房地產施工工程稅收注意哪些

❶ 建築施工企業一般交哪些稅稅率多少

建築行業具體需要交以下稅費：a、增值稅；b、城市維護建設稅；c、教育費附加、地方教育附加；d、印花稅；e、企業所得稅；f、房產稅；g、個人所得稅；h、土地使用稅等。
適用稅率：
a、增值稅：一般納稅人適用11%的稅率，小規模納稅人適用3%的徵收率
b、城市維護建設稅：按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。適用稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。
c、教育費附加、地方教育附加：按實際繳納增值稅的稅額計算繳納。適用費率教育費附加為3%；地方教育附加2%。
d、印花稅：
（1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一；
（2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據，稅率為萬分之五；
（3）購銷合同、建築安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三；
（4）借款合同，稅率為萬分之零點五；
（5）對記錄資金的帳薄，按「實收資本」和「資金公積」總額的萬分之五貼花；
（6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。
e、企業所得稅：適用稅率25%（如果是高新技術企業適用稅率15%）。
f、房產稅：有從價計征（稅率為1.2％）和從租計征（稅率為12％和4％）兩種方式。
（1）房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定，稅率1.2%。其中：自用的地下建築，按以下方式計稅：（財稅[2005]181號）
a、工業用途房產，以房屋原價的50%～60%作為應稅房產原值。
應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%-30%）]×1.2%
b、商業和其他用途房產，以房屋原價的70%～80%作為應稅房產原值。
應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%-30%）]×1.2%
c、對於與地上房屋相連的地下建築，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建築的有關規定計算徵收房產稅。
（2）房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，計征房產稅的租金收入不含增值稅，稅率12%。對個人出租住房，按4%的稅率徵收房產稅。（財稅〔2008〕24號）
g、個人所得稅：依據個人所得稅法規定計算繳納。
h、土地使用稅等各地有各自的規定（請詢當地地稅局）。

❷ 建築行業都要交哪些稅

2018年國稅地稅合並以及營該增後，建築行業需要交代稅如下：

一、增值稅

財政部和國家稅務總局發布《關於簡並增值稅稅率有關政策的通知》，2017年7月1日起，簡並增值稅稅率結構，取消13%的增值稅稅率，並明確了適用11%稅率的貨物范圍和抵扣進項稅額規定。 從2018年5月1日起，將製造業等行業增值稅稅率從17%降至16%，將交通運輸、建築、基礎電信服務等行業及農產品等貨物的增值稅稅率從11%降至10%。

二、城市維護建設稅

城市維護建設稅規定，納稅人所在地為城市市區的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、建制鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市市區、縣城或建制鎮的，稅率為1%。這種根據城鎮規模不同。差別設置稅率的辦法，較好地照顧了城市建設的不同需要。

三、教育費附加、地方教育附加

以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅的稅額為計費 依據。應納教育費附加=（實際繳納的增值稅+消費稅）×3%；地方教育附加=（增值稅+消費稅）×2%。

四、印花稅

1、財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一；

2、加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據，稅率為萬分之五；

3、購銷合同、建築安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三；

4、借款合同，稅率為萬分之零點五；

5、對記錄資金的帳薄，按「實收資本」和「資金公積」總額的萬分之五貼花；

6、營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。

五、企業所得稅

適用稅率25%（如果是高新技術企業適用稅率15%），計算公式：應納所得稅額=應納稅所得額*適用稅率-減免稅額。

六、房產稅

房產稅稅率採用比例稅率。按照房產余值計征的，年稅率為1.2%；按房產租金收入計征的，年稅率為12%。

❸ 房地產項目公司，常見的稅收問題有哪些

問題一：房地產企業預售階段銷售未完工產品在企業所得稅預繳申報時是否可扣除銷售未完工產品已納的營業稅及附加和土地增值稅？
答：不可以。總局公告2015年第31號規定：所得稅預繳申報表A類第5行「特定業務計算的應納稅所得額」：從事房地產開發等特定業務納稅人，填按稅收規定計算的特定業務的應納稅所得額。房地產企業銷售未完工開發產品取得預售收入，按稅收規定的預計計稅毛利率計算預計毛利額填入此行。即預售收入預繳申報時不許扣稅金及附加。
問題二：房地產企業預售階段銷售未完工產品在企業所得稅年度納稅申報時是否可扣除銷售未完工產品已納的營業稅及附加和土地增值稅？
答：可以。總局所得稅司答復：根據國稅發[2009]31號規定，企業銷售未完工產品取得收入，應計算出預計毛利額計入當期應納稅所得額。同時，企業在計算繳納當期所得稅時，可扣除當期發生的期間費用、營業稅、土地增值稅等。
問題三：房地產企業成本核算對象何時報主管稅務機關？
答：總局公告2014年第35號規定：房地產企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，並就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一並報送主管稅務機關。
問題四：對企業發現五年內實際發生的、按稅收規定應在企業所得稅前扣除而未扣除或少扣除支出，企業做出專項申報及說明後，准予在哪年度計算扣除？
答：總局公告2012年第15號規定：對企業發現以前年度實際發生的、按稅收規定應在企業所得稅前扣除而未扣除或少扣除支出，企業做出專項申報及說明後，准予追補至該項目發生年度計算扣除，但追補確認期限不得超過5年。

