如何界定房地產開發用地

Ⅰ 房地產項目的用地面積和建築面積如何計算項目的性質如何確認

1、建築面積=用地面抄積*容積率
2、項襲目的性質？不知道你問的是什麼意思。如果你問土地性質，用途，那是由土地出讓合同確定的。有可能是出讓，協議，劃撥等。用途就是住宅，寫字樓，商業等。
3、如果你問建築物有關的規定，那就是規劃文件確認。

Ⅱ 怎樣界定「凈地」概念

國有土地使用權將實行凈地出讓 以出讓方式取得土地使用權要求改變用途的，屬於房地產開發項目，應當實行招、拍、掛。因特殊原因需要協議出讓的，交納的出讓金也不能低於同等地域地塊招拍掛底價 為貫徹國家土地政策，節約高效利用土地，哈爾濱市國土局將通過加強土地出讓金的管理、實行土地年度供應計劃制度、陳欠土地出讓金的清繳等措施進一步規范土地管理。 今後哈市的國有土地使用權原則上實行凈地出讓。經批準的單位自建房，交納的土地出讓金原則上不能低於同等條件下的地域地塊招拍掛的底價。以出讓方式取得土地使用權要求改變用途的，屬於房地產開發項目，應當實行招、拍、掛。因特殊原因需要協議出讓的，交納的出讓金也不能低於同等地域地塊招拍掛底價。房地產開發項目應由市政府統一平衡、統一規劃、統一運作。各區政府不能再搞以房地產項目招商。 通過實行土地出讓金和城市配套費一口收費，堅決杜決減、免、緩，防止國有資產的流失。 實行土地年度供應計劃制度。嚴格執行年初確定的土地供應計劃，對供應計劃指標實行指令性管理，不得突破，沒有農用地轉用計劃指標的，不予批准農用地轉用。超年度計劃用地的，經市政府批准後，繳納土地收益費。為了保證城市建設及各業用地的需求，今後，將改革土地年度供應計劃編制辦法，每年第四季度由市國土局會同相關部門，根據全市國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃等因素擬訂下年度的土地供應計劃。 開展陳欠土地出讓金的清繳工作。今年5月9日，國土局與規劃、房產、財政、建設、監察等部門聯合發布了《關於清繳拖欠土地出讓金和城市基礎設施配套費的通告》。至目前仍有相當一部分企業沒有履行承諾。對此市委、市政府決定，逾期不交的，將採取行政、經濟、法律等手段追繳。 （黑龍江日報） 本回答由企業管理分類達人 李雪推薦

Ⅲ 誰知道如何界定何種土地屬於城市規劃區內國有土地的范圍

我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
土地所有權是指土地所有人依法對自己的土地享有佔有、使用、收益和處分的權利。在我國土地所有權分兩種類型：一是國家土地所有權；二是農民集體土地所有權。
土地管理法第8條第1款規定：城市市區的土地屬於國家所有。
《土地管理法實施條例》第2條規定，下列土地屬於全民所有即國家所有：
（1）城市市區的土地；
（2）農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、征購為國有的土地；
（3）國家依法徵用的土地；
（4）依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地；
（5）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地；
（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地。
國家土地所有權是指國家依法對國有土地享有的佔有、使用、收益和處分的權利。國家土地所有權的權利主體是國家，義務主體則是除國家以外的任何不特定的組織和個人。在我國，根據土地管理法第2條的規定，國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。各級地方人民政府只能依據法律和國務院的授權管理和處置本行政區域內的國有土地，但他們並不是國家土地所有權的權利主體。國家對全民所有即國家所有的土地享有佔有、使用、收益和處分的權能。其中國家土地所有權的處分權能在我國僅表現為國家可以將國家土地所有權進行處分，而國家土地所有權則不允許轉讓，只能為國家所有。
我國土地管理法第8條第2款規定：
（1）農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；
（2）宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
國有土地是由三部分組成的：一是城市市區的土地；二是法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地；三是國家依法徵收的土地。但從地域上來分，國有土地又可分成兩類：一類是在城市規劃區范圍內；另一類在城市規范區外。按照本條的規定，本法只管城市規劃區內的國有土地，第72條又規定：在城市規劃區外國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理，參照本法執行。由於房地產市場本身並不因為在城市規劃區內或者是在城市規劃區外而具有不同的性質，所以即使在城市規劃區外從事房地產的，也要參照本法的規定執行。
「城市市區」的土地屬於國家所有，但是，「城市規劃區」不等於「城市市區」，因為「城市規劃區」實際上是一個由人民政府劃定的區域，也就是說，在「城市規劃區內」，也有「集體所有土地」。按照規定，本法只適用於城市規劃區內的國有土地。城市規劃區內的集體土地，不適用於本法。本法第9條規定：「城市規劃區內的集體土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。」即，在城市規劃區內的集體土地，不能直接進行房地產的開發、交易，只有依法徵收成為國有土地後，才可以進行房地產的開發、交易等。

