① 從房地產經濟運行過程的角度分析我國1992年和2003年後房地產經濟出現的兩次過熱現象
11級的來報道...各位師兄師姐及老師晚上好...
② 房地產過熱概念
房地產過熱，就是大部分的民眾都對買房的熱情特別高，投回入到買房這個行業當中，由答於需求量變大，更多的房地產商會投資房地產，房地產的房價持續提高，民眾購買力相對前期減少，容易造成房地產市場泡沫化，不利於社會經濟的發展。
主要表現在
①商品房市場供不應求，民眾購房熱情高漲。
② 吸引大量社會閑置資金、投機資金、企業資金入市。
③ 房價持續上漲，價格嚴重偏離價值。
④商品房購買後空置率高，二手房交易火熱。
⑤ 形成投機市場，泡沫化風險加大。
③ 分析92年和03-07年我國房地產經濟的過熱現象及異同
國家為抑制房價的猛漲勢頭，特別是針對個別大城市房價的「天漲」，先後採取了幾種控制性措施和打擊炒房的政策。這些政策實施以來，我國房地產的情況又怎樣呢？
上海的房價在一系列調控措施和限制性規定之下，從2004年末的高價格下降了15——30%左右。商品樓的出售量也明顯下降。但市區以內的房價依然在每平米萬元左右。
北京房價因為擴大了經濟適用型住房的建設，再加又是首都。對比上海去年房價的風漲可算是相對穩定的了。但北京房價特點是長期穩定地居高不下，他的平均房價也在每平米8000元左右。
全國其他大，中城市的房價，從去年到現在，都不同程度地上漲了。上漲的幅度應在10——20%之間。有些地區要更多些，比如沈陽。（因地理位置，交通，經濟，商業，教育等條件而定）
我國長三角地區各城市市區房價一般在5000——7000之間。
當然，限制房價上漲的措施收到了一定成效，特別在上海。但我們也應看到上海房價的特殊性。它的房價在我國冒高也反映當地政府和有關部門在調控方面的遲鈍和乏力。因此，上海房價泡沫的擠壓也是應該和必要的。即使到現在，它的價格也未必完全返回到所謂「理性的回歸」！程度！
上海與長三角其他城市一樣，有相當多的外來購房。銀行又因為房貸利潤的可觀，貸款中的附加好處等，不加控制地大量借貸，還有炒房者們的推波助瀾，地產商人的投機欺騙，地方政府為從中獲益等等原因，都使得它的房價在我國成為天價。
目前，就我國的情況看，就普遍意義來看，房價不僅不可能降反而會持續上漲。因為地價在漲，地產入市門檻在漲，成本，無論建築成本還是所謂「公關」成本都在上升，國家在經濟上，在經濟增長上對房地產的過度依賴上，都不可能使令它的價格有絲毫下降，因為這牽連著眾多的利益。
現在我國的房價已經遠遠背離了它的價值，價格中的附加值高得出奇。許多無形的社會因素佔去了成本的大部。僅就商品的運行規律而言，十多年間房價大幅度持續上升而從未下降，這本身就違背了商品經濟的價值運行規律。房價如果是在正常的市場環境中運行，價格怎麼可能只漲而不降呢？
自然，房地產業是國家的經濟支柱之一。許多行業與之關聯，許多部門從中受益，
諸多原因也不允許房價下降。這些就造成我國房價收入比要遠遠超過國際水平6倍之多，上海，北京，深圳達到10倍。這種冒高的房價與我國國民收入形成了鮮明的反差。政府和銀行出於自己的利益，在房地產開發上，在樓房建築上缺乏完整科學的制度，無度借貸，毫不追討，也使得房地產商們哄抬房價的伎倆得以實現。
對房產而言，國人是在用幾十年的積蓄來完成一生的夙願。所以，對房屋的需求始終是上升的，供給不會與需求持平。又因為我國經濟回報率，商務回報率低下（原因多種），這使得固定資產投資中的相當大一部分都投在了房地產業。社會閑散資金也因為要保值而大量轉移到房產中來。許多行業又都在分享這快肥肉，他們也在本行業相關產品上大做文章，輪番地漲價，不斷促使房地產成本上揚。成本與房價的上漲，形成一股交互力量，互相促進，造成惡性循環，使房價上漲的幅度超出了常規。