❹ 如何加強房地產行業，建築業稅收管理

（一）加大稅法宣傳力度。針對房地產商納稅意識薄弱的情況，將稅法宣傳作為一項長期的工作來抓，可以不局限於稅收宣傳月，而定期對房地產和建築企業的法人代表和財務人員進行集中培訓，對房地產業涉及的相關稅收法規政策進行重點宣傳和講解。並通過各種媒體進行稅收政策宣傳，在有關管理部門和施工現場張貼公告，提高有關部門的協稅意識和施工企業的納稅意識。同時積極對那些誠信納稅的企業進行宣傳並予以獎勵，起到為其他企業樹立榜樣的作用，對納稅不積極和偷逃稅款的企業予以嚴厲打擊，以達到懲惡揚善的社會效應，全面凈化稅收執法環境。
（二）健全協稅護稅網路。一是密切部門配合。健全內外信息共享機制，建立健全與發改委、房管、規劃、建設、金融等部門的信息溝通制度，由政府牽頭，定期召開聯席會議，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建築面積、銷售進度、現金流量、房產交易租賃信息和預收房款情況、已付產權情況等各種信息，通過信息交換和分析比對，最大限度的掌握相關涉稅信息，實行項目登記備案管理，加強房開項目的源泉控管。二是加強信息的有效利用。通過信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現並解決漏征漏管問題。三是加強銀行賬戶預收款信息的監控。按照《稅收征管法》第五十四條第六款的規定，爭取銀行部門的合作，對房開企業設立的預售房款賬戶及相關賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源泉控管。並通過實地調查等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的動態監控，保證銷售信息、預收房款信息真實、准確。四是加強關聯方信息的監控。到企業關聯方進行調查走訪，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法，不合理的可以按照《稅收征管法》第三十六條的規定進行合理調整，從而達到有效監控稅收的目的。
（三）優化稅源管理手段。一是加強信息化建設。應用現代化科技手段，結合房地產建築業項目稅收管理系統，建立模擬商品房模型，按照存量房銷售狀況分戶錄入房屋銷售信息，包括房屋面積、銷售價格、購房者聯系方式等信息，方便稅收管理員調閱核實，並實行動態化管理，隨時根據實地巡查等掌握的信息進行更新，對整個房地產稅源實施動態的稅源監控。二是充分利用聯動機制。通過對稅源信息的綜合運用，充分發揮聯動機製作用，與納稅評估等管理手段相結合，與房地產稅收預測和統計分析相結合，全面提高稅源管理水平，推動房地產業稅收征管上新台階。三是實行房地產業、建築業協同管理。由地域管理轉變為專業管理，即由一個科室統一管理房地產、建築行業，充分利用兩個行業的相關性，對房地產建築業上、下游產業實行一體化的管理，提高稅收征管的針對性。
（四）加大日常巡查力度。首先，在開發初期，要求房地產開發企業上報項目立項書、規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、建築承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額、工程總造價、土地出讓信息、拆遷補償協議等涉稅資料，並將企業上報的情況與實地核查的情況相比對，總體掌握工程的開發情況，為日後的監管打下基礎。其次，依託商品房模型管理軟體，對房地產開發項目進行全過程監控。