房地產企業預收賬款要交哪些稅

⑴ 房地產開發企業收到預收款應該怎麼開票和交稅

• 一、房地產開發企業收到預收款應該怎麼開票

按照財稅【2016】36號文件關於納稅義務時間的規定，納稅人提供建築服務、租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。也就是說，文件並沒有規定，房地產企業採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

當然，國家稅務總局2016年第18號公告中規定， 房地產企業收到預收款一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

我們要注意，納稅義務時間指的是在那個時間有了納稅義務，需要申報納稅；而18號文件規定的是一種預繳增值稅的情形，並不是說企業產生了納稅義務。從法理上來講，是不一樣的。（當然，從實操上來說，很多人覺得是一樣的）從開具發票的角度來說，到了納稅義務時間，企業應該向客戶開具發票；而預繳增值稅時，並沒有到納稅義務時間，不應該給客戶開發票。

因此，從法理上來說，房地產開發企業收到預收款時開具收據就可以，而不用開具發票。但由於購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發票，在此背景下，房地產企業如何向客戶開具發票出現了不同的做法：

1. 允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇「零稅率」開票，在發票備注欄單獨備注「預收款」。（山東、湖北、黑龍江、江蘇等）

2. 房企向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3％的預征率，並按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或徵收率補征稅款。（河南等）

3. 有些地方堅持房地產開發企業可在收到預收款時，向購房者開具收據。待購房交易正式完成後，購房者以收據向房地產開發企業換取增值稅發票。（新疆、江西等）
   

國家稅務總局公告2016年第53號《國家稅務總局關於營改增試點若干征管問題的公告》（8月18日頒布）中規定：……

（十一）增加6「未發生銷售行為的不征稅項目」，用於納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。

「未發生銷售行為的不征稅項目」下設601 「預付卡銷售和充值」、602「銷售自行開發的房地產項目預收款」、603 「已申報繳納營業稅未開票補開票」。

使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」，不得開具增值稅專用發票。……

按照上述規定，房地產開發企業在收到預收款時，應該向購房者開具增值稅普通發票，使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」。

• 二、房地產開發企業收到預收款時如何繳稅

根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。

⑵ 房地產企業收到預收款如何計提預繳增值稅

《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：

第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）

第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。

(2)房地產企業預收賬款要交哪些稅擴展閱讀：

國家稅務總局《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函〔2008〕299號）第三條規定，房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，

在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季度（或月）計算出預計利潤額，填報在《企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》（國稅函〔2008〕44號附件1）第四行「利潤總額」內。

但原預繳申報表的填表說明中規定，從事房地產開發業務納稅義務的利潤總額應包括本期取得的預售收入計算的預計利潤。分析得知，原預繳申報表中的利潤總額不僅限於本期取得的預售收入計算的預計利潤，還應包括在預售期間發生的未計入開發成本的相關期間費用及稅金附加。

新的預繳申報表的填表說明規定，「利潤總額」填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤等。

從新申報表及其填表說明來看，營業收入、營業成本及利潤總額之間沒有必然的勾稽關系，因此，對採用預售方式銷售的房地產開發企業而言，

利潤總額應包含未計入開發成本的相關期間費用、稅金附加、預計利潤率計算的預計利潤，同時在預售收入轉為銷售收入當期時，還應從利潤總額中減除將原已計算繳納企業所得稅的原預售收入計算的預計利潤。

根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及《實施細則》的規定，繳納企業所得稅，按年計算，分月或者分季預繳。月份或者季度終了後15日內預繳，年度終了後4個月內匯算清繳，多退少補。

在預繳方式上，納稅人預繳所得稅時，應當按納稅期限的實際數預繳。按實際數預繳有困難的，可以按上一年度應納稅所得額的1/12或1/4，或者經當地稅務機關認可的其他方法分期預繳所得稅。預繳方法一經確定，不得隨意改變。

⑶ 當月有預收款有銷售收入的房地產企業怎麼繳增值稅

房地產企業只要有收入，就應該交納增值稅及其附加稅，否則就要產生滯納金和罰款。所回以當月有預收款有銷售收入答的房地產企業，要把預收賬款和銷售收入合並計算繳納增值稅。

