

「房價只漲不跌的時代已經過去。」

12月1日，中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組發布報告《中國住房大數據分析報告(2020)——城市房價預警與房企品牌價值測度》（以下簡稱報告）。報告指出，局部房價下跌監測預警，將成為市場監測預警的重要方面。

廊坊新房房價較峰值下跌46.9%

2020年，房地產市場整體呈現下滑的趨勢。在報告監測的城市中，部分城市2020年度房價出現一定程度下跌。據緯房指數同比監測，從2019年10月到2020年10月，9城市年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅為9%。

貝殼研究院數據表示，2020年1～11月，66城新房市場累計成交套數同比下滑5.2%，成交面積累計同比下滑5.4%，但較10月累計降幅收窄1.1-1.5個百分點。

如果同歷史峰值比較，一些城市房價下跌的趨勢則更為明顯。

來源：緯房大數據

報告顯示，從各城市歷史高點至2020年10月，20個城市距最高點房價調整幅度均在10%以上，其中9城市距最高點房價調整幅度均在15%以上，下跌幅度最大的城市是廊坊，相比2017年4月的峰值降幅達46.9%，青島、天津相較峰值下跌20%以上。

從各城市房價由漲轉跌的時點看，這些城市房價階段性拐點出現分別存在兩類情形：一類是2017年上半年前後，以京津冀城市為代表，主要為2017年上半年一二線城市房地產調控加碼所引發，到目前已經調整了約3年半；另一類是2018年下半年前後，以三四線城市為主，主要為貨幣化棚改退潮所引發，到目前已經調整了約兩年半。

可以看到，很多城市在疫情開始前，房價就已經階段性見頂。房價下跌不完全是因受疫情沖擊的影響。

報告表明，局部房價下跌監測預警，將成為市場監測預警的重要方面。雖然平穩運行為房地產政策的重要目標，但一定范圍的波動也是市場運行的常態。房價下跌的原因較為復雜，既可能有宏觀大環境因素，也可能有城市自身供給過剩的原因。

「仍有部分城市房價出現較快上漲」

在因城施策的政策背景下，各城市房地產市場的差異化將成為常態。新冠疫情的出現，加速了房地產市場大分化時代的來臨。

在很多城市房價下跌的同時，報告認為「仍有部分城市房價出現較快上漲」。

貝殼研究院報告顯示，截至2020年11月，一線城市新房市場成交量基本完成恢復，達到與去年同期持平狀態，成交套數累計同比增長0.3%、成交面積累計同比增長1.3%。

其中深圳「715」新政後，又有「729」新政補充，整體調控從嚴，但新房在抑制房價過快上漲過程中，刺激剛需客戶主力入市，市場熱度較高。同時，廣州由於人才政策的刺激，新房成交面積累計同比增幅持續上升。

報告認為,房價上漲的原因同樣較為復雜，既可能有宏觀大環境因素，也可能有城市自身供給不足的原因，還有可能是城市經濟基本面出現了重大利好。另外還有一種相對較快上漲的情況難以被直接識別，如相關聯的同類城市房價均較快下跌，但該城市房價微漲。

在如此背景下，房地產也成為了我國防範金融風險的重要方面。

日前，中國人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清談到，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

4. 什麼是灰犀牛事件

灰犀牛事抄件是指太過於常見以至於人們習以為常的風險，比喻大概率且影響巨大的潛在危機。灰犀牛是與黑天鵝相互補足的概念，「黑天鵝事件」則是極其罕見的、出乎人們意料的風險。

2017年7月17日，金融工作會議召開後的首個工作日，人民日報在頭版刊發評論員文章《有效防範金融風險》，文中提到：防範化解金融風險，需要增強憂患意識。既防「黑天鵝」，也防「灰犀牛」，對各類風險苗頭既不能掉以輕心，也不能置若罔聞。這是人民日報首次提到「灰犀牛」概念。