在定期對房開企業申報納稅和發票開具情況進行分析比對的基礎上，不定期到施工現場進行巡查，根據巡查的結果記錄房開企業日常監控管理動態台賬，同時更新商品房模型內的分戶信息，通過台賬和模型軟體反映其商品房銷售明細、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況等，對存在問題的企業及時進行檢查調整，對應繳未繳的稅款進行補征。再次，根據商品房模型管理軟體的分戶銷售信息，逐一與購房者核實其購買價格，對經確認與銷售方提供的銷售價格不一致的及時進行調整，並補征稅款。最後，在項目竣工後，加強對存量房的監控管理，不定期地對購房戶和有關知情人員進行走訪調查，掌握存量房銷售情況，並及時對企業進行土地增值稅清算和企業所得稅匯算，防止企業故意拖欠稅款，逃避納稅。
（五）強化重點稅種管理。首先，強化企業所得稅和營業稅的管理。一是針對房地產開發企業虛構建築業務，虛增建築工程成本的，按照施工合同金額徵收承建商的建築業營業稅，以此控制房地產開發成本的真實性。二是對不同地域、不同規模的房地產開發項目分別設置企業所得稅最低負擔率。每一個項目辦理竣工結算後，按實際收入和實際成本進行項目應繳稅款的結算，計算該項目的所得稅最低負擔率，達到規定標準的項目，可將產生的項目利潤並入企業當年的應納稅所得額計算應納稅額；對於納稅人不能按項目准確核算收入、成本、費用，或項目完工結算後，未達到規定標準的，由稅務機關核定其應納所得稅額，從而促進房地產企業財務核算的規范化。三是在存量房出租營業稅管理上重點突破。通過採取多方詢問、實地察看等措施，確定房地產企業存量房出租價格和收取的租金金額，及時補征稅款，並將房地產企業出租存量房納入日常管理的重點，防止企業逃避納稅義務。
其次，強化土地增值稅的管理。在合理確定土地增值稅預征率的基礎上區分住宅、商業用房情況隨同營業稅一同徵收。對已辦理竣工結算的房地產開發項目應嚴格審查土地轉讓成本及費用，及時進行土地增值稅清算。對納稅人有《征管法》第三十五條規定情形的，採取核定方式徵收土地增值稅。
（六）強化以票控稅。一是嚴把發票開具關。銷售不動產發票專人管理專人開具，並嚴格按照規定的綜合稅率進行開具，個人所得稅和企業所得稅一律在開具發票時進行預征。同時管理部門和發票管理人員應分別建立房屋銷售台賬和銷售不動產代開發票管理台賬，定期將代開發票金額與已完稅銷售收入進行比對，避免出現超出預繳稅款代開銷售不動產發票的情況。二是嚴把發票索取關。對外來房開企業，要求其必須索取施工地稅務機關開具的建築業發票，不得接受外來發票，以保證其建安成本的真實性。三是嚴把發票審核關。房開企業代開發票時應先由稅收管理員審核房屋銷售合同，對同類房屋銷售合同標明銷售價格必須控制在合理范圍內，對有疑點的進行實地調查並調整其銷售價格。四是嚴把發票處罰關。對檢查中發現違規使用發票的，嚴格按照《稅收征管法》和《發票管理辦法》的有關規定進行處罰，體現稅法剛性。
（七）加大稅務稽查力度。充分發揮稽查的殺手鐧作用，規范稅收秩序，加強對房地產企業的專項檢查，特別是加強對虧損、微利、售價偏低等疑點納稅戶的重點稽查，同時在稽查中要做到「兩個堅持」。一是堅持實地查訪。針對房地產開發周期較長，開發產品是不動產，具有不可隱匿性的特點，檢查人員在工作中不能僅僅「就賬查賬」，還應堅持到實地進行「三看」，即看實際操作是否按規劃進行，有無自行更改規劃項目的情況；看住戶的入住情況，對銷售數量進行估計；看售樓部台賬，了解檢查項目已售、預售情況和銷售價格。二是堅持找准重點。檢查人員應在實施賬簿檢查前，通過詢問的方式進一步了解企業在被檢查年度開發、銷售項目等情況；調閱開發項目立項批文、土地轉讓協議、房產預售證、物價部門的價格批復等；對搜集了解到的被查企業的靜態資料信息進行案頭分析，比對涉稅核算項目的各類指標，對檢查重點做到心中有數，有針對性地制訂檢查方案，避免盲目的「就賬查賬」。