計算公式為：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

銷項稅額=銷售額×稅率

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

銷項稅額：是指納稅人提供應稅服務按照銷售額和增值稅稅率計算的增值稅額

進項稅額：是指納稅人購進貨物或者接受加工修理修配勞務和應稅服務，支付或者負擔的增值稅稅額。

(3)房地產企業預收賬款要交哪些稅擴展閱讀

《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十五條規定了下列7個項目免徵增值稅：

1、農業生產者銷售的自產農產品；

2、避孕葯品和用具；

3、古舊圖書；

4、直接用於科學研究、科學試驗和教學的進口儀器、設備；

5、外國政府、國際組織無償援助的進口物資和設備；

6、由殘疾人的組織直接進口供殘疾人專用的物品；

7、銷售的自己使用過的物品。

除前款規定外，增值稅的免稅、減稅項目由國務院規定。任何地區、部門均不得規定免稅、減稅項目。

⑷ 房地產企業取得預收款需要繳納增值稅嗎

房地產企業取得預收款需要繳納增值稅的，納稅申報表裡有個增值稅預繳表，就是反映預繳增值稅情況的。

⑸ 關於房地產企業預收賬款，是否需要預繳營業稅、企業所得稅呢

你所說的是尚未辦理權屬轉移，預收買房者的價款吧，根據新稅法營業稅納回稅義務發生時間規定，銷售不動答產的，有合同的以合同約定日期確認收入，有合同但在合同前收到部分價款的，收到多少確認多少；以銀行按揭方式銷售不動產的，取得的首付款按取得的日期確認收入，其餘價款在辦妥銀行按揭手續時確認，銷售不動產適用的營業稅稅率為5%。
對於房地產企業所得稅處理，國稅總局09年專門出台了相關規定（國稅發{2009}31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》），房地產收入的稅務處理，分為三種①委託方式銷售開發商品，按銷售合同或協議中約定的價款於收到受託方已銷開發商品清單之日確認收入的實現②採取視同買斷方式委託銷售開發商品，以買斷價以收到開發清單之日確認收入③採取基價加分成方式銷售的按計價和協議價誰高按誰確定。你說的這種情況有兩種，一是預收受託代銷方支付的銷售款，二是預收購房者預交的價款，都應在本月末15日內向稅務機關預繳本月已收價款，再與年終5個月內匯算清繳，如果提前完成銷售注銷公司應與注銷公司60日內辦理匯算清繳。

⑹ 房地產企業預收款企業所稅

你好，一.根據《國家稅務總關於房地產開發企業有關企業所得稅問題的回通知》（
國稅發[2009]31號）規答定,其當期取得的預售收入先按規定的稅毛利率計算出預計營業利潤,再並入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅,待開發產品完工時再進行結算調整. 二.所得稅毛利率,
經濟適用房的計稅毛利率不得低於3%；
開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的,不得低於20%；
開發項目位於地及地級市城區及郊區的,不得低於15%；
開發項目位於其他地區的,不得低於10%.
三.房地產企業在取的房屋預售證,收取房屋預收帳款後
（季度預交）應交企業所得稅=預收房款收入額*15%（毛利率）*25%；
借：銀行存款；
貸：預收賬款：XX業主；
2.同時按預收賬款交納營業稅費做：
借：應交稅費：應交營業稅
借：應交稅費：城建稅/教育附加費/地方教育附加費等；
貸：銀行存款
3.預交所得稅費用做：
借：應交稅費：企業所得稅；
貸：銀行存款
望採納，謝謝。

⑺ 房地產預收帳款應如何繳納稅款

根據會計制度和稅法對預收賬款不同要求，房地產開發企業收到預收款時，在核算營業稅時通過幾種會計處理方法，可以實現稅金與收入的配比，保證會計信息的真實性和明晰性。

假設：某房地產開發企業A公司採用預收款方式銷售不動產給B公司，銷售價格1000萬元。1998年2月收到B公司支付的預收款400萬元；1999年1月，A公司與B公司進行結算，A公司開具銷售發票共計價款1000萬元，當月B公司又支付500萬元，尚有100萬元留待以後支付（這里僅考慮營業稅，其他相關的稅金及附加省略）。