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防範方法：

1、首先，要承認危機的存在。

2、其次，要定義灰犀牛風險的性質。

3、第三，不要靜止不動，也就是不要在沖擊面前僵在原地。

4、第四，不要浪費已經發生的危機，要真正做到從災難中吸取教訓。

5、第五，要站在順風處，眼睛緊緊盯住遠方，准確預測遠處看似遙遠的風險，摒除猶疑心態，優化決策和行動過程。

6、第六，成為發現灰犀牛風險的人，就能成為控制灰犀牛風險的人。

5. 我們對抗「灰犀牛」最大的底氣是什麼

「灰犀牛」從哪裡來

宏觀經濟治理須「連貫、一致、長期」

黨的十八大後，我國對影子銀行、地方政府債務等問題的治理就已開始。2016年初至今，「三去一降一補」改革依然是對前期治理影子銀行、地方政府債務等問題的延續和深化，符合「連貫、一致、長期」的宏觀治理原則。因此，不是外媒聰明地發現了中國「灰犀牛」，而是這些問題早在改革菜單上，且已初見成效。

外部環境也有利於中國避免「灰犀牛風險」。2017年是美國次貸危機十周年，受益於中國的經濟刺激計劃，美國已走出金融危機的陰霾，甚至富士康都要在美國設廠生產液晶電視，「再工業化」引發就業預期不斷向好，美聯儲的貨幣政策正常化有了底氣，自2015年12月以來已進行四次加息，並將很快開啟資產負債表的收縮進程。歐洲的2017年復甦形勢甚至好於美國，一季度歐元區GDP季調後實際GDP環比折年率創2015年二季度以來的新高，這促使歐央行也開始頻頻釋放貨幣政策收緊信號。

當然，中國對抗趨勢性「灰犀牛」最大的底氣還是國內經濟的轉型升級，特別是消費升級和消費細分的巨大潛力。2017年上半年社會消費品零售總額累計增長10.4%，增速依然讓歐美國家望塵莫及。結構性的改善也是近幾年強化供給側改革、弱化需求端刺激的成果，在支出法統計GDP中，上半年最終消費支出對GDP增長的貢獻率達到63.4%，遠超資本形成的貢獻；從稅收的角度看，2017年上半年體育、教育、文化藝術、娛樂等行業稅收分別增長64%、34.9%、24.9%和15.6%，遠超全國總體稅收收入8.9%的增速。

6. 樓市大事件！央行、銀保監會聯手發文，48萬億房貸市場迎巨變

關乎樓市的又一大事來了！

2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。這是繼前不久監管部門出台「三道紅線」房企融資新規後，房地產金融政策再出重磅新規。《通知》自2021年1月1日起實施。

《通知》規定，央行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。央行、銀保監會將對人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構、銀保監會派出機構確定轄區內地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求的行為進行監督管理。

此外，值得注意的是，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。同時，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。

央行有關負責人透露，目前，央行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。

新增房貸增速將受影響

實際上，今年以來，就有一些銀行進一步放緩了新增房企開發貸增速。證券時報·券商中國記者此前了解到，有銀行壓縮了房地產開發貸款的投放規模，還有銀行部分區域性分行因僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得後續該地區新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。

央行數據顯示，2020 年三季度末,人民幣房地產貸款余額 48.83 萬億元, 同比增長 12.8%,比上季末低 0.3 個百分點,連續 26 個月回 落;前三季度增加 4.42 萬億元,占同期各項貸款增量的 27.2%,比上年全年水平低 6.8 個百分點。

曾剛表示，從分檔設計的房地產貸款集中度上限水平看，預計超出上限的銀行不會太多，總體看對存量房地產貸款來說，調整的壓力較小。但《通知》的主要影響是未來的新增房地產貸款增速會受限，例如，前幾年個人房貸增速顯著高於平均貸款增速，對於接近上限或已經超標的銀行來相關貸款的新增投放增速會放緩。