Ⅳ 如何理解房地產開發用地城鎮土地使用稅計算中「已售」的含義

有同事對近日下發的《集團財務部關於開展房產稅、城鎮土地使用稅專項檢查工作的通知》中特別提醒的第四條要求提出疑問，即計算開發用地的城鎮土地使用稅時，已售房產建築面積中的「已售」，應當理解為房產已交付，而不是已簽訂銷售合同。這里解釋如下： 1、城鎮土地使用稅納稅義務的發生標准為「交付」，購置新建商品房的購房人應當於實際接手房屋的次月起計征，開發商的納稅義務截止日相應的也應為向購房人交付房屋的次月。如果開發商以購房合同簽訂日為納稅義務截止日，那麼合同簽訂日至房屋交付日期間就會發生漏稅行為。2、合同簽訂日，只代表了合同生效，一般來講，合同約定的權利義務並未履行，更談不上合同已履行完畢。銷售合同簽訂，從銷售部門的角度可以理解為房屋「已售」，但沒有法律上和財務上的「已售」含義，因為雙方的權利義務並未履行。下面試對銷售過程中可能涉及的幾個節點做簡單分析：合同簽訂：合同從法律上講開始生效，雙方均應按照合同約定履行各自的義務，享有各自的權利。除了會發生印花稅外，這個節點基本上對賬務和稅務沒有其他影響。預收售房款：此時賬務上做預收賬款處理；稅務上，營業稅等流轉稅、企業所得稅和土地增值稅的納稅義務均發生，但城鎮土地使用稅的納稅義務並沒有減少。從這個角度看，稅款是只能多不能少的，合同尚處於履行之中，但只要有預收售房款就會產生納稅義務，稅款提前「預繳」，但城鎮土地使用稅不會讓納稅人「預不繳」。房產交付：一般來講，財務上可以理解為商品所有權上的主要風險和報酬已轉移，確認收入。此時開發商對相應面積的城鎮土地使用稅的納稅義務解除。