❺ 營改增後房地產和建築業在開展納稅籌劃方面需要注意哪些問題

「營改增」中建築業稅務核算應注意的幾點事項。
一、建築業增值稅一般納稅人與小規模納稅人的選擇
假設增值稅一般納稅人提供建築業應稅勞務收入為S，增值率為R，則抵扣率為1-R，稅率為11%，且一般納稅人所購勞務、貨物均可以抵扣進項稅額；小規模納稅人的徵收率為3%，客戶接受勞務金額不變，僅考慮增值稅不考慮其他稅種的情況下，納稅人流轉稅稅負相等的等式如下：
{[S/（1＋11%）－S×（1－R）
/（1＋11%）]
×11%
}/S
＝[S/(1＋3%)×3%]/S
R＝29.39%
即增值率超過29.39%（可抵扣率低於70.61%）時，小規模納稅人合適，否則，一般納稅人合適。稅收籌劃增值率超過29.39%時營改增項目投資新成立小規模企業比較合算。但是建築企業在確定納稅人資格時也要考慮下列因素來決定是否申請為一般納稅人。
1.一般納稅人以清包工方式提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
以清包工方式提供建築服務，是指施工方不採購建築工程所需的材料或只採購輔助材料，並收取人工費、管理費或者其他費用的建築服務。
2.一般納稅人為甲供工程提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建築工程。
3.一般納稅人為建築工程老項目提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
二、設備租賃支出取得的進項抵扣不足
目前實務中大部分建築企業除將勞務分包給勞務公司外，同時勞務公司還向建築企業工程提供模板、管架等機具租賃服務，並且這部分支出在成本中也佔有較大的份額。根據規定，有形動產租賃增值稅稅率為17%，而租賃企業利潤率大部分低於17%，這樣很多租賃企業只是申請為小規模納稅人，只繳納3%的增值稅。一旦租賃業為小規模納稅人，建築企業可抵扣的進項稅額將勢必減少，從而加大建築企業實際納稅額並增加建築業稅負。
因此，要求建築企業在選擇租賃對象時盡量選擇增值稅一般納稅人的企業，因其可以提供稅率是17%的專用發票進行抵扣。

❻ 房地產開發企業涉及了哪些稅費

1、契稅

應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）。

2、印花稅

應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5%

3、土地使用稅

應納稅額=土地實際佔用面積×適用稅額

4、印花稅

常見的合同如下：

印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5%＋建築安裝工程承包合同金額×0.3%＋借款合同金額×0.05%

5、增值稅

增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。

註：《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目，適用簡易計稅。

6、城市維護建設稅，教育費附加，地方教育附加

預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）。

7、土地增值稅（預繳）

預繳稅額=（預收款—預繳增值稅稅款）×預征率

預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

8、印花稅

印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%

9、企業所得稅

銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率（一般為15%）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

待開發產品完工後，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合並計入當年度應納稅所得額。

(6)房地產施工工程稅收注意哪些擴展閱讀：

房地產開發企業經營活動的主要業務房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業務有：

1、土地的開發與經營。企業將有償獲得的土地開發完成後，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然後作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。

2、房屋的開發與經營。房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成後，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。

3、城市基礎設施和公共配套設施的開發。

4、代建工程的開發。代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委託，代為開發的工程。

房地產開發企業-網路

❼ 房地產企業交哪些稅

一取得土地環節

開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

1、契稅

應納稅額=土地成交價格×適用稅率(3%-5%)

2、印花稅

應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5‱

二建設開發環節

取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證後進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應納稅額=土地實際佔用面積×適用稅額

2、印花稅

常見的合同如下：

印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5‱+建築安裝工程承包合同金額×0.3‱+借款合同金額×0.05‱

三銷售環節

取得預售證後進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。

註：《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目，適用簡易計稅。

2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅(7%或5%或1%)。

3、土地增值稅(預繳)

預繳稅額=(預收款—預繳增值稅稅款)×預征率

預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

4、印花稅

印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5‱

5、企業所得稅

銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率(一般為15%)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

待開發產品完工後，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合並計入當年度應納稅所得額。

四土地增值稅清算環節

項目全部竣工並完成銷售，或滿足其他清算條件，應進行土地增值稅清算。

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數-預繳稅額

增值稅簡易計稅：清算收入=含稅銷售收入/(1+5%)

增值稅一般計稅：清算收入=(含稅銷售收入+允許扣除的土地價款×11%)/(1+11%)

❽ 工程結算會涉及哪些稅務問題

工程結算決定了開發項目的成本大小，會對項目公司的兩種稅金造成較大影響，一是土地增值稅，二是企業所得稅。
1、土地增值稅
土地增值稅的征稅對象是納稅人轉讓房地產的增值額，增值額與適用稅率計算得出稅額。
增值額=營業收入—可扣除項目
土地增值稅稅額=增值額*適用稅率—可扣除項目*速算扣除系數
可扣除項目包括：
(1)取得土地使用權所支付的金額
(2)開發土地的成本費用
(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格
(4)與轉讓房地產有關的稅金
(5)財政部規定的其他扣除項目
土地增值稅的稅率是四級超率累進稅率
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
工程結算對可扣除項目中的新建房及配套設施的成本費用有直接的決定作用。
2、企業所得稅
企業所得稅的征稅對象是企業的生產、經營所得和其他所得，也可以稱為應納稅所得額。
應納稅所得稅=收入總額—不征稅收入—免稅收入—准予扣除項目金額—允許彌補以前年度虧損
應納稅額=應納稅所得額*適用稅率-減免稅額-抵免稅額
工程結算對企業所得稅計算中的准予扣除項目的金額大小影響巨大。