央行有關負責人也表示，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，並採取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，央行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。

「房地產貸款集中度指標對存量房貸的調整壓力並不大，因為只要銀行保持現有房貸余額不變，隨著分母的貸款余額總規模不斷提升，該指標自然會下降。但對於接近上限的銀行來說，該指標就會影響其新增房貸投放規模，這意味著未來部分銀行的新增房貸增速和個貸增速不能超過平均貸款增速，否則相關佔比還會進一步提升。」曾剛稱。

銀行需制定過渡期業務調整方案

當前超出管理要求的銀行業金融機構，應結合自身實際，制定過渡期業務調整方案；符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，央行、銀保監會將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的，將督促採取措施及時予以校正。

具體來看，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。

值得注意的是，為了穩妥有序整改過渡，充分考慮不同銀行的情況不同，《通知》提出，業務調整過渡期結束後因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的，由銀行業金融機構提出申請，經央行、銀保監會或當地央行分支機構、銀保監會派出機構評估後認為合理的，可適當延長業務調整過渡期。

「對於超出管理要求的銀行業金融機構，將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。」上述負責人稱。

北京市銀行業協會已出台個人住房貸款自律公約

證券時報·券商中國記者獲悉，北京市銀行業協會已正式印發《北京市銀行業協會個人住房貸款業務自律公約》，自2021年1月1日起生效實施。公約從內控制度、風險管理、盡職調查、差別化住房信貸政策執行、合作機構監督、公平競爭、優質服務等七個方面對銀行的個人住房貸款業務提出自律要求，同時也對銀行開展的關於個人商業用房貸款業務的做出了自律要求。

針對公約出台的背景，北京市銀行業協會表示，目前北京地區會員銀行開展的個人住房貸款業務中主要存在兩個突出問題：一是，自北京市開展房地產市場調控以來，相關政府部門和行業監管部門出台了多項涉及個人住房貸款業務的調控政策，但各家會員銀行對政策的理解不盡相同，造成部分銀行在政策執行尺度的掌握方面存在一定差異；二是，近年來北京地區房地產市場中，二手房交易的市場佔比逐年提升，房地產中介機構在二手房交易中成為關鍵環節，個別銀行為爭攬客戶而向中介「返點」、「返費」的現象死灰復燃。

在統一房貸政策尺度方面，《公約》規定：住房貸款記錄不區分本市、非本市；月供收入比不超過50%；對首付款資金來源進行實質性審核，不得使用「首付貸」等金融產品加杠桿、挪用其他個人類貸款資金或信用卡融資用於支付首付款；涉及一手房的個人住房貸款其所購房屋必須是主體結構已封頂的住房；必須嚴格執行差別化住房信貸政策等。在涉及「返點」、「返費」問題方面，《公約》規定：銀行不得向房地產開發商、房地產中介機構（含關聯機構）及工作人員支付或變相支付財物從而獲取交易機會或競爭優勢，並明確規定：支付或變相支付傭金、介紹費或其他性質類似的費用；免費或低於成本價提供服務，或出租辦公場所、辦公設施和設備；替其支付、承擔應當由其自己承擔的支出或費用；以超出正常價格或不合理方式等使用其提供的服務；租用其辦公場所或渠道（含線上、線下）向購房客戶營銷本行業務等方式均在禁止范圍之內。

據了解，此次《公約》的出台得到了業內銀行的廣泛支持，目前北京地區開辦個人住房貸款業務的43家銀行均已簽署公約承諾函。部分銀行表示，《公約》的出台有助於銀行個人住房貸款業務競爭回歸到提高服務水平和服務質量方面上來，從而改變過去單純依靠「返點」、「返費」和放鬆政策執行尺度的市場競爭局面。