Ⅳ 一地兩證，法律效力將如何界定

【基本案情】
2006年7月20日，某國有企業向A市政府請求對其一劃拔土地進行出讓，經批准後，便與A市國土資源局簽訂了委託出讓手續，經評估等手續，A市國土資源局便將上述土地進行了公開掛牌出讓。某房地產開發公司成功競得該地塊，當日房地產開發公司與A市國土資源局簽訂了《掛牌成交確認書》及《國有建設用地使用權出讓合同》，在房地產開發公司繳納相應地價款後，A市國土資源局為其辦理了建設用地頒證的登記手續，A市人民政府核發了A國有[2008]第X號國有建設用地使用證。但房地產開發公司並未實際取得該建設用地。原來，國有企業並未按照A市國土資源局的要求交出建設用地，國有企業與某物流公司就該土地簽訂了長期的承包經營合同，國有企業認為，雖然2006年7月20日向A市國土資源局提交的《報告》中載明了「國有公司與物流公司經協商一致同意，在辦理出讓手續時，解除長期承包經營合同和相應公證書」的承諾，但由於A市國土資源局在對此建設用地進行出讓競標時未通知其參加，故認為無效，承包合同未解除，也無法交建設用地。
後起糾紛訴至法院，房地產開發公司訴訟請求：判決A市國土資源局依法履行交付爭議建設用地義務，並賠償相應損失。
【法院判決】
一審法院：認為A市國土資源局在掛牌出讓前未對國有公司持有的國有建設用地使用權證辦理變更注銷手續，直接出讓給房地產開發公司，並辦理了建設用地使用權證，造成了一地兩證，違反了法定程序，屬於無效合同。根據《合同法》第58條規定「合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任」，基於此，判決房地產開發公司與A市國土資源局之間簽訂的《國有建設用地使用權出讓》合同無效，A市國土資源局返還房地產開發公司交付的建設用地價款2806.23萬元並賠償自合同簽訂之日起至判決之日止的相應利息損失。
房地產開發公司不服，於是向上一級人民法院上訴。
二審法院：認為房地產開發公司與A市國土資源局雙方簽訂的合同，是當事人雙方的真實意思表示，雖然程序上有些瑕疵，但並沒有《合同法》第52條中規定的「違反法律、行政法規的強制性規定」情形，故合同是有效的。而且根據《物權法》第9條規定「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外」，而且A市國土資源局已經依法為房地產開發公司辦理了相應的國有建設用地使用權證書，故A市國土資源局已經履行了交付出讓國有建設用地使用權的義務，房地產開發公司已經依法擁有了該幅建設用地的使用權。但至於房地產開發公司至今無法使用建設用地，是由於國有公司的侵權行為，可另案處理，但房地產開發公司在此訴訟請求中未提出停止侵權請求，故本院不予處理，故判決：撤銷一審判決;駁回房地產開發公司的訴訟請求。
【律師評析】
一、這是一起涉及劃拔土地經批准變性為出讓土地過程中引起的糾紛。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規定，土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。正因為劃撥土地是基於無償取得，其在轉讓時有較為嚴格的批准手續，最基本的程序就是要徵得市、縣人民政府政府的批准同意，否則轉讓違法，效力上將存在瑕疵。本案中系爭地塊原屬某國有企業所有，該企業為盤活建設用地請求A市政府同意其將劃撥地出讓，提交了請求《報告》，且《報告》中載明了「國有公司與物流公司經協商一致同意，在辦理出讓手續時，解除長期承包經營合同和相應公證書」的承諾。在徵得政府批准同意後，與A市國土資源局簽訂了委託出讓手續，而A市國土資源局也依法經批准進行了掛牌公告，至於A市國土資源局在對此建設用地進行出讓競標時未通知國有企業參加並不影響出讓的效力。因此，我們認為：首先，A市國土資源局對該地享有完全的處分權;其次，A市國土資源局並沒有義務通知國有企業或物流公司參加競標的義務，其參加與否不能左右競標的效力。
二、判斷一項合同是否合法有效，在我國民事領域，遵從「意思自治」原則，只要當事人具備相應民事行為能力，意思表示真實、協商一致，且不違反法律和行政法規的強制性規定，那麼合同就合法有效。在本案中，A市國土資源局雖然在出讓程序中疏忽沒有盡到合理的審查義務而導致國有企業原持有的國有建設用地使用權證未注銷，但並沒有違反「法律、行政法規的強制性規定」，根據2009年5月份出台的《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規定，合同法第五十二條第(五)項規定的「強制性規定」，是指效力性強制性規定，由此更進一步地限制了合同無效的情形。因此，我們認為：二審法院的判決A市國土資源局與房地產開發公司簽訂的國有建設用地使用權出讓合同合法有效，是正確的。
三、關於房地產開發公司請求市國土資源局交付出讓國有建設用地使用權的問題，在此，本律師認為二審對此的判決是值得商榷的。雖然物的交付問題，在我國，動產一般採取轉移交付主義，而不動產採取變更登記交付主義，在此房地產開發公司已經依法取得了A市人民政府頒發的國有土地使用權證，房地產開發公司是合法的物權人，但根據目前情況房地開發公司卻沒有實際取得土地，這實際上是A市國土資源局沒有完全履行交地義務造成的，原因如下：第一，根據目前的《國有建設用地使用權出讓合同》，一般都規定了出讓人交付土地的時間及交付條件，如現在由中華人民共和國國土資源部和中華人民共和國國家工商行政管理總局聯合制定的《國有建設用地使用權出讓合同》範本第六條就規定了「出讓人同意在X年X月X日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應達到本條第 項規定的土地條件……」，所以A市國土資源局與房地產開發公司簽訂的出讓合同應該也包含此項條款，若如此，出讓方只單純地給受讓方辦理了相應的國有建設用地權證，並不代表其完全履行了交地義務。