目前，國內新建房產的閑置率少則20%，多的達60%。有許多小區的配套設施均不符合要求，也沒能履行合同，但都在匆匆上市。業務職能部門要求不嚴，銀行不追討貸款，國家對閑置房產缺乏有效監管措施，也都使得房地產商樂於好大喜功，多多益善，而且不怕賣不出去，反而形成越是晚賣的獲利就越大。房價的不斷升級給老百姓也造成心理恐慌，他們怕越往後價格上漲越大，形成了爭相搶購惟恐不及的局面。
眼下，國內對個別地區房價的抑制也是暫時的和有限的。這在實際上是通過抑制社會需求總量及限制炒房特殊措施發揮了作用。但人民對住房的需求是客觀存在的。隨著時間的積累，這種需求不僅不會減弱反而會上升。因此，不解決供應總量不足的問題是不可能從根子解決問題的。在城市房產建設中，應嚴格規定商品房，經濟住房和解困房的科學比例，保證對普通居民住房的供應量，限制開發商一味追求高額利潤的做法。不如此，就不能照顧平民為生活而購買基本住房的正當需求。
以往，國家對房地產開發商所做的任何規定和限制，尤其是可能降低其利潤的政策，他們都成功地，有效地轉嫁到消費者頭上。今天，在樓房中普及大面積住房，幾乎都是100平以上，而且實際使用價值明顯下降許多。這種房子既降低成本又增加效益，是雙向收益。建築質量和建築程序都在不斷降低和縮減，賣「毛房」的越來越多。
國內的房地產業，經濟學界應該對我國房地產的成本，價格，價值，年收入房價比，以及利潤等情況，進行專門的，深入地研究，對地產商哄抬房價所引用的「比較房價」進行分析和揭露。難道我國房價還要趕上歐美才算正常嗎？我國居民，尤其普通居民的收入怎麼可能與人家相比呢？如此明顯，荒謬的論據居然被他們拿來作無限漲價的理由？國家的物價部門不知道都是替誰幹活的？如果房地產業不規范，不合理運營，我國社會和經濟秩序都將嚴重受損，一個和諧穩定的社會將離我們遠去。
④ 房地產過熱會出現什麼問題
房地產過熱的前提是這個地區經濟的高速增長。即使是在發達國家，城市裡的房屋價格也是驚專人的（如屬日本東京）。造成房地產價格上漲的最主要原因其實還是土地拍賣收入成為了地方政府最重要的經濟來源。而隨著房地產泡沫越吹越大，如果經濟基礎不能夠盡快跟上，就會造成很多經濟問題和社會問題。正如你所說的，老百姓根本買不起房子。
⑤ 房地產過熱的原因是什麼
政策導向失誤，消費者盲目跟風、投資理念錯誤，潛在購買力上升。。。原因很多。
⑥ 什麼是房地產過熱
房地產過熱 這個太難解釋 簡單點就是買房子的人多 價格貴 漲的快 跟著土地也貴 等等相關產業都隨之 炒的熱熱鬧鬧的
⑦ 怎麼判斷一個城市的房地產是否過熱
我國房地產業存在的泡沫問題
住宅市場化後，中國房地產業發展日新月異 ，然而發展到今天房地產業卻出現了各種各樣的問題，房地產市場到底怎麼了？是健康發展還是泡沫嚴重？房價是要進一步上漲還是要適度調整？房地產泡沫問題成為目前社會討論的一個熱點。國家建設部對房產現象調查，最終得出結論是 「全國房地產市場總體上保持健康、快速發展態勢，但部分地區存在投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快和結構不合理等問題，個別地區問題還較嚴重」的基本判斷，並向國務院上報了《當前我國房地產市場運行情況分析報告》，該報告在年底的中央經濟工作會議前以參閱文件的形式印發各地。報告中具體指出：當前我國房地產開發投資的總體走勢，就全國而言尚屬於正常狀態，但已在若乾地區和一些方面出現過熱苗頭和泡沫現象，並有蔓延、擴大之勢。