[方法一]將按預收款計征的營業稅，直接計入「應交稅金」科目。具體會計分錄如下。

1、1998年2月收到B公司預收款時：

借：銀行存款 4000000

貸：預收帳款 4000000

2、按預收款計算繳納營業稅時：

借：應交稅金－應交營業稅200000

貸：銀行存款 200000

3、1999年1月與B公司結算，銷售不動產的銷售收入全部實現，並按開具的銷售發票全額結轉經營收入：

借：銀行存款 5000000

預收帳款 4000000

應收帳款 1000000

貸：經營收入 10000000

4、按實現銷售收入的全額計提應交營業稅，並繳納1999年1月的稅金即後期營業稅的差額：

借：經營稅金及附加 500000

貸：應交稅金——應交營業稅 500000

借：應交稅金——應交營業稅 300000

貸：銀行存款 300000

上述這種會計處理方法雖然符合現行的有關規定，但值得商榷。首先，房地產開發企業在收到預收款時，所預交的營業稅，在會計處理中只反映已交數，未反映應交數，會造成企業一段時期「應交稅金－應交營業稅」科目期末數為負數。其次，房地產開發企業的開發經營周期一般都較長，幾年未能實現銷售收入的相當普遍，倘若某企業既有正常銷售計征營業稅，又有按預收款計征營業稅，還有多交營業稅或者享受稅收優惠政策需退稅的。如果在會計處理反映已交數，不反映應交數，不能真實反映企業稅金的應交、未交和多交等情況。

[方法二]將按預收款計征的營業稅，計入「遞延稅款」科目。具體會計分錄如下。

1、1998年2月收到B公司預收款時：

借：銀行存款 4000000

貸：預收帳款 4000000

2、按預收款計提營業稅：

借：遞延稅款 200000

貸：應交稅金——應交營業稅 200000

3、實際繳納營業稅時：

借：應交稅金——應交營業稅 200000

貸：銀行存款 200000

4、1999年1月與B公司結算，銷售不動產的銷售收入全部實現，並按開具的銷售發票全額結轉經營收入：

借：銀行存款 5000000

預收帳款 4000000

應收帳款 1000000

貸：經營收入 10000000

5、按實現銷售收入的全額計提應交營業稅並結轉「遞延稅款」科目，並繳納1999年1月的稅金即後期營業稅的差額：

借：經營稅金及附加 500000

貸：應交稅金——應交營業稅 300000

遞延稅款 200000

借：應交稅金——應交營業稅 300000

貸：銀行存款 300000

上述這種會計處理方法盡管解決了營業稅的應交數和已交數問題。但是，虛增了20萬元的資產和負債，而且「遞延稅款」科目反映的金額大、時間長，可能導致財務報告使用者的誤解。

⑻ 房地產預收賬款如何納稅

1、作為房來地產開發企業，會自計收入和應稅收入是不一樣的。
2、你不需要在會計上做特別處理，該掛預收還是掛預收，該轉收入還是轉收入，只是應交稅金這科目是按實際應該繳納的稅進行計提、結轉。
3、在稅務上，應申報的金額＝按稅務規定計算的應繳納稅款，即（轉成收入部份＋未轉收入但需要納稅的預收款）×稅率
已申報的金額＝實際已經繳納的部份，這你自己應該很清楚
已開票入庫的金額＝開發票部份，這你自己應該很清楚
批准減免金額＝稅務機關認定的文件上有
結算應補（退）金額＝應繳納數－以繳納稅

⑼ 房地產公司收到的預收賬款、計提稅費和繳納稅費時這樣做可以嗎

樓主分錄錯誤太多，特別是1.2.4完全將科目搞顛倒了：

1. 房地產企業收到預收專房款做：

借屬：銀行存款/現金；

貸：預收賬款：XX業主；

2.按預收賬款計提營業稅費時做：

借：營業稅金及附加（一般是按預收賬款*5.6%計算，有地方差異）

貸：應交稅費：營業稅；（按預收款*5%計算）；

貸：應交稅費：城建稅/教育附加費/地方教育附加費（按應交營業稅分別*7%/*3%*2%計算）

3.繳納稅款時做：

借：應交稅費：營業稅；（按預收款*5%計算）；

借：應交稅費：城建稅/教育附加費/地方教育附加費；

貸：銀行存款

4.確認收入時做：

借：預收賬款/應收賬款：XX業主；

貸：主營業務收入；