Ⅵ 土地分為幾種房地產開發建設分為幾種

土地基本性質分類有：國有用地（包括出讓和劃撥）；集體用地。

土地使用用途分類：住宅用地；工業用地；商業用地。

土地特殊用地：國防用地、教育用地、公共事業用地等。

土地開發

土地開發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；

二是舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建築物，並對土地進行重新改造，投入新的勞動。

(6)如何界定房地產開發用地擴展閱讀：

國土資源部國家投資土地開發整理項目管理暫行辦法

第一章總則

第一條為加強國家投資土地開發整理項目的管理，切實做好耕地開發工作，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國土資源部、財政部關於《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》等有關法律法規和規定，特製定本辦法。

第二條本辦法所稱國家投資土地開發整理項目（以下簡稱「項目」）是指國家使用新增建設用地土地有償使用費上繳中央財政部分安排的土地開發整理項目。項目包括重點項目、示範項目和補助項目。

第三條項目的審查確定和組織實施應當遵循下列原則：

（一）保護和改善生態環境，促進土地資源可持續利用；

（二）增加有效耕地面積，促進實現耕地總量動態平衡與農業可持續發展；

（三）依據土地利用總體規劃（土地開發整理專項規劃），符合土地利用年度計劃；

（四）以土地整理和土地復墾為主，適度開發未利用土地；

（五）採用先進科學技術，達到經濟、社會和生態效益的統一；

（六）因地制宜，先易後難，調動社會各方面的積極性。

第四條國土資源部負責項目的審查確定、年度項目計劃與預算的編制、項目實施監督檢查及項目終驗等管理工作；地方土地行政主管部門負責組織項目申報、審核、實施、初驗及成果管理等工作。