局部過熱苗頭表現在：一是近三年房地產開發投資規模平均以25.04%的高速增長，為GDP平均增幅的3倍左右，且有進一步增加之勢。二是炒房子、炒地皮等投機、炒作現象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之勢。三是商品房開發投資結構過於向高中檔房傾斜。四是國民經濟許多行業的企業已開始向房地產業湧入或受其連帶影響。五是房屋竣工面積和房屋施工面積中新開工面積分別平均以每年20.57%和25.22%的高速遞增。
房地產局部存在泡沫主要是從以下幾個方面進行分析：
一：房價與收比偏高
房價與收入比是國際上通用的衡量房地產泡沫的指標之一。按照世界銀行的標准，發達國家的房價收入比一般在1.8～5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3～6倍之間。而我國目前全國的房價收入比已超過7.8倍，而上海、北京、廣州等地的房價收入比則更高。
房價收入比過高作為我國樓市存在泡沫的一個依據理由是，房價最終要靠居民的支付能力來支撐，中國房地產市場不可能違背世界上其他國家通行法則。關於居民的隱性收入，很多城市在統計數據的處理當中已經考慮到了，而工資則是我國居民最主要的收入。如果考慮到我國居民收入巨大的兩極分化，目前的高房價更加使得普通居民不堪重負。當然，伴隨著我國經濟的快速增長，居民收入也在增長，但不能用未來可能的高收入來解釋現在的高房價。經過幾十年的發展，我國居民特別是上海、北京等大城市居民的收入會和發達國家差不多，那時出現高房價是合理的；但目前的高房價嚴重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現象。
二：房租背離房價
房價與房租比是國際上又一個衡量房地產泡沫的標准。在這一輪房價上漲的過程中，出現的一個特殊現象就是房價快速上漲而租金漲幅卻不大，有些城市在一定時期內甚至出現了房價上漲但租金卻下跌的現象。房價和房租的背離作為樓市泡沫的一個重要信號。但無泡沫論者卻不這樣看，他們認為投資房產的收益由房租和價值增值兩部分組成，在房屋價值增長很快的情況下，租金收入在收益中所佔的比重很小，所以房價和房租背離不能說明樓市存在泡沫，目前樓市還具有投資的價值，因為房價會進一步上漲。然而房屋的價值只不過是未來現金流(房租)的一個貼現，在利率不變的前提下，房屋之所以會增值是因為租金上漲或預期未來租金會上漲。脫離租金單炒房價就是房地產市場形成泡沫的一個典型機制，房地產市場投資變成一種「零和博弈」，必須依靠新資金的不斷注入才能維持房價上漲，一旦資金流中斷，泡沫就要破裂，而接到最後一棒的投機者就要承受所有的損失。
三： 房價上漲是成本上漲造成的嗎？
目前有種觀點認為這幾年房價的快速上漲，並不都是投機炒作造成的，而是由於建房成本的提高導致的。首先是各種材料費、人工費逐年上升。據統計，從2001年到2004年上半年，鋼材價格上漲了50%左右，混凝土價格上漲了60%左右，僅此兩項就使得房屋開發成本每平方米增加了100多元。其次，根據新修訂的《城市居住區規劃設計規范》，新建小區的配套設施和房屋質量都有了很大的提高，這必然也增加了開發成本。更主要的是，這幾年隨著土地市場的改革深入，「招拍掛」逐漸取代了原來協議出讓土地的方式，使得土地成本大大提高。開發成本的上升使得房價大幅上漲，這和樓市泡沫沒有關系。
但是上述觀點顛倒了房價和成本的因果關系，並不是成本上升推動房價上漲，而是房價上漲導致成本上升。房價是由房地產市場的供給和需求狀況決定的，這次樓市泡沫的直接原因就是投資性需求比例過大，開發商和投資者哄炒房價。房地產市場的過熱使得鋼材和水泥出現短缺，價格大幅上漲。特別是土地，不是土地價格決定房價，而是房價決定土地價格。房價的一路上漲使得開發商紛紛加大開發規模，對土地的需求增加，造成地價上漲。事實上很多開發商2001年和2002年銷售的房屋，甚至目前上市的許多樓盤，土地都是上世紀90年代末通過協議方式低價獲得的，房屋的成本很低，但由於市場需求增加了，他們照樣高價出售；反過來，開發商現在高價得到土地，如果一旦需求出現逆轉，他們照樣只能賠本售房。所以，所謂的成本上升帶來樓市價格剛性，只漲不跌，是沒有根據的。