7. 將「灰犀牛」關進籠子 中國房地產金融審慎管理大幕拉開

中國房地產市場正迎來一場劇變。
2021年首月，深圳、上海、廣州、西安、合肥等多個一二線城市傳來房貸額度緊張、利率上浮的消息，個別銀行被曝出已經停貸。每年年初，一般是房貸額度最為充裕的時候，這一反常現象的背後實際上潛藏著金融調控的身影。
2020年最後一天，中國人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分檔設置房地產貸款余額佔比上限和個人住房貸款余額佔比上限。這政策一被業內簡稱為對銀行劃定的「兩道紅線」。
上海市銀保監局近期出台的新規，正是「兩道紅線」落地的體現。上海市表示，嚴格實施房地產貸款集中度管理、嚴格審核首付款資金來源和償債能力審核等。
克而瑞研究中心企業研究總監房玲指出，與前期的房企融資「三道紅線」、「壓降融資類信託規模」和「暫停私募非標債權類業務」等融資調控一脈相承，針對銀行的「兩道紅線」意在防範房地產行業過度金融化。不過，由於超標銀行個數較少，壓降比例相對有限，加之新規調控留有調整過渡期，房玲認為對房地產行業短期影響可控。
銀行的「兩道紅線」與去年8月份出台的房企「三道紅線」(重點房地產企業資金監測和融資管理規則)政策一起，組成了中國房地產金融審慎管理的主要工具。與貨幣政策不同，房地產金融審慎管理主要針對首付比調整、房地產貸款比例限制、房企融資規模限制等，重點在於穩定信貸增長、調節杠桿率。
中指研究院企業事業部研究副總監劉水認為，這「五道紅線」的劃出，讓2020年成為中國房地產金融審慎管理元年，這對中國房地產制度建設具有里程碑意義。房地產制度呈現出從「住房制度改革」(1998年)到「土地制度改革」(2002年)再到「金融管理改革」(2020年)的脈絡特徵。
萬科集團董事會主席郁亮也曾表示，「三道紅線」對房地產行業的影響力不亞於2002年的土地招拍掛制度，它意味著房地產行業金融紅利時代的結束。
「五道紅線」為代表的房地產金融審慎管理之下，中國樓市會發生什麼樣的變化？業內普遍認為，「銀根」和「地根」是樓市的命脈。房地產金融審慎管理有望控制住「銀根」。
中指研究院近日發布的一份報告稱，過去15年，金融政策對房地產市場調控效果顯著。這份報告回顧了2005年至2019年涉及房地產金融審慎管理的政策及其效果。報告認為，金融審慎指數增加會顯著抑制房價上漲，抑制商品房需求，同時也將抑制房企規模增速。
劉水表示，未來市場將會呈現出三大趨勢：一是弱周期，金融審慎管理之下，將避免大量資金流向房地產市場，從而避免房地產市場暴漲暴跌，弱化房地產周期性。
二是「慢牛」。據測算，中國城市化率或在2030年達到70%，進入城市化後期，未來10年GDP仍將維持中高速增長，房地產市場仍有向上發展空間，但金融審慎管理之下，未來10年中國房地產市場或現慢牛行情。
三是城市分化持續，不同城市房地產市場走勢仍將明顯分化。
自2008年美國金融危機後，宏觀審慎政策開始受到越來越多國家的重視。美國、歐盟、英國、韓國等經濟體均積極使用房地產金融審慎政策來抑制樓市過度繁榮。近年來，中國官方更是反復強調實施好房地產金融審慎管理制度。如：1月召開的2021年中國人民銀行工作會議提出，落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度。
銀保監會主席郭樹清曾撰文稱，房地產是現階段中國金融風險方面最大的「灰犀牛」。他指出，2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前，中國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。將「灰犀牛關進籠子里」或是房地產金融審慎管理的直接目標。

8. "灰犀牛"是什麼

「灰犀牛」比喻大概率且影響巨大的潛在危機。

灰犀牛是據古根海姆學者獎內獲得者米歇爾·渥克的容《灰犀牛：如何應對大概率危機》一書，「黑天鵝」比喻小概率而影響巨大的事件，而「灰犀牛」則比喻大概率且影響巨大的潛在危機。