Ⅶ 如何選擇房地產開發用地

前期需要找幾個策劃公司做市場調研，評估，之後再由決策層決策是否拿地。

Ⅷ 房地產開發公司，建築公司分別屬於什麼用地類型（22012最新標准）

工業用地或者商業用地的區分不是以獲得該性質土地公司的性質來決定的。
而是以該用專地土地使用權許可證上屬的記載來確定的。

根據《中華人民共和國土地管理法》第四條國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。

因此房地產開發公司所獲得的土地的性質還是要看土地使用權證上的記載，建築公司耶一樣。

Ⅸ 房地產開發商建設用地上面寫出讓這是什麼意思

出讓並非是一個嚴格意義上的法律概念，因為房地產開發項目本身並不直接具有財產內容或直接表現為一種可交易的財產，只能說房地產開發項目的主體擁有著以土地使用權為核心的多種權利。因此，房地產開發項目的轉讓，就是項目原業主所擁有的與項目有關的各種權利的總體移轉。而該項權利中土地使用權是核心，而且土地使用權的移轉必然帶動其他相關權利的轉移。因此，房地產開發項目轉讓的實質，就是土地使用權的轉讓。反而言之，土地使用權的轉讓，也必然帶動房地產項目的轉讓。土地使用權和房地產項目不可能分別轉讓。
正因為房地產開發項目轉讓的實質就是土地使用權的轉讓，因此我國《城市房地產開發經營管理條例》明確規定：「轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件」，而該兩條內容正是針對以出讓方式或劃撥方式所獲得的土地使用權的轉讓而設定的條件。
根據上述第三十八條的規定，以出讓方式取得土地使用權的，在轉讓房地產項目時應當符合以下兩個條件：
1、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
2、按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
如果房地產項目的轉讓欠缺上述兩個法定條件，將會產生怎樣的法律後果？
首先，從我國《城市房地產開發經營管理條例》及《中華人民共和國城市房地產管理法》相關規定的精神來看，欠缺上述任何一個條件，都將導致房地產項目的轉讓不能為相關行政管理部門認可，不能完成項目轉讓所需的相關手續的變更，受讓方不能獲得土地使用權，也不能獲得房地產項目。也就是說，該轉讓房地產項目的行為不能得以完成，項目轉讓合同的目的不能實現。其次，從對合同的效力影響來看，單純地審視上述關於兩個條件的規定和《中華人民共和國合同法》第五十二條關於合同無效情形的規定，我們可以得出一個似乎非常明確的結論，即：關於房地產項目轉讓的兩個條件的規定屬於行政法規的強制性規定，欠缺該條件則意味著違反了法律、行政法規的強制性規定，在此情形下簽訂的房地產項目轉讓合同則應當屬於無效的合同。這一觀點在2004年以前的司法實務中基本上得到了各級法院的普遍認同。直到2004年，才有個別法院的相關判例對此試探性地提出了不同見解。而最高人民法院在2005年8月發布的《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，充分考慮到我國現行的物權變動模式，第一次明確顛覆了這一觀點。根據《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》之相關規定，房地產項目的轉讓，如果欠缺上述第一項條件，即未取得土地使用權證書（未付清土地使用權出讓金僅僅是未取得土地使用權證的原因，就土地使用權的處分而言，處分人是否付清出讓金並無民事法律意義，除非出讓合同對此有明確約定），則該房地產項目的轉讓將構成無權處分，形成效力待定的效果。因為，房地產項目的轉讓就是土地使用權的轉讓，轉讓方應當首先擁有針對某特定地塊的土地使用權，方能轉讓該權利，否則其訂立項目轉讓合同或土地使用權轉讓合同的行為就屬於無權處分行為；而土地使用權作為一種不動產物權，擁有該物權的表徵就是取得了相應的土地使用權證書。因此，轉讓方在取得土地使用權證書之前訂立轉讓合同的行為，便構成無權處分的行為，「該轉讓合同為效力待定的合同」。其效力的補正條件為：轉讓方在當事人向人民法院起訴前取得了土地使用權證書，否則，該轉讓合同將成為一個無效合同。如果欠缺上述第二項條件，即未達到一定的投資開發條件，行政部門將不予辦理與項目轉讓有關的權屬變更登記，轉讓合同之目的不能達成，轉讓方的義務將不能完全履行。但是，轉讓合同的效力並不因此遭受影響，轉讓合同屬於有效合同，而受讓方可以就此通過瑕疵擔保責任制度和違約責任制度追究轉讓方的責任，從而獲得救濟。
此外，有一種觀點認為，根據房地產業的市場准入制度，狹義的房地產開發項目的轉讓，受讓方還必須是具有房地產開發經營資質的企業。《重慶市房地產開發管理辦法》（重建委發【1995】288號）曾經明文規定：房地產開發項目的「受讓方應當具備從事房地產開發的資格」。不過，目前佔主流的觀點認為，受讓方可以是房地產開發企業之外的主體，因為受讓方雖然不具備開發資質，不能獨自實施房地產項目的開發權，但可以聯合其他具備房地產開發經營資質的企業對其所獲得的房地產項目進行開發。同時，受讓方還可以選擇不實施開發行為，而是將獲得的房地產項目直接再轉讓給他方。
鑒於開發商所從事的房地產開發不可能在以劃撥方式取得之土地上進行，因此，本文所探討的房地產開發項目轉讓從嚴格意義而言，應當不涉及到劃撥土地使用權的轉讓。但我們不能否認，在很多法律規定中載明的「劃撥土地使用權轉讓」，有可能使得受讓方最終獲得對該土地的房地產開發經營權，不過這應當界定為受讓方新獲得了一個出讓地的使用權、新獲得了一個房地產開發項目，而非從原劃撥土地使用權人處受讓了一個房地產項目。其理由在於：劃撥土地使用權在經有批准權的人民政府批准後，可以轉讓，這是劃撥土地使用權轉讓的條件，也是建立在劃撥土地使用權基礎上的廣義的房地產開發項目轉讓的條件。但是，劃撥土地使用權本身不能用於以營利為目的的房地產開發經營，故在劃撥土地使用權轉讓時不可能同時轉讓一房地產開發項目。但是，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，如受讓方將該土地用作非公益目的的房地產開發經營，則受讓方應當辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。受讓方也由此獲得了一個房地產開發項目。從形式上看來，受讓方是通過一劃撥土地使用權的轉讓獲得了一個房地產開發項目，但實質上這一過程應當理解為：原劃撥土地使用權人將其土地使用權交還給了國家，國家將該土地的使用權出讓給受讓方，並允許受讓方以該土地進行一定條件的房地產開發。而所謂的劃撥土地使用權的轉讓價款，應當被定義為轉讓方因放棄原擁有的劃撥土地使用權而應獲得的一定補償。在2002年5月國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》出台後，用於房地產開發經營的土地之使用權必須由土地行政主管部門公開以競買的方式出讓，所謂的劃撥土地使用權轉讓更明顯地失去了其「轉讓」的含義。