四：房地產業需不需要宏觀調控？
專業者對樓市泡沫表示了極大的擔憂。他們希望中央前一階段的宏觀調控政策得到很好的執行，對一些地方政府和商業銀行陽奉陰違的做法極為不滿；他們希望中央政府加大宏觀調控的力度，特別是中央銀行應該通過提高利率，擠壓房地產市場的泡沫。加強宏觀調控:首先，宏觀調控擠壓樓市泡沫不是為了打壓房地產業的發展，而恰恰是為了房地產業長期健康穩定的發展；第二，房地產市場不是一個像食品和服裝這樣的普通商品市場，而是一個受到土地和資金嚴格限制寡頭壟斷市場，應當而且必須由國家加強調控和管理，土地市場的規范和金融改革的滯後是這次房地產泡沫深層次原因，這兩個問題不解決而讓房地產業自由發展只會帶來市場的大起大落，不利於房地產業本身健康發展，也會給國民經濟帶來巨大的負面影響；第三，目前房地產市場的泡沫是客觀存在的，如果我們害怕泡沫破裂的不良後果而不進行調控，只會讓問題愈演愈烈，最終給國民經濟帶來毀滅性打擊。不能讓房地產泡沫「要挾國民經濟」，必須及早防治，一點一點地擠壓；第四，從過高房價中獲益的是開發商和炒房者，普通居民並不能從中獲益。對於城市裡只有一套房屋自住的普通居民來說，房價漲了，他們不能拿到市場上套現；房價跌了，受影響的只是那些開發商和炒房者，普通居民的居住條件並沒有惡化，倒是有可能進一步改善居住條件。對於那些想要買房還沒有買房的居民來說，則更是希望房價能降下來一些。
因此加強政府的宏觀調控我國的房地產泡沫短期內破裂的可能性很低。首先，房價持續上漲並不意味著泡沫風險。房地產市場的需求依然旺盛，持續增加的購房需求勢必推高房價，房地產的投資由商界人士主導，即使國家持續加息，「炒房者」也有足夠的能力應對按揭成本的上升。其次，政府的宏觀調控將抑制房地產泡沫，我國有必要繼續推進防止經濟過熱的宏觀調控措施。更為重要的是，人民幣是否升值、何時升值將對房地產泡沫起到「導火索」作用。目前相當多的國際游資在我國炒賣房地產，其根本目的是博人民幣升值。只要存在升值的可能，游資就會持續湧入中國，吹大房地產泡沫。另一方面，如果人民幣升值已確信無望，游資會紛紛流出中國，大大增加泡沫破裂的風險。
所以，就目前我國房地產的發展趨勢來看為了預防房地產泡沫的破裂和發展過快的問題必須加大政府對房地產業的宏觀調控出台各種措施強有力的保證其健康有力的發展。
⑧ 分析：房地產市場是「泡沫」還是「過熱」
劉洪玉 鄭思齊 沈悅 中國房地產市場目前的現狀，正引發產業界、學術界的許多爭論。有人認為，房地產泡沫初露端倪；也有人認為，目前房地產價格與價值比沒超過「2」，不是泡沫，但存在著房地產熱。這種爭論源自於近幾年中國房地產市場的蓬勃發展。但房地產開發投資對GDP增長貢獻率的提高，也帶來了另外一種擔心，即中國GDP增長對房地產業的依賴程度較高，如果房 地產業出現不正常的發展，或者出現一些大的起伏，不僅會導致房地產業進入衰退，而且其資金鏈的斷裂還會對金融體系、甚至對整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。 部分城市過熱而非泡沫經濟 從全國房地產價格的變化看，從1998年到2001年，我國商品房和商品住宅的價格上漲率在-0.5%—4.9%之間，遠遠低於同期8%左右的GDP增長率。表明商品房價格的變化從總體上看沒有脫離實體經濟的支撐。因此，從總體上看，中國不存在房地產泡沫現象。 