在金融方面，「黑天鵝」一般指那些出乎意料發生的小概率風險事件；「灰犀牛」指那些經常被提示卻沒有得到充分重視的大概率風險事件；「明斯基時刻」主要指在經過一段時期的經濟平穩發展，負債不斷提高難以持續，債務風險忽然爆發的資產價值崩潰時刻(拐點)。

拓展資料

中國當前最大的三個「灰犀牛」分別是房地產泡沫、「貨幣貶值、資本外流」帶來的風險動盪以及銀行不良資產增加。

當前和今後一個時期我國金融領域尚處在風險易發高發期，既要防止「黑天鵝」事件發生，也要防止「灰犀牛」風險發生。

中國正處應對「灰犀牛」風險五個階段中的風險診斷階段。中國金融領域的「灰犀牛」隱患主要有房地產市場泡沫、企業債務、資本市場異動、影子銀行和新金融產品。

9. 中國最大的灰犀牛是民生嗎

中國最大的灰犀牛是什麼？

100個人可能有101個答案。

有人說是房地產泡沫，有人說是資本外流，有人說是地方債，有人說是銀行不良資產，也有人說是民生。

那麼，中國最大的灰犀牛到底是什麼？對此，中新社國是直通車專訪了《灰犀牛：如何應對大概率危機》的作者米歇爾·渥克，聽聽她怎麼說？

影響中國經濟的兩個全球性問題是什麼？

米歇爾·渥克在接受中新社國是直通車記者采訪時表示，有兩個全球性問題對中國經濟的發展都產生了影響——首先是氣候變化問題，「氣候變化影響著移民、我們使用的能源、我們消費或選擇消費的產品等等」，米歇爾稱，氣候變化導致的海平面上升也給全球的沿海城市帶來了不小的影響，「這些影響是我們當下就看得到的，但隨著時間的流失，產生影響的速度也會加快。」

另一個影響中國經濟的全球性問題，是十年前為應對全球金融危機而出台的貨幣政策背後潛在的副作用。米歇爾表示，當時各國央行大量印鈔，全球范圍內很多額外資金的利率極低，這鼓勵了很多做投機買賣的人將大量資金投入到一些缺乏經濟生產力的領域中。

「質量型增長」模式獲贊

「經濟總是會存在著一定的下行風險，政府能夠以質量型增長為主發展經濟，對此我很是欣慰。」米歇爾在接受國是直通車采訪時對中國政府強調「質量型增長」的做法表示了肯定。

在她看來，「質量型增長」意味著經濟發展會從生產效率低的部門發生轉移。米歇爾還表示，從社會經濟學的角度出發來幫助不斷壯大的中產階級擺脫對「灰犀牛」的擔憂也是非常重要的一環。

米歇爾還提到，不久之前相關人士在看到中國經濟9%或10%以上的增速時，難免會擔憂中國經濟增速將低於7%；「但現在這樣的情況已經發生了，不過天並沒有塌，我認為世界上其他國家也開始適應了這種可能性。」米歇爾笑言。

中國與世界的聯動：未知因素仍有很多

提及中國經濟風險與世界經濟的聯動，米歇爾認為，中國的發展一部分確實取決於世界上其他國家的表現。「舉個例子，如果美國發生了經濟硬著陸，那麼歐洲就會出現更多經濟問題，所以未知的因素仍然有很多。」

但另一方面，米歇爾也表示，中國確實意識到了通過「政策優先」戰略解決「灰犀牛」危機會帶來的影響。「我認為在化解經濟發展中存在的杠桿和風險問題時必須接受這個事實：你可能會看到經濟發展出現減速，但這實際上是一種對未來穩定發展的投資，從長遠來看這種減速現象對經濟的健康也是更有利的。」米歇爾說道。