房地產市場中的過熱現象，主要表現為部分城市供給過熱和資金大量湧入的經濟泡沫。一些城市盡管其商品房空置量在不斷上升，但房地產開發投資和住房投資仍保持高速增長；越來越多的城市紛紛瞄著「國際化大都市」或「中心城市」的光環，進行非市場力量推動的城市CBD建設；房地產企業異地開發，上市公司、非房地產企業紛紛涉足房地產開發；許多城市至今沒有有效的土地供應計劃，盲目供應土地，與開發商的圈地運動配合默契；盲目追求豪華高檔，每套千萬元甚至上億元的別墅、豪宅不斷涌現，脫離實際使用市場和產業的支撐，盲目建設超豪華寫字樓、酒店和零售商業設施；房地產開發過程中的概念炒作遠遠勝於追求實質等等。 盡管目前房地產市場上真實需求的力量遠遠大於投機需求，房地產業只是存在著部分經濟泡沫，短期不會上升到泡沫經濟的程度，但必須警惕房地產業出現泡沫經濟。尤其是上市公司以涉足房地產投資為目的的頻繁重組、外行不斷加盟房地產業、外資金融機構的介入，都有可能給房地產業本來已經存在的經濟泡沫源源不斷地注入空氣，促使其形成泡沫經濟。因此，政府必須採取必要的措施來加以防止。 抑制過熱對新興市場更重要 盡管一定程度的過度開發是房地產周期循環中的正常現象，但如果採取合理的抑制措施，往往能夠減弱周期波動的劇烈程度，並防止市場向房地產泡沫發展。這在新興的房地產市場中尤為重要，因為在這些市場中往往開發投資的回報率會偏高，而房地產開發融資的渠道又很單一(只從銀行貸款)，且市場信息透明度差。在這種情況下開發商做出非理性預期的可能性更大，房地產貸款的高回報也會使銀行低估風險而且放寬貸款條件，過高的財務杠桿又會鼓勵開發商進行投機性投資並把過多的風險轉嫁給銀行，社會上的游資也會被房地產開發行業的高利潤所吸引而進一步導致投資過度。所有這些因素都很容易引起信貸膨脹，更多的資源持續向房地產行業集中。過度集中會帶來高風險，在理性程度不高的市場中自我調控的機制較差，發展為房地產泡沫的可能性也較成熟的房地產市場要大。 多種措施抑制過熱 抑制房地產市場過熱現象，防止演變為房地產泡沫的主要措施應包括： 有效控制當前和潛在的土地供應。國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》出台後，各地先後出台了停止協議出讓國有土地使用權，由政府統一收購、儲備、開發和出讓的有關規定。大批開發商爭先恐後地趕在截止日期前到計劃管理部門申請開發項目立項。 對房地產企業的圈地行為進行監管。至少有四種力量在推動企業的「圈地運動」，推動大量土地進入開發商的土地儲備庫。第一是上市公司需要業績，第二是房地產企業需要提升自己的競爭力，第三是地方政府的政績沖動以及財政需要，第四是宏觀理念，從政府領導到經濟學者乃至輿論宣傳都認為我國應當加快城市化的進程。因此必須對企業的圈地行為進行監管。建議政府建立市場准入制度，政府土地出讓不能僅僅是價高者得，政府也要盡量減少大宗土地的出讓行為。 此外，還應加強銀行系統對房地產貸款的監管，提高開發商的自有資金比例，並建立有效的風險管理機制。拓寬房地產行業的融資渠道，改變只能從銀行貸款的單一融資體制，分散風險。
⑨ 國家對房地產的宏觀調控政策有哪些
1.銀根緊縮是下手最狠的（限制了房產商借錢的數量，一年國家只發2000億的貸款回）
2.土地出讓答金並未下調（也就是說開發商不能亂拍地了，兩年內不開發，土地要無償還給國家，而且這兩年內高昂的土地出讓金也讓開發上捏了一把汗）
3.指定節能型材料（這個明顯是虧本的，不過政府說要用，7年裡是可以收回成本，但是在資金留如此強大的現在，誰希望等七年才撈回本錢呢）
4限制了股權融資（也就是說不讓房產商拋出大量的空股在市場上（小非），在一定程度上也限制了房產商的融資流）